廣東中山麗意居房地產(chǎn)項目前期策劃方案(已修改)
2025-05-16 01:19 本頁面
【正文】 廣東中山麗意居房地產(chǎn)項目前期策劃方案作者：日期：中山市xx鎮(zhèn)xxxx居6期前期策劃案 中山市宏觀市場整體狀況 宏觀經(jīng)濟與中山市房地產(chǎn)市場 資本市場日趨復(fù)雜，中山樓市仍處低迷期去年6月份在927政策并未出臺之前，中山樓市乃至整個珠三角區(qū)域均經(jīng)歷著一場前所未有的上漲革命。在市場經(jīng)濟的范疇里“上升”并不是永恒的主題?！坝猩赜械?，有跌必有升”這是普遍的市場現(xiàn)象，皆因每一個經(jīng)濟體均存在周期因素支配。只是，當一個經(jīng)濟體在短時期內(nèi)發(fā)展過熱，市場并未達到臨界因素之下。為了抑制過熱現(xiàn)象的蔓延，國家行政調(diào)控充當著“快刀”的角色。顯然，自去年6月份起，在樓市高速增長的時期，927政策以及一系列的金融調(diào)控達到了這樣“制冷”效果。根據(jù)中山統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%。%投資增幅相比差距近100個點；資本市場的波動因素日趨復(fù)雜，從投資額的溫和現(xiàn)象表明地產(chǎn)商紛紛保持審慎態(tài)度。在買方市場方面，從國土局統(tǒng)計反映，2008年第一季度全市住宅成交宗數(shù)7670宗、%、%、%。環(huán)比去年四季度更出現(xiàn)較大下調(diào)現(xiàn)象，成交宗數(shù)、成交面積、%、%、%。受政策因素以及新年假期的樓市慣性低迷期影響，中山住宅市場繼上年第四季度成交量大幅度下滑之后，繼續(xù)走低?？偟目磥恚诔掷m(xù)半年的時間里，銀行準備金率繼續(xù)走高、加息預(yù)期逐漸趨強，在銀行放貸并沒有大改變的情況之下，08年開局至今，中山樓市持續(xù)低迷。 政策撼動樓市穩(wěn)定局面，市場供需矛盾存在加劇趨勢我們知道，在樓市迅速“急凍”的時期，中山進入混沌不清的狀態(tài)。首先受到影響的應(yīng)該是一大批投資客戶，股市瘋狂下挫，資金被套；繼而受到影響的是一批剛性需求客戶，樓市“拐點論”萌生，客戶觀望意識加大，一向?qū)徤飨M的中山人變得更為審慎；另外，受到影響的是開發(fā)商。銀行放貸緊縮，產(chǎn)品積壓難售，企業(yè)資金鏈日趨繃緊，不少項目降價優(yōu)惠、產(chǎn)品提升計劃等促銷現(xiàn)象層出不窮，甚至出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)現(xiàn)象。另外，在去年樓市暢旺因素的刺激下，不少地產(chǎn)商加速了自身項目開發(fā)速度，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，%。目前，施工面積的快速膨脹與銷售的持續(xù)冷淡現(xiàn)象相比較，產(chǎn)品供需矛盾有加劇趨勢。 后市預(yù)期：試探性促銷仍將繼續(xù)，樓價區(qū)域差異性顯著、迎來窄幅波動期此前提及，不少地產(chǎn)商對后市發(fā)展還是相當有信心的。一方面潛在客戶并未得到完全激發(fā)，不少地產(chǎn)商困于資金回籠壓力依然會保持一定的促銷力度。另一方面，為了保證一定的收益，地產(chǎn)商對于促銷的方式、深度將更趨抓緊，故此，整體市場試探性的促銷方式將仍然得到延續(xù)。在房價方面，整體市場將迎來窄幅波動時期。這是建立于整體市場波動因素依然顯著的基礎(chǔ)之上，政策調(diào)控因素、銀根松緊因素將成樓市后期發(fā)展趨向的關(guān)鍵所在；從區(qū)域方面考慮，東區(qū)、石岐區(qū)高端項目由于占據(jù)核心地段，房價的漲跌幅度并不會太大。跌幅最為顯著的在于個別的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域、沙溪、開發(fā)區(qū)是目前中山樓市調(diào)幅最為顯著的區(qū)域。在城市邊緣地帶方面，提倡雙城居住概念的坦洲由于受外圍客戶的支撐，房價并沒有發(fā)生太的變動。西北的古鎮(zhèn)、小欖，受到強大的消費力支持，房價調(diào)幅同樣輕微；產(chǎn)品方面，個別別墅產(chǎn)品的價格出現(xiàn)短線調(diào)整現(xiàn)象，以雅居樂凱茵新城、世紀新城為代表的別墅價格則主導產(chǎn)品優(yōu)化與折扣同步方式促銷。 重點競爭市場研究 xx鎮(zhèn)概況中山市xx鎮(zhèn)，戶籍總?cè)丝?3萬人，下設(shè)8個社區(qū)居委會、6個村民委會，是珠江三角洲重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)。xx鎮(zhèn)位于珠江三角洲南部，東臨珠江支流，南距珠海市50公里；西距江門市20公里；北與“中國五金”重鎮(zhèn)中山市小欖鎮(zhèn)相連；公路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯，形成了以國道和干線公路及京珠高速公路、中江高速公路為骨架的四通八達的公路網(wǎng)；90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機場；鐵路運輸經(jīng)由廣州通達全國各地。在20公里車程內(nèi)有中山港、小欖港和神灣港貨運碼頭以及中山港客運碼頭，鎮(zhèn)內(nèi)建有貨物裝卸碼頭，地理位置優(yōu)越。近年來，xx的城鎮(zhèn)面貌日新月異，各項市政設(shè)施更加完善，為市民提供了舒適的工作、學習和生活環(huán)境。xx鎮(zhèn)先后被評為“廣東省教育強鎮(zhèn)”、“廣東省衛(wèi)生先進鎮(zhèn)”、“廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點”等。，％；，比增35％；，比增9%；，%； 億元，%；，％；，％。 產(chǎn)品基地研究 地理位置及交通狀況 地理位置本案地處xx鎮(zhèn)的北部，緊鄰旭景花園
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