【正文】 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 易居講解房地產(chǎn)項(xiàng)目前 期 策 劃 的 意 義 及 項(xiàng)目研展報(bào)告寫作 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 1. 易居中國(guó)項(xiàng)目前期研展的三個(gè)階段 可 行 性研 究?jī)r(jià) 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟(jì) 效 益分 析推 廣 方 案市 場(chǎng) 研 究市 場(chǎng) 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 可行性研究 第二階段 市場(chǎng)研究 第三階段 項(xiàng)目定位 第四階段 市場(chǎng)推廣 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 其作用在于： ? 通過市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性 ? 通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性 可行性研究階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用計(jì)算 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)研究階段 只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題” 只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場(chǎng)特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案 只有真正懂策劃的人，才能站在項(xiàng)目全程的高度，設(shè)計(jì)出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對(duì)性強(qiáng)的研究方案 只有真正懂策劃的人，才能在實(shí)際研究的調(diào)查中更有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析 用策劃的頭腦思考市場(chǎng)研究 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶調(diào)研 結(jié)論： 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 客戶 因此，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此階段的市場(chǎng)研究工作的目的： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)研究 定位 確定細(xì)分市場(chǎng) 產(chǎn)品定位、客戶定位 市場(chǎng)選擇 T 市場(chǎng)細(xì)分 S 市場(chǎng)調(diào)研 定位 P 項(xiàng)目定位階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點(diǎn) 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投資效益 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2. 易居中國(guó)項(xiàng)目前期研展報(bào)告的撰寫要點(diǎn) . 宏觀市場(chǎng)部分 . 區(qū)域 /競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 . 項(xiàng)目定位建議 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 主要分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來預(yù)測(cè)；社會(huì)總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用等。 主要包含土地開發(fā)投資情況、項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。 主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重大事項(xiàng)及產(chǎn)業(yè)政策。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場(chǎng) 上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況，為 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。 在對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析前，首先分析項(xiàng)目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項(xiàng)目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然 后再揭示整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的情況。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 說明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類型）。 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說 明。 根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方 面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問題： ? 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ? 產(chǎn)品價(jià)格情況 ? 產(chǎn)品銷售情況 然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷 售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清楚地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。 通過上述分析，提出本案的初步市場(chǎng)定位。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn)，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、未來市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題。 ? 項(xiàng)目概況 通過項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開發(fā)商以及項(xiàng)目的開盤時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項(xiàng)目概況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ? 供應(yīng)情況 通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量（包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來市場(chǎng)供應(yīng)量）的統(tǒng)計(jì)分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來市場(chǎng)供應(yīng)情況。 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 在售面積 未推出面積 P1 3 16 0 0 P2 0 P3 10 36 8 4 P4 11 11 0 P5 28 60 10 32 樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況 單位： 萬平方米 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？ 從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕瑥亩娴胤从彻?yīng)市場(chǎng)的情況。 從市場(chǎng)反饋效果（即銷售情況）