【正文】 分享結(jié)束！ 謝謝傾聽 … 點郵： 電話： 02156386872 傳真： 02156386490 如需業(yè)務(wù)垂詢，請聯(lián)系：易居中國 | 咨詢中心 劉文超 總監(jiān) 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 開通從皇崗口岸到項目現(xiàn)場的業(yè)主住戶接送專車，方便香港客戶穿梭深港兩地，提供更加便利的交通網(wǎng)絡(luò) ! 設(shè)立 2200平方米的國際雙語幼兒園，為業(yè)主子女方便就讀。 商業(yè)配套 —— 不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 香堤雅鏡 —— 小空間，大感覺！泰式風(fēng)情園林，濃濃度假風(fēng)格，令項目的園林別具風(fēng)格；整體園林架高 ，內(nèi)景遠(yuǎn)處海景渾然一體；底層架空，通透視野 ！ 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 案例討論 根據(jù) SWOT分析的結(jié)果和“強(qiáng)化優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化劣勢、把握機(jī)會、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點： 突出海景資源優(yōu)勢、做到海景價值最大化 通過項目自身配套彌補(bǔ)周邊配套的不足 注重品質(zhì)和品位 體現(xiàn)對客戶的關(guān)懷 ?? 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級物管 都市全海岸悠游尊貴府邸 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生等。 購買用途 度假為主。 從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項目的目標(biāo)客戶 ? 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 地塊周邊配套設(shè)施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 情景三： 通過市場研究，我們得到了如下的結(jié)論： 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競爭項目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項目 也比較多，競爭比較激烈。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 【樣本選擇】 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。 通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團(tuán)的價格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 成本加成法 【定價思路】 成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 市場定位的要素：目標(biāo)區(qū)域 產(chǎn)品類型 項目概念 項目檔次 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項目定位建議 本部分結(jié)合市場分析的結(jié)論及初步建議（初步市場定位），對項目進(jìn)行針對性的三大定位（產(chǎn)品、客戶、價格定位）。 本部分首先得出以上三部分分析的結(jié)論，總體把握從宏觀到區(qū)域，再到個案的市場情況，全面了解項目目前所面對的市場情況。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。這些，都不足以深入分析客戶需求特征解決上述問題。 主要針對選擇項目的報紙廣告發(fā)布情況，我們試圖解決如下問題： ?項目價格與廣告投放量的聯(lián)系 ?項目檔次與投放量的聯(lián)系 ?項目的銷售業(yè)績與廣告投放量的關(guān)系 ?各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 ?廣告的主題及訴求點 樣表：樣本項目廣告發(fā)布情況 項目 頻次 最早 最晚 時間 密度 (次 /月 ) 費用 (元 ) 月均廣告費 （元 /月） P1 82 0113 021016 651 7,287,170 335814 P2 12 02418 021017 182 841,070 138638 P3 40 01316 021031 594 3,833,920 193632 P4 12 01118 01102 257 1,207,990 141011 P5 12 02529 021016 140 1,514,960 324634 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 ? 價格分析 價格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時考慮的主要因素之一，在很多情況下價格往往超越其它因素而成為購買行為的決定性因素；同時，價格及銷售也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項目物業(yè)管理情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ?車位情況 通過對各項目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項目車位提供情況。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 ? 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)內(nèi)配套是對周邊配套的補(bǔ)充，規(guī)模較大項目的區(qū)內(nèi)配套通 常較齊全。 物業(yè)名稱 外立面裝修 公共部分裝修 戶內(nèi)裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 12層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 13層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項目裝修情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 我司在市場調(diào)研中會詳細(xì)了解各項目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項目的戶型設(shè)計方面的特點。 ? 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 在售面積 未推出面積 P1 3 16 0 0 P2 0 P3 10 36 8 4 P4 11 11 0 P5 28 60 10 32 樣表：樣本項目供應(yīng)情況 單位： 萬平方米 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 主要闡述區(qū)域市場項目分布及規(guī)模特點，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競爭更為激烈、未來市場的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題。 根據(jù)對樣本項目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價格、銷售等方 面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題： ? 區(qū)域市場的總體供應(yīng)量 ? 產(chǎn)品特點 ? 產(chǎn)品價格情況 ? 產(chǎn)品