【正文】 賴(lài)于整體發(fā)展，缺乏足夠的發(fā)展主動(dòng)權(quán)。 目前存量寫(xiě)字樓多集中于新興區(qū)域的中高端產(chǎn)品，存量驚人。本項(xiàng)目亦進(jìn)行同類(lèi)產(chǎn)品營(yíng)建。面對(duì)諸多業(yè)已先行入市、先行發(fā)售的項(xiàng)目，不論在市場(chǎng)形象、市場(chǎng)認(rèn)可度，甚至是資金壓力等方面，都十分被動(dòng)。進(jìn)行中高端產(chǎn)品建設(shè)，在規(guī)劃之初，即已樹(shù)立了眾多強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 固有的區(qū)位觀念造成的影響 中高檔定位產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 城西辦公市場(chǎng)小結(jié) [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 區(qū)域辦公市場(chǎng)小結(jié) ] ?市場(chǎng)需求有限年極限供應(yīng)量為 10萬(wàn)方，年去化量為 2萬(wàn)方左右，庫(kù)存周期約為 21個(gè)月，區(qū)域處于起步階段，故不建議三幢類(lèi)辦公單體都做辦公物業(yè)，建議設(shè)臵一幢辦公； ?辦公經(jīng)營(yíng)客戶多為產(chǎn)業(yè)企業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)，整體定位可偏向企業(yè)總部基地結(jié)合新型國(guó)際化辦公集群； ?繼承辦公市場(chǎng)規(guī)律，主流面積單套控制在 6080㎡ ，企業(yè)總部基地部分可靈活分割，適應(yīng)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； ?整體品質(zhì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品特色要起到引領(lǐng)城西板塊的代表作用。 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 項(xiàng)目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷(xiāo)售物業(yè) ] 待開(kāi)發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤(pán)、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類(lèi)辦公單體： A1 10萬(wàn)方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類(lèi)型選型，何類(lèi)類(lèi)辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類(lèi)辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ 在售項(xiàng)目極少，酒店式公寓市場(chǎng)容量較為有限，整體成交均價(jià)波動(dòng)明顯 ?江陰酒店式公寓目前僅有長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號(hào)、戴斯國(guó)際等零星項(xiàng)目在售，整個(gè)市場(chǎng)的體量較少，供應(yīng)量、成交量的波動(dòng)極為明顯， 10年 4月供應(yīng)量主要是由于長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國(guó)際共同上市所致； ?酒店式公寓市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)極為明顯，在長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主導(dǎo)的時(shí)候，均價(jià)拉升極為明顯； 類(lèi)住宅整體成交 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓容量有限，均價(jià)項(xiàng)目性明顯 ] 酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在 5570平米 從供應(yīng)來(lái)看，江陰市場(chǎng)目前酒店式公寓面積跨度集中在 4990平米間，主力戶型的面積多集中在 5570平米內(nèi)；在售項(xiàng)目中僅戴斯國(guó)際（ 85套 ）、總部壹號(hào)（ 126套 ）會(huì)有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項(xiàng)目平層戶型基本一致； 類(lèi)住宅供應(yīng)面積分布 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓戶型面積集中化 ] 物業(yè)類(lèi)型 面積段 總部壹號(hào) 長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 戴斯國(guó)際 平層 4050 6 — — 5060 72 256 2 6070 6 47 — 7080 0 — — 8090 0 13 — 挑高 4050 2 — — 5060 24 — 29 6070 3 — — 7080 8 — — 8090 2 — — ?酒店式公寓市場(chǎng)庫(kù)存多集中的總部壹號(hào)、長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓內(nèi)， 從面積段來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目庫(kù)存的主力均在 5060平米內(nèi) ； ?目前市場(chǎng)中在售的三個(gè)酒店式公寓中，總部壹號(hào)、戴斯國(guó)際有部分挑高式公寓，戴斯目前僅剩余 29套房源未售， 總部壹號(hào)由于剛開(kāi)盤(pán)不久，庫(kù)存量較大 市場(chǎng)庫(kù)存集中在總部壹號(hào)、長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓，平層公寓庫(kù)存量較大 類(lèi)住宅庫(kù)存結(jié)構(gòu)分析 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓平層庫(kù)存量大 ] 城市中心，目前已經(jīng)初具規(guī)模，已有酒店式公寓項(xiàng)目交付，中心 代表項(xiàng)目：名人國(guó)際 目前價(jià)格： —— 未來(lái)項(xiàng)目：江南尚城 自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)勢(shì)，靠近江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 代表項(xiàng)目：戴斯國(guó)際 目前價(jià)格： 13000元 /平米 未來(lái)項(xiàng)目：嘉年華 靠近臨港新城，在長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓的促動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)酒店及酒店式公寓市場(chǎng)將會(huì)得到較好的發(fā)展 代表項(xiàng)目：長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 目前價(jià)格： 13000元 /平米 未來(lái)項(xiàng)目：新長(zhǎng)江雅閣 城西 城中 城東 酒店式公寓分布較集中，但項(xiàng)目量較少 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓區(qū)域分布集中 ] 目前江陰酒店式公寓市場(chǎng)正處于發(fā)展期，在售項(xiàng)目較少，但未來(lái)有相當(dāng)一批的高品質(zhì)酒店式公寓入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇 起步期 萌芽期 發(fā)展期 2023 2023 2023 本時(shí)期僅名人國(guó)際公寓、麗都公寓等類(lèi)酒店式公寓項(xiàng)目面市，市場(chǎng)中尚無(wú)酒店式公寓的概念 酒店式公寓項(xiàng)目仍不多，但戴斯國(guó)際、長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動(dòng)工預(yù)示著江陰市場(chǎng)酒店式公寓的真正開(kāi)始 隨著長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓的銷(xiāo)售，真正的酒店式公寓開(kāi)始展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，而江南尚城等一批高檔酒店式公寓出現(xiàn)，整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)擴(kuò)容難免 類(lèi)住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店式公寓處于發(fā)展中期 ] 江陰目前高端酒店公寓市場(chǎng)仍處于起步期，僅長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目在售，均依靠投資回報(bào)來(lái)吸引客戶 項(xiàng)目 戴斯國(guó)際 長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 名人國(guó)際 產(chǎn)品定位 高端 高端 中端 裝修標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí)裝修 五星級(jí)裝修 精裝修 項(xiàng)目定位 酒店式公寓 酒店式公寓 小戶型公寓 細(xì)分市場(chǎng) 以商務(wù)市場(chǎng)為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，回報(bào)率穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低） 以商務(wù)市場(chǎng)為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，回報(bào)率穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低） 商務(wù)市場(chǎng) +普通自?。ㄖ懈叨丝腿?，在江陰有業(yè)務(wù)，一邊自住一般可以投資） 運(yùn)營(yíng)模式 銷(xiāo)售型物業(yè) 銷(xiāo)售型物業(yè) 銷(xiāo)售型物業(yè) 業(yè)主享有所有權(quán)和所有權(quán)； 部分經(jīng)營(yíng)由戴斯酒店統(tǒng)一管理；有穩(wěn)定投資回報(bào)，部分業(yè)主自行管理 業(yè)主享有所有權(quán)和所有權(quán)； 經(jīng)營(yíng)由管理公司統(tǒng)一管理； 有穩(wěn)定投資回報(bào) 業(yè)主同時(shí)有使用權(quán)不所有權(quán)； 經(jīng)營(yíng)上由小業(yè)主各個(gè)單獨(dú)經(jīng)營(yíng)；租賃市場(chǎng)混亂，投資回報(bào)難以實(shí)現(xiàn) 類(lèi)住宅產(chǎn)品模式 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 高端酒店式公寓缺乏 ] 未來(lái) 23年市場(chǎng)酒店式公寓項(xiàng)目上市量明顯較大，項(xiàng)目多集中在城中、城市客廳、臨港新城片區(qū) 名稱(chēng) 區(qū)域 位置 預(yù)計(jì)總建面 開(kāi)發(fā)商 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 江南尚城 城中 朝陽(yáng)關(guān)南路東 ,二中操場(chǎng)南側(cè) 14000 忠心江南 2023年 匯智廣場(chǎng) 城東 澄江東路北側(cè)，定山路西側(cè) 80000 江陰城建 2023年 嘉年華商業(yè)廣場(chǎng) 城東 濱江路南側(cè)，香山路西側(cè) 35000 東興三采 2023年 藏品 敔山灣 長(zhǎng)山大道東側(cè)，環(huán)湖路北側(cè) 27000 惠澤置業(yè) 2023年 金港福景園 臨港新城 長(zhǎng)達(dá)路西，鎮(zhèn)澄路北 20230 福華置業(yè) 2023年 新長(zhǎng)江雅閣 城西 普惠路東側(cè)，五星路北側(cè) 25000 長(zhǎng)江房產(chǎn) 2023年 海岸城 臨港新城 香江路北，金港路東 50000 海岸投資 2023年 未來(lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng) [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 未來(lái)高端酒店式公寓供應(yīng)量大 ] 酒店式公寓市場(chǎng)一般分為服務(wù)式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店三種，江陰市場(chǎng)上服務(wù)式公寓尚未出現(xiàn) 特征 服務(wù)式公寓 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 土地性質(zhì) 住宅 70年 辦公 50年 住宅 70年 辦公 50年 商用 40年 商用 40年 住宅 70年 經(jīng)營(yíng)模式 絕大多數(shù)只租丌售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 零散出售，業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，可委托物業(yè)代營(yíng) 開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)與業(yè)酒店公里公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 租期 中長(zhǎng)期 中長(zhǎng)期 短 物業(yè)管理及費(fèi)用 提供星級(jí)酒店服務(wù)費(fèi)用相對(duì)較高 物業(yè)費(fèi)用相對(duì)普通公寓較高，提供酒店式服務(wù)需要額外支付費(fèi)用 按照相應(yīng)星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，客戶無(wú)須支付費(fèi)用 裝修標(biāo)準(zhǔn) 豪華裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修戒者精裝修 星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 戶型 可大可小 基本上以小戶型為主，面積在4080丌等 面積從 60—150多丌等 江陰代表項(xiàng)目 暫無(wú) 長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 匯智廣場(chǎng) 類(lèi)住宅運(yùn)營(yíng)模式 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 未來(lái)服務(wù)式公寓市場(chǎng)存在空間 ] 類(lèi)住宅借鑒個(gè)案小結(jié) ?目前江陰市場(chǎng)類(lèi)住宅產(chǎn)品已與其他城市高端類(lèi)住宅產(chǎn)品無(wú)異，挑 高、精裝、智能化系統(tǒng)等均已得到市場(chǎng)認(rèn)可 ?由于缺乏旅游資源及足夠的投資回報(bào)比例，相比于商業(yè)等其他形式， 在江陰市場(chǎng)類(lèi)住宅產(chǎn)品受關(guān)注程度并不高。 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 借鑒個(gè)案小結(jié) ] 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 項(xiàng)目產(chǎn)品情況 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況 本項(xiàng)目建議 目前市場(chǎng)僅有 23個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目在售；但著眾多品牌開(kāi)發(fā)商入駐，多個(gè)酒店式公寓將進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)眾多頂級(jí)五星級(jí)酒店品牌， 高端酒店公寓市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)壓力增加 目前市場(chǎng)中酒店式公寓主打戶型在 5570平米間 ，高端酒店公寓均以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配臵，在硬件方面已經(jīng)達(dá)到高端酒店公寓的要求，由于目前尚無(wú)項(xiàng)目交付，軟件配臵方面仍待檢驗(yàn) 目前市場(chǎng)中銷(xiāo)售較好的酒店式公寓均主打“投資回報(bào)”牌，由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但項(xiàng)目交付后若無(wú)法達(dá)到購(gòu)房者先前的預(yù)期，將會(huì)對(duì)購(gòu)房者信心打擊極大， 未來(lái)酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展仍存在一定的不確定性 我們建議項(xiàng)目酒店式公寓部分仍以 55平米左右的小戶型為主打產(chǎn)品，由于目前市場(chǎng)及未來(lái)市區(qū)內(nèi)高端酒店式公寓量仍較大，依舊眾多星級(jí)酒店的進(jìn)駐， 建議本項(xiàng)目的酒店式公寓采用低裝修配臵為主 類(lèi)住宅市場(chǎng)小結(jié) [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 市場(chǎng)小結(jié) ] 前期多個(gè)精裝酒店式公寓交付，普通公寓市場(chǎng)亦開(kāi)始有精裝房源入市，市場(chǎng)開(kāi)始步入精裝房時(shí)代 長(zhǎng)晟豪生、戴斯國(guó)際 等精裝酒店式公寓入市 僅名人國(guó)際等少量小戶型精裝物業(yè) 江陰“精裝”步伐滯后于無(wú)錫 江陰人購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，追求個(gè)性化特征，由此也在一定程度上制約了精裝修市場(chǎng)的發(fā)展 10年新政以來(lái)，精裝修市場(chǎng)成為新的產(chǎn)品塑造點(diǎn)，開(kāi)始逐漸出現(xiàn)多個(gè)精裝項(xiàng)目，整體發(fā)展區(qū)域有所抬頭，但依舊處于起步階段 2023 2023 2023 江陰政府從上世紀(jì) 90年代末期就開(kāi)始推廣住宅精裝修，但當(dāng)時(shí)正在起步的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不具備相應(yīng)的市場(chǎng)條件， 09年前江陰僅在名人國(guó)際等小戶型的商住樓中有裝修物業(yè)。江陰精裝房的市場(chǎng)需求量在逐年增大，但從目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，精裝項(xiàng)目多集中一些小戶型、酒店式公寓等，普通住宅類(lèi)物業(yè)目前尚無(wú)精裝修物業(yè)面世；但隨著未來(lái)政府對(duì)低碳的倡導(dǎo)，精裝物業(yè)的出現(xiàn)將不可避免； [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 精裝修市場(chǎng) ] ? 基本概況 戴斯國(guó)際、長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓目前已經(jīng)銷(xiāo)售，總部壹號(hào)的精裝修公寓目前尚未正式推出，預(yù)計(jì)在 11年年初將會(huì)入市； 但未來(lái)市場(chǎng)中確定有精裝修物業(yè)的項(xiàng)目亦多以酒店式公寓為主 戴斯國(guó)際 長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號(hào) 項(xiàng)目 戴斯國(guó)際 長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號(hào) 位置 澄江中路北側(cè)，香 山路東側(cè) 通渡北路東，通惠 路北 濱江西路不通渡 北路 開(kāi)發(fā)商 江陰長(zhǎng)盛 江陰瑞和 江陰宇邦 總建面 22400 1050000 9000 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500 3000 —— 物業(yè)類(lèi)型 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 銷(xiāo)售均價(jià) 11481 11868 —— [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 精裝修市場(chǎng) ] 目前 城西市場(chǎng)中未有普通住宅項(xiàng)目有精裝房源入市 ，市場(chǎng)中精裝修項(xiàng)目?jī)H長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓，項(xiàng)目目前對(duì)外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 3000元 /平米，近三月銷(xiāo)售均價(jià)在 12023元 /平米左右，城西毛坯高層物業(yè)目前基本成交均價(jià)在7500元 /左右?？廴ゾb修成本，二者價(jià)差在 2500元，但是加上建安成本以及未來(lái)的租金返利， 作為高端的精裝修酒店式公寓的溢價(jià)空間較為有限。 精裝修與毛胚物業(yè)對(duì)比 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 精裝修市場(chǎng) ] 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 精裝物業(yè)看法 本項(xiàng)目建議 江陰精裝房的市場(chǎng)需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、單間公寓等面積較小的項(xiàng)目，由于其一般針對(duì)商務(wù)人士、投資客和年輕人等客戶群體，這些人群對(duì)精裝修住宅的接受度高。 目前市場(chǎng)中精裝修產(chǎn)品僅在酒店式公寓中出現(xiàn)。 在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢(shì)下，精裝房無(wú)疑將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流。而房產(chǎn)新政下，精裝修房也有愈演愈烈之勢(shì)。無(wú)論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質(zhì)程度， 是未來(lái)樓市發(fā)展的趨勢(shì)之一，但目前并不成熟 我們建議項(xiàng)目的普通高層物業(yè)不求標(biāo)新立異，仍跟隨市場(chǎng)的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配臵，不建議采用長(zhǎng)晟豪生、戴斯類(lèi)似的豪華五星級(jí)裝修。 對(duì)于精裝房的看法，完全是一個(gè)硬幣的正反面。面對(duì)不好的時(shí)機(jī)，想要吸引購(gòu)房者，產(chǎn)品最為關(guān)鍵。無(wú)疑，被視為高品質(zhì)、人居標(biāo)尺的 精裝房未來(lái)可能成為開(kāi)發(fā)商尋求銷(xiāo)售突破的一個(gè)新賣(mài)點(diǎn)。 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 精裝修市場(chǎng) ] 江陰的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較特殊，工業(yè)特別發(fā)達(dá)，而商業(yè)與旅游業(yè)較為落后， 導(dǎo)致酒店業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型酒店（ 23星）和高端 5星級(jí)酒店兩部分市場(chǎng)的缺失。中高