【正文】 場來看，精裝項目多集中一些小戶型、酒店式公寓等，普通住宅類物業(yè)目前尚無精裝修物業(yè)面世；但隨著未來政府對低碳的倡導(dǎo)，精裝物業(yè)的出現(xiàn)將不可避免； [類辦公市場需求空間分析 —— 精裝修市場 ] ? 基本概況 戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓目前已經(jīng)銷售，總部壹號的精裝修公寓目前尚未正式推出，預(yù)計在 11年年初將會入市； 但未來市場中確定有精裝修物業(yè)的項目亦多以酒店式公寓為主 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號 項目 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號 位置 澄江中路北側(cè)，香 山路東側(cè) 通渡北路東，通惠 路北 濱江西路不通渡 北路 開發(fā)商 江陰長盛 江陰瑞和 江陰宇邦 總建面 22400 1050000 9000 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500 3000 —— 物業(yè)類型 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 銷售均價 11481 11868 —— [類辦公市場需求空間分析 —— 精裝修市場 ] 目前 城西市場中未有普通住宅項目有精裝房源入市 ，市場中精裝修項目僅長晟豪生環(huán)球公寓，項目目前對外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 3000元 /平米，近三月銷售均價在 12023元 /平米左右，城西毛坯高層物業(yè)目前基本成交均價在7500元 /左右。 在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流。面對不好的時機(jī)，想要吸引購房者，產(chǎn)品最為關(guān)鍵。 高端市場與經(jīng)濟(jì)型酒店市場缺失。喜來登將于 11月 1日正式開業(yè)，預(yù)計價格將會明顯高于目前市場水平； ? 各酒店都有集團(tuán)公司及政府客群做支撐。 政府客群 政府客群基本采用輪回制分?jǐn)傊撩考揖频?，所占比?30% 四、五星級酒店客群分析 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] 未來幾年內(nèi)江陰市場中五星級酒店上市量明顯較大，目前已經(jīng)確定的有長晟豪生酒店，桃源山莊、新長江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場競爭壓力降加??； 級別 /項目 地址 總建面 客房 預(yù)計經(jīng)營時間 五星級 長晟豪生 通渡路東、通惠路北側(cè) 43365 — 2023 桃源山莊 新橋鎮(zhèn) 19426 — 2023 新長江雅閣 普惠路東、五星公園西、五星路 北側(cè) — — — 皇冠假日大酒店 黃山湖公園斳 50000 280 — 四星級 戴斯國際商務(wù)酒店 天華文化中心斜對面 23000 204 202310 御嘉精品酒店公寓 檢察院東側(cè)、文化路北側(cè)、鳳凰 路西 21811 — — 未來四、五星級酒店潛在供應(yīng) [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] ?目前市場主要 高星級酒店均集中于城中及城東區(qū)， 并有固定的政商客群，競爭壓力較大 ?城西區(qū)目前供應(yīng)量非常小，但隨著城西金融、商業(yè)區(qū)的形成，無論是 經(jīng)濟(jì)型酒店還是高星級酒店，未來都存在不小的需求量 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場小結(jié) ] ?未來細(xì)分市場明顯，服務(wù)式公寓處于市場新興空白領(lǐng)域，市場成長性強(qiáng)，同時依托萬達(dá)品牌，將成為項目價值增長點的物業(yè)類型之一，建議選取一幢單塔設(shè)臵服務(wù)式公寓； ?酒店式公寓雖然未來競爭較為激烈，但整體處于上升空間，同時也是價值高點和認(rèn)知主流的物業(yè)類型，亦建議一幢單塔設(shè)臵酒店式公寓，同時依托本案的商務(wù)酒店和其他兩大類辦公集群，完成城西的商務(wù)價值提升； ?SA公寓可適當(dāng)放大面積，增強(qiáng)居住功能，酒店式公寓面積控制在 5570之間較為適宜； ?在增強(qiáng)智能化的同時，建議設(shè)臵中低端裝修配臵，完成市場錯位競爭； ?考慮項目集團(tuán)整體運營策略，結(jié)合未來高星級酒店市場的競爭日益激烈，本案不建議設(shè)臵高投入晚匯報的高星級酒店。 規(guī)劃了西區(qū)商業(yè)區(qū)和澄東區(qū)域的東區(qū)商業(yè)區(qū)。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 麥德龍 超市 地上 1層 7100 2023年 6月 24日 大統(tǒng)華 超市 地下一層 7000 2023年 9月 時代超市 超市 地上 5層，地下 1層 35000 2023年 8月 31日 大潤發(fā) 超市 地上 2層，地下 1層 9800 2023年 11月 農(nóng)工商 超市 地上 1層 12600 2023年 1月 江陰賣場業(yè)態(tài)已相當(dāng)成熟，城市東、南、西、中等各區(qū)域都有品牌賣場布局 超市賣場分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 賣場發(fā)展成熟、認(rèn)知主流 ] 江陰目前品牌購物中心主要有：希望廣場、澄江福地、時代超級購物中心。 [住宅市場需求空間分析 —— 鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城區(qū)，城鄉(xiāng)差價明顯 ] 分類 區(qū)域 套數(shù) 面積 預(yù)售價格 待售低層住宅 城區(qū) 133 13790 鎮(zhèn)區(qū) 610 9452 待售多層住宅 城區(qū) 347 14642 鎮(zhèn)區(qū) 2254 7584 待售小高層住宅 城區(qū) 486 7604 鎮(zhèn)區(qū) 921 4657 待售高層住宅 城區(qū) 1408 7837 鎮(zhèn)區(qū) 3005 5076 總計 城區(qū) 2374 9879 鎮(zhèn)區(qū) 6790 1089329 6731 目前江陰房地產(chǎn)市場庫存現(xiàn)狀 城區(qū)房源庫存量相對較低，售價相對較高 目前住宅市場庫存量中，鎮(zhèn)區(qū)庫房源明顯較多， 高出城區(qū) 186%，城區(qū) 目前 庫存為 2374套 平 方 米， 城區(qū)多層、別墅的售價均在萬元以上，小高層、高層物業(yè)的售價在 7500元左右。 [住宅市場需求空間分析 —— 區(qū)域成交使命：跑量 ] 建筑形態(tài)與房型的交叉分析 物業(yè)形態(tài) 高層 小高層 別墅 多層 合計 一房 % % — — % 二房 % % — % % 三房 % % — % % 四房 % % — % % 躍層 % % — % % 雙拼 — — % — % 聯(lián)排 — — % — % 獨棟 — — % — % 合計 % % % % % 戶型占比呈現(xiàn)一邊倒格局，整體占比接近 60% 從江陰城區(qū) 09年以來的成交來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，高層物業(yè)是城區(qū)市場的主要支撐，成交占比高達(dá) %，小高層、多層、別墅物業(yè)次之；從房型來看，三房是消費者最青睞的戶型，成交占比高達(dá) %，四房的成交占比亦較高，二房的成交占比相對無錫等城市明顯較低。 從城區(qū)各板塊 09年至今總體成交均價來看，城西板塊還處于價格洼地，價格增長空間較大，目前板塊內(nèi)成交價格能達(dá)到 8000元 /㎡的在售項目主要有長江國際和蘇龍苑，其中長江國際四期的部分洋房房源售價已突破萬元。 ? C2 住宅建議居住功能加強(qiáng)、品質(zhì)及改善性增強(qiáng)，和類辦公物業(yè)完成需求的差異化銜接。 [住宅市場空間需求及與類辦公物業(yè)產(chǎn)品間的關(guān)系 —— 項目總結(jié)建議 ] [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 全市城區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 面積段 90100 100110 110120 120130 130144 144160 160180 合計 累計占比 % % % % % % % % 百分占比 7% 7% 3% 6% 42% 16% 18% 100% 面積段 二室 三室 四室 90100 % 100110 % 110120 % 120130 % 130144 % 144160 % % 160180 % 合計 % % % 換算成百分比 21% 72% 7% 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 注： 90100平米百分占比 =累計占比 %除以所有面積段合計累計占比 %=7%，下同。 類型 戶型 面積段 套數(shù) 套數(shù)占比 面積 面積占比 普通二房 二室二廳 90100 149 13% 14158 10% 舒適二房 二室二廳 100110 269 23% 28316 20% 經(jīng)濟(jì)三房 三室二廳二衛(wèi) 120130 294 25% 35395 25% 舒適三房 三室二廳二衛(wèi) 130144 359 31% 49553 35% 豪華三房 三室二廳二衛(wèi) 144160 46 4% 7079 5% 舒適四房 四室二廳三廳 160180 41 4% 7079 5% [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 戶型配比結(jié)論推導(dǎo) 本項目建議戶型配比： 類住宅 純商業(yè) 辦公 住宅 ?以 120~160平米三房為市場主力 ?城西將成為未來供需重點 ?隨著城市結(jié)構(gòu)的變化，小戶型在未來會存在一定需求 ?缺乏真正意義上的商業(yè)旗艦 ?缺乏別致定位的商業(yè) ?缺乏各業(yè)種業(yè)態(tài)間的共融發(fā)展 ?主要集中于城中及城東片區(qū) ?隨著城西片區(qū)的發(fā)展，需求量將在未來有所體現(xiàn) ?投資價值弱于傳統(tǒng)商業(yè) ?除投資價值外，缺乏其他附加值 酒店 ?主要集中于城中及城東片區(qū) ?隨著城西片區(qū)的發(fā)展，未來星級酒店及經(jīng)濟(jì)酒店都有不小的需求 [項目物業(yè)選型及定位基礎(chǔ)研判 ] 建議設(shè)臵 90㎡ 兩房和 140㎡ 四房，以四房為主力。 磅礴城市綜合體 泛江陰：體量及輻射力、同時拉回外流消費力 城市 T臺：強(qiáng)調(diào)項目外向型物業(yè)的展示和引領(lǐng)作用 零坐標(biāo)：新興物業(yè)的標(biāo)桿作用 [項目物業(yè)市場定位 ] Document number 客戶對接：項目產(chǎn)品客戶定位研判 客戶選取標(biāo)準(zhǔn) 成交客戶分析 潛在客群分析 項目客戶定位 [項目客戶定位研判 —— 客戶選取標(biāo)準(zhǔn) ] 目前江陰市場中可完全借鑒的真正意義上的城市綜合體項目寥寥無幾，因此根據(jù)如下選取因素進(jìn)行客戶需求對比： ?有集中商業(yè)或辦公 /住宅復(fù)合概念的項目 ?江陰目前高品質(zhì)的住宅類項目 客戶分析選取理由 截止到 9月 30日，中信泰富廣場累計有成交客戶 869組，其中信息齊全可作為有效分析樣本的客戶有 812組 從成交客戶戶籍地分布圖可以看出，江陰本地客戶為項目的主力成交客戶，占比達(dá)到了 87%以上，而非本地客戶僅僅占到了 10%左右。 成交客戶年齡分析 —— 中信泰富 [項目客戶定位研判 —— 中信泰富 ] [ ] 總價段 省內(nèi)客戶 省外客戶 無錫 江陰 城區(qū) 華士鎮(zhèn) 霞客鎮(zhèn) 月城鎮(zhèn) 周莊鎮(zhèn) 青陽鎮(zhèn) 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80100萬 % % % % % % % % % % % 100110萬 % % % % % % % % % % % 110120萬 % % % % % % % % % % % 120130萬 % % % % % % % % % % % 130140萬 % % % % % % % % % % % 140150萬 % % % % % % % % % % % 150160萬 % % — % % % % % % — % 160170萬 — % — % % % % % % % % 170180萬 — % — % % — — % % — % 180200萬 % % — % % — — — — % % 200220萬 % % — % % % — — % % % 220250萬 — — — % % % % % — — % 250300萬 — % — % % % — — % — % 300萬以上 — — — % % — — — — — % 總計 % % % % % % % % % % % 江陰本地客戶對于各總價段物業(yè)的接受度相對更高， 200萬以上物業(yè)的購買人群主要還是以江陰本地客戶為主 江陰城區(qū)客戶的購買力相對均衡，而周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購買力則對一些高端物業(yè)的接受能力更強(qiáng) 成交客戶區(qū)域 /總價段交叉分析 —— 中信泰富 由于產(chǎn)品的特殊性以及其相對較為突出的性價比原因，反而導(dǎo)致了城區(qū)客戶購買比例增加，但同時區(qū)域客戶占據(jù)了主導(dǎo)地位也在情理之中 在財富增長的同時，人員質(zhì)素及鑒賞力沒有同步提高，作為房地產(chǎn)初中級市場的江陰，在市中心擁有一套住宅的觀念逐步向在城區(qū)擁有一套高品質(zhì)的住宅成為必然 引導(dǎo)性消費理念也將成為江陰 中 高端房地產(chǎn)市場的主基調(diào) 成交客戶區(qū)域分析 —— 金科 〃 東方大院 [項目客戶定位研判 —— 金科 〃 東方大院 ] 成交客戶特征對比 —— 中信泰富、金科 〃 東方大院 。也說明了城市化的變遷導(dǎo)致城鄉(xiāng)差距的縮短 成交客戶區(qū)域分析 —— 中信泰富 [項目客戶定位研判 —— 中信泰富 ] 注： Flash演示文件見附件 區(qū)域 20歲以下 2130歲 3140歲 4150歲 5160歲 61歲以上 總計 江陰 % % % % % % % 省內(nèi)客戶 — % % % % % % 省外客戶 — % % % % — % 無錫 — % % % — — % 31—40歲以及 41—50歲 為成交客戶主力年齡段， 4150歲的人群為絕對主力客群 從數(shù)據(jù)面上看， 31—40歲以及 41—50歲兩大年齡段，分別占到了 %和 %； 但是另一斱面， 21—30歲的成交客戶也占到了 %，從本身而言，該年齡段內(nèi)的人群基本上丌具備自我販買高端住宅的能力，更多的是由父母幫劣販買用作婚房戒者不父母同住，實際販買人群應(yīng)為其父母，年齡同樣集中在 50歲左右，由此，我們可以推斷，中信泰富這類高端住宅中，4150歲的人群為