【文章內(nèi)容簡介】 端酒店（ 4星）酒店扎推競爭激烈。 高端市場與經(jīng)濟型酒店市場缺失。但隨著喜來登、皇冠假日等一批五星級酒店的面世，未來高端酒店市場競爭將會愈發(fā)激烈 健全的酒店市場應該分為四部分：低端市場、經(jīng)濟型酒店（ 23星）、中高端酒店（ 4星）及高端 5星級酒店。 五星級酒店 四星級酒店 經(jīng)濟型酒店 無品牌酒店 高端 中高端 中端 低端 中高端酒店（ 4星）扎推競爭激烈，高端市場與經(jīng)濟型酒店市場缺失 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] ? 江陰市場中五星級酒店僅 泓昇苑 一家，四星級酒店市場競爭較為激烈，市區(qū)主要有 5家， ? 現(xiàn)行主力市場行情：標準間 400500元。泓昇苑的價格略高于 4星級酒店。喜來登將于 11月 1日正式開業(yè)，預計價格將會明顯高于目前市場水平； ? 各酒店都有集團公司及政府客群做支撐。 各大酒店入住率情況較為接近，基本處于 67成范圍內(nèi)。所以差異不大。 級別 /項目 地址 客房 入住率 經(jīng)營時間 價格（標準間價格） 五星級 泓昇苑 人民中路 289號 308 2023 480 黃嘉喜來登 濱江路北側(cè) 296 —— 2023111 588（加 15%服務費） 四星級 江陰暨陽山莊 新虹橋公園路 99號 270 1998 300 江陰國際大酒店 澄江西路 299號 315 1998 480 江陰來富島大酒店 朝陽路 105109號 221 2023 420 江陰法爾勝酒店 體育場路 8號 140 1994 300 興澄大酒店 人民東路 161號 135 1998 400 四、五星級酒店概況 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] 客群分布 區(qū)域協(xié)議單位 所在區(qū)域協(xié)議單位，所占比例 15% 穩(wěn)定客戶 現(xiàn)有的酒店多為當?shù)毓I(yè)集團下屬公司，因此每家酒店基本有自己穩(wěn)定的客戶群體，所占比例 50% 散客 散客較少，僅占 5%左右。 政府客群 政府客群基本采用輪回制分攤至每家酒店，所占比例 30% 四、五星級酒店客群分析 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] 未來幾年內(nèi)江陰市場中五星級酒店上市量明顯較大，目前已經(jīng)確定的有長晟豪生酒店，桃源山莊、新長江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場競爭壓力降加??； 級別 /項目 地址 總建面 客房 預計經(jīng)營時間 五星級 長晟豪生 通渡路東、通惠路北側(cè) 43365 — 2023 桃源山莊 新橋鎮(zhèn) 19426 — 2023 新長江雅閣 普惠路東、五星公園西、五星路 北側(cè) — — — 皇冠假日大酒店 黃山湖公園斳 50000 280 — 四星級 戴斯國際商務酒店 天華文化中心斜對面 23000 204 202310 御嘉精品酒店公寓 檢察院東側(cè)、文化路北側(cè)、鳳凰 路西 21811 — — 未來四、五星級酒店潛在供應 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] ?目前市場主要 高星級酒店均集中于城中及城東區(qū)， 并有固定的政商客群，競爭壓力較大 ?城西區(qū)目前供應量非常小，但隨著城西金融、商業(yè)區(qū)的形成，無論是 經(jīng)濟型酒店還是高星級酒店，未來都存在不小的需求量 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場小結(jié) ] ?未來細分市場明顯，服務式公寓處于市場新興空白領(lǐng)域，市場成長性強，同時依托萬達品牌，將成為項目價值增長點的物業(yè)類型之一，建議選取一幢單塔設(shè)臵服務式公寓； ?酒店式公寓雖然未來競爭較為激烈，但整體處于上升空間，同時也是價值高點和認知主流的物業(yè)類型，亦建議一幢單塔設(shè)臵酒店式公寓，同時依托本案的商務酒店和其他兩大類辦公集群，完成城西的商務價值提升； ?SA公寓可適當放大面積，增強居住功能，酒店式公寓面積控制在 5570之間較為適宜； ?在增強智能化的同時，建議設(shè)臵中低端裝修配臵，完成市場錯位競爭； ?考慮項目集團整體運營策略，結(jié)合未來高星級酒店市場的競爭日益激烈，本案不建議設(shè)臵高投入晚匯報的高星級酒店。 [類辦公市場需求空間分析 —— 項目總結(jié)建議 ] [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ 商業(yè)市場整體成交走勢 20232023年 20232023年 20232023年 ? 05年江陰商業(yè)市場容量較小， 06年開始市場不斷擴容，供求價均出現(xiàn)明顯上揚，06年成交量接近 9萬平米； ? 07年隨著一批專業(yè)市場的入市，市場供求再度放大， 08年受宏觀調(diào)控等因素的影響，供求均出現(xiàn)回落； ? 0910年是江陰商業(yè)市場開始步入迅速發(fā)展的階段，大型商業(yè)項目開始不斷涌現(xiàn)，成交量價亦隨之上揚，商業(yè)市場擴容不可避免； [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)市場整體迅速擴容 ] 市場庫存量增長相對平穩(wěn)，去化周期持續(xù)回落 ?從 09年之間江陰商業(yè)市場庫存量呈現(xiàn)持續(xù)上揚的走勢，截至目前，商業(yè)市場存量高達 ，庫存量上漲約 23萬方，但在商業(yè)市場成交量持續(xù)回落的作用下，庫存去化周期亦出現(xiàn)明顯回落，由最高位的 37月下滑至目前的 21個月。 商業(yè)市場整體成交走勢 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)市場庫存量日趨平穩(wěn) 江陰 環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構(gòu)不成系統(tǒng)商業(yè)中心。最有可能在城區(qū)集中商業(yè)區(qū)以外形成商圈的是河北街商業(yè)街商圈 。 規(guī)劃了西區(qū)商業(yè)區(qū)和澄東區(qū)域的東區(qū)商業(yè)區(qū)。 “一軸”是指以人民路商圈為軸； “二片”則是華聯(lián)商廈廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)、華地百貨廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)； “三線”體現(xiàn)在沿中山路南南北沿線組成的商業(yè)一條街、沿虹橋路沿線組成的商業(yè)街、沿青果路沿線組成的商業(yè)街； 江陰主城區(qū)人民路核心商圈分布呈現(xiàn)出“一軸二片三線”的商業(yè)格局 市場格局 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)市場格局 ] ? 09年至今城西商業(yè)市場成交波動明顯，商業(yè)整體成交僅 ，月均去化 ； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)整體成交均價較低，主要是永康五金城專業(yè)市場成交拉低了區(qū)域內(nèi)的整體均價； ? 目前區(qū)域市場中住宅底商的價格基本在 800010000元間；個別區(qū)域邊緣項目底商價格略低，在 7000元左右； 10年至今城東、城中、城西商業(yè)是城區(qū)的主力成交區(qū)域，城西市場占比僅次于城東，城西目前尚無大型購物中心等，成交主要是 永康五金城（專業(yè)市場） 成交支撐； 除專業(yè)市場外無大型商業(yè)項目，居民消費依靠住宅配套商業(yè) 城西商業(yè)成交分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 區(qū)域商業(yè)市場依靠專業(yè)市場，缺乏大型商業(yè)項目 ] 目前江陰市場中商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四類：單一主體性店鋪、百貨商場、超級賣場、其他類型商業(yè) 單一主體性店鋪 百貨商場 超級賣場 s、 其他商業(yè)形態(tài) 代表：大潤發(fā)超市、農(nóng)工商超市、麥德龍 代表：人民路、虹橋路的沿街店鋪 代表：華地百貨、華聯(lián)商廈 Shpoping mall型購物步行街，代表：澄江福地 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài) [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)業(yè)態(tài)格局 ] 目前主要商業(yè)集中在城市中心，其余僅有超市，無大型購物中心及百貨商場之類 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 新百業(yè)廣場 百貨市場 地下 1層，地上 3層 58900 2023年 12月 26日 麥德龍 超市 地上 1層 7100 2023年 6月 24日 浙江商貿(mào)城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 大統(tǒng)華 超市 地下一層 7000 2023年 9月 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 時代超市 超市 地上 5層，地下 1層 35000 2023年 8月 31日 良辰家具廣場 家具 地上 5層，地下 1層 20230 2023年 八商場 百貨 地上 5層 10500 1991年 9月 新生活國際家居廣場 家居 地上 4層 60000 2023年 9月 16日 大潤發(fā) 超市 地上 2層，地下 1層 9800 2023年 11月 農(nóng)工商 超市 地上 1層 12600 2023年 1月 澄江福地 內(nèi)街步行街 13層 24700 2023年 5月 主要商業(yè)項目現(xiàn)狀 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 主要商業(yè)集中于城市中心 ] 隨著政府規(guī)劃進一步落實，嘉年華、海岸城等一批大型商業(yè)項目交付，對城東、城西商業(yè)格局形成重大的調(diào)整 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 布局規(guī)劃 經(jīng)營面積 投資規(guī)劃 開發(fā)周期 新中心 MALL 以沃爾瑪為核心，包括酒店娛樂休閑 134000 60000 20232023 華西物流商貿(mào)城 倉儲物流 棉花倉儲設(shè)斲 80000 100000 20232023 鳳凰城商業(yè)配套 待定 待定 26000 40000 20232023 丹芙春城 商業(yè)街 待定 90000 135000 20232023 星光百貨 百貨 地上 4層，其中第四層為電影院 22800 待定 20232023 和新國際紡織城 與業(yè)市場 綜合樓 ㎡、現(xiàn)貨交易區(qū) ㎡、市場配套 2 35萬㎡ 80000 20232023萬㎡以及倉儲配套 ㎡ 350000 80000 20232023 永康五金城 與業(yè)市場 貿(mào)易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務辦公區(qū)、會展中心、網(wǎng)上交易中心等 100000 50000 20232023 奧特萊斯直銷 販物廣場 販物、休閑、斴游、運勱健身 60000 20230 20232023 嘉年華 特色商業(yè)街 規(guī)劃有商業(yè)街、酒吧街、快捷酒店 140000 59829 20232023 江陰海岸商業(yè)城 販物廣場 大型百貨、高檔辦公樓及星級酒店等 412500 60000 20232023 未來市場概述 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 區(qū)域商業(yè)格局未來調(diào)整大 ] 購買人群主要是江陰本地人，以中小企業(yè)主、公務員、企事業(yè)單位中高層、銀行中高層為主，商業(yè)投資氛圍濃厚 其他 中小企業(yè)主 客群來源 本地客群細分 50% 外地 江陰 20% 銀行中高層 企事業(yè)中高層 公務員 ? 江陰本地人投資意識較強，喜歡購買臨街小面積“門面”商鋪收取租金，因此成熟商業(yè)地段的商鋪銷售情況良好； ? 例如位于人民路步行街的“澄江福地”， 09年 9月底開盤，兩個月不到的時間就銷售了 100多套。 88% 12% 30% 23% 20% 15% 12% 客戶分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)投資氛圍濃 ] ? 商圈內(nèi)主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。 ? 從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。 ? 大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下 1層至地上 5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在20235000平方米。 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 浙江商貿(mào)城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū) 百貨市場分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 百貨市場集中老城區(qū) ] 江陰主要賣場的經(jīng)營面積集中 2023年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當成熟。江陰品牌賣場的營業(yè)面積一般在 5000平方米以上；其中最大的時代超市營業(yè)面積達到 18000平方米。 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 麥德龍 超市 地上 1層 7100 2023年 6月 24日 大統(tǒng)華 超市 地下一層 7000 2023年 9月 時代超市 超市 地上 5層，地下 1層 35000 2023年 8月 31日 大潤發(fā) 超市 地上 2層，地下 1層 9800 2023年 11月 農(nóng)工商 超