【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水布埡電站等五個(gè)大中型水電站和已建成的 387 座小水電站，裝機(jī)總?cè)萘繉⑦_(dá) 2300 萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量 1100 億千瓦時(shí)，從而使宜昌成為我國(guó)最大的水電建設(shè)基地，并將成為全國(guó)的能源中心。 同時(shí)，宜昌礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)宜昌境內(nèi)探明的礦物有 53 種，占全國(guó)已知礦的 1/3，占湖北省的 45%。 宜昌市快速的經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 、優(yōu)越的地理位置和豐富的資源，造就了宜昌這個(gè)湖北省域副中心城市，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 宜昌市相關(guān)規(guī)劃 宜昌市 “ 十一五 ” 時(shí)期經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體要求與發(fā)展目標(biāo) 總體要求 堅(jiān)持以鄧小平理論和 “ 三個(gè)代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，切實(shí)把宜昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌。緊緊抓住最佳發(fā)展機(jī)遇期，努力實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)又快又好地發(fā)展。堅(jiān)持以調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式為主線，以改革開(kāi)放和自主創(chuàng)新為動(dòng)力，以改善城鄉(xiāng)人民生活為根本出發(fā)點(diǎn)，著力推進(jìn)新型工業(yè)化，著力建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，著力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，著力提高城鎮(zhèn)化水平，著力構(gòu)建和諧宜昌，加快全面建設(shè)小康社會(huì)和世界水電旅游名城的步 伐。 發(fā)展目標(biāo) 圍繞建設(shè) “ 世界水電旅游名城 ” 的總目標(biāo)和 “ 把宜昌建成世界最大的水電基地、初步建成國(guó)際性旅游名城和長(zhǎng)江中上游區(qū)域性中心城市 ” 的基本目標(biāo)，進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，努力使經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和綜合經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)保持高于全國(guó)全省平均水平，改革和發(fā)展走在全省前列，成為湖北在中部地區(qū)崛起的重要增長(zhǎng)極。 ◆ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng) 到 2020 年，全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 1025 億元，年均增長(zhǎng) 11%以上。其中第一產(chǎn)業(yè) 98 億元，年均增長(zhǎng) 3%；第二產(chǎn)業(yè) 546 億元，年均增長(zhǎng) 12%；第三產(chǎn)業(yè) 381 億元，年均增長(zhǎng) %。提前兩年實(shí)現(xiàn)人 均生產(chǎn)總值比 2020 年翻一番，2020 年達(dá)到 24739 元，年均增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資總規(guī)模累計(jì)達(dá)到 1697億元，年均增長(zhǎng) 5%，其中市縣屬達(dá)到 1148 億元，年均 增長(zhǎng) 15%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 399 億元，年均增長(zhǎng) 12%，保持市場(chǎng)物價(jià)基本穩(wěn)定。地方一般預(yù)算收入達(dá)到 39 億元，年均增長(zhǎng) 12%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ::。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 7%。 ◆ 社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步 全面提高義務(wù)教育水平，到 2020 年，全市小學(xué)適齡兒童入學(xué)率達(dá)到 100%；初中適齡少年入學(xué)率達(dá)到 98%以上； 高中階段教育毛入學(xué)率達(dá)到 95%以上； 15歲及以上人口平均受教育年限提高到 10 年。科技投入達(dá)到 10 億元以上。各類(lèi)宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 人才總量達(dá)到 33 萬(wàn)人。社會(huì)文化事業(yè)繁榮發(fā)展，形成比較完備的公共文化服務(wù)體系。廣播電視綜合覆蓋率達(dá) 98%左右。建立覆蓋城鄉(xiāng)、功能完善的疾病預(yù)防控制體系、突發(fā)公共衛(wèi)生事件醫(yī)療救治體系、疫情信息網(wǎng)絡(luò)體系和衛(wèi)生執(zhí)法監(jiān)督體系。農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度基本建立。社會(huì)保障體系不斷健全。社會(huì)救助體系更加完善。 ◆ 城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展 城區(qū)經(jīng)濟(jì)的龍頭地位真正形成，生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度高于全市平均水平。到2020 年，城區(qū)（夷陵、 西陵、伍家崗、點(diǎn)軍、 猇 亭、宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)）生產(chǎn)總值占全市的 60%以上。沿江經(jīng)濟(jì)帶的夷陵區(qū)、當(dāng)陽(yáng)市、枝江市、宜都市率先發(fā)展，生產(chǎn)總值進(jìn)入湖北省同類(lèi)城市前列。 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 48%。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)取得階段性成果， “ 十鎮(zhèn)百村 ”示范工程初步建成，基本解決農(nóng)村安全飲水問(wèn)題?；就瓿?3 個(gè)扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣的整村推進(jìn)工作?；窘鉀Q庫(kù)區(qū)、山區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)極端貧困人口的溫飽問(wèn)題。 ◆ 人民生活顯著改善 到 2020 年，全市人口控制在 414 萬(wàn)人以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰以內(nèi)，人均期望壽命達(dá)到 77 歲。城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入達(dá)到 19840 元，年均增長(zhǎng) 8%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 4159 元，年均增長(zhǎng) 6%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到 35%以內(nèi)。城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到 30 平方米，建設(shè)住宅面積 600 萬(wàn)平方米。全市城鎮(zhèn)五年新增就業(yè)崗位 36 萬(wàn)個(gè)，登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力 36 萬(wàn)人。 ◆ 環(huán)境友好資源節(jié)約 到 2020 年，全市森林覆蓋率提高到 60%，城區(qū)人均公共綠地面積達(dá)到 10平方米。城市空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家 Ⅱ 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。城市污水集中處理率達(dá)到 70%以上，中心城區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到 95%以上。單位生產(chǎn)總值能耗比 “ 十五 ”期末下降 20%，工業(yè)用水重復(fù)利用率達(dá)到 85%以上，工業(yè)固體廢棄物綜合利用率達(dá)到 85%以上，資源綜合利用水平進(jìn)一步提高，達(dá)到同行業(yè)、同產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。 ◆ 改革開(kāi)放充滿活力 現(xiàn)代企業(yè)制度普遍建立，形成規(guī)范的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)和管理制度，企業(yè)宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 的市場(chǎng)主體作用明顯增強(qiáng)。公平合理、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一開(kāi)放的市場(chǎng)體系和秩序基本建成。兼顧效率和公平的收入分配與再分配機(jī)制基本形成。政府職能轉(zhuǎn)變，堅(jiān)持依法行政，服務(wù)市場(chǎng)主體和滿足公眾需求的成效明顯，建成服務(wù)型政府。堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，實(shí)施 “ 走出去 ” 戰(zhàn)略，全方位、寬領(lǐng)域、多層次的對(duì)外開(kāi)放格局基本形成。到 2020 年，全市出口總額達(dá)到 6 億美元，年均增長(zhǎng) 15%。直接利用外資額達(dá)到 億美元 ， 年均增長(zhǎng) 10%。 宜昌市城市發(fā)展規(guī)劃 宜昌市轄夷陵、西陵、伍家崗、點(diǎn)軍、猇亭 5 個(gè)城區(qū)，宜都、枝江、當(dāng)陽(yáng)3 個(gè)縣級(jí)市，遠(yuǎn)安、興山、秭歸、長(zhǎng)陽(yáng)、五峰 5 個(gè)縣。全市國(guó)土面積 21 084 平方公里，其中城區(qū)面積 4249 平方公里。 宜昌市總體構(gòu)成結(jié)構(gòu)： “ 核心地區(qū) +緊密圈層 ” ，重點(diǎn)發(fā)展 “ 一帶二軸 ” 。形成以長(zhǎng)江為紐帶，以宜昌城區(qū)為中心的都市區(qū)核心地區(qū)，包括三個(gè)組成部分：上游地區(qū)（壩區(qū)組團(tuán)）、中游地區(qū) （ 西陵區(qū)、伍家崗 ） 、下游地區(qū) （猇亭等組團(tuán)）。 宜昌市城區(qū)構(gòu)成結(jié)構(gòu)： “ 雙中心沿江帶形組團(tuán)式 ” 的空間布局，規(guī)劃共 9個(gè)組團(tuán)。其中，中心城區(qū) 5 個(gè)組團(tuán)，外圍 4 個(gè)組團(tuán)。中心城區(qū)包括西陵組團(tuán)、伍家崗組團(tuán)、小溪塔組團(tuán)、點(diǎn)軍組團(tuán)和猇亭組團(tuán)。 宜昌市市級(jí)公共中心：為雙中心，分別為西陵中心區(qū)和伍家崗中心區(qū)。其中，西陵中心區(qū)主要為商業(yè)金融中心、文化娛樂(lè)和旅游服務(wù)中心，在現(xiàn)有城市中心基礎(chǔ)上改造完善；伍家崗中心區(qū)為行政、商貿(mào)辦公中心，為規(guī)劃期內(nèi)的新建中心區(qū)。 宜昌市產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況： ◆ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：宜昌市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近期為 “ 二、三、一 ” 結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)期調(diào)整為 “ 三、二、一 ” 結(jié) 構(gòu)。 ◆ 產(chǎn)業(yè)分布：宜昌市 上游地區(qū)主要以旅游業(yè)和港口運(yùn)輸為主，中游地區(qū)主要以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，下游地區(qū)以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)為主。 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 城區(qū)房地產(chǎn)基本概況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 2020 年，宜昌市城區(qū)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %。在城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中形成住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他投資四大投資板塊。其中，商品住宅投資依然是投資重點(diǎn)，占 %， 比上年 增長(zhǎng) %；因 2020 年同期辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資偏 低，造成 2020 年投資增幅偏大；城市旅游地產(chǎn)等其他投資與 2020 年相比呈現(xiàn)較大比例的負(fù)增長(zhǎng)。 ◆ 城區(qū)住宅投資： 2020 年為 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %； ◆ 城區(qū)辦公樓投資： 2020 年為 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %； ◆ 城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資： 2020 年為 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %； ◆ 其他投資： 2020 年為 億元，比 2020 年減少 %。 開(kāi)發(fā)企業(yè)情況 2020 年，宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)為 191 家，與去年同期相比增加8 家。開(kāi)發(fā)企業(yè)中，一級(jí)企業(yè) 1 家 ，二級(jí)企業(yè) 5 家，三級(jí)企業(yè) 58 家，四級(jí)企業(yè)48 家，暫定資質(zhì) 94 家，備案 5 家。 開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源 2020 年，宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金 億元，主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款、企業(yè)自籌資金、利用外資和其他資金來(lái)源。在這些資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)銀行貸款 億元，企業(yè)自籌資金 億元，利用外資 億元，其他資金來(lái)源 億元。 開(kāi)發(fā)企業(yè)施工許可辦理情況 2020 年，宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理施工許可證 119 件，與 2020 年同比下降 %；辦理施工許可證總面積 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；辦理施工許可證總造價(jià) 億元，與 2020 年 相比 同比下降 %，綜合反映了 2020 年宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資意愿與能力下降。 土地情況 2020 年，城區(qū)共實(shí)現(xiàn)住宅用地成交面積 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)成交額 30801萬(wàn)元。 70%以上的土地出讓發(fā)生在伍家崗區(qū)，共成交土地面積 20 余萬(wàn)平方米。宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2020 年宜昌城區(qū)土地成交量主要發(fā)生在第一季度；第二季度轉(zhuǎn)讓 萬(wàn)平方米土地主要是工業(yè)用地，沒(méi)有發(fā)生住宅、商業(yè)用地的出讓?zhuān)坏谌径茸≌玫爻鲎尦山?5 萬(wàn)平方米，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓成交 2 萬(wàn)平方米；第四季度住宅 用地出讓成交 萬(wàn)平方米，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓成交 萬(wàn)平方米。 商品房建設(shè)情況 2020 年，城區(qū)（不含夷陵區(qū)）在建工程 138 項(xiàng)，面積達(dá) 157 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %。 2020 年，城區(qū)商品房新開(kāi)工面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %。城區(qū)住宅新開(kāi)工面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %。而 2020 年同期該類(lèi)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)幅度均在 100%以上。 2020 年，城區(qū)（不含夷陵區(qū)）商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米， 比上年下降了 %。 商品房市場(chǎng)分析 商品房銷(xiāo)售面 積 2020 年，城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；城區(qū)住宅銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；而 2020 年同期該類(lèi)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)幅度均在 20%以上。 2020 年，城區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；城區(qū)住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；而 2020 年城區(qū)同期現(xiàn)房銷(xiāo)售的同比增長(zhǎng)幅度在 %。 2020 年，城區(qū)期房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；城區(qū)住宅期房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 比上年 下降 %；而 2020 年同期該類(lèi)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)幅度均在 25%以上。 從銷(xiāo)售面積來(lái)看，受宏觀調(diào)控、國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)下降以及購(gòu)房者的觀望等因素影響， 2020 年宜昌城區(qū)商品房銷(xiāo)售、期房銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)明顯的下降；第三季度受美國(guó)次貸危機(jī)及世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩對(duì)中國(guó)的影響，宜昌城區(qū)商品房銷(xiāo)售下降趨勢(shì)明顯加快。隨著國(guó)家一系列有關(guān)刺激經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)與年末銷(xiāo)售旺季綜合作用，加上經(jīng)濟(jì)適用房 12 月集中簽合同的原因，宜昌城區(qū) 12 月成交量放大比較顯著。 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商品房銷(xiāo)售額 2020 年，城區(qū)商品房銷(xiāo)售額達(dá) 億元， 比上年 下降 %。城區(qū) 住宅銷(xiāo)售額達(dá) 億元， 比上年 下降 %。 2020 年，城區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售額達(dá) 億元， 比上年 下降 %。城區(qū)住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售額達(dá) 億元， 比上年 下降 %。 2020 年，城區(qū)期房銷(xiāo)售額達(dá) 億元， 比上年 下降 %。城區(qū)住宅期房銷(xiāo)售額達(dá) 億元， 比上年 下降 %。 從商品房銷(xiāo)售額來(lái)看， 2020 年城區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售額占 20%，期房銷(xiāo)售額占 80%；2020 年同期城區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售額占 18%，期房銷(xiāo)售額占 82%。 商品房空置面積 截止 2020 年 12 月，城區(qū)商品房空置面積達(dá) 萬(wàn)平方米， 與 2020 年 相比 同比上升 %。城區(qū)住宅空置面積達(dá) 萬(wàn)平方米，與 2020 年 相比 同比上升 % 受宏觀調(diào)控和世界金融危機(jī)的影響，城區(qū) 2020 年商品房、住宅新開(kāi)工面積與 2020 年同期相比下降 78%以上；城區(qū)商品房竣工面積比 2020 年同期下降了 %，城區(qū)住宅竣工面積比 2020 年同期下降了 %；現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售與 2020 年同期相比也在大幅下降，降幅在 40%以上，進(jìn)而造成城區(qū)商品房、住宅空置面積同比上升。分季度來(lái)看，宜昌城區(qū)商品房空置面積增加主要體現(xiàn)在第三季度和第四季度。 商品房供銷(xiāo)分析 截止 2020 年 12 月，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)平方米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)平方米。從供給區(qū)域來(lái)看，伍家崗區(qū)和西陵區(qū)商品房預(yù)售面積占全市預(yù)售面積的 70%以上，住宅預(yù)售面積占全市預(yù)售面積的 60%以上，成為宜昌市兩大最主要的商品房和住宅的供應(yīng)區(qū)域。從銷(xiāo)售分區(qū)統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，伍家崗區(qū)商品房和住宅銷(xiāo)售面積均占全市銷(xiāo)售面積的 37%以上，同時(shí)也成為宜昌市最主要的商品房和住宅的銷(xiāo)售區(qū)域。 2020 年商品房累計(jì)供銷(xiāo)比為 :1（期間商品房預(yù)售面積：期間商品房銷(xiāo)售面積），從分區(qū)對(duì)比分析來(lái)看，供銷(xiāo)差距最大的區(qū) 域是西陵區(qū)和伍家崗區(qū)，供銷(xiāo)差距最小的區(qū)域是東山開(kāi)發(fā)區(qū)，從供銷(xiāo)比例指標(biāo)也能比較直觀的判斷宜昌各區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)。 宜昌 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商品房銷(xiāo)售價(jià)格分析 2020 年宜昌城區(qū)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 3594 元 /m2；住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格 3094元 /m2。西陵區(qū)均價(jià)基本穩(wěn)定在 4300 元 /m2，伍家崗區(qū)均價(jià)穩(wěn)定在 3600 元 /m2，東山開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)穩(wěn)定在 3100