【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已形成以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店、連鎖百貨為支柱的產(chǎn)業(yè)格局。3． 產(chǎn)業(yè)布局萬(wàn)達(dá)集團(tuán)近年來(lái)對(duì)旗下所涉產(chǎn)業(yè)按 “相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元 化” 的原則進(jìn)行了布局整合，即以商業(yè)地產(chǎn)為核心向與其息息相關(guān)的產(chǎn) 萬(wàn)達(dá)目前的支柱產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí) 業(yè)輻射。經(jīng)過(guò)調(diào)整，酒店、連鎖百貨，其中文化產(chǎn)業(yè)主要指電影院線。萬(wàn)達(dá)提出的各產(chǎn)業(yè) 2012 年的發(fā)展目標(biāo)為： 企業(yè)資產(chǎn)超過(guò) 1500 億 元，年銷售額 1000 億元，年納稅 80 億元，成為世界級(jí)的企業(yè)集團(tuán)。其中：3．1 商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃到 2012 年開(kāi)業(yè) 80 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積 1200 萬(wàn)平方米，年租金總收入超過(guò) 80 億元，規(guī)模排名全球前四。 文 化 產(chǎn) 業(yè) 到 2012 年 將 開(kāi) 業(yè) 110 家 以 上 的 影 城，有 銀 幕 擁 1000 塊，年收入 30 億元，成為排名全球前八的電影院線。3．3 高級(jí)酒店到 2012 年開(kāi)業(yè) 45 家五星和六星級(jí)酒店，營(yíng)業(yè)面積 超過(guò) 200 萬(wàn)平方米，成為全球領(lǐng)先的酒店投資企業(yè)。 連鎖百貨到 2012 年開(kāi)業(yè) 65 家店百貨店，營(yíng)業(yè)面積 200 萬(wàn)平方米，年銷售額 120 億元，成為中國(guó)一流的連鎖百貨企業(yè)。二、萬(wàn)達(dá)核心產(chǎn)業(yè)分析： 商業(yè)地產(chǎn)基于尋找一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流，為打造百年企業(yè)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)的2001 年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行了成功的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，動(dòng)機(jī)，進(jìn)入了當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn) “訂單地產(chǎn)” 企業(yè)尚無(wú)人涉足的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)新建立了 的商業(yè)模式，并以罕見(jiàn)的萬(wàn)達(dá)速度，連鎖式的開(kāi)發(fā)，迅速完成在全國(guó)的布局，目前集 是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商。自持收租物業(yè)面積 700 萬(wàn)平方米，是亞洲第一的不動(dòng)產(chǎn)商。1． 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式 “訂單地產(chǎn)” 訂單地產(chǎn)商業(yè)模式的含義?！坝唵蔚禺a(chǎn)” 商業(yè)模式是萬(wàn)達(dá)發(fā)是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心能力 展商業(yè)地產(chǎn)的一項(xiàng)重要的商業(yè)模式創(chuàng)新，“訂單地產(chǎn)” 是指先租后建，招商在前，建設(shè)在后。其核心 所在。所謂 “聯(lián)合協(xié)議”是“共同參與，平均租金，先租后建”聯(lián)合協(xié)議： 萬(wàn)達(dá)與世界 500 強(qiáng)等知名商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，協(xié)議中約定了很多條款，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等等。共同參與： 萬(wàn)達(dá)與合作伙伴進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，大家共同確定城市、地 并在規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面完成對(duì)接，每一個(gè)店的面積、層高、設(shè)備都要事先約定好，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。平均租金： 萬(wàn)達(dá)和戰(zhàn)略合作伙伴約定，把中國(guó)的城市劃定為兩個(gè)等級(jí)，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市列為一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分別適用不同的平均租金，這樣就大大減少了合同談判的時(shí)間。先租后建： 面積、城市、租金都確定了，萬(wàn)達(dá)與主力店租戶簽訂合同或確認(rèn)書(shū)后，然后再投入建設(shè)。這一模式對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)可以避免投資的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于項(xiàng)目所在城市來(lái)說(shuō)，則意味著稅收、新增就業(yè)崗位、提升城市形象和商業(yè)水準(zhǔn)的綜合效益，真正實(shí)現(xiàn)了企業(yè)和政府的雙贏。1．2 萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)模式的演變。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是一個(gè)富于創(chuàng)新和進(jìn)取的企業(yè)，2001 年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)之后，自 訂單地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)歷 經(jīng)了三代的變化。第一代商業(yè)地產(chǎn)稱為單店，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，業(yè)態(tài)整合總面積 5 ——6 萬(wàn)平方米。代表作有長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物、青島萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、南京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等。第二代商業(yè)地產(chǎn)稱為組合店，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 2003 ——2005 年間開(kāi)發(fā)的 產(chǎn)品，由多個(gè)單體店組成，總面積 10 ——15 萬(wàn)平方米，內(nèi)含百貨、超市、影城等六到十種業(yè)態(tài)，代表作有天津萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等。第三代商業(yè)地產(chǎn)為城市綜合體，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 2005 年以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，總面積均在 30 萬(wàn)平方米以上，其中包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、影視、公寓等業(yè)態(tài)。代表作有北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)城、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。城市綜合體的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而萬(wàn)達(dá)因?yàn)榫邆淞烁淖円粋€(gè)城市 面貌的開(kāi)發(fā)能力也越來(lái)越受歡迎，成為攻城拔寨的利器。除了在開(kāi)發(fā)方面形成了自己獨(dú)特 的優(yōu)勢(shì)外，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)方面的另一大優(yōu)勢(shì)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。萬(wàn)達(dá)成立了萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過(guò) 99% 的世界行業(yè)紀(jì)錄，這也是中國(guó)目前唯一一家冠以商業(yè)管理名稱、跨區(qū)域進(jìn)行商業(yè)管理的企業(yè)。強(qiáng)大的招商和運(yùn)營(yíng)能力解決了商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的難題，保證了萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。三、萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)積極介入文化產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá) 集團(tuán)已連續(xù)多年成為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，尤其是萬(wàn)達(dá) 國(guó)際影城，已經(jīng)成為眾多中國(guó)一線城市的影音文化象征。1． 萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)的核心： 萬(wàn)達(dá)院線。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入電影文化產(chǎn)業(yè) 是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的成果。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)首創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)的全新模式，并與包括世界 500 強(qiáng)等許多著名企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。在零售、百貨、餐飲等業(yè)態(tài)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)都很順利地找到了可以跟上萬(wàn)達(dá) 連鎖開(kāi)發(fā)節(jié)奏的合作伙伴，惟獨(dú)電影院方面，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)一家企業(yè)能 但是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)敏銳地認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)代化的多 在全國(guó)范圍內(nèi)提供連鎖配套，廳多功能電影院是整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)不可或缺的重要組成部份，它對(duì) 提升整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的功能配置、資源共享將起到很大的作用。于是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一步踏入了電影業(yè)。目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)已開(kāi)發(fā)的大型購(gòu)物中心里，全部擁有自己投資的國(guó)際一流電影院。萬(wàn)達(dá)不但進(jìn)入了電影業(yè)，并取得了極大成功。萬(wàn)達(dá)每開(kāi)一家新影院，都能給當(dāng)?shù)仄狈繋?lái) 50% 的收入增長(zhǎng)。萬(wàn)達(dá)電影院線已成為中國(guó) 400 排名第一的院線，擁有五星級(jí)影城 50 家，塊銀幕，占有全國(guó) 15% 的 票房份額。2010 年將開(kāi)業(yè) 21 家影城，新增 200 塊銀幕，使影城總數(shù)達(dá)到 71 家，銀幕達(dá)到 600 塊，占有全國(guó) 18% 的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。2．萬(wàn)達(dá)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的主要特點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)投資并持有影院優(yōu)質(zhì)文化資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了短線的地產(chǎn)投資與長(zhǎng)線的文化投資的結(jié)合，萬(wàn)達(dá)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，尤其是影視產(chǎn)業(yè)的主要特點(diǎn)可以歸納為五個(gè)創(chuàng)新： “訂單商 模式創(chuàng)新： 借力商業(yè)地產(chǎn)，體現(xiàn)綜合效應(yīng)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)住宅地產(chǎn)切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并獲得了很大的成功，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)均獨(dú)立投資和經(jīng)營(yíng)電影院，在提升項(xiàng)目整體價(jià)值的基礎(chǔ)上又迅速作大了電影產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)了最大的資源共享。標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新： MALL，多廳，高標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)把握了現(xiàn)代影院發(fā)展的趨勢(shì)和觀眾的需求，萬(wàn)達(dá)院線影院均按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)引入了高科技影院設(shè)施，用高端科技給觀眾帶來(lái)終極震撼的電影體驗(yàn)，這樣的影城標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑是最符合中國(guó)電影終端市場(chǎng)的發(fā)展模式。品牌創(chuàng)新： 構(gòu)建萬(wàn)達(dá)電影品牌，打造連鎖影城。幾年來(lái)，萬(wàn)達(dá)院線的市場(chǎng)營(yíng)銷能力，已經(jīng)獲得業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可。在院線的指導(dǎo)下，每家萬(wàn)達(dá)國(guó)際電影城平均每月都會(huì)有 2 －—3 個(gè)有成效的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，全國(guó)萬(wàn)達(dá)影城每年配合舉辦的國(guó)產(chǎn)電影明星見(jiàn)面會(huì)均不少于 200 場(chǎng)次，而各種國(guó)產(chǎn)電影的推介活動(dòng)部下下千余場(chǎng)。與此同時(shí)萬(wàn)達(dá)院線還與新種國(guó)產(chǎn)電影的推介互動(dòng)活動(dòng)，新浪網(wǎng)、騰訊、新華網(wǎng)、移動(dòng)夢(mèng)網(wǎng)等全國(guó)性知名媒體建立了穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，在未來(lái)幾年內(nèi) “萬(wàn)達(dá)電影” 作為全國(guó)知名影院連鎖品牌將在中國(guó)愈加響亮。機(jī)制創(chuàng)新： 影院建設(shè)流水化作業(yè)，影院經(jīng)營(yíng)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。電影是一個(gè)規(guī)模效應(yīng)明顯的產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)院線在經(jīng)過(guò)短期的與華納在收回經(jīng)營(yíng)管理權(quán)后，迅速在國(guó)內(nèi)形成自己的經(jīng)營(yíng)模 式，萬(wàn)達(dá)院線通過(guò)“統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一供片，統(tǒng)一管理” 充分發(fā)揮了院線的規(guī)模效應(yīng)，獲得了超出行業(yè)水平的收益。萬(wàn)達(dá)院線用了不 速壯大，在人次激增、票房猛漲的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定持到六年的時(shí)間，續(xù)增長(zhǎng)的利潤(rùn)收益。人才創(chuàng)新： 打造影院職業(yè)經(jīng)理人。萬(wàn)達(dá)院線建立并完善了自己的 “人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系、” “專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)培訓(xùn)體系，提出和實(shí)施了《影院開(kāi)店手冊(cè)》 《影院營(yíng)銷手冊(cè) 》 《影院營(yíng)運(yùn)操作 手冊(cè)》 等各種手冊(cè)，建立放映員上崗證制度，并系統(tǒng)的舉辦各類培訓(xùn)班，萬(wàn)達(dá)影城的團(tuán)體管理水平與標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)都有了很大提升，人才逐漸成為為萬(wàn)達(dá)電影的核心競(jìng)爭(zhēng)力。四、萬(wàn)達(dá)發(fā)展之路的啟示萬(wàn)達(dá)集團(tuán)因足球聞名，以住宅地產(chǎn)起家，憑商業(yè)地產(chǎn)騰飛，其獨(dú)特 的發(fā)展實(shí)踐帶來(lái)的啟示有：1． 創(chuàng)建柔性組織，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受政策影響較大，未來(lái)的不確定性也將越來(lái)越大。在此背景下，建立高度靈活、響較大，富有彈性、適應(yīng)市場(chǎng)變革、對(duì)市場(chǎng)需求能夠快速響應(yīng)的柔性組織結(jié)構(gòu)，成為未來(lái)企業(yè)生存和發(fā)展的趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 22 年的發(fā)展中，經(jīng)歷了幾次關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型，都較好地適應(yīng)了市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從而抓住了機(jī)遇，保持并不斷增