衡陽萬達(dá)廣場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-17 19:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 翰茶，紐西蘭冰激凌，coco，阿毛石鍋燉飯，中聯(lián)大藥房，集美度，三上，金苑，蘭卓麗，諾曼奇，娛樂城，九牧王，彩虹，金多寶，三人行，ATM機(jī)。C001C136 為室外步行街的B出入口右側(cè)商鋪，面積在66642平方米之間，入駐品牌依次是：滿記甜品，浪漫一身，良品鋪?zhàn)?，周黑鴉，奔騰馬，酷比特，咖麥濃，精益眼鏡，寶島眼鏡，絲域，歐碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜館，中國(guó)移動(dòng)，潘朵拉，泡泡火鍋，甜品，老通城，美思，民生銀行，美鉆天成，珠寶城。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格：160—250元每平米租約年限：5年起簽 大部分前三年租金不變,第四年漲幅在5%左右,少部分前四年租金不變,第五年漲幅在8%左右二 室內(nèi)步行街商鋪總體面積：約4萬方商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬達(dá)持有，不對(duì)外銷售整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈U字形設(shè)計(jì)，長(zhǎng)360米，共3層，、米，一樓主動(dòng)線寬達(dá)10米，交通組織上通過20部自動(dòng)扶梯，4部觀光梯，天井設(shè)計(jì)，步行街中有20余個(gè)通道與各主力店相聯(lián)，使六大主力店與步行街全部為一體。商鋪?zhàn)饨鹎闆r：100—500元每平米，一樓100—400元每平方米，像ZARA這樣的服裝旗艦品牌租金才能達(dá)到100元每平方米的價(jià)格，一般品牌沒有這樣的優(yōu)惠政策，租金水平多在300—400.；二樓租金水平200—380元；三樓餐飲為主租金水平較低，在120元左右。租約五年起簽，前三年租金不變，第三年和第四年平均租金漲幅在5%8%招租情況：租滿入駐品牌情況：一樓 青年休閑品牌湖錦酒樓 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 屈臣氏 星巴克 面包新語 ZARA以及三個(gè)副牌PULLamp。BEAR百家好 衣戀、JACK JONESONLY 小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG絲芙蘭化妝品 歐時(shí)力 ASOBIO 蒙奇奇 施華洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行運(yùn)動(dòng)城二樓椰島卡洛馳 大嘴猴L(fēng)ILY、TOUCH、cache cache、lockamp。lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數(shù)碼，流行美萬達(dá)旗下的大玩家熱風(fēng)hotwind天空商貿(mào) GXG的副牌gxg1978三樓 主題性的餐飲綠茵閣旗下的品牌荷花亭當(dāng)年情港式茶餐廳巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理 銀鯊海鮮自助 泰迪廚房 帕帕米婭 蓉李記 阿香米線 101牛排 萬達(dá)旗下的大歌星 奇樂兒兒童樂園由入駐品牌可以看出，菱角湖萬達(dá)室內(nèi)消費(fèi)人群定位為青年消費(fèi)者，入駐品牌多為時(shí)尚青年品牌，而類似于柒牌，九牧王，哥弟，勁霸等定位于中年人的品牌均沒有出現(xiàn)。旗艦主力店：萬達(dá)旗下 萬千百貨（1—5樓）萬達(dá)影城（4—5樓）萬達(dá)大歌星（3樓）萬達(dá)大玩家（2樓）合作品牌：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（副一樓）國(guó)美電器（12樓）奇樂兒兒童樂園（3樓）湖錦酒樓（1樓）招商細(xì)節(jié)詳情了解據(jù)現(xiàn)場(chǎng)招商員了解其中首次在武漢亮相的西班牙服裝品牌ZARA以及其三個(gè)副牌都入駐開業(yè)，吸引了大量的人氣，還有歐洲最大的服裝零售商瑞典Hamp。M 也成功簽訂了入駐協(xié)議，但是因?yàn)槠渌蛩夭荒芘c萬達(dá)同步開業(yè)，所以此次開業(yè)將無法看到Hamp。M。室外步行街招商阻力分析據(jù)外場(chǎng)招商員了解，前期外場(chǎng)招商阻力非常大，截止今天，他們還在連夜督促商家裝修進(jìn)度，其阻力原因分析有兩大點(diǎn)：一由于室內(nèi)步行街萬達(dá)自己持有物業(yè),而室外步行街對(duì)外銷售,為了提高自己持有物業(yè)增值,招商以室內(nèi)為主導(dǎo),大品牌旗艦品牌由室內(nèi)先行選擇。二由于室外物業(yè)非萬達(dá)持有, 不包租，所以也沒有使用權(quán)，并且未于業(yè)主簽訂經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，業(yè)主的租金期望值非常高，且觀念不一,給統(tǒng)一招商帶來了巨大阻力。所以室外步行街較室內(nèi)步行街的品牌檔次低一些，雜亂一些，品牌質(zhì)量不高,業(yè)態(tài)不全,像健身,酒吧,早教,休閑會(huì)所等業(yè)態(tài)均為缺乏狀態(tài)。個(gè)人認(rèn)為的解決方法：壓低業(yè)主期望值，部分品牌較好的租金萬達(dá)適當(dāng)自行補(bǔ)貼，然后各個(gè)擊破，在以后我們自己的城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，室外轉(zhuǎn)角等關(guān)鍵鋪位要適當(dāng)?shù)淖约撼钟?，引進(jìn)旗艦品牌，將會(huì)對(duì)外場(chǎng)招商起到很大的促進(jìn)作用。調(diào)查研究總結(jié)為期三天對(duì)菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)的調(diào)查研究，使我再一次見證了以商業(yè)資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力訂單式商業(yè)地產(chǎn)、與商家捆綁式發(fā)展的萬達(dá)的成功。12月18日當(dāng)天9點(diǎn)正式開業(yè)，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林親臨現(xiàn)場(chǎng)，花兒樂隊(duì)的大張偉以和至上勵(lì)合組合同臺(tái)演出慶祝，全天室外人流約13萬人，室內(nèi)人流約17萬—25萬人，人潮擁擠，十分熱鬧。以商業(yè)地產(chǎn)為核心的多元化。一切的行業(yè)都是為了更好服務(wù)自身的城市綜合體，比如百貨、影院、酒店等，都是萬達(dá)城市綜合體的重要業(yè)態(tài)組合。這種主要主力店同時(shí)也是企業(yè)主要支柱產(chǎn)業(yè)的模式，正是萬達(dá)城市綜合體最重要的核心優(yōu)勢(shì)。傳統(tǒng)地產(chǎn)的單一開發(fā)模式使得他們基本不具備這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而要自己去整合這么多行業(yè)到建筑體里面，絕非易事。個(gè)人認(rèn)為，上述的這些核心競(jìng)爭(zhēng)力正是萬達(dá)城市綜合體領(lǐng)先于其他企業(yè)的城市綜合體的關(guān)鍵點(diǎn)，每一點(diǎn)都是其他企業(yè)所無法復(fù)制的。萬達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)均基本為進(jìn)駐一個(gè)城市，開發(fā)建設(shè)一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，引入一個(gè)高檔酒店，開設(shè)一家萬千百貨，同時(shí)會(huì)引入萬達(dá)院線和大玩家超樂場(chǎng)或大歌星KTV。同時(shí)，在這些基本的消費(fèi)群設(shè)立完成后，還會(huì)和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進(jìn)行合作，如引入大型超市、家居賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、知名餐飲機(jī)構(gòu)等。一個(gè)匯集購(gòu)物、娛樂、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。而且這種綜合體在城市化進(jìn)程日益加速的當(dāng)今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費(fèi)群體的年輕人喜愛。同時(shí)，這樣的綜合體在目前國(guó)內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。這些城市積累了眾多的消費(fèi)能力，但傳統(tǒng)的百貨或商場(chǎng)往往功能單一，沒有將這種全面的消費(fèi)場(chǎng)所匯集在一起，而萬達(dá)這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費(fèi)的需求。可能會(huì)面臨的問題：第一，萬達(dá)集團(tuán)在過去的幾年中通過快速的發(fā)展擴(kuò)張，成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。但其快速的擴(kuò)張不可避免會(huì)給他帶來一些問題。
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