【文章內(nèi)容簡介】 BD形象的一個窗口。建國門外大街延續(xù)長安街的傳統(tǒng)格局，建筑較莊重、嚴(yán)整，臨街基本形成一個平直的界面，這種規(guī)整的界面和三環(huán)路活潑、跳躍的分割形成一種鮮明的對比?；旌瞎δ軈^(qū)和居住區(qū)基本高度控制在80米以下，建筑采用街坊式的布局，基本統(tǒng)一的高度，形成一個大背景，從而形成一個比較清晰的城市輪廓線，起到烘托商務(wù)辦公的作用。 國貿(mào)橋東北角的核心區(qū)，將是一個超高層建筑較為集中的區(qū)域，它的主要建筑將會成為整個CBD的地標(biāo)性建筑，建筑圍繞中心廣場展開，保證各自的景觀效果，中心廣場可布置會展中心等大型公共設(shè)施，為今后商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的大型公共活動提供條件。(5) 商業(yè)規(guī)劃① 加大招商引資力度，顯著增強(qiáng)商務(wù)服務(wù)功能。積極創(chuàng)造條件，廣泛吸引國內(nèi)外知名企業(yè)特別是跨國公司、世界500強(qiáng)企業(yè)在商務(wù)中心區(qū)內(nèi)設(shè)立管理總部，使商務(wù)中心區(qū)成為亞太地區(qū)乃至世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行控制中樞之一。② 重點(diǎn)發(fā)展銀行、保險、證券、信托、基金等金融服務(wù)業(yè)。廣泛吸引和發(fā)展國內(nèi)外各類金融機(jī)構(gòu)，建立和完善與商務(wù)中心區(qū)功能相適應(yīng)的多層次、多類型的金融體系，提高金融現(xiàn)代服務(wù)水平，使金融產(chǎn)業(yè)成為商務(wù)區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。③ 發(fā)展和健全各類中介服務(wù)體系。根據(jù)商務(wù)活動對社會中介服務(wù)的需求，在繼續(xù)發(fā)展會計、審計、評估、法律等中介服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極鼓勵社會各界發(fā)展多層次的創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)，廣泛開展評估評價、教育培訓(xùn)、信息咨詢、知識產(chǎn)權(quán)等各類專業(yè)中介服務(wù)。④ 建立高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的配套服務(wù)業(yè)，逐步形成商業(yè)、影視文化、廣告?zhèn)髅?、現(xiàn)代運(yùn)輸協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)體系。4 地塊基本情況(1) 地理位置北京萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)建國門外郎家園地區(qū)，東三環(huán)路與東四環(huán)路之間，長安街延長線(建國路)北側(cè)。用地范圍原為北京儀器廠廠區(qū)。鄰近區(qū)內(nèi)著名的國貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈和航華科貿(mào)中心等標(biāo)志性建筑。距首都國際機(jī)場車程30分鐘，距京沈高速路入口僅需5分鐘，距地鐵復(fù)八線車站僅400米左右。北京萬達(dá)廣場項(xiàng)目南部緊鄰建國路(長安街東延長線)，西接金臺西路(原針織路)，東靠光輝里二號路，北側(cè)城市道路為鐵道部印刷廠南側(cè)路?；刂猩杏幸?guī)劃的光輝里中街，郎家園路，一橫一縱將基地分割成大小不一的四塊用地。其中一期工程位于項(xiàng)目北側(cè)，南臨光輝里中街，西接針織路，東靠光輝里二號路，北與鐵道部印刷廠南側(cè)路接壤。北京萬達(dá)廣場一期東區(qū)項(xiàng)目東、北兩個方向均要退讓城市綠化用地，其中東側(cè)退讓光輝里二號路西紅線10米，北側(cè)退讓鐵道部印刷廠南側(cè)路南紅線30米。(2) 用地現(xiàn)狀北京萬達(dá)廣場項(xiàng)目建設(shè)用地現(xiàn)狀為北京儀器廠廠區(qū)。廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有兩棟16層聯(lián)體塔式住宅樓，其余則為多層辦公建筑和單層廠房。廠區(qū)內(nèi)所有建筑物在本項(xiàng)目啟動前將全部拆除,無保留建筑。(3) 交通北京萬達(dá)廣場周邊區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密布，三環(huán)路、四環(huán)路以及建外大街、建國路縱橫交錯，毗鄰京通高速、京沈高速、機(jī)場高速等三大高速網(wǎng)絡(luò)，更有地鐵1號線以及城市輕軌等軌道交通密布其中，形成了較為完整的交通體系，從而為萬達(dá)廣場中客戶的出行帶來了極大的便利。(4) 人文環(huán)境與歷史景觀① 人口CBD區(qū)域分屬朝陽區(qū)建外街道和呼家樓街道，共41個居委會，常住人口58333人。由于區(qū)內(nèi)寫字樓和工廠集中，白天上班人員較多，人口晝夜變化較大。② 歷史景觀CBD周邊有華北正一派最大的道觀——東岳廟；京城五壇之一——日壇；北京地區(qū)三大古橋之一——八里橋；國內(nèi)最大的古觀象臺；京杭大運(yùn)河入京門戶——通惠河；漢藏人民友誼的象征——西黃寺等眾多古跡。③ 古道朝陽路成路于元朝，時為元大都東去的驛路，此后則為京東交通干道。古河流、古道路、古建筑、古跡形成了CBD及周邊區(qū)域深厚的文化底蘊(yùn)，源遠(yuǎn)流長。(5) 綜合配套設(shè)施① 商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目周邊商業(yè)云集，規(guī)模較大的商業(yè)設(shè)施共9家。有著名的國貿(mào)商場、賽特商場、貴友商場、國美第九分店等。② 餐飲CBD區(qū)域內(nèi)各種規(guī)模、特色的餐飲場所眾多，且經(jīng)營狀況良好，規(guī)模較大的有32家(不包括酒店內(nèi)的餐飲場所)。③ 醫(yī)療設(shè)施日壇醫(yī)院、朝陽醫(yī)院等。④ 教育設(shè)施項(xiàng)目周邊教育設(shè)施齊全，有清華大學(xué)美術(shù)學(xué)院、日壇中學(xué)、關(guān)東店中學(xué)、陳經(jīng)倫中學(xué)、芳草地小學(xué)、日壇小學(xué)、光華路一小、二小、三小、四小、國際小學(xué)、外交部幼兒園、光華路幼兒園等。⑤ 郵局國貿(mào)中心郵電局、紅廟郵局等。⑥ 銀行CBD區(qū)域內(nèi)有銀行網(wǎng)點(diǎn)15處，其中：工商銀行網(wǎng)點(diǎn)4處，建設(shè)銀行網(wǎng)點(diǎn)2處，中國銀行網(wǎng)點(diǎn)3處，招商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、南洋商業(yè)銀行、光大銀行、華夏銀行網(wǎng)點(diǎn)各一處。⑦ 娛樂休閑設(shè)施日壇公園、團(tuán)結(jié)湖公園、工人體育場、三里屯酒吧街、呼家樓電影院、三五零一禮堂以及國貿(mào)等寫字樓的配套設(shè)施。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1 一期總指標(biāo)北京萬達(dá)廣場一期規(guī)劃總用地面積： 其中：建設(shè)用地面積： 代征城市道路用地面積： 規(guī)劃總建筑面積： 296213平方米其中：地上總建筑面積： 216605平方米 含：公寓地上建筑面積： 178850平方米 會所地上建筑面積： 566平方米幼兒園地上建筑面積： 2416平方米還建辦公樓地上建筑面積： 16472平方米綜合配套地上建筑面積： 18301平方米 地下總建筑面積： 79608平方米綜合綠化率：%綜合容積率：綜合建筑密度：%注：最終以竣工面積實(shí)測為準(zhǔn)。2 一期東區(qū)指標(biāo)北京萬達(dá)廣場一期東區(qū)規(guī)劃總用地面積： 其中：建設(shè)用地面積： 代征城市道路用地面積： 規(guī)劃總建筑面積： 122920平方米地上總建筑面積： 91929平方米其中：公寓地上建筑面積： 82413平方米商業(yè)、商務(wù)設(shè)施及綜合配套地上建筑面積： 9516平方米地下總建筑面積： 30991平方米綠化率：25%容積率：建筑密度：33%注：最終以竣工面積實(shí)測為準(zhǔn)。 項(xiàng)目總體經(jīng)營目標(biāo)1 開發(fā)周期北京萬達(dá)廣場一期東區(qū)工程于2003年8月16日開始動工興建，預(yù)計于2005年6月交付使用。2 投資規(guī)模北京萬達(dá)廣場一期東區(qū)工程計劃總投資約8億元人民幣。 項(xiàng)目面臨的主要問題該項(xiàng)目目前面臨的主要問題是市場容量的壓力，下面就住宅市場和寫字樓市場容量問題進(jìn)行分析：1 住宅市場(1) 住宅市場概況從市場上看，突如其來的非典給很多行業(yè)造成了一定程度的影響。非典對北京中高檔住宅租賃市場造成了嚴(yán)重的影響。在非典嚴(yán)重傳播期間，一些公司的外籍員工暫緩來北京出差或工作的計劃，有的甚至?xí)簳r回國，以致住宅租賃合約提前解除。在此期間，絕大多數(shù)出租住宅的空置率均有所提高，雖然有的公寓一度降低其租金，但仍然不能從根本上改善出租率降低的情況。隨著世界衛(wèi)生組織在6月24日宣布解除北京受SARS病毒影響的旅游警告及將北京從近期有當(dāng)?shù)貍鞑サ囊邊^(qū)名單中刪除后，旅游、餐飲及其相關(guān)行業(yè)陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)，預(yù)計中高檔住宅租賃市場將逐漸活躍起來，但是仍需要一段時間的恢復(fù)期。 (2) 租金及空置率，%，比去年同期下降了4%。，%。，%。 %，%，%。%，%，%。(3) 新增供應(yīng)量　　截止到2003年第二季度北京市中高檔住宅的總供應(yīng)量達(dá)到35,945套，其中高檔住宅占約占24%。本季度新增竣工中、高檔住宅項(xiàng)目主要集中在朝陽區(qū)，且以均價在10000元/平方米以上的高檔住宅項(xiàng)目居多。本季度竣工的主要中、高檔住宅項(xiàng)目主要有： 地理位置項(xiàng)目名稱套數(shù)(戶)朝陽區(qū)藍(lán)堡國際公寓135朝陽區(qū)戀日國際222朝陽區(qū)樂瀾寶邸494東城區(qū)元嘉國際公寓230朝陽區(qū)薈景峰(朝陽園)800(4) 住宅市場前景 　?、? 住宅供給快速走向市場化a 近五年來住宅供給規(guī)?？焖僭鲩L，總量維持較高水平自1998年北京市住宅竣工量首次突破1000萬平方米以來，1999年增長50%，并保持了持續(xù)高增長，2002年達(dá)到2190萬平方米，其中商品住宅2002年更是高達(dá)1926萬平方米，創(chuàng)歷史新高，居全國前列，相當(dāng)于歐盟國家年住宅竣工量的總和。1998至2002年供給量年均1621萬平方米，持續(xù)維持在高位水平，預(yù)計2003年住宅竣工量達(dá)到2383萬平方米。b 商品住宅供給比重逐步加大，成為主要供給形式1990年以前北京市住宅供給主要靠國家和單位建房，商品房供給幾乎為零。1990年開始出現(xiàn)商品房開發(fā)，并逐年增加，1995年以前商品住宅年供給規(guī)模均小于單位自建聯(lián)建。19951998年商品住宅供給和單位自建聯(lián)建各占半壁江山，自1999年開始，商品住宅供給比重快速上升，目前已占總量的88%，這表明北京市住宅供給由兩條渠道逐步過渡到商品住宅供給的主渠道，住宅供給快速走向市場化。商品住宅供應(yīng)量快速增加，據(jù)統(tǒng)計，1998年商品住宅竣工量589萬平方米，2002年達(dá)到1926萬平方米，創(chuàng)歷史新高，依據(jù)2003年開復(fù)工情況外推分析，預(yù)計2003年商品住宅竣工量將達(dá)到2197萬平方米，依據(jù)住宅項(xiàng)目立項(xiàng)情況分析商品住宅高位供給趨勢至少將保持5年以上。c 住宅消費(fèi)、住宅金融促進(jìn)了住宅供給1998年以前，住宅投資主要來源于兩個渠道，單位投資(包括自籌資金及國家預(yù)算撥款)和開發(fā)企業(yè)投資(開發(fā)企業(yè)自有資金、開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目貸款、開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅資金)，個人幾乎被排除在住房消費(fèi)投資之外，主要依賴國家和單位福利分房、房改價售房。1998年底北京市停止了住房實(shí)物分配，并逐步開始實(shí)行貨幣分配，消除了將個人排除在住房消費(fèi)之外的體制性因素，使個人潛在的住房消費(fèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房消費(fèi)，增加了個人住房投資的來源，個人自有資金和個人通過住房抵押貸款向銀行借貸的資金大量進(jìn)入住房消費(fèi)市場。此外，由于住宅投資回報較高，很多外埠機(jī)構(gòu)資金也開始投向北京的住宅市場，如廣州珠江地產(chǎn)、湖南電廣傳媒等企業(yè)也紛紛進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場。北京市住宅投資5年來快速增長，%。1998年住宅投資168億元，，預(yù)計2003年達(dá)到650億元。從投資增長曲線上看，住宅投資與住宅竣工量呈正相關(guān)。d 供給發(fā)展的中短期趨勢分析由于2002的住宅總供給量已達(dá)到2190萬平方米的水平，很多人士擔(dān)心維持高位供給水平，會引起供過于求和住房空置，從而破壞資本循環(huán)，引發(fā)危機(jī)。通過分析并且基本準(zhǔn)確的預(yù)測未來年限與需求相適應(yīng)的住宅供應(yīng)量，對保持住宅市場的平穩(wěn)運(yùn)行有著十分重要的作用。住宅供給水平和發(fā)展趨勢取決于城市住宅發(fā)展目標(biāo)、人口規(guī)模、居民現(xiàn)住房水平及收入增加等因素，按照十六大提出的實(shí)現(xiàn)小康社會的目標(biāo)，根據(jù)國外發(fā)達(dá)國家人均住房水平，在適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)年限達(dá)到北京市城鎮(zhèn)居民人均住房面積30至40建筑平方米。目標(biāo)年度按兩種情況確定：一是奧運(yùn)會前即在2008年前實(shí)現(xiàn)住房小康，并以2002年作為基期進(jìn)行分析，由于沒有2002年住宅建筑面積數(shù)，因此，以2001年作為基期，時間跨度為5年；二是在2020年實(shí)現(xiàn)住房小康，時間跨度為19年。對應(yīng)2008年，新增住宅量為607102814489萬平方米，相當(dāng)于自2002年開始，每年供給的住宅量分別為861462070萬建筑平方米，因此，按照上述模型預(yù)測的人口，為了在2008年前實(shí)現(xiàn)人均3035平方米建筑面積的住房小康，此后年度的年住房供應(yīng)量應(yīng)控制在8681469萬平方米：?？紤]到降低供應(yīng)量有一個周期，20022004年繼續(xù)保持2000萬平方米的住房供應(yīng)量，在新增住房量確定的情況下，20052008年住宅供應(yīng)量要降為零，實(shí)際上做不到。因此，只有將未來的住房發(fā)展目標(biāo)定在人均40建筑平方米(相當(dāng)于家庭擁有一套120建筑平方米的住房，人均使用面積30平方米)，與該目標(biāo)其相適應(yīng)每年的住宅供應(yīng)量應(yīng)為2070萬平方米。只有這樣，才能保證目前住房供給平穩(wěn)，避免振動，并支撐持續(xù)的市場繁榮。從長期情況看，考慮住宅供給的慣性，20032005年住宅供給量將繼續(xù)保持在2000萬平方米左右，后續(xù)15年供應(yīng)量要降到168和487萬平方米，目標(biāo)一、二的住房發(fā)展水平難以維持市場的平穩(wěn)運(yùn)行，以目標(biāo)三作為中長期住房發(fā)展目標(biāo)，在保證初期住宅高位供給后，逐步從2006年開始使住房供給降到每年1000萬平方米左右，從而實(shí)現(xiàn)中長期住房市場平穩(wěn)運(yùn)行和持續(xù)繁榮?？紤]到北京農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，這部分人口將需要一定數(shù)量的住房，為供給提供了動力。因此，在較低的住房發(fā)展目標(biāo)下，如果未來的城市化進(jìn)程加快，200萬農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市，客觀上需要近6000萬平方米的住房，可繼續(xù)為高位供給提供動力。此外，北京尚有200萬常住流動人口，這些人也需要6000萬平方米的住房。因此，綜合考慮常住人口、農(nóng)村人口城市化、常住流動人口等因素，住宅2000萬平方米的供給能持續(xù)20年的時間。為做好住宅持續(xù)供給工作，政府需配合做好水資源供應(yīng)，平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)城市化及對流動人口的吸引和管理。從遠(yuǎn)期情況分析，一旦實(shí)現(xiàn)住房小康，城市人口進(jìn)入零增長，未來的住房供給量將主要依賴于住房的自然損耗量來確定，每年大致在300萬平方米左右。以上只是從需要量角度對住房的供給