【文章內(nèi)容簡介】 管理費(fèi)可謂“斤斤計(jì)較”，因此南京市場的物業(yè)管理費(fèi)，—（電梯運(yùn)營費(fèi)另計(jì)）。是不是購房者不需要優(yōu)秀的物業(yè)管理？回答是否定的。從中原此次需求調(diào)研的數(shù)據(jù)來看（詳見需求篇），完備的物業(yè)管理服務(wù)還是廣為接受的。平心而論，南京樓盤總體的物業(yè)管理水平不高，服務(wù)內(nèi)容大都僅停留在安保和保潔的層面上，這也是長期以來，物業(yè)管理費(fèi)難以提升，發(fā)展商又抱怨的原因所在。這也是大多數(shù)發(fā)展商理應(yīng)自省的。優(yōu)秀物業(yè)管理，不僅能為業(yè)主創(chuàng)造一個安全舒適的生活和工作環(huán)境，又可以提高物業(yè)的價值和發(fā)展商的聲譽(yù)。典雅居、月雅湖花園等樓盤的物業(yè)管理就達(dá)到相當(dāng)水準(zhǔn)，月雅湖目前所剩的余房報價也在5600元左右，典雅居的均價高出周邊樓盤10—15%，可見良好的物業(yè)管理對于產(chǎn)品本身的附加值。一流的家園，需要一流的物業(yè)管理，陳舊的管理理念早已跟不上日新月異的房地產(chǎn)發(fā)展潮流，先進(jìn)的物業(yè)新理念，應(yīng)是“早期介入”。房產(chǎn)開發(fā)之前，就應(yīng)做到“業(yè)主未進(jìn)，物業(yè)先行”，讓物業(yè)公司直接參與項(xiàng)目開發(fā)前的物業(yè)規(guī)劃，并在施工過程中從物業(yè)管理的角度進(jìn)行物業(yè)監(jiān)理；期房銷售階段，物業(yè)管理人員入駐售樓現(xiàn)場，讓客戶從看房停車、現(xiàn)場接待，樣板間的管理，體會小區(qū)未來物業(yè)管理的水準(zhǔn)。l 小區(qū)人文環(huán)境在現(xiàn)今南京住宅市場，當(dāng)交通、綠化、醫(yī)療、商業(yè)配套等設(shè)施已成為各名牌住宅小區(qū)必備的“硬件”之后，一些開發(fā)商又打起了“人文環(huán)境”牌，如江蘇八達(dá)、恒生等將知名學(xué)校引入小區(qū)，棲霞集團(tuán)同時開工建設(shè)太陽城小區(qū)和鐘山學(xué)院，更多的開發(fā)商則熱衷于為住戶找“高鄰”，以優(yōu)惠的房價吸引藝術(shù)家、科技人員、教師、醫(yī)生等高層次專業(yè)人才入住新建小區(qū)。如愛達(dá)花園設(shè)立了“愛達(dá)學(xué)子獎學(xué)金”和“愛達(dá)園丁獎學(xué)金”，用以獎勵考上大學(xué)的業(yè)主或業(yè)主的子女以及他們的老師，同時推出“給高素質(zhì)人士購房打折”的舉措（為具有高級職稱、博士學(xué)位的購房者打八五折），更是把南京房市的這一做法推向了高潮。很明顯，開發(fā)商們已清醒認(rèn)識到：吸引高素質(zhì)、高學(xué)歷的人入住，無疑是提高新建小區(qū)品位以增強(qiáng)吸引力的有效途徑。目前南京在建的大型小區(qū)基本在城市邊緣地帶，社區(qū)的人文、教育環(huán)境，很難和大學(xué)、院所林立的市內(nèi)住宅相抗衡。新開發(fā)的小區(qū)要想持續(xù)熱銷，必須花大力氣構(gòu)筑社區(qū)文化高地，如建計(jì)算機(jī)中心、與名牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)、引進(jìn)高雅文化會所等。但是，社區(qū)的核心是人，居民的構(gòu)成是住宅文化的第一要素，這個“第一要素”是開發(fā)商花錢買不來的，因此，開發(fā)商為高學(xué)歷等專業(yè)人士購房大幅打折，是極為明智的。從樓盤的營銷來看，入住的高素質(zhì)、高學(xué)歷專業(yè)人士多了，等于提高了物業(yè)的價值，會產(chǎn)生聚集效應(yīng)，吸引更多的購房者。特別是住宅市場轉(zhuǎn)入個人購房時代，大批中青年專業(yè)人士進(jìn)入中高收入階層，使新建小區(qū)構(gòu)筑社區(qū)文化高地成為可能?？梢钥隙ǎ膫€小區(qū)的人文、教育資源厚重，哪個小區(qū)的房子就熱銷。l 營銷包裝房產(chǎn)市場進(jìn)入“零售時代”的另一標(biāo)志就是營銷力度的加強(qiáng)。住宅的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產(chǎn)品定位、品牌的形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。如苜蓿園地區(qū)的聲望價格是眾所皆知的，“星葉牌”是南京第一個在國家工商局注冊的房地產(chǎn)企業(yè)，打上此商標(biāo)的月雅湖花園等住宅產(chǎn)品早已成為南京住宅的典范。河西的典雅居，依托高起點(diǎn)的小區(qū)規(guī)劃，配合強(qiáng)大的廣告攻勢，經(jīng)過一年多的市場運(yùn)作，成為河西乃至整個樓市的經(jīng)典樓盤。營銷的方式和策略也在不斷地改進(jìn)，與前兩年不同，開發(fā)商的營銷策略有了明顯的變化，即從“務(wù)虛”轉(zhuǎn)為“務(wù)實(shí)”，賣點(diǎn)已從原先宣揚(yáng)環(huán)境、配套等，轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)住宅本身的質(zhì)量和品質(zhì)，以消除目前個人購房者最大“心病”——建筑質(zhì)量差和面積“短斤少兩”。河西地區(qū)的兩個樓盤，針對購房者最關(guān)心的地基沉降會不會影響房子質(zhì)量的問題，明確作出不滿意可無條件退房的承諾，利德公司的宣言更具新意，“如果違反合同中任何一條，則‘退房、退錢、退利息’，再退人民幣壹萬元”。城北最大的康居工程方圓綠茵小區(qū)，號稱房子面積若出現(xiàn)短缺，缺額部分將給予房價的三倍賠償，金陵世紀(jì)花園更提出“零投訴”的概念……。開發(fā)商營銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期房產(chǎn)質(zhì)量投訴增多不無關(guān)系，特別是北苑小區(qū)劣質(zhì)房和河西地區(qū)幾幢樓沉降嚴(yán)重等的曝光，給購房者很大震動，發(fā)展商們的及時承諾可謂“用心良苦”。真正扎實(shí)地全方位承諾“放心房”并非一件易事，只有努力突現(xiàn)住宅的“均好性”，才能樹立真正亮麗的品牌形象。棲霞建設(shè)集團(tuán)的月牙湖花園，打小康牌，做出了“國家2000年小康住宅示范小區(qū)”的概念；仁恒的梅花山莊打物業(yè)管理牌，做出了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的概念；明湖山莊做出“迎湖開放的私密小社區(qū)”的概念。然而也應(yīng)看到，南京整體的營銷策劃水平還不高，雖然趨于營銷的理性化及產(chǎn)品本身質(zhì)素的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)。因此，南京地產(chǎn)市場還等待著全新營銷方式理念的洗禮。2．2白下區(qū)域分析 本案位于白下區(qū)邊緣，南京市西城開發(fā)區(qū)，并緊接江寧區(qū)，因處于特殊地理位置，務(wù)須分析該地區(qū)形勢，作策略上部署。 從白下區(qū)地域分析，以苜蓿園大街及月牙湖一帶之住宅區(qū)深受市場認(rèn)同為南京市高檔住宅區(qū)，該住宅區(qū)內(nèi)以月牙花園及梅花山莊規(guī)模較大，亦是開發(fā)商（如仁恒）所占據(jù)之地。該區(qū)一直以優(yōu)美景觀（紫金山及月牙湖）吸引市場注意，而距離市中心區(qū)亦不太遠(yuǎn)，可算是靜中帶旺之地區(qū)，一向是置業(yè)者首選點(diǎn)，其中，梅花山莊以良好物業(yè)管理見稱，被評為優(yōu)秀住宅小區(qū)，而月牙湖因低密度綠化區(qū)及湖景而馳名，因此，白下區(qū)苜蓿園大街已成為南京市標(biāo)志性住宅區(qū)。而石門坎之南京鑫園，憑著發(fā)展商品牌及小區(qū)內(nèi)多項(xiàng)優(yōu)勢，再加上適當(dāng)營銷策略及宣傳推廣，為近期城中熱門話題，且獲得不俗成績。上述樓盤共同點(diǎn)，都標(biāo)榜大型小區(qū)概念，以多層為主，區(qū)內(nèi)以綠化景觀及概念主打，再加上市場上此類產(chǎn)品較罕有。因些需求量較高。2．3江寧區(qū)域分析 從地貌特征看南京城市規(guī)劃，長江和紫金山使得南京在東、西、北三面擴(kuò)展空間相對有限，而江寧的開發(fā)正處于南京城市化進(jìn)程。逐步南移的大好時期。其區(qū)位交通條件優(yōu)越，總體規(guī)劃布局合理，恰如大師筆下正待濃墨重彩繪就的一幅美麗畫卷。 受江寧撤縣設(shè)區(qū)的的利好消息刺激，江寧成為南京樓市的一個新熱點(diǎn)。就目前情況看，開發(fā)企業(yè)相對集中在東山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，貧路一帶，總體規(guī)劃合理，整體布局疏密有致，開發(fā)有度，開發(fā)商充分利用了自然景觀，樓盤建設(shè)多考慮地勢地貌的特點(diǎn)，以湖為中心，以綠化為景觀，以科技為特色，分層次開發(fā)，對整個江寧縣城的發(fā)展直到了相輔相成的作用。隨著江寧城市化進(jìn)程不斷深入，土地資源的相對稀缺，各項(xiàng)基礎(chǔ)的不斷完善，交通道路的布局更趨合理，人口的大量增加，住房二、三級市場的放開及投資環(huán)境的更加優(yōu)越等因素影響，江寧房價自去年以來，其趨勢一直穩(wěn)步趨升。2．4 競爭個案分析 本案初步以別墅住宅區(qū)為主：n 百家湖花園位 置：湖濱路58號占 地：28萬㎡開發(fā)商：利源企業(yè)建筑類型：公寓、別墅單 價：公寓 2800元/㎡別 墅：2萬元/㎡或3000元/㎡（地價）簡 析：252。 百家湖花園是江寧地區(qū)開發(fā)較早的個案之一。占地28萬㎡，由百家湖別墅花園和維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼期城四大版塊構(gòu)成。該案依托近千畝的百家湖，以湖景山色為最主要的賣點(diǎn)，頗具吸引力。整體小區(qū)以橋梁作為紐帶，四大版塊的歐式區(qū)個性鮮明，尤其是其主大門，雄偉壯麗，是國內(nèi)居住園區(qū)中最大，最宏偉，最壯觀的大門之一。著力體現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興時期的藝術(shù)風(fēng)格，寬40米，中拱門為景觀大道，東西拱門可并列進(jìn)出八輛汽車，氣勢逼人，拱洞高度達(dá)15米，充分彰顯了小區(qū)業(yè)主尊貴身份。252。 小區(qū)內(nèi)備有大型會所，各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，在江寧整體配套尚不完善的情況下，得以讓業(yè)主足不出戶，就能享受各類生活便利。同時，充分利用湖濱特色，規(guī)劃有游艇碼頭，萬米沙