【文章內(nèi)容簡介】 是否得到市場認同？列表 ； 價格性價比綜合品質(zhì) ： 相關(guān)、分段或?qū)Ρ确治?， 按價格 /綜合品質(zhì)分組均值 ； 最好以均價及起價作分析（以已推出單位均價為準） ； 由于北京樓盤規(guī)模較大，所以要注明每個樓盤的銷售率的范圍。 例： 1期銷售率， 46座銷售率。 項目形象及宣傳推廣分析 指引標識 ； 工地包裝 ； 售樓處 ； 形象主題 ； 報廣分析 ： 報廣分析參照雙月刊廣告分析，以定量方法為主，要給出區(qū)域市場的平均報廣投放量和媒體側(cè)重點 ； 其它分析要注意結(jié)合項目產(chǎn)品規(guī)劃和客群定位 ； 主要 競爭對手點評 4 分析結(jié)論 市場的數(shù)據(jù) ： 只能作參考性，必須 *決策的經(jīng)驗客觀的評估能力對日后的市場作出預測 市場空白點及片區(qū)特征 附：調(diào)查樓盤的位置圖 其他樓盤有參考性的掃描（例如戶型、效果圖、廣告設(shè)計等等） 競爭對手資料一覽表及各樓盤不同戶型面積比例一覽表 2．報告內(nèi)的個案點評 中原房地產(chǎn)公司培訓手冊 10 目的：針對區(qū)內(nèi)有典型的項目作詳細的分析，無論是銷售好的還是不好的，只需把事實及分析說明。 內(nèi)容： a. 樓盤基本資料（列表說明，要簡單）； b. 產(chǎn)品特色說明； c. 銷售及推廣策略 （ 入市時間 ； 入市價格，現(xiàn)售價格 ； 入市推售單位種類，現(xiàn)售 單位種類 ；宣傳推廣包裝特色，每期主訴求點的轉(zhuǎn)變 ； 參加展會數(shù)量 ； 宣傳活動情況（例客戶聯(lián)誼會、新聞發(fā)布會、封頂儀式等） ； 每期報紙廣告投入費用及頻率的統(tǒng)計（由第一次廣告至最新情況） ； 針對客戶群特征 ） ； d. 點評 （ 點評樓盤是否有競爭力，有沒有抓緊市場的空白點，最吸引客戶的是什么？導致銷售不佳的原因是什么？ ） 3．市場定位報告內(nèi)容 第一部分 、 項目自身分析 一． 項目地塊情況 （ 列表簡單地說明項目情況 ） 例： 序號 項目 內(nèi)容 1 名稱 2 發(fā)展商 3 地理位置 4 用地面積 5 用地性質(zhì) 6 容積率 7 地塊情況 8 周邊情況 9 限高 10 綠化率 二． 中原房地產(chǎn)公司培訓手冊 11 下表的 ‘ 優(yōu)勢 ’ 及 ‘ 劣勢 ’ 是以項目自身，發(fā)展商 /開發(fā)商背景及周邊情況作出例點分析， ‘ 機會 ’ 及 ‘ 威脅 ’ 的分析是以片區(qū)及宏觀的角度考慮。 例： Strength優(yōu)勢分析 S1. 良好道路體系 S2. 豐富景觀資源 S3. 開闊視野空間 S4. 龐大建筑規(guī)模 S5. 靈活建筑規(guī)劃設(shè)計 S6. 充裕資金實力 S7. 齊全區(qū)內(nèi)配套 Weakness劣勢分析 W1. 周邊基礎(chǔ)配套不全 W2. 公交系統(tǒng)尚不完善 W3. 緊 *工廠、監(jiān)獄 W4. 區(qū)域人文環(huán)境不佳 W5. 項目周邊規(guī)劃 50 畝廉租房 W6. 周邊規(guī)劃路投入使用時間尚不清楚 Opportunity機會分析 O1. 整體經(jīng)濟向好 ,地產(chǎn)發(fā)展 迅速 ,棉紡企業(yè) 效益提高 O2. 政府政策傾斜 ,促使外地 人在石購房 O3. 城市高速擴張 ,土地不斷升值 O4. 入市時機良 好 ,區(qū)域 尚無競爭對手 O5. 區(qū)域待開發(fā)土地較多 , 易形成大規(guī)模居住區(qū) O6. 政府待建公園 ,環(huán)境景觀日趨成熟 O7. 存在集團購買 ,將有力促進銷售 中原房地產(chǎn)公司培訓手冊 12 Threat威脅分析 T5. 周邊項目檔次較低 1．物業(yè)優(yōu) 勢 及劣勢分析 2．機會點及威脅分析 （將 SWOT的內(nèi)容分別詳細說明及解釋） 3．劣勢及威脅的彌補方案 :‘S+W’ ： 用自身的優(yōu)勢彌補劣勢 ； ‘O+P’ ： 用存在的機會解決威脅的問題 ； 4．分析總結(jié) 通過 SWOT的分析，總結(jié)出項目最大的優(yōu)點，此部分將會引導定位的方向。 三．項目定位 1．市場定位 （這部分主要是結(jié)合調(diào)研及 SWOT結(jié)果而定，市場定位概括了項目的檔次及個性 /主賣點） 。 1） 市場最終定位 例：嘉銘園 ： 亞運村 60 萬平方米板式小高層綠色生態(tài)大型社區(qū) ； 上海世茂濱江花園 ： 中國最高的全江景豪宅社區(qū) ； 東?；▓@ ： 全國首個 3A 級高檔豪宅小區(qū) 。 2） 市場定位的支撐點 列出以上定位的原因，支撐點及對定位的各部分作出解釋 。 2．客群定位 針對那種類型客戶，主 /次客戶群的比例；其年齡段、職 業(yè)、家庭狀況、學歷、收入、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)目的等。 1） 客戶需求特征 中原房地產(chǎn)公司培訓手冊 13 客戶對物業(yè)的需求是什么？從物業(yè)管理，戶型，面積，配套功能，承受金額，裝修狀況，交通，環(huán)境及購買心態(tài)等作出詳細解釋 。 2） 客戶群不認購原因 針對建議的客戶群，那些因素會肯定造成他們不認購的原因 ； 定位 。 例：小關(guān)項目 ： 講求快節(jié)奏、高效率，生活或工作快速往來于亞奧、中關(guān)村、CBD的公司或人群 ； 上海世茂濱江花園 ： 針對全國及海外的頂尖投資客戶及與上海有工作關(guān)系的高檔客戶群 。 3．產(chǎn)品定位 定位，說明該社區(qū)要建筑什么樣的樓 (板樓 ，塔樓，全小戶型公寓，酒店式公寓 )。 例：小關(guān)項目 ： 集合寫字樓、商務(wù)公寓、及居住型公寓的綜合物業(yè) ； 上海世茂濱江花園 ： 中國最高的全江景豪宅，配 6個世界風情園林的社區(qū) 。 4．價格定位 針對上述建議的定位，建議整個項目 /各期開售部分的均價，并作出說明，分析其最終大約的總價及月供款，是否符合客戶群的經(jīng)濟能力 ； 建議開盤均價及原因 ；估計價格的調(diào)整情況 。 5．形象定位 項目以什么形象面向市場，此部分的定位將會主導宣傳推廣的方式及主題。 1） 形象包裝定位 例如：大都會魅力 ： 國際性標準 /級別、罕有 性 ； 小關(guān)項目 ： 享受時間與空間的完美組合 ， 擁有工作與生活雙重樂趣的商務(wù)投資型社區(qū) 。 2） 形象定位支撐點 四．項目規(guī)劃設(shè)計建議 1．規(guī)劃及園林建議 1）整體規(guī)劃建筑 ： 小區(qū)入口位置 、 會所位置 、 行車路線及人行路線 。 中原房地產(chǎn)公司培訓手冊 14 2） 園林設(shè)計建議 ： 雕塑 、 步行道 、 綠化風格 。 2．建筑風格 1）建筑外觀的風格建議 2）單元入口設(shè)計