【文章內(nèi)容簡介】 23日項目分析 5—— 限制條件項目形象： 由于項目前期處在調(diào)整階段，工程進度很長一段時間處于停滯狀態(tài)，給市場造成一種不好的印象，這也是后期宣傳工作的一個重點。資料來源：被調(diào)查客戶印象反饋及實景拍攝深圳中原物業(yè)顧問有限公司 39 2023年 8月 23日項目分析小結(jié)項目屬性 1—— 位于繁華商圈的直接輻射范圍 /未來商業(yè)范圍內(nèi)面臨的問題 1—— 前期工程形象不好，需要改變客戶對項目的認識項目屬性 2—— 適于長期自主面臨的問題 2—— 項目不遠的地方競爭樓盤多面臨的問題 3—— 客戶資源爭奪激烈，需要挖掘、尋找更多客戶深圳中原物業(yè)顧問有限公司 40 2023年 8月 23日分析問題分析問題 解決問題解決問題項目發(fā)展策略項目發(fā)展策略項目定位項目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析地塊與價值分析地塊與價值分析競爭分析競爭分析項目分析基礎(chǔ)資料研究客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析競爭分析競爭分析實現(xiàn)市場目標的解題思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 41 2023年 8月 23日威脅：216。市場片區(qū)競爭激烈216。未來 1－ 2年內(nèi)片區(qū)樓盤供應量將放大216。與競爭樓盤上市時間有疊加216。銷售慣性、同質(zhì)化競爭優(yōu)勢 ：216。位于麥地南路旁，交通方便，展示性強216。項目周邊教育資源豐富216。項目自身配套良好216。園林景觀及車位比好劣勢：216。工程形象較差216。片區(qū)暫時居住氛圍不成熟216。 4棟南臨交通主干道，噪音較大216。公交車少減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用周邊成熟的配套資源截流客戶；將項目自身優(yōu)勢放大傳遞給客戶，針對目標客戶，直效營銷不斷制造新的市場關(guān)注點，轉(zhuǎn)移注意力；可借助雍逸園、 TCL項目采取搭便車策略，截流客戶強調(diào)項目前景及升值空間；增強區(qū)域性導示，引導消費SWOT 分析打造高附加值產(chǎn)品，制造產(chǎn)品的差異化；充分塑造和發(fā)揮項目自身優(yōu)勢機會 ：216?；葜莩鞘邪l(fā)展重心南移，現(xiàn)為熱點區(qū)域216。片區(qū)新房入伙，周邊配套逐漸完善，人氣提升216。周邊市政配套規(guī)劃完善深圳中原物業(yè)顧問有限公司 42 2023年 8月 23日項目定性定性背景： 1）城市快速發(fā)展； 2）更新?lián)Q代； 3）城市功能劃分； 4）城市重心南擴、居住人口南移 。 5)商業(yè)賣場有南移趨勢。城市發(fā)展到一定程度、一定規(guī)模時，原有的中心已經(jīng)承載不了社會的壓力，需要一個次中心或另外一個中心 “卸載 ”，從城市現(xiàn)狀發(fā)展趨勢來判斷：江北已逐漸成為城市新的市政文化中心；居住中心向兩個方向發(fā)展，東平成為新居住中心，麥地河南岸逐漸成為城市的次中心。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 43 2023年 8月 23日項目定性引領(lǐng)惠州 [CLD]中央生活區(qū)CENTRE LIVING DISTRICT深圳中原物業(yè)顧問有限公司 44 2023年 8月 23日項目定位惠州首席 [新都市情景 ]生活街區(qū)□順應惠州城市發(fā)展及城市功能需求，提升項目所在片區(qū)的綜合競爭力，項目需要樹立一種：?都市化?現(xiàn)代化?特色化主題個性化的高尚生活街區(qū)□所謂的 “情景式 ”生活區(qū)：是一種新興的城市居住概念，是城市發(fā)展到一定程度，出現(xiàn)的 一種開放式、多元素組合的生活空間、生活方式 ，類似于深圳華僑城、南山后海片區(qū)、深圳福田中心南 CLD片區(qū)，但距離原城市中心很近。 通過 “都市情景式 ”，給項目一個明晰的標記，區(qū)分或超越于其他競爭項目（片區(qū)） ，提升物業(yè)競爭力，爭取更大的市場空間。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 45 2023年 8月 23日惠州 新天地■ 居住 ■ 購物 ■ 文化 ■ 餐飲 ■ 休閑國際風尚生活區(qū)、引領(lǐng)城市新天地國際風尚生活區(qū)、引領(lǐng)城市新天地??城市生活新天地 ??購物、休閑新天地 ??娛樂、餐飲新天地致力打造：惠州 “CLD” 中央生活區(qū)的標志性物業(yè)項目形象定位這里，將成為這個城市的旗幟。 讓你的生活成為別人旗幟。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 46 2023年 8月 23日分析問題分析問題 解決問題解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析地塊與價值分析地塊與價值分析競爭分析競爭分析項目分析基礎(chǔ)資料研究產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析競爭分析競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目定位實現(xiàn)市場目標的解題思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 47 2023年 8月 23日階層 富人階層 中產(chǎn)階層 普通階層成長型 穩(wěn)定型客戶主要構(gòu)成企業(yè)主、高級公務員、企業(yè)高層中小私營業(yè)主、生意人、外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生、金融業(yè)人士等處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務員、教師、醫(yī)生等泛公務員群體普通工薪階層、小生意者客戶特征屬多次置業(yè)，主要為體現(xiàn)自我價值和尋找歸屬感年齡 3050歲，家庭人口在 35人，有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望，一次或多次置業(yè)均有年齡 2532歲，家庭人口23人，準備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長潛力大，屬首次置業(yè)年齡 3045歲，家庭人口35人，收入穩(wěn)定但增長潛力不大，家庭負擔較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強，屬首次置業(yè)關(guān)注因素資源占有、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品樓盤的均好性，著重社區(qū)環(huán)境、配套、戶型總價、便利性、配套 價格、面積、便利性、配套置業(yè)特征自我意識強烈，期望明確，不容易被引導，對產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔自我意識較強烈，有強烈的好惡感，期望好的產(chǎn)品來提高生活素質(zhì)，但不夠具象注重工作和生活效率，期望不明確，容易被引導，大多尋求過渡產(chǎn)品，對新事物接受能力強注重功能性，追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導，對新事物接受能力一般需求特點4房、 5房、復式（ 6房）3房、 4房、復式 2房、 3房、 4房 2房、 3房極少是我們的目標客戶 部分是我們的目標客戶我們的目標客戶基于市場客戶群分析 —— 惠州市場客戶分類深圳中原物業(yè)顧問有限公司 48 2023年 8月 23日本項目關(guān)聯(lián)客戶群體分析（ AIO因素分析）客戶類型 活動（ A） 興趣動機（ I ） 觀點（ O）中小私營企業(yè)主 家庭與社會生活 追求品質(zhì)生活 品位、安靜的生活政府中層 鄰里往來，與原來生活的聯(lián)系 體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長 與普通階層形成距離感企業(yè)中高層管理者 家庭的生活 追求豐富生活，關(guān)注子女成長 與工作的距離不能太遠教師、醫(yī)生、金融等人士 家庭生活 改善生活環(huán)境 生活配套齊全，安靜的生活，交通便利本地人 社會生活，鄰里關(guān)系 改善生活環(huán)境，認可片區(qū)潛力 配套齊全，交通便利項目周邊居民 區(qū)域內(nèi)生活，鄰里關(guān)系 改善生活環(huán)境 片區(qū)情結(jié)來惠州 5年以上的生意人 家庭生活，朋友間互相往來 改善生活環(huán)境 生活配套齊全30歲左右白領(lǐng) 自有的空間 擁有自己的物業(yè)，脫離原來生活空間 生活配套齊全，交通便利成長中的白領(lǐng) 家庭與社會生活 提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活 配套齊全，安靜生活，交通便利工作 5年以下的公務員 社會生活，朋友間互相往來 改善生活環(huán)境，追求較高的生活素質(zhì) 配套齊全，交通便利，與普通層有點差距深圳中原物業(yè)顧問有限公司 49 2023年 8月 23日本項目關(guān)聯(lián)客戶分類客戶類型 購房主要關(guān)注點 特 征 主力需求戶型契合度政府中層、企業(yè)中高層管理者（ TCL集團員工本屬于此類，但其本身有開發(fā)項目）安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度換房為主，改善居住條件，購房偏向中大戶型3房 /4房 /復式單位★★★★★教師、醫(yī)生、金融等人士及項目周邊居民安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度、性價比對購房有剛性需求，關(guān)鍵在于產(chǎn)品能否滿足其要求；往往會團購2房 /3房 /4房★ ★ ★ ★ ★來惠州 5－ 8年的個體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作 5年以下的公務員、本地人性價比、安全、交通、配套、歸屬感、升值潛力、付款方式中小戶型向大戶型過渡 2房 /3房 / 4房★ ★ ★ ☆成長中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工價格、升值潛力、配套、品質(zhì)、付款方式、交通較偏向中小戶型，中低樓層、要改善生活環(huán)境2房 /3房 ★ ★中小私營企業(yè)主及其他投資客等升值潛力、回報率、總價經(jīng)濟實力較強、一般需求以大戶型為主企業(yè)主需求 4房以上；投資客以小戶型為主★ ☆深圳中原物業(yè)顧問有限公司 50 2023年 8月 23日客戶定位 — 圖解核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項目周邊居民來惠州 5－ 8年的個體生意人、 30歲左右白領(lǐng)、工作 5年以下的公務員、本地人中小私營企業(yè)主及其他投資客等深圳中原物業(yè)顧問有限公司 51 2023年 8月 23日分析問題分析問題 解決問題解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析地塊與價值分析地塊與價值分析競爭分析競爭分析項目分析基礎(chǔ)資料研究分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析競爭分析競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目定位客戶定位客戶定位實現(xiàn)市場目標的解題思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 52 2023年 8月 23日建筑面積 廳開間 廳進深 客廳面 積 餐廳面積