【正文】 ㎡ 大集團(tuán)員工，私人老板，公務(wù)員，85%項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 32 2023年 8月 23日南山美地本項(xiàng)目2023年 2023年 2023年雍逸園 2期小高層 15萬(wàn)平米金耀園（二期）TCL嘉園（ 500套）TCL翠園 （ 394套）海燕玉蘭花園（二期）片區(qū)內(nèi)即將上市項(xiàng)目銷(xiāo)售期分析雍逸園 2期、 TCL項(xiàng)目、海燕玉蘭花園（二期）將是本項(xiàng)目可預(yù)見(jiàn)的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 36 2023年 8月 23日北南西 東 東江明珠南面為麥地東路及在動(dòng)工項(xiàng)目北面為老式住宅西鄰麥地南路，街邊商業(yè)以餐飲娛樂(lè)為主東鄰部分村民住宅，形象較差指標(biāo) 數(shù)據(jù)用地面積 44000M2建筑面積 M2住宅建面 11萬(wàn) M2商業(yè)建面 M2地下室 3萬(wàn) M2車(chē)位比 1： 1（ 880）容積率 綠化率 38%總戶數(shù) 885戶項(xiàng)目分析 2—— 地塊指標(biāo)深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 37 2023年 8月 23日麥地南路TCL嘉園TCL翠園三環(huán)路黃田崗一 橫路黃田崗路演 達(dá) 一 路麥科特大道馬莊路雍逸園項(xiàng)目分析 3—— 交通條件麥地南路、三環(huán)路、麥地東路以及演達(dá)路等結(jié)成的交通網(wǎng)絡(luò)與其它區(qū)域具有較好的通達(dá)性。資料來(lái)源：被調(diào)查客戶印象反饋及實(shí)景拍攝深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 39 2023年 8月 23日項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目屬性 1—— 位于繁華商圈的直接輻射范圍 /未來(lái)商業(yè)范圍內(nèi)面臨的問(wèn)題 1—— 前期工程形象不好，需要改變客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目屬性 2—— 適于長(zhǎng)期自主面臨的問(wèn)題 2—— 項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)多面臨的問(wèn)題 3—— 客戶資源爭(zhēng)奪激烈，需要挖掘、尋找更多客戶深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 40 2023年 8月 23日分析問(wèn)題分析問(wèn)題 解決問(wèn)題解決問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 41 2023年 8月 23日威脅：216。未來(lái) 1－ 2年內(nèi)片區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)量將放大216。銷(xiāo)售慣性、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ：216。項(xiàng)目周邊教育資源豐富216。園林景觀及車(chē)位比好劣勢(shì)：216。片區(qū)暫時(shí)居住氛圍不成熟216。公交車(chē)少減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用周邊成熟的配套資源截流客戶；將項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)放大傳遞給客戶，針對(duì)目標(biāo)客戶，直效營(yíng)銷(xiāo)不斷制造新的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，轉(zhuǎn)移注意力；可借助雍逸園、 TCL項(xiàng)目采取搭便車(chē)策略，截流客戶強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目前景及升值空間；增強(qiáng)區(qū)域性導(dǎo)示，引導(dǎo)消費(fèi)SWOT 分析打造高附加值產(chǎn)品，制造產(chǎn)品的差異化；充分塑造和發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì) ：216。片區(qū)新房入伙，周邊配套逐漸完善，人氣提升216。 5)商業(yè)賣(mài)場(chǎng)有南移趨勢(shì)。深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 43 2023年 8月 23日項(xiàng)目定性引領(lǐng)惠州 [CLD]中央生活區(qū)CENTRE LIVING DISTRICT深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 44 2023年 8月 23日項(xiàng)目定位惠州首席 [新都市情景 ]生活街區(qū)□順應(yīng)惠州城市發(fā)展及城市功能需求，提升項(xiàng)目所在片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目需要樹(shù)立一種：?都市化?現(xiàn)代化?特色化主題個(gè)性化的高尚生活街區(qū)□所謂的 “情景式 ”生活區(qū)：是一種新興的城市居住概念，是城市發(fā)展到一定程度，出現(xiàn)的 一種開(kāi)放式、多元素組合的生活空間、生活方式 ，類似于深圳華僑城、南山后海片區(qū)、深圳福田中心南 CLD片區(qū)，但距離原城市中心很近。深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 45 2023年 8月 23日惠州 讓你的生活成為別人旗幟。?迎合市場(chǎng)需求；?增加更多的亮點(diǎn)為價(jià)格提供支撐；?不會(huì)有大的結(jié)構(gòu)調(diào)整。）深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 63 2023年 8月 23日項(xiàng)目戶型修改建議 2修改原則：?增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 。修改建議：?將原大門(mén)入口封閉，黃色范圍改為衛(wèi)生間 。（以上是依據(jù)市場(chǎng)需求初步建議，是否可行還要依據(jù)工程結(jié)構(gòu)可行性來(lái)定。深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 68 2023年 8月 23日產(chǎn)品規(guī)劃建議216。產(chǎn)品亮點(diǎn)建議根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)，客戶消費(fèi)需求及產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，另外，依據(jù)關(guān)聯(lián)客戶對(duì)項(xiàng)目的期望（項(xiàng)目應(yīng)該具有現(xiàn)代感，但不失穩(wěn)重，產(chǎn)品在功能上應(yīng)該具有超前性，不至于在一段時(shí)間內(nèi)落伍。為后期價(jià)格價(jià)值點(diǎn)提供支撐。市場(chǎng)建筑外立面點(diǎn)評(píng)：216。外立面風(fēng)格無(wú)明顯特征；風(fēng)華世家 愉園花園世紀(jì)新天 麗園新村 項(xiàng)目一期外立面沒(méi)有出彩的地方。深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 70 2023年 8月 23日外立面設(shè)計(jì)建議 —— 現(xiàn)代風(fēng)格深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 71 2023年 8月 23日商業(yè)外立面設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè)氣息、大氣目前：1）商業(yè)外立面與其定位不符；2）商業(yè)昭示性不強(qiáng)；3）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要求有些不符。兩層高露臺(tái) /送實(shí)惠167。躍式適用于大戶型，錯(cuò)層復(fù)式在中小戶型中都可用。產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 80 2023年 8月 23日多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書(shū)、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住…… 可變的空間體現(xiàn)居住的個(gè)性個(gè)性化空間產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 81 2023年 8月 23日價(jià)格定位均價(jià) (PRICE)280026002400 300022023023南山美地雍逸園惠澤南苑世紀(jì)新天麗園新村TCL項(xiàng)目東江明珠（一期）品質(zhì)(QUALITY)南翠花園風(fēng)華世家216。銷(xiāo)售高潮 ，將均價(jià)提升至2600元以上 /平方米 ；216。最后內(nèi)部打分、求調(diào)價(jià)差、得出執(zhí)行價(jià)格表。品亮點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)包裝提升銷(xiāo)售節(jié)奏的控制。將項(xiàng)目提升為片區(qū)標(biāo)志性物業(yè)?？蓤@深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 89 2023年 8月 23日移動(dòng)通信（技術(shù)創(chuàng)新）的發(fā)明并不比分期付款（社會(huì)創(chuàng)新）的引入創(chuàng)造了更大的價(jià)值社會(huì)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 提供低價(jià)商品提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 創(chuàng)立新的市場(chǎng)形象 [ 企業(yè)的技術(shù)積累不足以進(jìn)行大規(guī)模的技術(shù)創(chuàng)新 ]營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新（促銷(xiāo) /名人秀 /價(jià)格策略）地產(chǎn)創(chuàng)新模式解析產(chǎn)品創(chuàng)新 （送面積 /送空間 /入戶花園 /露臺(tái)）形象與概念創(chuàng)新（ XX生活方式 /嫁接 /意識(shí)形態(tài) ）服務(wù)創(chuàng)新（物業(yè)管理 /XX會(huì)）深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 90 2023年 8月 23日基本觀點(diǎn) 2：資源整合有助于提升產(chǎn)品附加值深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 91 2023年 8月 23日產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務(wù)創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過(guò)整合東江明珠項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、資源，進(jìn)行 產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)建立影響力，形成東江明珠花園競(jìng)爭(zhēng)雛形影響力建立東 江（明珠） 品 牌形成送車(chē)位（面積）配置 物管重塑口碑建立東江明珠項(xiàng)目品牌全攻略 突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝良好口碑深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 92 2023年 8月 23日提供（精）裝修套餐?科局級(jí)干部?企業(yè)主?企業(yè)管理層?中高收入白領(lǐng)不同市場(chǎng) 需求 /敏感點(diǎn)差異 交樓標(biāo)準(zhǔn)差異 前提惠州深圳深圳上海北京?高干?老板階層?企業(yè)管理層?中高收入白領(lǐng)?年輕一族?口岸區(qū)?小戶型?外籍人士?商務(wù)人士?年輕城市白領(lǐng)?不同群體身份差異?需求彈性 /個(gè)性化?普遍需求?裝修市場(chǎng)不發(fā)達(dá)?客戶可多種選擇?商務(wù)?小戶型配置標(biāo)準(zhǔn)化?品質(zhì)?品牌?標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)粗毛坯毛坯精裝修?（優(yōu)勢(shì)）成本低?（劣勢(shì)）檔次低?裝修市場(chǎng)不發(fā)達(dá)?初級(jí)市場(chǎng)?品質(zhì)品牌提升?接近成熟市場(chǎng)?（優(yōu)勢(shì)）滿足個(gè)性化與需求彈性?（劣勢(shì)）非成熟市場(chǎng)?成熟市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化?優(yōu)勢(shì) ——?支撐價(jià)格 /品牌?支撐差異化提升?（劣勢(shì)）增加負(fù)擔(dān)跳躍提升適度提升服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 93 2023年 8月 23日客戶購(gòu)房自行裝修存在的幾點(diǎn)問(wèn)題v裝修費(fèi)用成本大v裝修花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)心v自行裝修對(duì)裝修質(zhì)量的擔(dān)心v自行裝修對(duì)鄰里等住戶的干擾v二次裝修對(duì)房屋損耗度的加大v二次裝修帶來(lái)的環(huán)境污染提供（精）裝修套餐方案，可以避免客戶在自行裝修中面臨的諸多不利和不便，同時(shí)降低置業(yè)門(mén)檻。新天地 品牌聯(lián)想 惠州居住、投資……購(gòu)物中心質(zhì)量最好旗幟居住、購(gòu)物最大的中高端產(chǎn)品白領(lǐng)、社會(huì)精英、生意人 ……片區(qū)最貴升值潛力消費(fèi)群體商場(chǎng)產(chǎn)品地位產(chǎn)品檔次質(zhì)量?jī)r(jià)格形態(tài)所在地216。新天地深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 98 2023年 8月 23日 項(xiàng)目命名建議東江 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 99 2023年 8月 23日 項(xiàng)目命名建議東江 ●尚城東江 ●城市廣場(chǎng)惠州 ●城市廣場(chǎng)東江 ●新時(shí)代廣場(chǎng)新 ●領(lǐng)地惠州 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 100 2023年 8月 23日項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略請(qǐng)參閱：提交《營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告》謝謝！深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 101 2023年 8月 23日謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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