【正文】 品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會資源）（自然資源）【東湖花園】： “2 + 4”人本主義；客戶層面復(fù)雜，成本高，操作難度大；需要時間積累；由于缺乏客觀性，導(dǎo)致排斥中高端客戶—— 體現(xiàn) “社區(qū)價值 ”案例一：深圳中原物業(yè)顧問有限公司 8 2023年 8月 23日『客觀性』主動式被動式『主觀性』 3 1 4 2惠城區(qū)地產(chǎn)項目 “ 核心競爭力 矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會資源）（自然資源）[荷蘭水鄉(xiāng) ]主流模式： “1+3”客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件成本高，競爭激烈風(fēng)險大—— 體現(xiàn) “項目價值 ”案例二：深圳中原物業(yè)顧問有限公司 9 2023年 8月 23日領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者東湖花園 新世界荷蘭水鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場研判 開發(fā)商競爭策略深圳中原物業(yè)顧問有限公司 10 2023年 8月 23日『客觀性』主動式被動式『主觀性』 3 1 4 2東江明珠項目核心競爭力 探討產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會資源）（自然資源）216。容易延伸和擴展；突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝項目有很多潛在優(yōu)勢一直沒有讓更多的人知曉提升項目附加值的重要方式，在后期營銷中努力提升服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容深圳中原物業(yè)顧問有限公司 11 2023年 8月 23日產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務(wù)創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過整合東江明珠項目優(yōu)勢、資源，進行 產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場建立影響力，形成東江明珠花園競爭雛形影響力建立東 江（明珠） 品 牌形成送車位（面積）配置 物管重塑口碑建立東江明珠項目品牌全攻略 突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝良好口碑深圳中原物業(yè)顧問有限公司 12 2023年 8月 23日構(gòu)成要素 協(xié)議交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修 立面采用高級涂料 /入戶大堂及電梯廳精裝修 /高級電梯內(nèi)部裝修廳房墻身 噴涂白色高檔乳膠漆天花 噴涂白色高檔乳膠漆地面 選擇高級實木地板或者瓷磚（可備選二、三種顏色）窗戶 高級鋁合金配綠玻門 入戶大門選用高級實心木門配防盜眼、防盜鏈、高級門鎖廚房 /衛(wèi)生間 地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面噴涂高檔乳膠漆電視及電話 高智能化系統(tǒng)配置 開關(guān)插座、網(wǎng)絡(luò)接口預(yù)留煤氣 預(yù)裝煤氣喉管量表 獨立水、電、煤氣表（水電表集中設(shè)置）提供（精）裝修套餐注意： 提出裝修套餐的目的是為了提供宣傳炒作的理由，客戶選擇形式，采用預(yù)約選購裝修的方案。 一市 :惠州市 二區(qū) :惠城區(qū)和惠陽區(qū)結(jié)論 2：行政區(qū)劃調(diào)整促進惠州城市化發(fā)展深圳中原物業(yè)顧問有限公司 18 2023年 8月 23日分項研究 3：房地產(chǎn)市場開發(fā)與供應(yīng)資料來源：惠州市統(tǒng)計局、惠州市房產(chǎn)交易中心市場逐漸回暖，每年施工面積逐年增長，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年施工面積漸趕上 2023年整年的施工面積。p 惠淡大道建成后，將地處沿江的惠城區(qū)和地處沿海的惠陽區(qū)連成一體，是惠州打造半小時生活圈的重大舉措，對加快惠州南部城區(qū)開發(fā)和大惠州海濱城市建設(shè)具有重要作用。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 36 2023年 8月 23日北南西 東 東江明珠南面為麥地東路及在動工項目北面為老式住宅西鄰麥地南路，街邊商業(yè)以餐飲娛樂為主東鄰部分村民住宅，形象較差指標(biāo) 數(shù)據(jù)用地面積 44000M2建筑面積 M2住宅建面 11萬 M2商業(yè)建面 M2地下室 3萬 M2車位比 1： 1（ 880）容積率 綠化率 38%總戶數(shù) 885戶項目分析 2—— 地塊指標(biāo)深圳中原物業(yè)顧問有限公司 37 2023年 8月 23日麥地南路TCL嘉園TCL翠園三環(huán)路黃田崗一 橫路黃田崗路演 達 一 路麥科特大道馬莊路雍逸園項目分析 3—— 交通條件麥地南路、三環(huán)路、麥地東路以及演達路等結(jié)成的交通網(wǎng)絡(luò)與其它區(qū)域具有較好的通達性。未來 1－ 2年內(nèi)片區(qū)樓盤供應(yīng)量將放大216。項目周邊教育資源豐富216。片區(qū)暫時居住氛圍不成熟216。片區(qū)新房入伙，周邊配套逐漸完善，人氣提升216。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 43 2023年 8月 23日項目定性引領(lǐng)惠州 [CLD]中央生活區(qū)CENTRE LIVING DISTRICT深圳中原物業(yè)顧問有限公司 44 2023年 8月 23日項目定位惠州首席 [新都市情景 ]生活街區(qū)□順應(yīng)惠州城市發(fā)展及城市功能需求，提升項目所在片區(qū)的綜合競爭力，項目需要樹立一種：?都市化?現(xiàn)代化?特色化主題個性化的高尚生活街區(qū)□所謂的 “情景式 ”生活區(qū)：是一種新興的城市居住概念，是城市發(fā)展到一定程度，出現(xiàn)的 一種開放式、多元素組合的生活空間、生活方式 ，類似于深圳華僑城、南山后海片區(qū)、深圳福田中心南 CLD片區(qū)，但距離原城市中心很近。 讓你的生活成為別人旗幟。）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 63 2023年 8月 23日項目戶型修改建議 2修改原則：?增加項目競爭力 。（以上是依據(jù)市場需求初步建議，是否可行還要依據(jù)工程結(jié)構(gòu)可行性來定。產(chǎn)品亮點建議根據(jù)市場供應(yīng)特點，客戶消費需求及產(chǎn)品發(fā)展趨勢，另外，依據(jù)關(guān)聯(lián)客戶對項目的期望（項目應(yīng)該具有現(xiàn)代感，但不失穩(wěn)重，產(chǎn)品在功能上應(yīng)該具有超前性，不至于在一段時間內(nèi)落伍。市場建筑外立面點評：216。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 70 2023年 8月 23日外立面設(shè)計建議 —— 現(xiàn)代風(fēng)格深圳中原物業(yè)顧問有限公司 71 2023年 8月 23日商業(yè)外立面設(shè)計建議 —— 商業(yè)氣息、大氣目前：1）商業(yè)外立面與其定位不符；2）商業(yè)昭示性不強；3）與商業(yè)經(jīng)營賣場經(jīng)營要求有些不符。躍式適用于大戶型，錯層復(fù)式在中小戶型中都可用。銷售高潮 ，將均價提升至2600元以上 /平方米 ；216。品亮點、營銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制?？蓤@深圳中原物業(yè)顧問有限公司 89 2023年 8月 23日移動通信（技術(shù)創(chuàng)新）的發(fā)明并不比分期付款（社會創(chuàng)新）的引入創(chuàng)造了更大的價值社會創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新改變市場結(jié)構(gòu) 提供低價商品提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 創(chuàng)立新的市場形象 [ 企業(yè)的技術(shù)積累不足以進行大規(guī)模的技術(shù)創(chuàng)新 ]營銷創(chuàng)新（促銷 /名人秀 /價格策略）地產(chǎn)創(chuàng)新模式解析產(chǎn)品創(chuàng)新 （送面積 /送空間 /入戶花園 /露臺）形象與概念創(chuàng)新（ XX生活方式 /嫁接 /意識形態(tài) ）服務(wù)創(chuàng)新（物業(yè)管理 /XX會）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 90 2023年 8月 23日基本觀點 2：資源整合有助于提升產(chǎn)品附加值深圳中原物業(yè)顧問有限公司 91 2023年 8月 23日產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務(wù)創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過整合東江明珠項目優(yōu)勢、資源，進行 產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場建立影響力，形成東江明珠花園競爭雛形影響力建立東 江（明珠） 品 牌形成送車位（面積）配置 物管重塑口碑建立東江明珠項目品牌全攻略 突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝良好口碑深圳中原物業(yè)顧問有限公司 92 2023年 8月 23日提供（精）裝修套餐?科局級干部?企業(yè)主?企業(yè)管理層?中高收入白領(lǐng)不同市場 需求 /敏感點差異 交樓標(biāo)準(zhǔn)差異 前提惠州深圳深圳上海北京?高干?老板階層?企業(yè)管理層?中高收入白領(lǐng)?年輕一族?口岸區(qū)?小戶型?外籍人士?商務(wù)人士?年輕城市白領(lǐng)?不同群體身份差異?需求彈性 /個性化?普遍需求?裝修市場不發(fā)達?客戶可多種選擇?商務(wù)?小戶型配置標(biāo)準(zhǔn)化?品質(zhì)?品牌?標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)粗毛坯毛坯精裝修?（優(yōu)勢）成本低?（劣勢）檔次低?裝修市場不發(fā)達?初級市場?品質(zhì)品牌提升?接近成熟市場?（優(yōu)勢）滿足個性化與需求彈性?（劣勢）非成熟市場?成熟市場標(biāo)準(zhǔn)化?優(yōu)勢 ——?支撐價格 /品牌?支撐差異化提升?（劣勢）增加負擔(dān)跳躍提升適度提升服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 93 2023年 8月 23日客戶購房自行裝修存在的幾點問題v裝修費用成本大v裝修花費時間長、費心v自行裝修對裝修質(zhì)量的擔(dān)心v自行裝修對鄰里等住戶的干擾v二次裝修對房屋損耗度的加大v二次裝修帶來的環(huán)境污染提供（精）裝修套餐方案，可以避免客戶在自行裝修中面臨的諸多不利和不便，同時降低置業(yè)門檻。新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 98 2023年 8月 23日 項目命名建議東江 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 99 2023年 8月 23日 項目命名建議東江 ●尚城東江 ●城市廣場惠州 ●城市廣場東江 ●新時代廣場新 ●領(lǐng)地惠州 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 100 2023年 8月 23日項目營銷執(zhí)行策略請參閱：提交《營銷策劃執(zhí)行報告》謝謝！深圳中原物業(yè)顧問有限公司 101 2023年 8月 23日謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH