【正文】 靜的生活，交通便利本地人 社會(huì)生活，鄰里關(guān)系 改善生活環(huán)境，認(rèn)可片區(qū)潛力 配套齊全，交通便利項(xiàng)目周邊居民 區(qū)域內(nèi)生活，鄰里關(guān)系 改善生活環(huán)境 片區(qū)情結(jié)來(lái)惠州 5年以上的生意人 家庭生活，朋友間互相往來(lái) 改善生活環(huán)境 生活配套齊全30歲左右白領(lǐng) 自有的空間 擁有自己的物業(yè)，脫離原來(lái)生活空間 生活配套齊全，交通便利成長(zhǎng)中的白領(lǐng) 家庭與社會(huì)生活 提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活 配套齊全，安靜生活，交通便利工作 5年以下的公務(wù)員 社會(huì)生活，朋友間互相往來(lái) 改善生活環(huán)境，追求較高的生活素質(zhì) 配套齊全，交通便利，與普通層有點(diǎn)差距深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 49 2023年 8月 23日本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)客戶分類客戶類型 購(gòu)房主要關(guān)注點(diǎn) 特 征 主力需求戶型契合度政府中層、企業(yè)中高層管理者（ TCL集團(tuán)員工本屬于此類，但其本身有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度換房為主，改善居住條件，購(gòu)房偏向中大戶型3房 /4房 /復(fù)式單位★★★★★教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度、性價(jià)比對(duì)購(gòu)房有剛性需求，關(guān)鍵在于產(chǎn)品能否滿足其要求；往往會(huì)團(tuán)購(gòu)2房 /3房 /4房★ ★ ★ ★ ★來(lái)惠州 5－ 8年的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作 5年以下的公務(wù)員、本地人性價(jià)比、安全、交通、配套、歸屬感、升值潛力、付款方式中小戶型向大戶型過(guò)渡 2房 /3房 / 4房★ ★ ★ ☆成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工價(jià)格、升值潛力、配套、品質(zhì)、付款方式、交通較偏向中小戶型，中低樓層、要改善生活環(huán)境2房 /3房 ★ ★中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等升值潛力、回報(bào)率、總價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、一般需求以大戶型為主企業(yè)主需求 4房以上；投資客以小戶型為主★ ☆深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 50 2023年 8月 23日客戶定位 — 圖解核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民來(lái)惠州 5－ 8年的個(gè)體生意人、 30歲左右白領(lǐng)、工作 5年以下的公務(wù)員、本地人中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 51 2023年 8月 23日分析問(wèn)題分析問(wèn)題 解決問(wèn)題解決問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 52 2023年 8月 23日建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面 積 餐廳面積97~124 ~ 4~ 16~ 8~13主臥面積 次臥面 積 陽(yáng)臺(tái)面 積 廚房面 積 衛(wèi)生間面 積~18.7 6~ ~ ~ ~建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積餐廳面積主臥面積151~160 ~ ~ ~26~ ~24次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房~1 8~11 ~ ~~5.2 ~暢銷普通 3房各功能空間尺度暢銷大 3房各功能空間尺度暢銷 2房各功能空間尺度市場(chǎng)案例 暢銷產(chǎn)品的功能尺度建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積879主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積3深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 53 2023年 8月 23日建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積136~168 ~6 ~ ~30 10~ ~25次臥面積 客廳陽(yáng)臺(tái) 廚房面積 公共衛(wèi)生間 工人房 主臥衛(wèi)生 間~14 ~18 4~ ~5 ~建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積191~274 ~ ~ ~31 12~ ~次臥面積 客廳陽(yáng)臺(tái) 主臥陽(yáng)臺(tái) 廚房面積 公共衛(wèi)生 間 主臥衛(wèi)生 間~ ~ ~ ~ ~ 5~7是否帶工人房 是否為雙套房部分帶 部分是暢銷 4房各功能空間尺度暢銷大戶型各功能空間尺度市場(chǎng)案例 暢銷產(chǎn)品的功能尺度深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 54 2023年 8月 23日片區(qū)市場(chǎng)暢銷戶型分析 —— 戶型及銷售情況樓盤(pán)戶型面積（ m2)總套數(shù)所占比例銷售情況世紀(jì)新天1 *1*1 40 10％ 售完2*2*1 136 33％ 剩余 2套風(fēng)華世家2 *2*1 84 20％ 售完2*2*1 30 7% 剩余 3套3*2*1 42 10％ 售完南翠花園2 *2*1 40 6％ 剩余 2套3*2*2 40 6％ 剩余 2套3*2*2 104107 166 26％ 剩余 1套深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 55 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū) 270度轉(zhuǎn)角落地窗、西、北向世紀(jì)新天 —— 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 77m2暢銷戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 56 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū)書(shū)房角觀景陽(yáng)臺(tái)主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 74m2暢銷戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 57 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū)園角觀景陽(yáng)臺(tái)主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 69m2暢銷戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 58 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū)園角觀景陽(yáng)臺(tái)主要朝向南向風(fēng)華世家 —— 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 83m2暢銷戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 59 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正整區(qū)主要朝向西向南翠花園 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 87m2暢銷戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 60 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正整區(qū)主要朝向南向南翠花園 —— 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 107m2暢銷戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 61 2023年 8月 23日市場(chǎng)暢銷戶型分析小結(jié)戶型共同特點(diǎn) ，各功能區(qū)間相對(duì)獨(dú)立戶型亮點(diǎn) 共性特性 戶型朝向 ，兩房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度不是很大，很大部分客戶只是過(guò)渡，小三房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度很大，選擇此類戶型客戶基本上是長(zhǎng)期自住為主，對(duì)這方面的要求很高深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 62 2023年 8月 23日項(xiàng)目戶型修改建議 1修改原則：?增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 。）深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 64 2023年 8月 23日二期四房三房競(jìng)爭(zhēng) 雍逸園直接競(jìng)爭(zhēng) 2期戶型表 建筑面積 套數(shù)比二、三房 110㎡ ~151㎡ %四房 146㎡ ~192㎡ 30%五房 180㎡ ~213㎡ %五房以上 277㎡ 1%雍逸園產(chǎn)品配比雍逸園以舒適型的 3房、 4房為主力戶型，銷售順暢本項(xiàng)目的戶型定位以雍逸園為參考，面積適當(dāng)縮小，形成差異深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 65 2023年 8月 23日戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比（約）二房 70－ 75 5％80－ 85 10％三房 105115 30％115125 30％四房 135－ 140 10％145－ 160（躍式） 10％復(fù)式 160－ 200 5％三房競(jìng)爭(zhēng) TCL翠園間接競(jìng)爭(zhēng)TCL翠園產(chǎn)品配比深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 66 2023年 8月 23日總價(jià)面積11萬(wàn)15萬(wàn)19萬(wàn)23萬(wàn)27萬(wàn)30萬(wàn) 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 20040萬(wàn)50萬(wàn)35萬(wàn)3房4房5房2房3房4房復(fù)式3房4房復(fù)式TCL翠園雍逸園本項(xiàng)目2房產(chǎn)品定位 戶型定位建議深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 67 2023年 8月 23日戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比（約） 送結(jié)構(gòu)面積 產(chǎn)品亮點(diǎn)及創(chuàng)新點(diǎn)建議凸窗 露臺(tái) 衣帽間（工人房 ） 入戶花園二房 65－ 70 5％70－ 80 10％三房 90100 25％110120 35％四房 120130 10％130－ 145（躍式） 5％復(fù)式 150－ 180 5％東江明珠 （二期或者是三期） 戶型配比及戶型功能設(shè)計(jì)建議戶型定位原則 :1)迎合市場(chǎng)需求；2）避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；3）制造戶型亮點(diǎn)，為物業(yè)價(jià)格提供支撐點(diǎn)；由于二期產(chǎn)品基本定位，為產(chǎn)品價(jià)格提供支撐，盡可能在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上作出相應(yīng)的調(diào)整，使其更符合市場(chǎng)需求。多數(shù)外立面顏色相對(duì)比較沉，沒(méi)有足夠的視覺(jué)沖擊力；216。躍式戶型錯(cuò)層空間（送面積或打造空中 TH的復(fù)式空間）深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 79 2023年 8月 23日凸窗室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值。我們建議入市價(jià)格我們建議入市價(jià)格 ：： 2399元元 /平方米平方米最后實(shí)現(xiàn)總體均價(jià)最后實(shí)現(xiàn)總體均價(jià) ：： 2600以上元以上元 /平方米平方米（市場(chǎng)比較價(jià)格與目標(biāo)價(jià)格的差別需要后期包裝及（市場(chǎng)比較價(jià)格與目標(biāo)價(jià)格的差別需要后期包裝及產(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┊a(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┥钲谥性飿I(yè)顧問(wèn)有限公司 85 2023年 8