【正文】 項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 47 2023年 8月 23日階層 富人階層 中產(chǎn)階層 普通階層成長(zhǎng)型 穩(wěn)定型客戶主要構(gòu)成企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層中小私營(yíng)業(yè)主、生意人、外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生、金融業(yè)人士等處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體普通工薪階層、小生意者客戶特征屬多次置業(yè)，主要為體現(xiàn)自我價(jià)值和尋找歸屬感年齡 3050歲，家庭人口在 35人，有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望，一次或多次置業(yè)均有年齡 2532歲，家庭人口23人，準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長(zhǎng)潛力大，屬首次置業(yè)年齡 3045歲，家庭人口35人，收入穩(wěn)定但增長(zhǎng)潛力不大，家庭負(fù)擔(dān)較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)，屬首次置業(yè)關(guān)注因素資源占有、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品樓盤(pán)的均好性，著重社區(qū)環(huán)境、配套、戶型總價(jià)、便利性、配套 價(jià)格、面積、便利性、配套置業(yè)特征自我意識(shí)強(qiáng)烈，期望明確，不容易被引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔自我意識(shí)較強(qiáng)烈，有強(qiáng)烈的好惡感，期望好的產(chǎn)品來(lái)提高生活素質(zhì)，但不夠具象注重工作和生活效率，期望不明確，容易被引導(dǎo)，大多尋求過(guò)渡產(chǎn)品，對(duì)新事物接受能力強(qiáng)注重功能性，追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導(dǎo)，對(duì)新事物接受能力一般需求特點(diǎn)4房、 5房、復(fù)式（ 6房）3房、 4房、復(fù)式 2房、 3房、 4房 2房、 3房極少是我們的目標(biāo)客戶 部分是我們的目標(biāo)客戶我們的目標(biāo)客戶基于市場(chǎng)客戶群分析 —— 惠州市場(chǎng)客戶分類深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 48 2023年 8月 23日本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)客戶群體分析（ AIO因素分析）客戶類型 活動(dòng)（ A） 興趣動(dòng)機(jī)（ I ） 觀點(diǎn)（ O）中小私營(yíng)企業(yè)主 家庭與社會(huì)生活 追求品質(zhì)生活 品位、安靜的生活政府中層 鄰里往來(lái)，與原來(lái)生活的聯(lián)系 體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長(zhǎng) 與普通階層形成距離感企業(yè)中高層管理者 家庭的生活 追求豐富生活，關(guān)注子女成長(zhǎng) 與工作的距離不能太遠(yuǎn)教師、醫(yī)生、金融等人士 家庭生活 改善生活環(huán)境 生活配套齊全，安靜的生活，交通便利本地人 社會(huì)生活，鄰里關(guān)系 改善生活環(huán)境，認(rèn)可片區(qū)潛力 配套齊全，交通便利項(xiàng)目周邊居民 區(qū)域內(nèi)生活，鄰里關(guān)系 改善生活環(huán)境 片區(qū)情結(jié)來(lái)惠州 5年以上的生意人 家庭生活，朋友間互相往來(lái) 改善生活環(huán)境 生活配套齊全30歲左右白領(lǐng) 自有的空間 擁有自己的物業(yè)，脫離原來(lái)生活空間 生活配套齊全，交通便利成長(zhǎng)中的白領(lǐng) 家庭與社會(huì)生活 提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活 配套齊全，安靜生活，交通便利工作 5年以下的公務(wù)員 社會(huì)生活，朋友間互相往來(lái) 改善生活環(huán)境，追求較高的生活素質(zhì) 配套齊全，交通便利，與普通層有點(diǎn)差距深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 49 2023年 8月 23日本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)客戶分類客戶類型 購(gòu)房主要關(guān)注點(diǎn) 特 征 主力需求戶型契合度政府中層、企業(yè)中高層管理者（ TCL集團(tuán)員工本屬于此類，但其本身有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度換房為主，改善居住條件，購(gòu)房偏向中大戶型3房 /4房 /復(fù)式單位★★★★★教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度、性價(jià)比對(duì)購(gòu)房有剛性需求，關(guān)鍵在于產(chǎn)品能否滿足其要求；往往會(huì)團(tuán)購(gòu)2房 /3房 /4房★ ★ ★ ★ ★來(lái)惠州 5－ 8年的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作 5年以下的公務(wù)員、本地人性價(jià)比、安全、交通、配套、歸屬感、升值潛力、付款方式中小戶型向大戶型過(guò)渡 2房 /3房 / 4房★ ★ ★ ☆成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工價(jià)格、升值潛力、配套、品質(zhì)、付款方式、交通較偏向中小戶型，中低樓層、要改善生活環(huán)境2房 /3房 ★ ★中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等升值潛力、回報(bào)率、總價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、一般需求以大戶型為主企業(yè)主需求 4房以上；投資客以小戶型為主★ ☆深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 50 2023年 8月 23日客戶定位 — 圖解核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民來(lái)惠州 5－ 8年的個(gè)體生意人、 30歲左右白領(lǐng)、工作 5年以下的公務(wù)員、本地人中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 51 2023年 8月 23日分析問(wèn)題分析問(wèn)題 解決問(wèn)題解決問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 52 2023年 8月 23日建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面 積 餐廳面積97~124 ~ 4~ 16~ 8~13主臥面積 次臥面 積 陽(yáng)臺(tái)面 積 廚房面 積 衛(wèi)生間面 積~18.7 6~ ~ ~ ~建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積餐廳面積主臥面積151~160 ~ ~ ~26~ ~24次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房~1 8~11 ~ ~~5.2 ~暢銷(xiāo)普通 3房各功能空間尺度暢銷(xiāo)大 3房各功能空間尺度暢銷(xiāo) 2房各功能空間尺度市場(chǎng)案例 暢銷(xiāo)產(chǎn)品的功能尺度建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積879主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積3深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 53 2023年 8月 23日建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積136~168 ~6 ~ ~30 10~ ~25次臥面積 客廳陽(yáng)臺(tái) 廚房面積 公共衛(wèi)生間 工人房 主臥衛(wèi)生 間~14 ~18 4~ ~5 ~建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積191~274 ~ ~ ~31 12~ ~次臥面積 客廳陽(yáng)臺(tái) 主臥陽(yáng)臺(tái) 廚房面積 公共衛(wèi)生 間 主臥衛(wèi)生 間~ ~ ~ ~ ~ 5~7是否帶工人房 是否為雙套房部分帶 部分是暢銷(xiāo) 4房各功能空間尺度暢銷(xiāo)大戶型各功能空間尺度市場(chǎng)案例 暢銷(xiāo)產(chǎn)品的功能尺度深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 54 2023年 8月 23日片區(qū)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型分析 —— 戶型及銷(xiāo)售情況樓盤(pán)戶型面積（ m2)總套數(shù)所占比例銷(xiāo)售情況世紀(jì)新天1 *1*1 40 10％ 售完2*2*1 136 33％ 剩余 2套風(fēng)華世家2 *2*1 84 20％ 售完2*2*1 30 7% 剩余 3套3*2*1 42 10％ 售完南翠花園2 *2*1 40 6％ 剩余 2套3*2*2 40 6％ 剩余 2套3*2*2 104107 166 26％ 剩余 1套深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 55 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū) 270度轉(zhuǎn)角落地窗、西、北向世紀(jì)新天 —— 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 77m2暢銷(xiāo)戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 56 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū)書(shū)房角觀景陽(yáng)臺(tái)主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 74m2暢銷(xiāo)戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 57 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū)園角觀景陽(yáng)臺(tái)主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 69m2暢銷(xiāo)戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 58 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正實(shí)用整區(qū)園角觀景陽(yáng)臺(tái)主要朝向南向風(fēng)華世家 —— 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 83m2暢銷(xiāo)戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 59 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正整區(qū)主要朝向西向南翠花園 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 87m2暢銷(xiāo)戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 60 2023年 8月 23日戶型特點(diǎn) 戶型亮點(diǎn) 朝向正整區(qū)主要朝向南向南翠花園 —— 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 107m2暢銷(xiāo)戶型個(gè)案分析深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 61 2023年 8月 23日市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型分析小結(jié)戶型共同特點(diǎn) ，各功能區(qū)間相對(duì)獨(dú)立戶型亮點(diǎn) 共性特性 戶型朝向 ，兩房的銷(xiāo)售與朝向關(guān)聯(lián)度不是很大，很大部分客戶只是過(guò)渡，小三房的銷(xiāo)售與朝向關(guān)聯(lián)度很大，選擇此類戶型客戶基本上是長(zhǎng)期自住為主，對(duì)這方面的要求很高深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 62 2023年 8月 23日項(xiàng)目戶型修改建議 1修改原則：?增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 。 新天地■ 居住 ■ 購(gòu)物 ■ 文化 ■ 餐飲 ■ 休閑國(guó)際風(fēng)尚生活區(qū)、引領(lǐng)城市新天地國(guó)際風(fēng)尚生活區(qū)、引領(lǐng)城市新天地??城市生活新天