【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .............................................................. 34 （一）二手樓市步入階段性調(diào)整 ............................................................................................. 36 （二）三大因素致二手樓市持續(xù) 低迷 ...................................................................................... 39 （三）量?jī)r(jià)交換緩慢回升 ........................................................................................................ 42 寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租售兩旺 建設(shè)井噴風(fēng)險(xiǎn)潛伏 ..................................................................................... 44 （一）銷(xiāo)售跑贏住宅 租金再創(chuàng)新高 ........................................................................................ 44 （二）三重利好刺激 資金持續(xù)流入 ........................................................................................ 46 （三）供應(yīng)持續(xù)攀升 新興商務(wù)區(qū)涌現(xiàn) ..................................................................................... 48 （四）短期強(qiáng)勢(shì)依舊 長(zhǎng)期分化加劇 ........................................................................................ 50 [1]房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān) 將在限速中前行 ............................................................... 51 2 一、 主題：限速中前行 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān) 將在限速中前行 [1] 2020年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(zhǎng)。這一年，央行總共進(jìn)行 3 次加息， 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。這一年，全國(guó)有超過(guò) 120 個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)， 46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”， 10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”?！跋迌r(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。??不可否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身作為重要地影響著眾多相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然休戚相關(guān)。要在2020年艱難的內(nèi)外環(huán)境中“穩(wěn)中求進(jìn)”地實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展依然舉足輕重。??反思 2020年嚴(yán)厲的限制性政策的執(zhí)行效果，其實(shí)在打擊投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也無(wú)辜地誤傷了剛性和改善性需求。 而剛性和改善性的需求，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然產(chǎn)物，乃真正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展 的內(nèi)在因素。 ??可以預(yù)計(jì)， 2020年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在限速中前行。 政策走勢(shì)：各方博弈 由“堵”到“疏”勢(shì)在必行 自 2020年 1 月國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)八條”以來(lái)，各項(xiàng)相關(guān)政策較 2020 年的新“國(guó)四條”已全面升級(jí)。近 1 年以來(lái)，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”為核心的行政性干預(yù)政策已經(jīng)基本奏效，各地成交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)回落，土地市場(chǎng)亦日趨下行。為鞏固調(diào)控效果，中央政府近期不斷強(qiáng)調(diào) 2020年宏觀調(diào)控政策不放松的決心，預(yù)計(jì)后市政策整體松綁的可能性較低。然而，樓市低迷對(duì)于各地方財(cái)政造成的壓力日增，近期各地政府已 紛紛試圖自下而上地尋求政策突破口，各級(jí)政府的博弈日趨敏感。 反思嚴(yán)厲的“限購(gòu)”和“限貸”等政策的執(zhí)行效果，其實(shí)在打擊投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也大大誤傷了剛性和改善性需求。為了促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，我們認(rèn)為，后市政策有必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整，即在繼續(xù)抑制投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，必須鼓勵(lì)剛性和改善性的正當(dāng)需求，唯此才能帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)有序地前行。 3 注：新“國(guó)四條”指住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部于 2020年 9月 29日聯(lián)合發(fā)布的《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知提出四項(xiàng)要求》；新“國(guó)八條”指 2020年 1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出的八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施；資料來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開(kāi)監(jiān)測(cè)所得。 (一 )限貸： 購(gòu)房成本增加 微調(diào)尚存空間 2020年以來(lái)，貨幣政策告別“適當(dāng)寬松”，開(kāi)始“穩(wěn)健運(yùn)行”。上半年，央行連續(xù) 6次上調(diào)大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %的歷史高位，使商業(yè)銀行信貸額度速凍。 3月，銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格實(shí)行“動(dòng) 態(tài)、差別化的個(gè)人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房”，亦使得個(gè)人房貸定向收緊。 4 雖然政策初衷是打壓投機(jī)投資型購(gòu)房行為，但其執(zhí)行結(jié)果已較嚴(yán)重地誤傷到首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房的需求。由于信貸額度持續(xù)收緊，銀行的利差訴求使得有限資金更多投放于較高利率的消費(fèi)類(lèi)貸款，銀行房貸業(yè)務(wù)積極性有所降低，而包括首套房在內(nèi)的房貸利率則水漲船高。 2020年底，全國(guó)主要城市住宅價(jià)格跌勢(shì)初顯，但跌幅有限。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至 11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅價(jià)格年內(nèi)累計(jì)跌幅在 %~%之間。然而由于加息和房貸折扣的變化，2020年底各大銀行首套房利率較年初執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)已上浮超過(guò) 3成 ，由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)的跌幅難以抵消利率的漲幅?！跋拶?gòu)”背景下，“一刀切”的貨幣緊縮使得剛需購(gòu)房成本徒增，房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)果距調(diào)控的根本目的漸行漸遠(yuǎn)。 據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)國(guó)內(nèi)貨幣信貸政策基調(diào)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，如 2020年和 2020年，房地產(chǎn)貸款的波動(dòng)幅度明顯大于信貸總體水平的波動(dòng)（見(jiàn)圖 13）。 2020年底，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，貨幣政策5 出現(xiàn)了微調(diào)信號(hào)。 11月 30 日晚，央行宣布從 2020年 12月 5日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。在 2020年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度的釋放 ，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。個(gè)人住戶(hù)貸款方面，資金面的相對(duì)寬裕使得年底排隊(duì)貸款的購(gòu)房者獲貸款可能性加大。此外，對(duì)于剛需型和改善型購(gòu)房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的實(shí)施條件。 （二）限購(gòu)：擴(kuò)容阻力重重 博弈或?qū)⒊掷m(xù) “限購(gòu)”已成為 2020年影響市場(chǎng)的主要因素之一。 2020年 1月頒布的“新國(guó)八條”使“限購(gòu)”擴(kuò)展到全國(guó)所有省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，執(zhí)行力度也從 2020年的限“新購(gòu)一套”加強(qiáng)到“本地限三，外地限二”（見(jiàn)附表 11）。截至 2020年 11 月，大部分已“限購(gòu)”城市的住宅成交量大幅 下滑，且“限購(gòu)”執(zhí)行嚴(yán)格的城市成交下挫更為明顯。“限購(gòu)”疊加“限貸”對(duì)市場(chǎng)的殺傷力使得地方政府政策執(zhí)行動(dòng)力不足，而由于整體信貸環(huán)境由中央把控，地方只能在“限購(gòu)”層面尋求騰挪空間。 2020年下半年，在大部分一二線(xiàn)城市均限購(gòu)的背景下，市場(chǎng)的熱點(diǎn)已逐步轉(zhuǎn)移至三線(xiàn)城市。因此，國(guó)務(wù)院于 7月 14日公布了二三線(xiàn)城市“限購(gòu)”的五條標(biāo)準(zhǔn)（下簡(jiǎn)稱(chēng)新“國(guó)五條”）。根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)”中可量化的因素，有十余個(gè)城市屬于“限購(gòu)”高危城市，然而截至 11月底，僅有浙江衢州、臺(tái)州、廣東珠海跟進(jìn)出臺(tái)“限購(gòu)”措施，且其執(zhí)行范圍均為市域局部，尺度也較為 寬松。 9月，湖北省曾出臺(tái)文件要求省內(nèi)城市自查，要求 10月底前房?jī)r(jià)漲幅控制未達(dá)標(biāo)城市“限購(gòu)”，但至今自查結(jié)果仍無(wú)下文。種種跡象均表明，三線(xiàn)城市亦缺乏執(zhí)行“限購(gòu)”的動(dòng)力。 已經(jīng)執(zhí)行“限購(gòu)”的城市，其執(zhí)行尺度亦存差異。首先， 46個(gè)城市中有 29個(gè)城市執(zhí)行局部限購(gòu)；其次，各地“限外”措施松緊不一，如長(zhǎng)沙、西寧、呼和浩特等市均對(duì)相鄰城市或省內(nèi)人士不設(shè)“限購(gòu)”，石家莊、長(zhǎng)春等市則由于購(gòu)房落戶(hù)條件相對(duì)寬松，使得“限購(gòu)”中的“限外”在執(zhí)行時(shí)大打折扣。此外，天津、廈門(mén)、成都等地在政策執(zhí)行口徑上也存在暗松。 10月 11日，佛山曾戲劇性上演了“限購(gòu)”松綁的緊急叫停事件，這也充分顯示出地方政府對(duì)中央政策底線(xiàn)的試探傾向。 12月初，住建部要求“限購(gòu)”到期城市延續(xù)“限購(gòu)”，不作“方向性”調(diào)整。對(duì)于住 建部這一要求，地方政府的表態(tài)大致可分為以下四種。第一，即將到期的 9個(gè)“限購(gòu)”城市中，除廈門(mén)外暫時(shí)還未表態(tài)，長(zhǎng)春、石家莊、貴陽(yáng)、青島、合肥、南寧、金華、徐州等市均持觀望態(tài)度；第二，曾被媒體誤報(bào)“限購(gòu)”即將到期的?？?、濟(jì)南已澄清，表明會(huì)按照升級(jí)版本的“限購(gòu)”政策執(zhí)行；第三，宣布2020年將繼續(xù)“限購(gòu)”的太原、廣州，其政策原文中沒(méi)有期限的截止日期，而且均為局部限購(gòu)，尺度6 較松。這類(lèi)城市的“限購(gòu)”對(duì)其市場(chǎng)影響有限；第四，執(zhí)行全市限購(gòu)且較為嚴(yán)格的城市（如佛山）宣布限購(gòu)口徑或?qū)⑽⒄{(diào)。 （三）限價(jià)：直指房?jī)r(jià)目標(biāo) 有悖市場(chǎng)均衡 2020年 1月出臺(tái)的 “新國(guó)八條”中明確要求各級(jí)政府須在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。截至 3 月 31 日，全國(guó)已經(jīng)有 608 個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。 就有公開(kāi)數(shù)據(jù)的 120個(gè)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，大多數(shù)城市以當(dāng)?shù)?GDP增速、人均可支配收入增長(zhǎng)速度為標(biāo)準(zhǔn) (房?jī)r(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)的一種方式 )，基本把房?jī)r(jià)漲幅控制在 8%15%之間。從 4 月上旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出 8 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查工作組，對(duì) 16個(gè)省市自治區(qū)、直轄市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。隨著政府加大力度對(duì)調(diào)控執(zhí)行的監(jiān)管力度，自 2020年 3月開(kāi)始，各地陸續(xù)出臺(tái)了具體“限價(jià)”措施（詳見(jiàn)表 12）。 從“限價(jià)”措施公布的時(shí)點(diǎn)來(lái)看，大部分城市均在 7月 15日的“國(guó)五條”后出臺(tái)，且多為未“限購(gòu)”的三線(xiàn)城市，似有規(guī)避“限購(gòu)”之嫌。從“限價(jià)”條款來(lái)看，各個(gè)城市雖然對(duì)房?jī)r(jià)控制的幅度不同，限價(jià)方式不同（按最高價(jià)、項(xiàng)目均價(jià)、按戶(hù)型分類(lèi)均價(jià)），但均直指年初公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，多為臨時(shí)性措施。從市場(chǎng)影響來(lái)看，早期未出“限購(gòu)”而執(zhí)行“限價(jià)”的增城、從化有效避免了成交7 的下滑。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，增城、從化“限價(jià)”后的月均成交套數(shù)較“限價(jià)”之前分別上浮 58%和11%。 需要指出的是，在控房?jī)r(jià)這一政治任務(wù)高壓下，行政限制后的成交價(jià)絕非均衡價(jià)格；“限購(gòu)”與“限價(jià)”固然可逼迫市場(chǎng)價(jià)格下行，但價(jià)格在條件改變時(shí)亦極易“失衡”。其實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求長(zhǎng)期失衡的背景下，“限價(jià)”可以有更多的含義。支撐房?jī)r(jià)的成本因素主要有兩項(xiàng)，一是地價(jià)，二是建材和勞動(dòng)力成本。目前，地價(jià)下行有限，建材和勞動(dòng)力成本因通脹不斷上升，此時(shí)單限房?jī)r(jià)猶如揚(yáng)湯止沸。但若能利用好“限購(gòu)”的時(shí)間差，對(duì)土地、保障類(lèi)住房開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注，那么“限價(jià)”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾，而不失為一種促進(jìn)市場(chǎng)持持續(xù) 健康發(fā)展的積極探索。 （四）保障房：躍進(jìn)減速定局 制度瓶頸待破 2020年保障房建設(shè)已在全國(guó)范圍內(nèi)全面啟動(dòng)，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設(shè)和投入力度。2020年，保障房進(jìn)入了更大規(guī)模的建設(shè)階段，面對(duì) 1000萬(wàn)套的建設(shè)任務(wù)，各地積極籌措。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至 11月底，全國(guó) 1000萬(wàn)套保障房已全部開(kāi)工。然而，在靚麗的開(kāi)工數(shù)字之下，住建部于 10月下旬開(kāi)始的各地督察卻發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，包括保障房開(kāi)工率、資金籌集和使用情況等。督察中特別強(qiáng)調(diào)新開(kāi)工的 1000萬(wàn)套是指“三分之一達(dá)到結(jié)構(gòu)完成，三分之一出地面，三分之一做到基 礎(chǔ)澆鑄混凝土”，直指開(kāi)工數(shù)據(jù)上報(bào)中的不規(guī)范行為。對(duì)此，住建部表示對(duì)于“十二五規(guī)劃”中后續(xù)的 2600萬(wàn)套，屆時(shí)會(huì)根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行調(diào)整， 2020年新開(kāi)工的保障房項(xiàng)目將小于 2020年的 1000萬(wàn)套。 從目標(biāo)“大躍進(jìn)”到“重算開(kāi)工率”，一定程度上折射出了保障房建設(shè)的資金問(wèn)題。 2020年 5月財(cái)政部和住建部發(fā)文要求各地嚴(yán)格按照土地出讓凈收益的 10%計(jì)提保障房資金。但由于 2020年市場(chǎng)的低迷，各地土地出讓金減少，該部分資金難以補(bǔ)缺。 2020年 1— 11月，中原監(jiān)測(cè)的 15 個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓金同比去年下滑 1成，其中居住用地成交 金額較去年同期下滑 2成。因此，近期各級(jí)政府也積極以信貸、地方債、企業(yè)債等方式為保障房融資。然而，以上融資總額相對(duì)于 需求仍有距離。 此外， 2020年保障房建設(shè)目標(biāo)的調(diào)低，也顯示出我國(guó)保障房的制度建設(shè)正處于探索期。加速保障性住房建設(shè)，對(duì)于彌補(bǔ)過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化所造成的失衡與社會(huì)矛盾來(lái)說(shuō)，固然是一門(mén)必修課，但住房保障制度完善理應(yīng)放在比建設(shè)速度更重要的位置。首先，未來(lái)公租房在保障房類(lèi)型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐漸遠(yuǎn)離開(kāi)工率導(dǎo)向的怪圈。其次，完善保障房“輪候制”也是未來(lái)的 方向?！?輪候制”是指對(duì)保障房申請(qǐng)人先行進(jìn)行資格審核和準(zhǔn)入的制度，并對(duì)通過(guò)審核資質(zhì)的人員信息建立數(shù)據(jù)庫(kù)，再根據(jù)保障性住房建設(shè)進(jìn)度，對(duì)已通過(guò)審核的申請(qǐng)人按先后次序分配保障房或購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)的管理制度。通過(guò)輪候制度，可以比較準(zhǔn)確地預(yù)估出未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)保障房的需求量，使保障房建設(shè)任務(wù)量的制定有據(jù)可依。 8 （五）未來(lái) :方向性調(diào)整難現(xiàn) 行政性干預(yù)仍存 12月 12日 — 14日， 2020年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述中強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控