【文章內(nèi)容簡介】 .............................................................. 34 （一）二手樓市步入階段性調(diào)整 ............................................................................................. 36 （二）三大因素致二手樓市持續(xù) 低迷 ...................................................................................... 39 （三）量價交換緩慢回升 ........................................................................................................ 42 寫字樓市場：租售兩旺 建設井噴風險潛伏 ..................................................................................... 44 （一）銷售跑贏住宅 租金再創(chuàng)新高 ........................................................................................ 44 （二）三重利好刺激 資金持續(xù)流入 ........................................................................................ 46 （三）供應持續(xù)攀升 新興商務區(qū)涌現(xiàn) ..................................................................................... 48 （四）短期強勢依舊 長期分化加劇 ........................................................................................ 50 [1]房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟休戚相關(guān) 將在限速中前行 ............................................................... 51 2 一、 主題：限速中前行 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟休戚相關(guān) 將在限速中前行 [1] 2020年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年，央行總共進行 3 次加息， 6次上調(diào)存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過 120 個城市出臺了房價調(diào)控目標， 46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”?！跋迌r”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。??不可否認，中國房地產(chǎn)業(yè)本身作為重要地影響著眾多相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和宏觀經(jīng)濟發(fā)展依然休戚相關(guān)。要在2020年艱難的內(nèi)外環(huán)境中“穩(wěn)中求進”地實現(xiàn)中國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進”的發(fā)展依然舉足輕重。??反思 2020年嚴厲的限制性政策的執(zhí)行效果，其實在打擊投資和投機性需求的同時，也無辜地誤傷了剛性和改善性需求。 而剛性和改善性的需求，是中國經(jīng)濟健康發(fā)展的必然產(chǎn)物，乃真正推動中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展 的內(nèi)在因素。 ??可以預計， 2020年的中國房地產(chǎn)市場，將在限速中前行。 政策走勢：各方博弈 由“堵”到“疏”勢在必行 自 2020年 1 月國務院頒布新“國八條”以來，各項相關(guān)政策較 2020 年的新“國四條”已全面升級。近 1 年以來，以“限購”、“限貸”、“限價”為核心的行政性干預政策已經(jīng)基本奏效，各地成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落，土地市場亦日趨下行。為鞏固調(diào)控效果，中央政府近期不斷強調(diào) 2020年宏觀調(diào)控政策不放松的決心，預計后市政策整體松綁的可能性較低。然而，樓市低迷對于各地方財政造成的壓力日增，近期各地政府已 紛紛試圖自下而上地尋求政策突破口，各級政府的博弈日趨敏感。 反思嚴厲的“限購”和“限貸”等政策的執(zhí)行效果，其實在打擊投資和投機性需求的同時，也大大誤傷了剛性和改善性需求。為了促進市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，我們認為，后市政策有必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整，即在繼續(xù)抑制投資和投機性需求的同時，必須鼓勵剛性和改善性的正當需求，唯此才能帶動市場持續(xù)有序地前行。 3 注：新“國四條”指住建部、國土資源部、監(jiān)察部于 2020年 9月 29日聯(lián)合發(fā)布的《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》；新“國八條”指 2020年 1月26日， 國務院常務會議上推出的八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施；資料來源：中原集團研究中心根據(jù)公開監(jiān)測所得。 (一 )限貸： 購房成本增加 微調(diào)尚存空間 2020年以來，貨幣政策告別“適當寬松”，開始“穩(wěn)健運行”。上半年，央行連續(xù) 6次上調(diào)大中型金融機構(gòu)存款準備金率達到 %的歷史高位，使商業(yè)銀行信貸額度速凍。 3月，銀監(jiān)會要求嚴格實行“動 態(tài)、差別化的個人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機性購房”，亦使得個人房貸定向收緊。 4 雖然政策初衷是打壓投機投資型購房行為，但其執(zhí)行結(jié)果已較嚴重地誤傷到首次購房和改善性購房的需求。由于信貸額度持續(xù)收緊，銀行的利差訴求使得有限資金更多投放于較高利率的消費類貸款，銀行房貸業(yè)務積極性有所降低，而包括首套房在內(nèi)的房貸利率則水漲船高。 2020年底，全國主要城市住宅價格跌勢初顯，但跌幅有限。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至 11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅價格年內(nèi)累計跌幅在 %~%之間。然而由于加息和房貸折扣的變化，2020年底各大銀行首套房利率較年初執(zhí)行的標準已上浮超過 3成 ，由此可見房價的跌幅難以抵消利率的漲幅?！跋拶彙北尘跋拢耙坏肚小钡呢泿啪o縮使得剛需購房成本徒增，房價調(diào)控的結(jié)果距調(diào)控的根本目的漸行漸遠。 據(jù)過往的經(jīng)驗，當國內(nèi)貨幣信貸政策基調(diào)出現(xiàn)調(diào)整時，如 2020年和 2020年，房地產(chǎn)貸款的波動幅度明顯大于信貸總體水平的波動（見圖 13）。 2020年底，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的惡化，貨幣政策5 出現(xiàn)了微調(diào)信號。 11月 30 日晚，央行宣布從 2020年 12月 5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 。在 2020年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度的釋放 ，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動。個人住戶貸款方面，資金面的相對寬裕使得年底排隊貸款的購房者獲貸款可能性加大。此外，對于剛需型和改善型購房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的實施條件。 （二）限購：擴容阻力重重 博弈或?qū)⒊掷m(xù) “限購”已成為 2020年影響市場的主要因素之一。 2020年 1月頒布的“新國八條”使“限購”擴展到全國所有省會城市、計劃單列市和部分房價上漲過快的城市，執(zhí)行力度也從 2020年的限“新購一套”加強到“本地限三，外地限二”（見附表 11）。截至 2020年 11 月，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅 下滑，且“限購”執(zhí)行嚴格的城市成交下挫更為明顯?！跋拶彙悲B加“限貸”對市場的殺傷力使得地方政府政策執(zhí)行動力不足，而由于整體信貸環(huán)境由中央把控，地方只能在“限購”層面尋求騰挪空間。 2020年下半年，在大部分一二線城市均限購的背景下，市場的熱點已逐步轉(zhuǎn)移至三線城市。因此，國務院于 7月 14日公布了二三線城市“限購”的五條標準（下簡稱新“國五條”）。根據(jù)“標準”中可量化的因素，有十余個城市屬于“限購”高危城市，然而截至 11月底，僅有浙江衢州、臺州、廣東珠海跟進出臺“限購”措施，且其執(zhí)行范圍均為市域局部，尺度也較為 寬松。 9月，湖北省曾出臺文件要求省內(nèi)城市自查，要求 10月底前房價漲幅控制未達標城市“限購”，但至今自查結(jié)果仍無下文。種種跡象均表明，三線城市亦缺乏執(zhí)行“限購”的動力。 已經(jīng)執(zhí)行“限購”的城市，其執(zhí)行尺度亦存差異。首先， 46個城市中有 29個城市執(zhí)行局部限購；其次，各地“限外”措施松緊不一，如長沙、西寧、呼和浩特等市均對相鄰城市或省內(nèi)人士不設“限購”，石家莊、長春等市則由于購房落戶條件相對寬松，使得“限購”中的“限外”在執(zhí)行時大打折扣。此外，天津、廈門、成都等地在政策執(zhí)行口徑上也存在暗松。 10月 11日，佛山曾戲劇性上演了“限購”松綁的緊急叫停事件，這也充分顯示出地方政府對中央政策底線的試探傾向。 12月初，住建部要求“限購”到期城市延續(xù)“限購”，不作“方向性”調(diào)整。對于住 建部這一要求，地方政府的表態(tài)大致可分為以下四種。第一，即將到期的 9個“限購”城市中，除廈門外暫時還未表態(tài)，長春、石家莊、貴陽、青島、合肥、南寧、金華、徐州等市均持觀望態(tài)度；第二，曾被媒體誤報“限購”即將到期的海口、濟南已澄清，表明會按照升級版本的“限購”政策執(zhí)行；第三，宣布2020年將繼續(xù)“限購”的太原、廣州，其政策原文中沒有期限的截止日期，而且均為局部限購，尺度6 較松。這類城市的“限購”對其市場影響有限；第四，執(zhí)行全市限購且較為嚴格的城市（如佛山）宣布限購口徑或?qū)⑽⒄{(diào)。 （三）限價：直指房價目標 有悖市場均衡 2020年 1月出臺的 “新國八條”中明確要求各級政府須在一季度公布房價控制目標。截至 3 月 31 日，全國已經(jīng)有 608 個城市公布了房價控制目標。 就有公開數(shù)據(jù)的 120個城市的房價控制目標來看，大多數(shù)城市以當?shù)?GDP增速、人均可支配收入增長速度為標準 (房價的參照標準的一種方式 )，基本把房價漲幅控制在 8%15%之間。從 4 月上旬開始，國務院派出 8 個房地產(chǎn)市場調(diào)控督查工作組，對 16個省市自治區(qū)、直轄市貫徹落實國務調(diào)控政策措施情況開展專項督查。隨著政府加大力度對調(diào)控執(zhí)行的監(jiān)管力度，自 2020年 3月開始，各地陸續(xù)出臺了具體“限價”措施（詳見表 12）。 從“限價”措施公布的時點來看，大部分城市均在 7月 15日的“國五條”后出臺，且多為未“限購”的三線城市，似有規(guī)避“限購”之嫌。從“限價”條款來看，各個城市雖然對房價控制的幅度不同，限價方式不同（按最高價、項目均價、按戶型分類均價），但均直指年初公布的房價調(diào)控目標，多為臨時性措施。從市場影響來看，早期未出“限購”而執(zhí)行“限價”的增城、從化有效避免了成交7 的下滑。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，增城、從化“限價”后的月均成交套數(shù)較“限價”之前分別上浮 58%和11%。 需要指出的是，在控房價這一政治任務高壓下，行政限制后的成交價絕非均衡價格；“限購”與“限價”固然可逼迫市場價格下行，但價格在條件改變時亦極易“失衡”。其實在房地產(chǎn)市場供求長期失衡的背景下，“限價”可以有更多的含義。支撐房價的成本因素主要有兩項，一是地價，二是建材和勞動力成本。目前，地價下行有限，建材和勞動力成本因通脹不斷上升，此時單限房價猶如揚湯止沸。但若能利用好“限購”的時間差，對土地、保障類住房開發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注，那么“限價”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾，而不失為一種促進市場持持續(xù) 健康發(fā)展的積極探索。 （四）保障房：躍進減速定局 制度瓶頸待破 2020年保障房建設已在全國范圍內(nèi)全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設和投入力度。2020年，保障房進入了更大規(guī)模的建設階段，面對 1000萬套的建設任務，各地積極籌措。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至 11月底，全國 1000萬套保障房已全部開工。然而，在靚麗的開工數(shù)字之下，住建部于 10月下旬開始的各地督察卻發(fā)現(xiàn)了一些問題，包括保障房開工率、資金籌集和使用情況等。督察中特別強調(diào)新開工的 1000萬套是指“三分之一達到結(jié)構(gòu)完成，三分之一出地面，三分之一做到基 礎澆鑄混凝土”，直指開工數(shù)據(jù)上報中的不規(guī)范行為。對此，住建部表示對于“十二五規(guī)劃”中后續(xù)的 2600萬套，屆時會根據(jù)調(diào)查情況進行調(diào)整， 2020年新開工的保障房項目將小于 2020年的 1000萬套。 從目標“大躍進”到“重算開工率”，一定程度上折射出了保障房建設的資金問題。 2020年 5月財政部和住建部發(fā)文要求各地嚴格按照土地出讓凈收益的 10%計提保障房資金。但由于 2020年市場的低迷，各地土地出讓金減少，該部分資金難以補缺。 2020年 1— 11月，中原監(jiān)測的 15 個重點城市土地出讓金同比去年下滑 1成，其中居住用地成交 金額較去年同期下滑 2成。因此，近期各級政府也積極以信貸、地方債、企業(yè)債等方式為保障房融資。然而，以上融資總額相對于 需求仍有距離。 此外， 2020年保障房建設目標的調(diào)低，也顯示出我國保障房的制度建設正處于探索期。加速保障性住房建設，對于彌補過去十年我國房地產(chǎn)全面市場化所造成的失衡與社會矛盾來說，固然是一門必修課，但住房保障制度完善理應放在比建設速度更重要的位置。首先，未來公租房在保障房類型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐漸遠離開工率導向的怪圈。其次，完善保障房“輪候制”也是未來的 方向。“ 輪候制”是指對保障房申請人先行進行資格審核和準入的制度，并對通過審核資質(zhì)的人員信息建立數(shù)據(jù)庫，再根據(jù)保障性住房建設進度，對已通過審核的申請人按先后次序分配保障房或購買資質(zhì)的管理制度。通過輪候制度，可以比較準確地預估出未來一段時間內(nèi)保障房的需求量，使保障房建設任務量的制定有據(jù)可依。 8 （五）未來 :方向性調(diào)整難現(xiàn) 行政性干預仍存 12月 12日 — 14日， 2020年度中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的表述中強調(diào)：“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控