【正文】 間內(nèi)保障房的需求量，使保障房建設(shè)任務(wù)量的制定有據(jù)可依。其次，完善保障房“輪候制”也是未來(lái)的 方向。加速保障性住房建設(shè)，對(duì)于彌補(bǔ)過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化所造成的失衡與社會(huì)矛盾來(lái)說(shuō)，固然是一門(mén)必修課，但住房保障制度完善理應(yīng)放在比建設(shè)速度更重要的位置。然而，以上融資總額相對(duì)于 需求仍有距離。 2020年 1— 11月，中原監(jiān)測(cè)的 15 個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓金同比去年下滑 1成，其中居住用地成交 金額較去年同期下滑 2成。 2020年 5月財(cái)政部和住建部發(fā)文要求各地嚴(yán)格按照土地出讓凈收益的 10%計(jì)提保障房資金。對(duì)此，住建部表示對(duì)于“十二五規(guī)劃”中后續(xù)的 2600萬(wàn)套，屆時(shí)會(huì)根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行調(diào)整， 2020年新開(kāi)工的保障房項(xiàng)目將小于 2020年的 1000萬(wàn)套。然而，在靚麗的開(kāi)工數(shù)字之下，住建部于 10月下旬開(kāi)始的各地督察卻發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，包括保障房開(kāi)工率、資金籌集和使用情況等。2020年，保障房進(jìn)入了更大規(guī)模的建設(shè)階段，面對(duì) 1000萬(wàn)套的建設(shè)任務(wù)，各地積極籌措。但若能利用好“限購(gòu)”的時(shí)間差，對(duì)土地、保障類(lèi)住房開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注，那么“限價(jià)”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾，而不失為一種促進(jìn)市場(chǎng)持持續(xù) 健康發(fā)展的積極探索。支撐房?jī)r(jià)的成本因素主要有兩項(xiàng)，一是地價(jià)，二是建材和勞動(dòng)力成本。 需要指出的是，在控房?jī)r(jià)這一政治任務(wù)高壓下，行政限制后的成交價(jià)絕非均衡價(jià)格；“限購(gòu)”與“限價(jià)”固然可逼迫市場(chǎng)價(jià)格下行，但價(jià)格在條件改變時(shí)亦極易“失衡”。從市場(chǎng)影響來(lái)看，早期未出“限購(gòu)”而執(zhí)行“限價(jià)”的增城、從化有效避免了成交7 的下滑。 從“限價(jià)”措施公布的時(shí)點(diǎn)來(lái)看，大部分城市均在 7月 15日的“國(guó)五條”后出臺(tái)，且多為未“限購(gòu)”的三線(xiàn)城市，似有規(guī)避“限購(gòu)”之嫌。從 4 月上旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出 8 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查工作組，對(duì) 16個(gè)省市自治區(qū)、直轄市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。截至 3 月 31 日，全國(guó)已經(jīng)有 608 個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。這類(lèi)城市的“限購(gòu)”對(duì)其市場(chǎng)影響有限；第四，執(zhí)行全市限購(gòu)且較為嚴(yán)格的城市（如佛山）宣布限購(gòu)口徑或?qū)⑽⒄{(diào)。對(duì)于住 建部這一要求，地方政府的表態(tài)大致可分為以下四種。 10月 11日，佛山曾戲劇性上演了“限購(gòu)”松綁的緊急叫停事件，這也充分顯示出地方政府對(duì)中央政策底線(xiàn)的試探傾向。首先， 46個(gè)城市中有 29個(gè)城市執(zhí)行局部限購(gòu)；其次，各地“限外”措施松緊不一，如長(zhǎng)沙、西寧、呼和浩特等市均對(duì)相鄰城市或省內(nèi)人士不設(shè)“限購(gòu)”，石家莊、長(zhǎng)春等市則由于購(gòu)房落戶(hù)條件相對(duì)寬松，使得“限購(gòu)”中的“限外”在執(zhí)行時(shí)大打折扣。種種跡象均表明，三線(xiàn)城市亦缺乏執(zhí)行“限購(gòu)”的動(dòng)力。根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)”中可量化的因素，有十余個(gè)城市屬于“限購(gòu)”高危城市，然而截至 11月底，僅有浙江衢州、臺(tái)州、廣東珠海跟進(jìn)出臺(tái)“限購(gòu)”措施，且其執(zhí)行范圍均為市域局部，尺度也較為 寬松。 2020年下半年，在大部分一二線(xiàn)城市均限購(gòu)的背景下，市場(chǎng)的熱點(diǎn)已逐步轉(zhuǎn)移至三線(xiàn)城市。截至 2020年 11 月，大部分已“限購(gòu)”城市的住宅成交量大幅 下滑，且“限購(gòu)”執(zhí)行嚴(yán)格的城市成交下挫更為明顯。 （二）限購(gòu)：擴(kuò)容阻力重重 博弈或?qū)⒊掷m(xù) “限購(gòu)”已成為 2020年影響市場(chǎng)的主要因素之一。個(gè)人住戶(hù)貸款方面，資金面的相對(duì)寬裕使得年底排隊(duì)貸款的購(gòu)房者獲貸款可能性加大。 11月 30 日晚，央行宣布從 2020年 12月 5日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)國(guó)內(nèi)貨幣信貸政策基調(diào)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，如 2020年和 2020年，房地產(chǎn)貸款的波動(dòng)幅度明顯大于信貸總體水平的波動(dòng)（見(jiàn)圖 13）。然而由于加息和房貸折扣的變化，2020年底各大銀行首套房利率較年初執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)已上浮超過(guò) 3成 ，由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)的跌幅難以抵消利率的漲幅。 2020年底，全國(guó)主要城市住宅價(jià)格跌勢(shì)初顯，但跌幅有限。 4 雖然政策初衷是打壓投機(jī)投資型購(gòu)房行為，但其執(zhí)行結(jié)果已較嚴(yán)重地誤傷到首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房的需求。上半年，央行連續(xù) 6次上調(diào)大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %的歷史高位，使商業(yè)銀行信貸額度速凍。 3 注：新“國(guó)四條”指住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部于 2020年 9月 29日聯(lián)合發(fā)布的《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知提出四項(xiàng)要求》；新“國(guó)八條”指 2020年 1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出的八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施；資料來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開(kāi)監(jiān)測(cè)所得。 反思嚴(yán)厲的“限購(gòu)”和“限貸”等政策的執(zhí)行效果，其實(shí)在打擊投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也大大誤傷了剛性和改善性需求。為鞏固調(diào)控效果，中央政府近期不斷強(qiáng)調(diào) 2020年宏觀調(diào)控政策不放松的決心，預(yù)計(jì)后市政策整體松綁的可能性較低。 政策走勢(shì)：各方博弈 由“堵”到“疏”勢(shì)在必行 自 2020年 1 月國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)八條”以來(lái)，各項(xiàng)相關(guān)政策較 2020 年的新“國(guó)四條”已全面升級(jí)。 而剛性和改善性的需求，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然產(chǎn)物，乃真正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展 的內(nèi)在因素。要在2020年艱難的內(nèi)外環(huán)境中“穩(wěn)中求進(jìn)”地實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展依然舉足輕重?！跋迌r(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。 ................................................................................................. 12 （一）城市布局決定房企生存環(huán)境 .......................................................................................... 12 （二）產(chǎn)品定位主導(dǎo)房企銷(xiāo)售表現(xiàn) .......................................................................................... 13 （三）營(yíng)銷(xiāo)策略反映房企應(yīng)對(duì)能力 .......................................................................................... 15 （四）總結(jié)：適者生存 因勢(shì)利導(dǎo)轉(zhuǎn)危為安 .............................................................................. 18 土地市場(chǎng)：交投趨冷 量縮價(jià)滯下行定局 ........................................................................................ 23 （一）交投分化 宅地平淡商辦活躍 ........................................................................................ 23 (二 )利空預(yù)期強(qiáng)烈 供應(yīng) 量萎縮、成交率下降 .......................................................................... 24 （三）出讓金整體下滑 商辦用地成交火熱 .............................................................................. 26 （四）總結(jié)：適者生存 因勢(shì)利導(dǎo)轉(zhuǎn)危為安 .............................................................................. 27 新房市場(chǎng)：運(yùn)行放 緩 量?jī)r(jià)交換破冰加速 ........................................................................................ 28 （一）調(diào)控力度空前 行業(yè)運(yùn)行放緩 ........................................................................................ 28 （二）調(diào)控效果漸顯 價(jià)格破冰加速 ........................................................................................ 30 （三）調(diào)控難言放松 微調(diào) 可能仍存 ........................................................................................ 33 二手房市場(chǎng)：流通受阻 買(mǎi)賣(mài)低迷復(fù)蘇乏力 ..................................................................................... 34 （一）二手樓市步入階段性調(diào)整 ............................................................................................. 36 （二）三大因素致二手樓市持續(xù) 低迷 ...................................................................................... 39 （三）量?jī)r(jià)交換緩慢回升 ........................................................................................................ 42 寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租售兩旺 建設(shè)井噴風(fēng)險(xiǎn)潛伏 ..................................................................................... 44 （一）銷(xiāo)售跑贏住宅 租金再創(chuàng)新高 ........................................................................................ 44 （二）三重利好刺激 資金持續(xù)流入 ........................................................................................ 46 （三）供應(yīng)持續(xù)攀升 新興商務(wù)區(qū)涌現(xiàn) ..................................................................................... 48 （四）短期強(qiáng)勢(shì)依舊 長(zhǎng)期分化加劇 ........................................................................................ 50 [1]房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān) 將在限速中前行 ............................................................... 51 2 一、 主題：限速中前行 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān) 將在限速中前行 [1] 2020年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(zhǎng)。1 膀莄蒃螃節(jié)膆螁螃羂莂螇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖