【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /平方米?因市場(chǎng)變化，具體價(jià)格可視開(kāi)盤(pán)時(shí)間和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目形象定位?項(xiàng)目的位置具有稀缺性，距離泉城廣場(chǎng)數(shù)百米之遙，可以稱(chēng)之為 “市中心 ”區(qū)域內(nèi)的綜合物業(yè)。?項(xiàng)目為復(fù)合地產(chǎn)，居住與購(gòu)物共同形成了一個(gè) “街區(qū) ”的概念。?經(jīng)研究，市中心的公寓的居住人群，和文西路商業(yè)街的消費(fèi)人群都具有一個(gè)共同的特征，就是追求都市繁華與時(shí)尚生活。?因此，建議項(xiàng)目的形象定位為：市中心時(shí)尚生活特區(qū) 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 物業(yè)類(lèi)型及配比建議項(xiàng) 目 指標(biāo) 面積配比 備注總用地（㎡） 18000地上容積率 地下容積率 地下可建面積約為 19800平方米建筑密度 ≦30% 建筑基地面積不大于 5400平方米地上總建面（㎡） 45360 100%小戶(hù)型公寓（㎡） 34560 76%商業(yè)（㎡） 10800 24% 底商 2層聯(lián)售形式集中商業(yè)部分內(nèi)街鋪位地下車(chē)位（個(gè)） 453 經(jīng)初步測(cè)算，地下面積拋出設(shè)備間，基本可實(shí)現(xiàn) 450個(gè)左右地下車(chē)位，準(zhǔn)確數(shù)據(jù)以設(shè)計(jì)院實(shí)際規(guī)劃為準(zhǔn)，不滿(mǎn)足車(chē)位數(shù)可由地上車(chē)位解決整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路?根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件限制，周邊道路交通情況、地勢(shì)高差等，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃思路為（如下圖所示）：因地制宜、南高北低、東西分布的開(kāi)放式條形建筑? 建議項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)盡可能實(shí)現(xiàn)沿街商業(yè)的體量，特別是重點(diǎn)考慮文化西路一側(cè)的商業(yè)的連貫性和體量，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)部分利潤(rùn)最大化和快速銷(xiāo)售的目的。? 建議項(xiàng)目主要的車(chē)行入口主要設(shè)置于東北兩側(cè)，以保證趵南路和文西路兩側(cè)商業(yè)的整體形象和連貫性。? 在戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，在保證戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理的前提下，盡量降低面積，以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)銷(xiāo)售，加快去化速度。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路建筑風(fēng)格的表達(dá)要素 外立面通過(guò) 部分單元的前后錯(cuò)落、局部鏤空、線(xiàn)角 的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。并通過(guò)南北建筑高差的限制，樓座呈南高北低階梯狀依次分布，并在較矮樓座的頂部建造屋頂花園，既產(chǎn)生豐富的天際線(xiàn)，又形成生動(dòng)多彩的視覺(jué)效果。外形錯(cuò)落，有立體感；樓座階梯狀分布，加入屋頂花園設(shè)計(jì)，天際線(xiàn)豐富 ；建議外立面材料采用 金屬板飾面 ，通過(guò)不同色彩的結(jié)合，產(chǎn)生豐富的視覺(jué)效果。建筑外立面應(yīng)追求年輕、時(shí)尚、色彩鮮艷的視覺(jué)感受。建議外立面可考慮采用 紅色及黃色系列與深灰色系列墻面顏色 。建筑細(xì)部設(shè)計(jì) 一步式陽(yáng)臺(tái)空調(diào)外機(jī)位屋頂處理公寓面積配比建議戶(hù)型 一室 一室一廳或二廳 二室一廳或二廳銷(xiāo)售面積（㎡） 3050 5060 6080所占比例 65% 30% 5%公寓戶(hù)型設(shè)計(jì)原則與建議?根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃布局特點(diǎn)，建議項(xiàng)目采用 內(nèi)廊式產(chǎn)品設(shè)計(jì) ，并通過(guò)設(shè)計(jì)戶(hù)型模塊，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型的合理組合。園林景觀(guān)建議? 根據(jù)項(xiàng)目地塊綠化率不小于 45%的限制，項(xiàng)目綠化主要以 A地塊東側(cè)（即 C地塊）綠地為主，輔以樓前景觀(guān)綠化。? 其中， C地塊綠地為公共綠地，須對(duì)社會(huì)公眾開(kāi)放；而樓前景觀(guān)綠化由于土地所限，無(wú)法實(shí)現(xiàn)大面積綠化。? 鑒于以上原因，建議本案景觀(guān)綠化的設(shè)計(jì)總體思路為：采用城市廣場(chǎng)園林設(shè)計(jì)手法的公共綠化景觀(guān)設(shè)計(jì)思路詮釋?zhuān)? C地塊以喬木、灌木、草坪、石徑、廣場(chǎng)、雕塑小品為主要表現(xiàn)元素， 打造出城市休閑廣場(chǎng)的開(kāi)闊大氣、整齊嚴(yán)謹(jǐn) 。由于樓座一二層為底商，并有部分集中商業(yè)，且退去紅線(xiàn)之后面積極為有限，因此，建議樓前景觀(guān)以花壇、休閑長(zhǎng)凳、雕塑小品等為主要構(gòu)成要素，充分 營(yíng)造一種步行商業(yè)街的氛圍 。 目前，市場(chǎng)上在售的公寓項(xiàng)目一般為精裝修。因此，建議本項(xiàng)目公寓部分裝修標(biāo)準(zhǔn)為 精裝修 ：公共部分：外墻：金屬板飾面；首層大堂和電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高檔瓷磚，乳膠漆頂棚；標(biāo)準(zhǔn)層走廊及電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高級(jí)乳膠漆，乳膠漆頂棚；電梯：高檔品牌電梯；公共樓梯：鋼制扶手、水泥地面、墻面乳膠漆。室內(nèi)部分：室內(nèi)地面：衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)鑲貼瓷磚，臥室、客廳、餐廳為復(fù)合木地板；室內(nèi)頂棚：內(nèi)墻乳膠漆。室內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房瓷磚到頂，臥室、客廳、餐廳及室內(nèi)頂棚為乳膠漆。專(zhuān)用廚房：地面瓷磚，墻面瓷磚到頂，頂棚乳膠漆，整體櫥柜，油煙機(jī)、洗菜盆。簡(jiǎn)易廚房：整體櫥柜，油煙機(jī)；衛(wèi)生間：地面防滑瓷磚，墻面瓷磚到頂，座便器、洗手盆?？照{(diào)：預(yù)留室外機(jī)位置。外門(mén)窗：塑鋼（或鋁合金）窗，雙層玻璃。入戶(hù)門(mén)：高檔防盜入戶(hù)門(mén)。公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商業(yè)部分建筑形式及格局建議?本項(xiàng)目商業(yè)部分整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為 公寓部分規(guī)劃 2層底商，文西路沿線(xiàn)公寓與南北向公寓交接位置規(guī)劃 2層集中商業(yè) 。?街鋪部分綜合考慮不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要，以及需求市場(chǎng)的承受能力，采取一二層聯(lián)售的形式，單層面積控制在 30—80 平方米。?集中商業(yè)部分一層外圍采用獨(dú)立鋪面形式，內(nèi)部及二層按照集中商業(yè)的特點(diǎn)，采取半開(kāi)放式或半封閉式格局劃分出具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的小型店鋪，店鋪面積控制在 4—6 平方米 。 （需求大面積客戶(hù)可購(gòu)買(mǎi)多套，然后打通使用）商業(yè)部分業(yè)態(tài)建議 沿街底商：?沿街底商建議主要以滿(mǎn)足日常生活消費(fèi)需求為主，同時(shí)兼顧附近醫(yī)院就醫(yī)人群的日常需要進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。?沿文西路底商業(yè)態(tài)建議主要為：小型超市、快餐、藥店等。?南北向底商業(yè)態(tài)建議主要為：美容美發(fā)、化妝品、外貿(mào)服飾、家居生活用品、熟食、特色風(fēng)味小吃、打字復(fù)印、網(wǎng)吧、音響店、土產(chǎn)等。集中商業(yè)：?集中商業(yè)部分主要為文西路商業(yè)升級(jí)版，業(yè)態(tài)上除包含文西路原有業(yè)態(tài)外，更多的為個(gè)性特色的個(gè)性服裝、女性?xún)?nèi)衣、掛件飾品、皮具、化妝美甲、個(gè)性玩具、鞋帽、箱包等。集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局及比例建議 樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)F2 個(gè)性服飾、掛件飾品、化妝美甲、個(gè)性玩具、電玩F1 外貿(mào)服飾、女士?jī)?nèi)衣、皮具、鞋帽、箱包根據(jù)各樓層的建筑面積和商業(yè)業(yè)態(tài)分布，結(jié)合人群消費(fèi)特點(diǎn)和商業(yè)價(jià)值不同，按照不同的商業(yè)業(yè)態(tài)所占面積（不含公攤面積）比例進(jìn)行劃分。一層： 外圍商鋪占 15%，外貿(mào)服飾占 50%，女士?jī)?nèi)衣占 10%，鞋帽占 10%，皮具、箱包占 10%，其它占 5%。二層： 個(gè)性服飾占 45%，掛件飾品占 15%，化妝美甲占 5%，個(gè)性玩具占 20%，電玩占 10%，其它占 5%。集集中中商商業(yè)業(yè)首首層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)示示意意圖圖 集集中中商商業(yè)業(yè)首首層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)示示意意圖圖項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣 案名與 SLOGAN建議金光 ： 以開(kāi)發(fā)商名作為項(xiàng)目案名前綴，這是目前大多數(shù)項(xiàng)目常用案名起名法則，對(duì)于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌有極大幫助，宣傳項(xiàng)目的同時(shí)宣傳企業(yè)品牌，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。繽紛地帶 ： 寓含三方面內(nèi)容：一是從項(xiàng)目所處市中心位置來(lái)說(shuō)，周邊散布著超市、商場(chǎng)、時(shí)尚購(gòu)物街、 KTV…… 眾多購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)配套，居住于此，跨出家門(mén)，就是大都會(huì)， 繽紛地帶形象生動(dòng)的描述出了項(xiàng)目所在地的時(shí)尚繁華 ；二是從項(xiàng)目公寓產(chǎn)品客群定位來(lái)說(shuō)，主力客群主要為年輕時(shí)尚一族和企業(yè)白領(lǐng)，他們活力四射、生活多姿多彩， 繽紛地帶準(zhǔn)確反映出了他們鮮明的個(gè)性特征 ；三是從項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位及消費(fèi)人群來(lái)說(shuō)，集中商業(yè)部分業(yè)態(tài)主要為個(gè)性、潮流服裝、飾品、精品為主，消費(fèi)人群主要為大中學(xué)生、年輕白領(lǐng)、時(shí)尚年輕人為主， 繽紛地帶準(zhǔn)確的體現(xiàn)出了項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)和消費(fèi)人群個(gè)性特征 。此案名瑯瑯上口，容易識(shí)記，同時(shí)又準(zhǔn)確的切合項(xiàng)目的定位，個(gè)性鮮明，區(qū)隔性強(qiáng)。?SLOGAN是項(xiàng)目 LOGO組合的一部分，其是項(xiàng)目案名或形象定位的最準(zhǔn)確的形象性描述，使人通過(guò) SLOGAN的解讀就能夠很好的理解項(xiàng)目的個(gè)性鮮明特征，識(shí)記項(xiàng)目。?根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客群定位，以及項(xiàng)目案名建議，我司建議項(xiàng)目的SLOGAN為：居中央 獨(dú)享繽紛生活?居中央 ： 準(zhǔn)確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的地理位置 —— 城市中央，地段價(jià)值一目了然。?獨(dú)享繽紛生活 ： 城市中央，時(shí)尚繁華，購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè) …… 各種配套應(yīng)有盡有，但只有居于此，才能想時(shí)即可享有，才能算得上真正的獨(dú)享這些資源，繽紛生活，唯我獨(dú)享。廣告表現(xiàn)因項(xiàng)目體量較小，銷(xiāo)售周期短，為節(jié)約推廣成本，所以，降低常規(guī)媒體推廣，重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝。以下為項(xiàng)目工地圍擋示意。售樓處建議 —— 位置選擇前期售樓處建議地點(diǎn)：?設(shè)在 濼文路與文化西路交匯處 ，該地點(diǎn)人車(chē)流量最為集中，能最大程度的展現(xiàn)項(xiàng)目形象。能夠吸引更多目標(biāo)客群的關(guān)注以及過(guò)路人的注意。后期售樓處建議地點(diǎn)：?利用沿文化西路底商其中一間較大鋪面作為售樓處，文化西路沿街展示面較大，利于項(xiàng)目總體形象展示，同時(shí)，不再另建售樓處的話(huà)可節(jié)省部分推廣費(fèi)用。售樓處建議 —— 建筑風(fēng)格建議本案售樓處整體風(fēng)格與項(xiàng)目規(guī)劃建筑風(fēng)格相結(jié)合 :采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代的建筑風(fēng)格售樓處建議 —— 功能分區(qū)?售樓處應(yīng)具備以下功能：接待購(gòu)房者、展示項(xiàng)目情況、客戶(hù)洽談、辦理購(gòu)房手續(xù)