【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 感，既謹(jǐn)慎又略有所張揚(yáng)的性格。?目前在生活方便的城市公寓居住；但確定定居后，希望能延續(xù)在國(guó)外住 LOFT的生活習(xí)慣，有強(qiáng)烈的置業(yè)需求。?非常喜歡有內(nèi)涵、有文化感的東西，而不喜歡缺乏大氣和沉穩(wěn)的項(xiàng)目，在符合自身氣質(zhì)和生活習(xí)慣的原則下耐心尋找項(xiàng)目（認(rèn)為花半里的產(chǎn)品帶有明顯的后現(xiàn)代人居氣質(zhì)，符合自身的氣質(zhì)和生活經(jīng)歷）?置業(yè)目的主要是自住，同時(shí)也兼顧投資價(jià)值，預(yù)計(jì)物業(yè)大多數(shù)時(shí)間用作 5+2的周末休閑之處。龍崗中心城客戶寫(xiě)真 張生， 29歲某局科員?天健 郡城 準(zhǔn)成交客戶?現(xiàn)住龍崗鎮(zhèn)中心，目前辦公地點(diǎn)在龍崗鎮(zhèn)。?自身原始積累有限，家庭年收入在 10萬(wàn)元左右，目前買(mǎi)房還要靠老人支持一部分；?目前工作非常穩(wěn)定，有閑暇的時(shí)間，故社交圈比較多；到天健 郡城置業(yè)主要是看中周邊配套成熟，生活方便，便于社交；?比較喜歡有品質(zhì)、有保障的東西，買(mǎi)天健 郡城某種程度上說(shuō)是看中了發(fā)展商的品牌，在符合自身氣質(zhì)和生活習(xí)慣的原則下耐心尋找項(xiàng)目；?置業(yè)目的是自住，考慮購(gòu)買(mǎi)小三房，為子女或父母預(yù)留居住空間。龍崗中心城客戶寫(xiě)真 朱女士， 42歲某臺(tái)商夫人?羅馬公園 成交客戶 2023 年購(gòu)入新亞洲花園，居住至今。 工作關(guān)系經(jīng)常和藝術(shù)界人士交流；性格幽默，隨和，較為感性； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，家有兩部名車(chē)； 由于目前居住的物業(yè)外觀已經(jīng)陳舊，室內(nèi)面積已不滿足家庭居住的需求（有一子 16歲，一女 14歲），隨著近些年財(cái)富積累的增長(zhǎng)，有意再次購(gòu)置高檔物業(yè)。 曾長(zhǎng)期居住在臺(tái)灣，非常熟悉和習(xí)慣臺(tái)灣人的生活模式，對(duì)生活細(xì)節(jié)相當(dāng)挑剔； 朋友圈內(nèi)有相當(dāng)一部分同住在新亞洲花園內(nèi)，有些屬于不合法夫妻關(guān)系，表示再次購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)仍在龍崗中心城選擇，即使熟悉的生活圈又能保證居住的檔次； 喜歡較為開(kāi)放的社區(qū)空間形式，關(guān)注社區(qū)其他居住者的身份，渴望能形成鄰里交流。龍崗中心城客戶寫(xiě)真 市場(chǎng)分析結(jié)論龍崗作為國(guó)際性的中心城，西區(qū)定位高尚，日漸成熟，急切呼喚大氣、和諧、尊貴的精品物業(yè)，一方面滿足片區(qū)發(fā)展的需要，另一方面滿足客戶群的講身份、重感情的居住需求。一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位第二章：項(xiàng)目定位? 崗宏項(xiàng)目一期處在龍崗中心城的中心、占優(yōu)越地段資源。? 周邊教育配套良好，商業(yè)配套已具備一定的規(guī)模，但未來(lái)該片區(qū)配套將得到更進(jìn)一步的提升。崗宏項(xiàng)目天健花園、尚景花園汽車(chē)站婦幼保健院人民醫(yī)院龍崗區(qū)政府國(guó)土規(guī)劃局龍崗分局龍城廣場(chǎng)碧湖賓館龍?zhí)豆珗@海關(guān)大廈實(shí)驗(yàn)學(xué)校農(nóng)村信用合作社余石嶺公園歲寶百貨天虹商場(chǎng) 龍城中學(xué)中心公園一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱(chēng) : 崗宏項(xiàng)目地理位置 : 試驗(yàn)學(xué)校旁占地面積 : 總建筑面積 :235010 平方米（一期 ）住宅 : 164230平方米商業(yè) : 12100平方米幼兒園 : 2430平方米容積率 : 覆蓋率 : 30%綠化率 : 40%地下停車(chē)位 :1228總戶數(shù)： 1100戶 (一期 577套 )主力戶型：三房 53%、四房 47%戶型面積段：三房： 121149M2 四房： 138169M2北西 南 東東側(cè)為歐景園二期用地西側(cè)為龍崗實(shí)驗(yàn)學(xué)校北面是二期用地、婦幼保健院和汽車(chē)站南面臨 40號(hào)路和空地（錦繡東方、崗宏其他地塊）綠化景觀與街景；水資源和雙面綠化景觀；雙面綠化景觀；部分景觀園林與街景；資源等級(jí) 戶型種類(lèi)數(shù)量（套）數(shù)量比面積（㎡ ）面積比A級(jí)黃色標(biāo)注87/238 43% 34264 45%B級(jí)紅色標(biāo)注。152.875。67 12% 9206 12%C級(jí)藍(lán)色標(biāo)注。204 36% 24270 32%D級(jí)梅紅色標(biāo)注。 68 9% 11%合 計(jì) 577 100% 75857 100%由以上分析可以看出： 項(xiàng)目景觀分布比較均勻，43%的戶型可以拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 東西方向 南北方向 西南方向項(xiàng)目 主力戶型朝向基本為東南偏東 25—35℃之間，或正南朝向的面積占總數(shù)的 89%。資源等級(jí) 戶型種類(lèi)數(shù)量（套）數(shù)量比面積（㎡ ）面積比A級(jí)黃色標(biāo)注58/142//664382 67% 52185 66%B級(jí)紅色標(biāo)注 136 24% 16524 23%C級(jí)藍(lán)色標(biāo)注合 計(jì) 577 100% 75857 100% 視野開(kāi)闊度極高，南向基本不存在明顯的視覺(jué)遮擋，通風(fēng)回流順暢； 由以上分析表可以看出： 項(xiàng)目通透性資源占有絕對(duì)性?xún)?yōu)勢(shì)。 視野開(kāi)闊度一般，南向存在局部視覺(jué)遮擋物； 資源等級(jí)戶型種類(lèi) (㎡ ) 數(shù)量 數(shù)量 比面積（ ㎡）面積比A級(jí)（黃色標(biāo)注）509 88% 67725 89%C級(jí)（紅色標(biāo)注）68 12% 8116 11%合 計(jì) 577 100% 75857 100%4/142/75/由以上分析表可以看出： 項(xiàng)目噪音影響方面差異較大。 受噪音面的影響偏大受噪音面的影響最小 受噪音面的影響中等資源等級(jí) 戶型種類(lèi)數(shù)量數(shù)量比面積（ ㎡）面積比A級(jí)黃色標(biāo)注203 36% 28681. 38%B級(jí)紅色標(biāo)注102 18% 14790. 20%C級(jí)藍(lán)色標(biāo)注272 46% 32386. 42%合計(jì) 577 100% 75857 100%2/7/65/ SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (Strengths)l地理位置優(yōu)越l景觀資源豐富l規(guī)模效應(yīng)明顯l教育資源豐富l發(fā)展商有人脈基礎(chǔ)l國(guó)際大師擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)威脅 (Threats)l產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重l不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)l潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅劣勢(shì) (Weaknesses)l商業(yè)氛圍略顯不足商業(yè)氛圍略顯不足l交通配套有待完善交通配套有待完善機(jī)會(huì) (Opportunities)l奧體中心的規(guī)劃奧體中心的規(guī)劃l新高交會(huì)館的建設(shè)新高交會(huì)館的建設(shè)l地鐵地鐵 3號(hào)線的建設(shè)號(hào)線的建設(shè)l片區(qū)內(nèi)高端精品樓盤(pán)暫片區(qū)內(nèi)高端精品樓盤(pán)暫存空白點(diǎn)存空白點(diǎn)SW OT地段價(jià)值： 崗宏項(xiàng)目處在龍崗中心城的中心，是該區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)和文化的中心，占據(jù)優(yōu)越地段資源。而其中教育配套最優(yōu)，是高尚住宅片區(qū)的核心。產(chǎn)品價(jià)值： 崗宏項(xiàng)目將填補(bǔ)市場(chǎng)空白，滿足目標(biāo)客戶有實(shí)力、講求尊貴身份的購(gòu)買(mǎi)需求。 人文價(jià)值： 崗宏項(xiàng)目將保持并延續(xù)本地居住文化，體現(xiàn)當(dāng)?shù)刂饕蛻羧?—— 客家族群幾代同堂的親情，營(yíng)造和諧、鄰里共融的文化氛圍。國(guó)際中心城親情 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 人文價(jià)值二、項(xiàng)目定位中心城： 該片區(qū)高起點(diǎn)的規(guī)劃，界定 [崗宏項(xiàng)目 ]在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，突出引領(lǐng)該片區(qū)市場(chǎng)的概念！定位闡釋首席： 地段核心要素，提升價(jià)值，打造 “ 第一 ” 的概念！國(guó)際 ： 通過(guò)對(duì)現(xiàn)代國(guó)際風(fēng)情的演繹，提升產(chǎn)品價(jià)值！親情 ： 營(yíng)造親情的社區(qū)氛圍 ， 打造項(xiàng)目的核心價(jià)值！大社區(qū)： 以大配套、大社區(qū)作為抵抗市場(chǎng)壓力的核心！項(xiàng)目定位五大支撐點(diǎn)案名：案名： 龍城國(guó)際龍城國(guó)際定位：定位： 中心城首席國(guó)際親情大社區(qū)中心城首席國(guó)際親情大社區(qū)廣告語(yǔ)：廣告語(yǔ)： 國(guó)際人國(guó)際人 城上城城上城2. 形象定位價(jià)格定位 : 5400~5600元 /㎡客戶定位 :?本地及周邊私營(yíng)業(yè)主（客家為主，潮汕為輔） 50％；?政府、事業(yè)單位公務(wù)員 25％；?企業(yè)管理者 15％；?其它（如投資客戶等） 10％【 第五章 】【 龍城國(guó)際 】 產(chǎn)品建議產(chǎn)品國(guó)際化概念：產(chǎn)品親情化概念：國(guó)際化園林規(guī)劃（分區(qū)、組團(tuán)命名）國(guó)際化現(xiàn)場(chǎng)包裝龍崗中心城核心位置、均好產(chǎn)品規(guī)劃及 “國(guó)際親情社區(qū) ”概念的打造，構(gòu)成品質(zhì)的人文社區(qū)。 根據(jù)項(xiàng)目 “現(xiàn)代 ”、 “國(guó)際 ”、 “親情 ”的定位，產(chǎn)品的建議也圍繞現(xiàn)代主義、國(guó)際化風(fēng)格，它以形式自由、造型簡(jiǎn)潔、注重功能、經(jīng)濟(jì)合理，裝飾簡(jiǎn)約的特點(diǎn)而成為時(shí)代的新風(fēng)格。同時(shí)，親情化概念的運(yùn)用，也將成為針對(duì)目標(biāo)客戶量身打造以下項(xiàng)目為深圳市區(qū)內(nèi)近期的熱點(diǎn)樓盤(pán)，其外立面具有簡(jiǎn)約、時(shí)尚、凸現(xiàn)強(qiáng)烈品質(zhì)感的特征?，F(xiàn)建議本項(xiàng)目外立面要表現(xiàn)出現(xiàn)代品質(zhì)與尊貴的氣質(zhì)，以片區(qū)第一的形象代表居住群體的身份。單位命名 :源自國(guó)際化大都市，尊貴地位的體現(xiàn)２號(hào)樓 巴黎府５號(hào)樓 米蘭府 ６號(hào)樓 北京府７號(hào)樓 悉尼府１號(hào)樓 華盛頓 府３號(hào)樓 紐約 府４號(hào)樓 倫敦府 一期組團(tuán)二期組團(tuán)埃菲爾瞭望塔D區(qū)塞納河岸A區(qū)： 溫布爾登B區(qū)： 拉斯維加斯C區(qū)：總統(tǒng)山夢(mèng)露情侶棧道迪斯尼香榭麗大道凱旋門(mén)廣場(chǎng)溫布