【正文】 爭(zhēng)處于較緩和態(tài)勢(shì)，中心城真正的競(jìng)爭(zhēng)格局將在 2023年下半年之后形成。龍崗中心城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)： 20232023年市場(chǎng)推盤(pán)量逾 300萬(wàn)平米 ！羅馬公元東方沁園 花半里天健 郡城東方御花園水岸新都 開(kāi)發(fā)商 /項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊位置 占地面積 建筑面積 拿地時(shí)間 /工程進(jìn)度招商 黃閣路與龍平西路交匯處 15萬(wàn) ㎡ ㎡ 031017鴻榮源 新亞洲花園后續(xù)地塊 40萬(wàn) ㎡ ㎡ 031229天健現(xiàn)代城 黃閣路與清林中路交匯處 ㎡ 14萬(wàn) ㎡ 040805九州地產(chǎn) 萬(wàn)佳百貨旁 ㎡ 星河 深惠公路與黃閣路交匯處 ㎡ ㎡佳兆業(yè)水岸新都 龍崗新生村與坪地交匯處 ㎡ ㎡ 廣業(yè)成 中心城 11小區(qū) 3萬(wàn) ㎡ ㎡ 050302名居地產(chǎn) 25萬(wàn) ㎡ 鴻基地產(chǎn) 10萬(wàn) ㎡ 崗宏澤潤(rùn)花園 白灰圍一路 ㎡ ㎡ 中現(xiàn)龍崗 如意路與龍翔大道交匯處 ㎡ ㎡ 尚模發(fā)展尚景欣園二期 龍城大道與龍福路交匯處 ㎡ ㎡ 明年動(dòng)工建筑控股東方沁園二期 平安路與白灰圍一路交匯處 ㎡ 5萬(wàn) ㎡ 明年下半年動(dòng)工銀臺(tái)實(shí)業(yè)和興花園五期 清林中路 ㎡ ㎡ 已動(dòng)工新鴻進(jìn)錦繡東方 清林中路 ㎡ ㎡ 已出地面建業(yè)集團(tuán)東方御花園 龍福西路 ,羅馬公園旁 ㎡ ㎡ 已建二層大綜藝地產(chǎn) 龍平西路北側(cè)，盛平派出所對(duì)面 7萬(wàn) ㎡ 20萬(wàn) ㎡ 05年 5月動(dòng)工附：龍崗中心城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)1. 2023年第一季度銷(xiāo)售面積比去年同期增長(zhǎng)了 54%；2. 市場(chǎng)交易受新政策影響不大；3. 集體所有制土地國(guó)有化，新一輪置業(yè)需求形成；4. 龍崗坪山形成全市最大的工業(yè)區(qū)，為中心城帶來(lái)新的客戶(hù)源；5. 龍崗本地居民二次、三次置業(yè)，進(jìn)入換房升級(jí)的時(shí)代。龍崗 中心城 目前的供應(yīng)與需求保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系較為均衡。 216。中心城西區(qū)作為高檔的住宅社區(qū)，目前缺乏對(duì)應(yīng)的引領(lǐng)片區(qū)氣質(zhì)的高檔精品住宅；216。崗宏項(xiàng)目處于有利的競(jìng)爭(zhēng)緩和期。 項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間為 2023年 5月份，由于 05年存量基本被消耗，而 06年的供應(yīng)量基本集中在下半年，正好使項(xiàng)目處于一個(gè)有利時(shí)機(jī)。結(jié)論 —— 市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)較好三、區(qū)域項(xiàng)目對(duì)比分析區(qū)域建筑特色現(xiàn)狀：規(guī)模大；容積率小，密度低；多一梯兩、一梯三戶(hù)，而崗宏項(xiàng)目多為兩梯兩戶(hù)，更有條件打造成高檔精品住宅。項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑規(guī)模 建筑面積 容積率 戶(hù)數(shù) 備注花半里 由兩棟 2 33層高層和六棟 9層多層組成，形成圍合式布局 ㎡ 529 一梯兩戶(hù) /三戶(hù) /四戶(hù)羅馬公元 由三個(gè)組團(tuán)組成整，共 5棟，均為 17層，樓間距高達(dá) 200多米 ㎡ 374 一梯兩戶(hù)，兩梯 兩戶(hù) /三戶(hù)東方沁園 由五個(gè)半圍而不合組團(tuán)組成，均為 9層的多層建筑，顯得很平整 171170㎡ 641 一梯兩戶(hù)天健郡城整個(gè)項(xiàng)目被兩條社區(qū)道路一分為二—— 東區(qū)和西區(qū)，成對(duì)角之勢(shì)。東區(qū)由三棟圍合而成，西區(qū)以銷(xiāo)售中心和游泳池為中心，沿社區(qū)邊沿依次排布15800㎡ 1158 一梯三戶(hù)，兩梯 四戶(hù)東方御花園 項(xiàng)目主體為六棟 1118層的小高層 ㎡ 496 一梯三戶(hù)水岸新都 TOWNHOUSE、多層洋房、小高層組團(tuán) 488 　區(qū)域園林特色現(xiàn)狀：大多比較平淡，主題不突出。開(kāi)發(fā)提升本項(xiàng)目園林特色，利用獨(dú)特的園林主題打造具有國(guó)際現(xiàn)代感的社區(qū)。項(xiàng)目名稱(chēng) 園林特色花半里園林規(guī)劃充分利用坡地高差，制造出空中庭院。在前后兩排建筑之間依次分布著疊落水瀑、親水臺(tái)、戲水池、泳池、按摩池、觀景亭、草坪、下沉庭院、雕塑小品、藤蔓花架，從東部到西部，均勻?qū)ΨQ(chēng)、錯(cuò)落有致。羅馬公元擁有 45000平方米雙園林景觀，緊鄰市政公園，有 “ 雙綠洲 ” 之稱(chēng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有籃球場(chǎng)和游泳池，通過(guò)合理規(guī)劃的小區(qū)道路和精心設(shè)計(jì)的綠化把一、二期的有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。東方沁園23000 平米的超大規(guī)模園林，引入嶺南風(fēng)情園林的設(shè)計(jì)精髓，以三大主題景觀構(gòu)成中心景觀序列，輔以多處園林組團(tuán)為紐帶，綺夢(mèng)園、賞波閣、廊橋、花亭、椰林及游戲場(chǎng)等點(diǎn)綴其中。天健郡城30000平米的綠化庭園，依照 整體景觀滲透 的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，結(jié)合開(kāi)闊的中軸線及底層架空設(shè)計(jì)，均勻安排景觀層次。整個(gè)布局顯得有些死板，有點(diǎn)為了排滿(mǎn)建筑而規(guī)劃的味道。整個(gè)小區(qū)內(nèi)景色到處都差不多，沒(méi)有太多的特色。東方御花園園林有 25000平米，彰顯東方古典風(fēng)格。有落差為 觀階梯、鏤空的獸型圖壁，典雅的墻壁，具有濃郁民族文化韻味的東方御景觀廊，苗木花草豐富，層次分明，綠意燦爛。水岸新都 1萬(wàn)余平方米水景主題園林年份 2房 3房 4房 復(fù)式比例 主流面積 比例 主流面積 比例 主流面積 比例 主流面積2023年 6% 7180 55% 101110100以下 21% 141160121130 18% 1611901912302023年 10% 7180 50% 101110100以下 35% 131140160180 5% 2112301912102023年 13% 71808190 57% 101110111120 25% 131140111120 5% 211230161190202305年 4月 9% 7180 56%13114014115012113020% 141150151160 15% 11014001—05 年中心城戶(hù)型供應(yīng)比例表區(qū)域戶(hù)型特色現(xiàn)狀：3房（ 131—140 ㎡ ）、 4房（ 141—150 ㎡ ）為主，客戶(hù)普遍追捧面積贈(zèng)送，崗宏項(xiàng)目的戶(hù)型在此表現(xiàn)并不突出，因此我們?cè)谖磥?lái)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)上將不過(guò)多關(guān)注產(chǎn)品本身，即不作為主要的賣(mài)點(diǎn)，而是項(xiàng)目的國(guó)際及親情概念。區(qū)域價(jià)格分析：龍崗區(qū) 2023年第一季度價(jià)格為 4386元 /平方米，比去年同期上漲了 20%。龍崗區(qū)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入上漲快車(chē)道?？梢灶A(yù)見(jiàn)未來(lái)在龍崗中心區(qū)規(guī)劃不斷完善，而市場(chǎng)供求均衡的前提下，崗宏項(xiàng)目入市時(shí)將會(huì)有一定的升值空間，市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)攀升。區(qū)域樓盤(pán)定位分析：片區(qū)項(xiàng)目普遍走高檔路線，但難以擺脫小龍崗的氣息，為此建議本項(xiàng)目提高定位基調(diào)，打造大氣、尊貴、和諧的高品位社區(qū)?；ò肜铮喊肜锷钅Ｊ剑ìF(xiàn)代）羅馬公元：王者生活（歐式）東方沁園：第一家庭（中式）天健 郡城：天賦之城，上層建筑（現(xiàn)代）東方御花園：領(lǐng)秀東方，御覽龍城 （傳統(tǒng)中式）錦繡東方：巴堤雅風(fēng)情水社區(qū)（泰式）區(qū)域樓盤(pán)推廣分析：片區(qū)樓盤(pán)推廣手段單一，崗宏項(xiàng)目需加強(qiáng)情感營(yíng)銷(xiāo)的力度和節(jié)約、實(shí)效的營(yíng)銷(xiāo)手段。，這一部分約占 50%，而這也是我們?cè)谠O(shè)定項(xiàng)目推廣時(shí)走情感路線的依據(jù)。、報(bào)紙，再次是電視、網(wǎng)絡(luò)；。區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售分析物業(yè)名稱(chēng) 建筑面積 銷(xiāo)售率 發(fā)售時(shí)間羅馬公元 90000 95% 2023海逸雅居 25280 75% 2023創(chuàng)富時(shí)代名苑 16000 100% 2023花半里 82523 95% 2023天健郡城 158000 80% 2023華興苑 7250 45% 2023東方沁園一期 121071 90% 2023和興花園四期和煦苑 58251 95% 2023陽(yáng)光廣場(chǎng) 42510 90% 2023龍翔花園 22023 40% 2023歐意軒 43800 80% 20232023年至今各樓盤(pán)銷(xiāo)售的情況良好，這成為崗宏項(xiàng)目良好的市場(chǎng)預(yù)兆?；ò肜铮捍鞯铝盒形飿I(yè)管理公司（顧問(wèn)）羅馬公元：宇宏物業(yè)管理公司東方沁園：深圳市建設(shè)家園物業(yè)服務(wù)有限公司 天健 郡城：天健物業(yè)管理公司東方御花園：中海物業(yè)管理公司（顧問(wèn)）區(qū)域物業(yè)管理分析：中心城的物業(yè)管理水平普遍不高，加之龍崗的治安隱患明顯，客戶(hù)對(duì)于物業(yè)管理的關(guān)注程度普遍較高。因此，崗宏項(xiàng)目要打造成打造大氣、尊貴、和諧的高品位社區(qū)，選擇品牌物業(yè)管理公司成為必要。四、龍崗中心城客戶(hù)群分析1. 中心城項(xiàng)目已成交客戶(hù)以龍崗居民為主，約占 80%，而周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶(hù)相對(duì)較少；2. 年齡以 35~45歲中年人為主；3. 一般是三口之家或者是三代同堂；4. 以本地及周邊私營(yíng)業(yè)主為主（客家為主，潮汕為輔）；其次為政府、事業(yè)單位公務(wù)員，企業(yè)管理者；5. 多次置業(yè)者占到近七成，有很高的總價(jià)承受力（近五成的客戶(hù)可以接受 40~60萬(wàn)之間的總價(jià)，此外另有近 3成可以接受超過(guò) 60萬(wàn)總價(jià)的房產(chǎn)）；6. 擁有私家車(chē)（占到六成）及單位配車(chē)的比例（近兩成）；7. 購(gòu)房行為須滿(mǎn)足其成功者的講求身份體現(xiàn)的情結(jié)和較強(qiáng)的虛榮心；8. 受傳統(tǒng)生活習(xí)慣影響，客戶(hù)多結(jié)群看房、購(gòu)買(mǎi)，以至于在多個(gè)項(xiàng)目剛?cè)牖飼r(shí)就出現(xiàn)了成熟的客戶(hù)社交圈。區(qū)域客戶(hù)群特征?現(xiàn)居住在龍崗水晶之城一期?財(cái)富積累有限，家庭財(cái)產(chǎn)少于百萬(wàn)，對(duì)所購(gòu)物業(yè)價(jià)格承受能力有限；?首選花半里二期 138平米的復(fù)式戶(hù)型，因?yàn)榭們r(jià)比較符合自身?xiàng)l件，決定購(gòu)買(mǎi)，但因排序較晚，沒(méi)有挑到滿(mǎn)意的單位；?在加拿大有過(guò)生活經(jīng)歷，對(duì)花半里的戶(hù)型設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格感覺(jué)非常 LAKY，認(rèn)為房子 “ 蓋得挺有感覺(jué) ”，故接受程度高；?購(gòu)買(mǎi)花半里非?？粗啬舷蚧▓@面積的大小．希望有較多的客廳采光面，對(duì)整個(gè)空間布局并不在意；周先生， 37歲，私營(yíng)企業(yè)的合伙人?花半里 成交客戶(hù)龍崗中心城客戶(hù)寫(xiě)真 馬生， 31歲某 PC銷(xiāo)售企業(yè)的老板?花半里 準(zhǔn)成交客戶(hù)?現(xiàn)住橫崗鎮(zhèn)某私人公寓，辦公地點(diǎn)在龍崗鎮(zhèn)，臨近居住地。?性格穩(wěn)重、斯文，謹(jǐn)慎、內(nèi)斂，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和變數(shù)敏