【正文】 爭處于較緩和態(tài)勢，中心城真正的競爭格局將在 2023年下半年之后形成。龍崗中心城房地產(chǎn)市場供應(yīng)： 20232023年市場推盤量逾 300萬平米 ！羅馬公元東方沁園 花半里天健 郡城東方御花園水岸新都 開發(fā)商 /項目名稱 地塊位置 占地面積 建筑面積 拿地時間 /工程進(jìn)度招商 黃閣路與龍平西路交匯處 15萬 ㎡ ㎡ 031017鴻榮源 新亞洲花園后續(xù)地塊 40萬 ㎡ ㎡ 031229天健現(xiàn)代城 黃閣路與清林中路交匯處 ㎡ 14萬 ㎡ 040805九州地產(chǎn) 萬佳百貨旁 ㎡ 星河 深惠公路與黃閣路交匯處 ㎡ ㎡佳兆業(yè)水岸新都 龍崗新生村與坪地交匯處 ㎡ ㎡ 廣業(yè)成 中心城 11小區(qū) 3萬 ㎡ ㎡ 050302名居地產(chǎn) 25萬 ㎡ 鴻基地產(chǎn) 10萬 ㎡ 崗宏澤潤花園 白灰圍一路 ㎡ ㎡ 中現(xiàn)龍崗 如意路與龍翔大道交匯處 ㎡ ㎡ 尚模發(fā)展尚景欣園二期 龍城大道與龍福路交匯處 ㎡ ㎡ 明年動工建筑控股東方沁園二期 平安路與白灰圍一路交匯處 ㎡ 5萬 ㎡ 明年下半年動工銀臺實業(yè)和興花園五期 清林中路 ㎡ ㎡ 已動工新鴻進(jìn)錦繡東方 清林中路 ㎡ ㎡ 已出地面建業(yè)集團(tuán)東方御花園 龍福西路 ,羅馬公園旁 ㎡ ㎡ 已建二層大綜藝地產(chǎn) 龍平西路北側(cè)，盛平派出所對面 7萬 ㎡ 20萬 ㎡ 05年 5月動工附：龍崗中心城房地產(chǎn)市場供應(yīng)1. 2023年第一季度銷售面積比去年同期增長了 54%；2. 市場交易受新政策影響不大；3. 集體所有制土地國有化，新一輪置業(yè)需求形成；4. 龍崗坪山形成全市最大的工業(yè)區(qū)，為中心城帶來新的客戶源；5. 龍崗本地居民二次、三次置業(yè)，進(jìn)入換房升級的時代。龍崗 中心城 目前的供應(yīng)與需求保持平穩(wěn)增長，市場供求關(guān)系較為均衡。 216。中心城西區(qū)作為高檔的住宅社區(qū)，目前缺乏對應(yīng)的引領(lǐng)片區(qū)氣質(zhì)的高檔精品住宅；216。崗宏項目處于有利的競爭緩和期。 項目進(jìn)入市場的時間為 2023年 5月份，由于 05年存量基本被消耗，而 06年的供應(yīng)量基本集中在下半年，正好使項目處于一個有利時機(jī)。結(jié)論 —— 市場時機(jī)點較好三、區(qū)域項目對比分析區(qū)域建筑特色現(xiàn)狀：規(guī)模大；容積率小，密度低；多一梯兩、一梯三戶，而崗宏項目多為兩梯兩戶，更有條件打造成高檔精品住宅。項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 容積率 戶數(shù) 備注花半里 由兩棟 2 33層高層和六棟 9層多層組成，形成圍合式布局 ㎡ 529 一梯兩戶 /三戶 /四戶羅馬公元 由三個組團(tuán)組成整，共 5棟，均為 17層，樓間距高達(dá) 200多米 ㎡ 374 一梯兩戶，兩梯 兩戶 /三戶東方沁園 由五個半圍而不合組團(tuán)組成，均為 9層的多層建筑，顯得很平整 171170㎡ 641 一梯兩戶天健郡城整個項目被兩條社區(qū)道路一分為二—— 東區(qū)和西區(qū)，成對角之勢。東區(qū)由三棟圍合而成，西區(qū)以銷售中心和游泳池為中心，沿社區(qū)邊沿依次排布15800㎡ 1158 一梯三戶，兩梯 四戶東方御花園 項目主體為六棟 1118層的小高層 ㎡ 496 一梯三戶水岸新都 TOWNHOUSE、多層洋房、小高層組團(tuán) 488 　區(qū)域園林特色現(xiàn)狀：大多比較平淡，主題不突出。開發(fā)提升本項目園林特色，利用獨(dú)特的園林主題打造具有國際現(xiàn)代感的社區(qū)。項目名稱 園林特色花半里園林規(guī)劃充分利用坡地高差，制造出空中庭院。在前后兩排建筑之間依次分布著疊落水瀑、親水臺、戲水池、泳池、按摩池、觀景亭、草坪、下沉庭院、雕塑小品、藤蔓花架，從東部到西部，均勻?qū)ΨQ、錯落有致。羅馬公元擁有 45000平方米雙園林景觀，緊鄰市政公園，有 “ 雙綠洲 ” 之稱。小區(qū)內(nèi)設(shè)有籃球場和游泳池，通過合理規(guī)劃的小區(qū)道路和精心設(shè)計的綠化把一、二期的有機(jī)的結(jié)合起來。東方沁園23000 平米的超大規(guī)模園林，引入嶺南風(fēng)情園林的設(shè)計精髓，以三大主題景觀構(gòu)成中心景觀序列，輔以多處園林組團(tuán)為紐帶，綺夢園、賞波閣、廊橋、花亭、椰林及游戲場等點綴其中。天健郡城30000平米的綠化庭園，依照 整體景觀滲透 的現(xiàn)代設(shè)計理念，結(jié)合開闊的中軸線及底層架空設(shè)計，均勻安排景觀層次。整個布局顯得有些死板，有點為了排滿建筑而規(guī)劃的味道。整個小區(qū)內(nèi)景色到處都差不多，沒有太多的特色。東方御花園園林有 25000平米，彰顯東方古典風(fēng)格。有落差為 觀階梯、鏤空的獸型圖壁，典雅的墻壁，具有濃郁民族文化韻味的東方御景觀廊，苗木花草豐富，層次分明，綠意燦爛。水岸新都 1萬余平方米水景主題園林年份 2房 3房 4房 復(fù)式比例 主流面積 比例 主流面積 比例 主流面積 比例 主流面積2023年 6% 7180 55% 101110100以下 21% 141160121130 18% 1611901912302023年 10% 7180 50% 101110100以下 35% 131140160180 5% 2112301912102023年 13% 71808190 57% 101110111120 25% 131140111120 5% 211230161190202305年 4月 9% 7180 56%13114014115012113020% 141150151160 15% 11014001—05 年中心城戶型供應(yīng)比例表區(qū)域戶型特色現(xiàn)狀：3房（ 131—140 ㎡ ）、 4房（ 141—150 ㎡ ）為主，客戶普遍追捧面積贈送，崗宏項目的戶型在此表現(xiàn)并不突出，因此我們在未來營銷節(jié)點上將不過多關(guān)注產(chǎn)品本身，即不作為主要的賣點，而是項目的國際及親情概念。區(qū)域價格分析：龍崗區(qū) 2023年第一季度價格為 4386元 /平方米，比去年同期上漲了 20%。龍崗區(qū)價格已經(jīng)進(jìn)入上漲快車道?？梢灶A(yù)見未來在龍崗中心區(qū)規(guī)劃不斷完善，而市場供求均衡的前提下，崗宏項目入市時將會有一定的升值空間，市場價格將持續(xù)攀升。區(qū)域樓盤定位分析：片區(qū)項目普遍走高檔路線，但難以擺脫小龍崗的氣息，為此建議本項目提高定位基調(diào)，打造大氣、尊貴、和諧的高品位社區(qū)?；ò肜铮喊肜锷钅Ｊ剑ìF(xiàn)代）羅馬公元：王者生活（歐式）東方沁園：第一家庭（中式）天健 郡城：天賦之城，上層建筑（現(xiàn)代）東方御花園：領(lǐng)秀東方，御覽龍城 （傳統(tǒng)中式）錦繡東方：巴堤雅風(fēng)情水社區(qū)（泰式）區(qū)域樓盤推廣分析：片區(qū)樓盤推廣手段單一，崗宏項目需加強(qiáng)情感營銷的力度和節(jié)約、實效的營銷手段。，這一部分約占 50%，而這也是我們在設(shè)定項目推廣時走情感路線的依據(jù)。、報紙，再次是電視、網(wǎng)絡(luò)；。區(qū)域樓盤銷售分析物業(yè)名稱 建筑面積 銷售率 發(fā)售時間羅馬公元 90000 95% 2023海逸雅居 25280 75% 2023創(chuàng)富時代名苑 16000 100% 2023花半里 82523 95% 2023天健郡城 158000 80% 2023華興苑 7250 45% 2023東方沁園一期 121071 90% 2023和興花園四期和煦苑 58251 95% 2023陽光廣場 42510 90% 2023龍翔花園 22023 40% 2023歐意軒 43800 80% 20232023年至今各樓盤銷售的情況良好，這成為崗宏項目良好的市場預(yù)兆?；ò肜铮捍鞯铝盒形飿I(yè)管理公司（顧問）羅馬公元：宇宏物業(yè)管理公司東方沁園：深圳市建設(shè)家園物業(yè)服務(wù)有限公司 天健 郡城：天健物業(yè)管理公司東方御花園：中海物業(yè)管理公司（顧問）區(qū)域物業(yè)管理分析：中心城的物業(yè)管理水平普遍不高，加之龍崗的治安隱患明顯，客戶對于物業(yè)管理的關(guān)注程度普遍較高。因此，崗宏項目要打造成打造大氣、尊貴、和諧的高品位社區(qū)，選擇品牌物業(yè)管理公司成為必要。四、龍崗中心城客戶群分析1. 中心城項目已成交客戶以龍崗居民為主，約占 80%，而周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶相對較少；2. 年齡以 35~45歲中年人為主；3. 一般是三口之家或者是三代同堂；4. 以本地及周邊私營業(yè)主為主（客家為主，潮汕為輔）；其次為政府、事業(yè)單位公務(wù)員，企業(yè)管理者；5. 多次置業(yè)者占到近七成，有很高的總價承受力（近五成的客戶可以接受 40~60萬之間的總價，此外另有近 3成可以接受超過 60萬總價的房產(chǎn)）；6. 擁有私家車（占到六成）及單位配車的比例（近兩成）；7. 購房行為須滿足其成功者的講求身份體現(xiàn)的情結(jié)和較強(qiáng)的虛榮心；8. 受傳統(tǒng)生活習(xí)慣影響，客戶多結(jié)群看房、購買，以至于在多個項目剛?cè)牖飼r就出現(xiàn)了成熟的客戶社交圈。區(qū)域客戶群特征?現(xiàn)居住在龍崗水晶之城一期?財富積累有限，家庭財產(chǎn)少于百萬，對所購物業(yè)價格承受能力有限；?首選花半里二期 138平米的復(fù)式戶型，因為總價比較符合自身條件，決定購買，但因排序較晚，沒有挑到滿意的單位；?在加拿大有過生活經(jīng)歷，對花半里的戶型設(shè)計和建筑風(fēng)格感覺非常 LAKY，認(rèn)為房子 “ 蓋得挺有感覺 ”，故接受程度高；?購買花半里非?？粗啬舷蚧▓@面積的大?。Ｍ休^多的客廳采光面，對整個空間布局并不在意；周先生， 37歲，私營企業(yè)的合伙人?花半里 成交客戶龍崗中心城客戶寫真 馬生， 31歲某 PC銷售企業(yè)的老板?花半里 準(zhǔn)成交客戶?現(xiàn)住橫崗鎮(zhèn)某私人公寓，辦公地點在龍崗鎮(zhèn)，臨近居住地。?性格穩(wěn)重、斯文，謹(jǐn)慎、內(nèi)斂，對風(fēng)險和變數(shù)敏