【正文】 理最佳項(xiàng)目經(jīng)理 ”金獎，金獎，2023年度年度 “最佳部門經(jīng)理最佳部門經(jīng)理 ”銀獎，所管理的部門業(yè)績名銀獎，所管理的部門業(yè)績名列公司前茅，打造了中原最有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。可園一至三期、佳兆業(yè)可園一至三期、佳兆業(yè) 隊(duì)多次為公司贏得市場及發(fā)展商高度贊譽(yù)。l負(fù)責(zé)項(xiàng)目：負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 萬科萬科 桂桂芳園一至八期、佳兆業(yè)中心、水晶之城、深業(yè)芳園一至八期、佳兆業(yè)中心、水晶之城、深業(yè) 列公司前茅，打造了中原最有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。等數(shù)十個(gè)具有不同風(fēng)格類型的項(xiàng)目。崗及布吉片區(qū)的操盤經(jīng)驗(yàn)。等十多個(gè)項(xiàng)目。l參與項(xiàng)目參與項(xiàng)目 ：： 寶安正中寶安正中 N10項(xiàng)目、西鄉(xiāng)項(xiàng)目、西鄉(xiāng)保利項(xiàng)目、綠景寶城舊改項(xiàng)目；瑞河耶保利項(xiàng)目、綠景寶城舊改項(xiàng)目；瑞河耶納、嘉寶田上城世家、翰嶺院、南京奧納、嘉寶田上城世家、翰嶺院、南京奧體新城一期（總建面體新城一期（總建面 120萬萬 ㎡㎡ ）、國家）、國家康居示范項(xiàng)目石家莊水榭花都和江蘇恒康居示范項(xiàng)目石家莊水榭花都和江蘇恒美嘉園等。l參與項(xiàng)目參與項(xiàng)目 ：： 桂芳園八期、桑達(dá)桂芳園八期、桑達(dá) 力強(qiáng)、應(yīng)變快、善分析、專業(yè)專注。第一章：市場分析第二章：項(xiàng)目定位第三章：營銷策略一、龍崗概況二、龍崗中心城房地產(chǎn)現(xiàn)狀三、龍崗中心城客戶群分析第一章：市場分析一、龍崗概況東莞市 惠州市西部沿江經(jīng)濟(jì)帶 東部沿海經(jīng)濟(jì)帶南部深港經(jīng)濟(jì)圈龍崗區(qū)位于三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的連接部，區(qū)位優(yōu)勢明顯；未來的發(fā)展被定龍崗區(qū)位于三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的連接部，區(qū)位優(yōu)勢明顯；未來的發(fā)展被定位為城市次中心、最重要的現(xiàn)代工業(yè)基地、旅游中心、客家文化的傳播位為城市次中心、最重要的現(xiàn)代工業(yè)基地、旅游中心、客家文化的傳播中心等?！?0 分鐘交通圈 ” 正在逐步成型 u地鐵三號線開工u清平高速公路修建深圳市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，龍崗中心組團(tuán)形成水到渠成特區(qū)外整合為八大組團(tuán)：寶安中心組團(tuán)西部工業(yè)組團(tuán)西部高新組團(tuán)中部服務(wù)組團(tuán)東部物流組團(tuán)龍崗中心組團(tuán)東部工業(yè)組團(tuán)東部生態(tài)旅游組團(tuán)。龍崗中心城房地產(chǎn)市場供應(yīng)： 20232023年市場推盤量逾 300萬平米 ！羅馬公元東方沁園 花半里天健 中心城西區(qū)作為高檔的住宅社區(qū)，目前缺乏對應(yīng)的引領(lǐng)片區(qū)氣質(zhì)的高檔精品住宅；216。項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 容積率 戶數(shù) 備注花半里 由兩棟 2 33層高層和六棟 9層多層組成，形成圍合式布局 ㎡ 529 一梯兩戶 /三戶 /四戶羅馬公元 由三個(gè)組團(tuán)組成整，共 5棟，均為 17層，樓間距高達(dá) 200多米 ㎡ 374 一梯兩戶，兩梯 兩戶 /三戶東方沁園 由五個(gè)半圍而不合組團(tuán)組成，均為 9層的多層建筑，顯得很平整 171170㎡ 641 一梯兩戶天健郡城整個(gè)項(xiàng)目被兩條社區(qū)道路一分為二—— 東區(qū)和西區(qū)，成對角之勢。在前后兩排建筑之間依次分布著疊落水瀑、親水臺、戲水池、泳池、按摩池、觀景亭、草坪、下沉庭院、雕塑小品、藤蔓花架，從東部到西部，均勻?qū)ΨQ、錯(cuò)落有致。天健郡城30000平米的綠化庭園，依照 整體景觀滲透 的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，結(jié)合開闊的中軸線及底層架空設(shè)計(jì)，均勻安排景觀層次。有落差為 觀階梯、鏤空的獸型圖壁，典雅的墻壁，具有濃郁民族文化韻味的東方御景觀廊，苗木花草豐富，層次分明，綠意燦爛?？梢灶A(yù)見未來在龍崗中心區(qū)規(guī)劃不斷完善，而市場供求均衡的前提下，崗宏項(xiàng)目入市時(shí)將會有一定的升值空間，市場價(jià)格將持續(xù)攀升。，這一部分約占 50%，而這也是我們在設(shè)定項(xiàng)目推廣時(shí)走情感路線的依據(jù)?？こ牵禾旖∥飿I(yè)管理公司東方御花園：中海物業(yè)管理公司（顧問）區(qū)域物業(yè)管理分析：中心城的物業(yè)管理水平普遍不高，加之龍崗的治安隱患明顯，客戶對于物業(yè)管理的關(guān)注程度普遍較高。?性格穩(wěn)重、斯文，謹(jǐn)慎、內(nèi)斂，對風(fēng)險(xiǎn)和變數(shù)敏感，既謹(jǐn)慎又略有所張揚(yáng)的性格。郡城 準(zhǔn)成交客戶?現(xiàn)住龍崗鎮(zhèn)中心，目前辦公地點(diǎn)在龍崗鎮(zhèn)。龍崗中心城客戶寫真 朱女士， 42歲某臺商夫人?羅馬公園 成交客戶 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，家有兩部名車； 朋友圈內(nèi)有相當(dāng)一部分同住在新亞洲花園內(nèi)，有些屬于不合法夫妻關(guān)系，表示再次購買物業(yè)時(shí)仍在龍崗中心城選擇，即使熟悉的生活圈又能保證居住的檔次；? 周邊教育配套良好，商業(yè)配套已具備一定的規(guī)模，但未來該片區(qū)配套將得到更進(jìn)一步的提升。152.875。 68 9% 11%合 計(jì) 577 100% 75857 100%由以上分析可以看出： 項(xiàng)目景觀分布比較均勻，43%的戶型可以拉升項(xiàng)目價(jià)值。 受噪音面的影響偏大受噪音面的影響最小 受噪音面的影響中等資源等級 戶型種類數(shù)量數(shù)量比面積（ ㎡）面積比A級黃色標(biāo)注203 36% 28681. 38%B級紅色標(biāo)注102 18% 14790. 20%C級藍(lán)色標(biāo)注272 46% 32386. 42%合計(jì) 577 100% 75857 100%2/7/65/ SWOT分析 優(yōu)勢 (Strengths)l地理位置優(yōu)越l景觀資源豐富l規(guī)模效應(yīng)明顯l教育資源豐富l發(fā)展商有人脈基礎(chǔ)l國際大師擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)威脅 (Threats)l產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重l不確定的市場風(fēng)險(xiǎn)不確定的市場風(fēng)險(xiǎn)l潛在競爭威脅潛在競爭威脅劣勢 (Weaknesses)l商業(yè)氛圍略顯不足商業(yè)氛圍略顯不足l交通配套有待完善交通配套有待完善機(jī)會 (Opportunities)l奧體中心的規(guī)劃奧體中心的規(guī)劃l新高交會館的建設(shè)新高交會館的建設(shè)l地鐵地鐵 3號線的建設(shè)號線的建設(shè)l片區(qū)內(nèi)高端精品樓盤暫片區(qū)內(nèi)高端精品樓盤暫存空白點(diǎn)存空白點(diǎn)SW OT地段價(jià)值： 崗宏項(xiàng)目處在龍崗中心城的中心，是該區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)和文化的中心，占據(jù)優(yōu)越地段資源。國際中心城親情 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 人文價(jià)值二、項(xiàng)目定位中心城： 該片區(qū)高起點(diǎn)的規(guī)劃，界定 [崗宏項(xiàng)目 ]在深圳房地產(chǎn)市場的地位，突出引領(lǐng)該片區(qū)市場的概念！定位闡釋首席： 地段核心要素，提升價(jià)值，打造 “ 第一 ” 的概念！國際 ： 通過對現(xiàn)代國際風(fēng)情的演繹，提升產(chǎn)品價(jià)值！親情 ： 營造親情的社區(qū)氛圍 ， 打造項(xiàng)目的核心價(jià)值！大社區(qū)： 以大配套、大社區(qū)作為抵抗市場壓力的核心！項(xiàng)目定位五大支撐點(diǎn)案名：案名： 龍城國際龍城國際定位：定位： 中心城首席國際親情大社區(qū)中心城首席國際親情大社區(qū)廣告語：廣告語： 國際人國際人 城上城城上城2. 形象定位價(jià)格定位 : 5400~5600元 /㎡客戶定位 :?本地及周邊私營業(yè)主（客家為主，潮汕為輔） 50％；?政府、事業(yè)單位公務(wù)員 25％；?企業(yè)管理者 15％；?其它（如投資客戶等） 10％【 第五章 】【 龍城國際 】 產(chǎn)品建議產(chǎn)品國際化概念：產(chǎn)品親情化概念：國際化園林規(guī)劃（分區(qū)、組團(tuán)命名）國際化現(xiàn)場包裝龍崗中心城核心位置、均好產(chǎn)品規(guī)劃及 “國際親情社區(qū) ”概念的打造，構(gòu)成品質(zhì)的人文社區(qū)。單位命名 :源自國際化大都市，尊貴地位的體現(xiàn)２號樓 巴黎府５號樓 米蘭府 ６號樓 北京府７號樓 悉尼府１號樓 華盛頓 府３號樓 紐約 府４號樓 倫敦府 一期組團(tuán)二期組團(tuán)埃菲爾瞭望塔D區(qū)塞納河岸A區(qū)： 溫布爾登B區(qū)： 拉斯維加斯C區(qū)：總統(tǒng)山夢露情侶棧道迪斯尼香榭麗大道凱旋門廣場溫布爾登 網(wǎng)球場拉斯維加斯 公園總統(tǒng)山公園分區(qū)規(guī)劃建議圖功能分區(qū)國際化園林的演繹：規(guī)整、線條、融合中心城國際親情大社區(qū)結(jié)合項(xiàng)目的地形條件，設(shè)置趣味性強(qiáng)的中心臺地園林，與功能性園林拉開差異園林布局的提升 詮釋園林思路多層次的人性多層次的人性化園林空間化園林空間 強(qiáng)調(diào)空間層次性和豐富性，從公共空間到私有空間的過渡。216。將銷售納入視頻文化。216。 財(cái)務(wù)、簽約、按揭一站式服務(wù) 簡化手續(xù)、給客戶提供更有效服務(wù)售樓處展示銷售中心位置商業(yè)街展示售樓處展示（接待區(qū) +模型區(qū) +部分洽談區(qū)），設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)內(nèi)外視線互動傳播。樣板房展示三房二廳產(chǎn)品表現(xiàn)點(diǎn)１、兩梯二戶（電梯）高品質(zhì)配置；２、南北通風(fēng)、采光；３、贈送大面積錯(cuò)層花園（前庭或后院）；４、入戶花園；５、戶型方正，方便擺放家具，實(shí)用率高。 樣板房 —— 國際四房樣板房 —— 國際四房園林示范區(qū)在不影響施工的前提下在銷售中心與樣板房之間設(shè)置示范園林。 看樓通道 “ 親情走廊 ”看樓通道一、營銷推廣思路二、推廣渠道三、階段式營銷推廣四、價(jià)格策略五、營銷費(fèi)用預(yù)算第三章：營銷策略 親情化實(shí)效營 銷 營銷推廣核心創(chuàng)造客戶需求引導(dǎo)和激發(fā)一對一情感營銷 合理地使用推廣費(fèi)用 有效地進(jìn)行廣告宣傳 有效地進(jìn)行終端促銷⊙ 關(guān)口 龍崗中心區(qū) 龍城西區(qū)重點(diǎn)推廣龍崗中心區(qū)形象 +區(qū)域覆蓋 +主干道策略一、龍崗中心區(qū)全覆蓋，拉動區(qū)域內(nèi)外消化；二、 龍城大道 — 深惠公路 —— 龍翔大道 （戶外廣告牌）三、龍城西區(qū)、中心城、大工業(yè)區(qū)、龍崗輻射區(qū)龍城國際龍崗汽車總站龍城中學(xué)龍崗中心醫(yī)院實(shí)驗(yàn)學(xué)校