【文章內容簡介】 政治、經濟、文化中心的規(guī)劃日益完善；隨著南山區(qū)的高新科技產業(yè)的蓬勃發(fā)展，必然為本項目帶來許多新的潛在購買需求。3） 景田、香蜜湖片區(qū)漸成熱點： 隨著萬科金色家園、振業(yè)翠?；▓@等樓盤的推出，在他們強大的廣告攻勢影響下，景田香蜜片區(qū)漸漸成為眾多買家關注的熱點地區(qū)。 在這種形勢下，在推出本項目時， 若能利用好這種有利形勢，在工程進度，銷售推廣等各方面 做好整合工作，把準有利時機，集中整體兵力，強勢推出，就可望能將本項目打造成為熱點中的熱 點，為實現良好銷售創(chuàng)造條件。第二部分 項目自身概況再分析一、 項目概況一覽表序號項 目內 容1地理位置位于蓮花西路與僑香路交匯處（屬香蜜湖片區(qū)）2占地面積7684平方米3建筑面積64000平方米4層 數地下2層，地上四棟28層，總高98米5建筑結構底層大空間剪力墻結構6戶 數430戶7戶型1房1廳~6房2廳8面積39平方米~270平方米9主導戶型4房2廳10主導面積120~140平方米11戶型結構全上錯層、一上一下錯層、平層3大類24種戶型結構12園林規(guī)劃法蘭西風格庭園廣場、雕塑、噴泉、疊水、園林綠化13實用率約82%14工程進度2000年4月18日達177。2000年6月18日完成裙樓工程2000年12月8日封頂2001年8月份竣工入伙序號項 目內 容15周邊交通1） 緊鄰蓮花西路、僑香路，近香蜜湖路，交通路網發(fā)達；2） 公交建設落后，附近目前尚無大巴上落站，乘車往返市區(qū)非常不便。3） 目前經蓮花西路的公交線路有： 大巴2路：6桃源村——福田南； 201布吉檢查站——火車站； 中巴4路：441清水河——竹子林； 446火車站——桃園村； 456人才大市場——蛇口SCT碼頭； 477西鄉(xiāng)碼頭——火車站西 以上大多為長線車，候車時間長，很不方便。16社區(qū)配套周邊地區(qū)零星分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等社區(qū)配套設施，如山姆會員店、深圳高級中學、香蜜湖度假村、德式堡（高爾夫球練習場）、國際網球中心、深圳中心醫(yī)院等等。17周邊景觀東面：近有梅林水廠、 遠有蓮花山公園；南面：近有香蜜湖度假村、遠眺南面和東南面有 新中心區(qū)現代都市景觀；西南：有農科中心荔枝林、花卉總匯、觀光農場北面：北靠安托山。18周邊環(huán)境小區(qū)周邊景觀多，綠化率高、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，要山有山，要水得水，有郊區(qū)般的環(huán)境優(yōu)勢。19會所設施游泳池、健身房、露天咖啡茶座、幼兒園、晨跑道、賓館式客房、陶藝館、香薰美容美發(fā)中心、閱覽室、棋牌室、法式音樂泳池、乒乓球、桌球室、便利店、保健室戶型分布統計表：★ A編號系列為錯層標準戶型：奇數編號（例A1）為全上型；偶數編號（例A2）為一上一下型★ E型編號系列錯層退臺戶型：奇數編號（例E1）為全上型；偶數編號（例E2）為一上一下型★ C編號系列為平層戶型標準錯層戶型（合計：230套，%）編號A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10面積(M2)套數38402426161816181618退臺錯層戶型(合計：18套，%)編號E1E2E3E4E5E6E7E8面積(M2)套數22222224平層戶型(合計：182套，%)編號C1C2C3C4C5C6面積(M2)套數341650501616二、項目的SWOT分析S（Strength優(yōu)勢）1. 處中心區(qū)輻射地帶；2. 周邊環(huán)境優(yōu)美，自然景觀豐富，南眺香蜜湖渡假村、農科植物園，北靠峰巒起伏的安托山山脈，空氣清新，居住條件優(yōu)越；3. 處以住宅、科研為主的高尚綜合居住社區(qū)，除擁有農科植物公園、香蜜湖等自然景觀外，還有德式堡、國際網球中心、霸王農莊、名人俱樂部、水上樂園等娛樂休閑設施；4. 建筑外觀俊朗典雅，處處體現法蘭西藝術精粹；5. 法蘭西風格主題園林特色鮮明；6. 主導戶型新穎獨特，三錯層設計令各功能空間布局更合理；7. 小區(qū)附設國際標準幼兒園，且區(qū)內名校薈萃，有深圳高級中學、國際幼兒園、外語小學，文化氛圍濃郁；8. 獨有小區(qū)私家路、法式會所、智能化物業(yè)管理為住戶提供酒店式家居服務。W（Weakness劣勢）1. 地塊狹長，小區(qū)規(guī)模小； 2. 于香蜜湖片區(qū)的位置相對較偏，無口岸、地鐵優(yōu)勢；3. 周邊社區(qū)配套尚未完善；4. 公交配套落后，乘車不便；5. 目前未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺；6. 連廊式設計有集體宿舍樓之嫌，影響樓盤檔次體現；7. 部分高層單位面對山墳；8. 戶型缺陷較多；9. 容積率偏高；10. 屬遠期樓花。11. 目前工程形象進度不佳。O（Opportunity機會）1. 宏觀經濟回穩(wěn)向好；2. 銀行信貸優(yōu)惠政策出臺；3. 減稅政策出臺；4. 存款利息所得稅政策出臺；5. 中心區(qū)不斷發(fā)展完善；6. 今年七月公房上市政策出臺，樓市有效需求將逐步回升。T（Threat威脅）1. 周邊同期開售樓盤多，且多為素質較佳之大盤，如振業(yè)翠?；▓@、萬科金色家園等，競爭激烈；2. 中心區(qū)熱點樓盤多、影響大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；3. 緊鄰樓盤為尾盤，有價格競爭壓力；4. 片區(qū)內仍有不少項目將陸續(xù)登場，市場供應量不斷上升，后市不容樂觀。第三部分 項目賣點整理及定位整合１． 位處傳統的高尚居住社區(qū)香蜜湖片區(qū)１） 環(huán)境優(yōu)美，是旅游資源豐富的理想的度假及居住區(qū)域 項目的周邊自然景觀豐富，有香蜜湖渡假村、43萬平方米的農科植物園、花卉總匯、觀光農場、安托山等景觀，綠化率高，空氣質素好，環(huán)境優(yōu)美。２）香蜜湖的高尚社區(qū)概念有利于提高本項目的檔次東?；▓@在九七年掀起了豪宅熱潮，繼而在香蜜湖片區(qū)相繼建成了一批高檔樓盤，樹立了高檔社區(qū)的形象。可以說，在羅湖有銀湖，在福田有香蜜湖，這有利于本項目檔次的提升。３） 最靠近福田中心區(qū)的高尚社區(qū)，市場知名度高小區(qū)位于福田中心區(qū)一級輻射區(qū)——景田片區(qū)與二級輻射區(qū)——香蜜湖片區(qū)的交界地帶；香蜜湖片區(qū)作為最靠近福田中心區(qū)的知名高尚社區(qū)，東海花園、香榭里花園、東方玫瑰花園等高檔樓盤形象深入民心。隨著中心區(qū)及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷發(fā)展與完善，該區(qū)的升值潛力日益顯現。２． 國際化社區(qū)配套初具規(guī)模 香蜜湖片區(qū)有許多高檔的國際化配套設施。如其西邊的法式網球中心，澳式觀光農場、植物園，歐式的天主圣安多尼堂，南邊的日本式高爾夫球場，東北邊的歐式萬科城市花園，北邊的美式山姆會員店，以及中部的泰式香蜜湖渡假村等，這些設施的存在使得香蜜湖片區(qū)真正成為一個名符其實的國際大社區(qū)。３． 建筑、園林及會所設施處處體現濃郁的法蘭西風情 建筑外觀設計以飽含法蘭西風格的工筆手法，明快、簡潔、完整地勾畫出獨特的建筑外立面，無論是頂部的塔樓穹頂、退臺處理，還是裙樓的門柱形式、園林規(guī)劃，無不體現出濃郁的法蘭西風格和品位，從而給人以典雅、豪貴的視覺感受 。而小區(qū)獨特的法式會所設施，如陶藝館、法式音樂泳池等更進一步地體現了法蘭西風格所在；４． 獨特的“三錯層”戶型設計，“錯層居住空間新概念”賣點新鮮 戶型設計上以錯層戶型結構為主，利用錯層將餐廳、客廳、 臥室等從空間上進行合理分布，將住戶三個不同的生活空間有效地、適度地分隔開來，既滿足了住戶個性化追求，又增加了住宅的私密性。同時寬敞的主人房帶衣帽間及書房，從實際意義上體現了“以人為本”的建筑設計理念。５． 完善的小區(qū)配套 小區(qū)附設國際標準幼兒園（共9個班）；獨有小區(qū)特色私家路；法式會所設施包括陶藝館、法式音樂泳池、便利店、健身房等；智能化物業(yè)管理為住戶提供酒店式家居服務；寬頻網絡接口直達每戶；區(qū)內更設大型地下車庫。６． 智能化住宅　　　　小區(qū)融合了當代最新的網絡技術成果，配備了富有時代特征的3A系統，分別為小區(qū)安全自動化，小 區(qū)通信自動化及小區(qū)管理自動化等，住戶生活寫意浪漫。７． 名校薈萃，文化氛圍濃厚 片區(qū)內名校薈萃，有貴族精英式高級中學、國際幼兒園、外語小學、深南中學等，便于區(qū)內住戶的子女入學。８． 2003年地鐵竣工有望緩解交通不便 　　香蜜湖地鐵站落成后，香蜜湖片區(qū)交通建設滯后的不利形象有望改善。９． 發(fā)展商實力雄厚，富創(chuàng)新精神，追求精益求精 本項目的發(fā)展商——深圳長江興業(yè)發(fā)展有限公司，有多年的房地產開發(fā)經驗，曾成功開發(fā)了集寫字樓、住宅、商場為一體的綜合性物業(yè)——深圳世貿廣場，這是深南大道上著名的標志性建筑之一，也是九八年深圳樓市的綜合性明星樓盤，在深圳市享有較高的知名度。 ★ 物業(yè)定位 根據中原對深圳市區(qū)尤其是香蜜湖及景田片區(qū)的房地產市場的調查分析及預測，結合楓丹雅苑自身的狀況及賣點，切合目標客戶群需求的特點，物業(yè)定位為： 香蜜湖畔法蘭西風情的三錯層高科技居庭★ 客戶定位：根據之前提交的項目定位分析報告中的相關結論，結合楓丹雅苑的具體情況及當前的市場特征，中原將本項目的目標客戶群定位如下：（一）內外銷比例根據項目定位分析報告的分析得知，楓丹雅苑的內外銷比例為： 內銷 ：外銷 = 9 ：1★客戶定位細分中原在之前提交的物業(yè)定位分析報告中，已將楓丹雅苑的主要目標客戶鎖