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正文內(nèi)容

成都大邑某項(xiàng)目全案建議書(編輯修改稿)

2025-05-21 22:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 5%;I 建筑密度:45%;I 用地性質(zhì):商住用地 商業(yè)用地20%。在附近對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來說都不佳,都是一些建筑物,旁邊的上城正處于一期50畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售,其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。鄰接大邑中學(xué)(學(xué)校內(nèi)的環(huán)境)對(duì)本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 、社會(huì)治安情況環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平,但是據(jù)我們了解,近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去,在今后2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對(duì)我們?cè)阡N售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶,目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。4. 地塊周圍的交通條件綜述本地塊的公共交通極為便利,緊臨大邑大道(雙向6車道),寬敞平整,不存在任何交通瓶頸限制。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅2分鐘。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅5分種車程。不過本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想,加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜,這就需要我們以后將主要精力(商鋪和主出入口規(guī)劃)放在面向大邑大道上。5. 配套設(shè)施252。 菜市場(chǎng):本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后,政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”,作為對(duì)“上城”項(xiàng)目的配套支持;但該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒有相關(guān)資料,所以這點(diǎn)上我們?cè)诤笃诘囊?guī)劃中會(huì)關(guān)注此項(xiàng)。252。 商業(yè):在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè),作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街,在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪,但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展,現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。所以,我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。252。 小學(xué):周邊小學(xué)配套設(shè)施,目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向,在該項(xiàng)目主入口對(duì)面修建一所公辦小學(xué),我們還無法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù),這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的修建,所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。252。 中學(xué):與大邑中學(xué)為鄰,中學(xué)教育配套齊備;252。 醫(yī)院:目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院252。 體育娛樂設(shè)施:街道上零星布局有簡易的健身器材,體育娛樂設(shè)施不齊備252。 銀行、郵局、酒店、其他等:缺乏(二)項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃建議前,首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn),正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝,以下是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)的分析:(附SWOT分析圖)1. 優(yōu)勢(shì)分析1) 用地規(guī)模:大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng),一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用;另一方面有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境,若配以完善的生活配套設(shè)施,幽雅的綠化環(huán)境,營造好小區(qū)的生活氛圍,必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2) 交通條件:交通條件十分便利3) 文化氛圍:本地塊對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說,無疑是最佳的選擇,(其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二,“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校,將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育)。4) 性價(jià)比高:同等品質(zhì),戶型上,價(jià)格更占優(yōu)勢(shì)(詳細(xì)見規(guī)劃設(shè)計(jì))注:我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考,以最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)2. 劣勢(shì)分析1) 自然景觀:自然景觀缺乏,需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。2) 噪音污染:本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間,噪音勢(shì)必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因,做好規(guī)避方法3) 周圍配套設(shè)施:附近的配套設(shè)施不齊全,將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。3.項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析從上面提到的本地塊的幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì),特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢(shì),是本地段其他樓盤無法比擬的。競(jìng)爭(zhēng)樓盤“上城”有9000平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤的賣點(diǎn),所以我們要考慮在綠化環(huán)境,生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者,淡化我們的不足。戶型的多樣性,功能性,選擇性優(yōu)與其他樓盤4.項(xiàng)目的威脅分析本項(xiàng)目的威脅,應(yīng)從幾個(gè)方面來分析:一.是大邑大道沿線的一些樓盤,如上城等,這些樓盤現(xiàn)在在市場(chǎng)上賣得不錯(cuò),因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近,因此,他們對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅性;二.是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤;三.是環(huán)境問題本項(xiàng)目SWOT分析圖W(劣勢(shì))自然景觀缺乏噪音污染樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境達(dá)不到“三通一平”S(優(yōu)勢(shì))1.交通便利2.完善生活配套臨近大邑中學(xué)3.整體規(guī)模大、4.充分的資料,數(shù)據(jù)分析,參考,降低投資風(fēng)險(xiǎn)5.價(jià)格T(威脅)直接對(duì)手:上城,周圍地段的樓盤影響環(huán)境問題O(機(jī)會(huì))1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況,在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開對(duì)手;2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來弱化景觀劣勢(shì)3. 樓盤周邊自然環(huán)境…….較差,沒有大面積園林、水景、丘陵景觀,因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵結(jié) 論:本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較,機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng),順應(yīng)消費(fèi)者的心愿,整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素,運(yùn)用智慧,創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品,以合理的成本、利潤,達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”,追求產(chǎn)品供給需求的完善性,使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。根據(jù)SWOT理論分析,該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì),但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道,汽車噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響,而且周圍的環(huán)境形象有待提升,所以,該地塊不適于建成豪宅。另外一方面,根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤,因此,本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn),但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路,因此該小區(qū)地塊占地面積較大,這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì),營造良好的居住環(huán)境,所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上,環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新,從品質(zhì)上超過周圍樓盤,這樣,該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高,從而最終使本樓盤在該地段形成“領(lǐng)頭羊”地位?!?項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目開發(fā)核心概念:適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向,我們認(rèn)為定位理念的“解決之道”就是本著特別的開發(fā),特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題:如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)?怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性?如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項(xiàng)目?如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性?如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一?如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容?如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng),提升住宅升值空間?如何克服地塊的屬性,使項(xiàng)目分期開發(fā)或整體開發(fā),產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)?以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn),打出“時(shí)尚住宅”的招牌,并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者,對(duì)開發(fā)商來講,投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低,對(duì)消費(fèi)者而言,產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身,提升了商品的“功能價(jià)格比”,這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求供給理論。本項(xiàng)目將營造出一個(gè)實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,營造一個(gè)大型住宅地產(chǎn)品牌,通過高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作,并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性,進(jìn)行科學(xué)合理的布局;通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性,制造持久的活性文化元素,使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)格局。(一) 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩,人們?cè)絹碓叫枰貧w自然,對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往,對(duì)于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層,他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì),把它建成為以“綠色——生態(tài)——健康”為主題的生態(tài)家園,以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。所以,我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入“中等+較高+富?!睅讉€(gè)階層。建筑形式上以“小高層(12)+多層(5+1)+疊拼()+獨(dú)立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn),因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)多層戶型的需求量最大。同時(shí),我們也發(fā)現(xiàn),這一帶以后的人氣將得到很大的提升。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點(diǎn)和酒樓,不僅可彌補(bǔ)這一空缺,同時(shí),也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個(gè)理想的消費(fèi)場(chǎng)所。1. 項(xiàng)目一期的市場(chǎng)細(xì)分I 從地理位上細(xì)分:大邑老城區(qū)的實(shí)力階層;I 從購買人群上細(xì)分:本地人、外遷居民;I 從年齡上細(xì)分:以25——55歲的人群為主;I 從工作環(huán)境上細(xì)分:大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營者、中高收入階層為主;I 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分:家庭月收入在4千元以上的家庭為主;I 從購房心
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