【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的規(guī)劃日益完善；隨著南山區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必然為本項(xiàng)目帶來(lái)許多新的潛在購(gòu)買(mǎi)需求。3） 景田、香蜜湖片區(qū)漸成熱點(diǎn)： 隨著萬(wàn)科金色家園、振業(yè)翠?；▓@等樓盤(pán)的推出，在他們強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)影響下，景田香蜜片區(qū)漸漸成為眾多買(mǎi)家關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。 在這種形勢(shì)下，在推出本項(xiàng)目時(shí)， 若能利用好這種有利形勢(shì)，在工程進(jìn)度，銷(xiāo)售推廣等各方面 做好整合工作，把準(zhǔn)有利時(shí)機(jī)，集中整體兵力，強(qiáng)勢(shì)推出，就可望能將本項(xiàng)目打造成為熱點(diǎn)中的熱 點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)良好銷(xiāo)售創(chuàng)造條件。第二部分 項(xiàng)目自身概況再分析一、 項(xiàng)目概況一覽表序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1地理位置位于蓮花西路與僑香路交匯處（屬香蜜湖片區(qū)）2占地面積7684平方米3建筑面積64000平方米4層 數(shù)地下2層，地上四棟28層，總高98米5建筑結(jié)構(gòu)底層大空間剪力墻結(jié)構(gòu)6戶 數(shù)430戶7戶型1房1廳~6房2廳8面積39平方米~270平方米9主導(dǎo)戶型4房2廳10主導(dǎo)面積120~140平方米11戶型結(jié)構(gòu)全上錯(cuò)層、一上一下錯(cuò)層、平層3大類24種戶型結(jié)構(gòu)12園林規(guī)劃法蘭西風(fēng)格庭園廣場(chǎng)、雕塑、噴泉、疊水、園林綠化13實(shí)用率約82%14工程進(jìn)度2000年4月18日達(dá)177。2000年6月18日完成裙樓工程2000年12月8日封頂2001年8月份竣工入伙序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容15周邊交通1） 緊鄰蓮花西路、僑香路，近香蜜湖路，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)；2） 公交建設(shè)落后，附近目前尚無(wú)大巴上落站，乘車(chē)往返市區(qū)非常不便。3） 目前經(jīng)蓮花西路的公交線路有： 大巴2路：6桃源村——福田南； 201布吉檢查站——火車(chē)站； 中巴4路：441清水河——竹子林； 446火車(chē)站——桃園村； 456人才大市場(chǎng)——蛇口SCT碼頭； 477西鄉(xiāng)碼頭——火車(chē)站西 以上大多為長(zhǎng)線車(chē)，候車(chē)時(shí)間長(zhǎng)，很不方便。16社區(qū)配套周邊地區(qū)零星分布有購(gòu)物、飲食、教育、醫(yī)療等社區(qū)配套設(shè)施，如山姆會(huì)員店、深圳高級(jí)中學(xué)、香蜜湖度假村、德式堡（高爾夫球練習(xí)場(chǎng)）、國(guó)際網(wǎng)球中心、深圳中心醫(yī)院等等。17周邊景觀東面：近有梅林水廠、 遠(yuǎn)有蓮花山公園；南面：近有香蜜湖度假村、遠(yuǎn)眺南面和東南面有 新中心區(qū)現(xiàn)代都市景觀；西南：有農(nóng)科中心荔枝林、花卉總匯、觀光農(nóng)場(chǎng)北面：北靠安托山。18周邊環(huán)境小區(qū)周邊景觀多，綠化率高、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，要山有山，要水得水，有郊區(qū)般的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。19會(huì)所設(shè)施游泳池、健身房、露天咖啡茶座、幼兒園、晨跑道、賓館式客房、陶藝館、香薰美容美發(fā)中心、閱覽室、棋牌室、法式音樂(lè)泳池、乒乓球、桌球室、便利店、保健室戶型分布統(tǒng)計(jì)表：★ A編號(hào)系列為錯(cuò)層標(biāo)準(zhǔn)戶型：奇數(shù)編號(hào)（例A1）為全上型；偶數(shù)編號(hào)（例A2）為一上一下型★ E型編號(hào)系列錯(cuò)層退臺(tái)戶型：奇數(shù)編號(hào)（例E1）為全上型；偶數(shù)編號(hào)（例E2）為一上一下型★ C編號(hào)系列為平層戶型標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)層戶型（合計(jì)：230套，%）編號(hào)A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10面積(M2)套數(shù)38402426161816181618退臺(tái)錯(cuò)層戶型(合計(jì)：18套，%)編號(hào)E1E2E3E4E5E6E7E8面積(M2)套數(shù)22222224平層戶型(合計(jì)：182套，%)編號(hào)C1C2C3C4C5C6面積(M2)套數(shù)341650501616二、項(xiàng)目的SWOT分析S（Strength優(yōu)勢(shì)）1. 處中心區(qū)輻射地帶；2. 周邊環(huán)境優(yōu)美，自然景觀豐富，南眺香蜜湖渡假村、農(nóng)科植物園，北靠峰巒起伏的安托山山脈，空氣清新，居住條件優(yōu)越；3. 處以住宅、科研為主的高尚綜合居住社區(qū)，除擁有農(nóng)科植物公園、香蜜湖等自然景觀外，還有德式堡、國(guó)際網(wǎng)球中心、霸王農(nóng)莊、名人俱樂(lè)部、水上樂(lè)園等娛樂(lè)休閑設(shè)施；4. 建筑外觀俊朗典雅，處處體現(xiàn)法蘭西藝術(shù)精粹；5. 法蘭西風(fēng)格主題園林特色鮮明；6. 主導(dǎo)戶型新穎獨(dú)特，三錯(cuò)層設(shè)計(jì)令各功能空間布局更合理；7. 小區(qū)附設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)幼兒園，且區(qū)內(nèi)名校薈萃，有深圳高級(jí)中學(xué)、國(guó)際幼兒園、外語(yǔ)小學(xué)，文化氛圍濃郁；8. 獨(dú)有小區(qū)私家路、法式會(huì)所、智能化物業(yè)管理為住戶提供酒店式家居服務(wù)。W（Weakness劣勢(shì)）1. 地塊狹長(zhǎng)，小區(qū)規(guī)模?。?2. 于香蜜湖片區(qū)的位置相對(duì)較偏，無(wú)口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)；3. 周邊社區(qū)配套尚未完善；4. 公交配套落后，乘車(chē)不便；5. 目前未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺；6. 連廊式設(shè)計(jì)有集體宿舍樓之嫌，影響樓盤(pán)檔次體現(xiàn)；7. 部分高層單位面對(duì)山墳；8. 戶型缺陷較多；9. 容積率偏高；10. 屬遠(yuǎn)期樓花。11. 目前工程形象進(jìn)度不佳。O（Opportunity機(jī)會(huì)）1. 宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好；2. 銀行信貸優(yōu)惠政策出臺(tái)；3. 減稅政策出臺(tái)；4. 存款利息所得稅政策出臺(tái)；5. 中心區(qū)不斷發(fā)展完善；6. 今年七月公房上市政策出臺(tái)，樓市有效需求將逐步回升。T（Threat威脅）1. 周邊同期開(kāi)售樓盤(pán)多，且多為素質(zhì)較佳之大盤(pán)，如振業(yè)翠?；▓@、萬(wàn)科金色家園等，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2. 中心區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)多、影響大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)買(mǎi)力；3. 緊鄰樓盤(pán)為尾盤(pán)，有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力；4. 片區(qū)內(nèi)仍有不少項(xiàng)目將陸續(xù)登場(chǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量不斷上升，后市不容樂(lè)觀。第三部分 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整理及定位整合１． 位處傳統(tǒng)的高尚居住社區(qū)香蜜湖片區(qū)１） 環(huán)境優(yōu)美，是旅游資源豐富的理想的度假及居住區(qū)域 項(xiàng)目的周邊自然景觀豐富，有香蜜湖渡假村、43萬(wàn)平方米的農(nóng)科植物園、花卉總匯、觀光農(nóng)場(chǎng)、安托山等景觀，綠化率高，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美。２）香蜜湖的高尚社區(qū)概念有利于提高本項(xiàng)目的檔次東海花園在九七年掀起了豪宅熱潮，繼而在香蜜湖片區(qū)相繼建成了一批高檔樓盤(pán)，樹(shù)立了高檔社區(qū)的形象?？梢哉f(shuō)，在羅湖有銀湖，在福田有香蜜湖，這有利于本項(xiàng)目檔次的提升。３） 最靠近福田中心區(qū)的高尚社區(qū)，市場(chǎng)知名度高小區(qū)位于福田中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)——景田片區(qū)與二級(jí)輻射區(qū)——香蜜湖片區(qū)的交界地帶；香蜜湖片區(qū)作為最靠近福田中心區(qū)的知名高尚社區(qū)，東?；▓@、香榭里花園、東方玫瑰花園等高檔樓盤(pán)形象深入民心。隨著中心區(qū)及周邊地區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的不斷發(fā)展與完善，該區(qū)的升值潛力日益顯現(xiàn)。２． 國(guó)際化社區(qū)配套初具規(guī)模 香蜜湖片區(qū)有許多高檔的國(guó)際化配套設(shè)施。如其西邊的法式網(wǎng)球中心，澳式觀光農(nóng)場(chǎng)、植物園，歐式的天主圣安多尼堂，南邊的日本式高爾夫球場(chǎng)，東北邊的歐式萬(wàn)科城市花園，北邊的美式山姆會(huì)員店，以及中部的泰式香蜜湖渡假村等，這些設(shè)施的存在使得香蜜湖片區(qū)真正成為一個(gè)名符其實(shí)的國(guó)際大社區(qū)。３． 建筑、園林及會(huì)所設(shè)施處處體現(xiàn)濃郁的法蘭西風(fēng)情 建筑外觀設(shè)計(jì)以飽含法蘭西風(fēng)格的工筆手法，明快、簡(jiǎn)潔、完整地勾畫(huà)出獨(dú)特的建筑外立面，無(wú)論是頂部的塔樓穹頂、退臺(tái)處理，還是裙樓的門(mén)柱形式、園林規(guī)劃，無(wú)不體現(xiàn)出濃郁的法蘭西風(fēng)格和品位，從而給人以典雅、豪貴的視覺(jué)感受 。而小區(qū)獨(dú)特的法式會(huì)所設(shè)施，如陶藝館、法式音樂(lè)泳池等更進(jìn)一步地體現(xiàn)了法蘭西風(fēng)格所在；４． 獨(dú)特的“三錯(cuò)層”戶型設(shè)計(jì)，“錯(cuò)層居住空間新概念”賣(mài)點(diǎn)新鮮 戶型設(shè)計(jì)上以錯(cuò)層戶型結(jié)構(gòu)為主，利用錯(cuò)層將餐廳、客廳、 臥室等從空間上進(jìn)行合理分布，將住戶三個(gè)不同的生活空間有效地、適度地分隔開(kāi)來(lái)，既滿足了住戶個(gè)性化追求，又增加了住宅的私密性。同時(shí)寬敞的主人房帶衣帽間及書(shū)房，從實(shí)際意義上體現(xiàn)了“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念。５． 完善的小區(qū)配套 小區(qū)附設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)幼兒園（共9個(gè)班）；獨(dú)有小區(qū)特色私家路；法式會(huì)所設(shè)施包括陶藝館、法式音樂(lè)泳池、便利店、健身房等；智能化物業(yè)管理為住戶提供酒店式家居服務(wù)；寬頻網(wǎng)絡(luò)接口直達(dá)每戶；區(qū)內(nèi)更設(shè)大型地下車(chē)庫(kù)。６． 智能化住宅　　　　小區(qū)融合了當(dāng)代最新的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)成果，配備了富有時(shí)代特征的3A系統(tǒng)，分別為小區(qū)安全自動(dòng)化，小 區(qū)通信自動(dòng)化及小區(qū)管理自動(dòng)化等，住戶生活寫(xiě)意浪漫。７． 名校薈萃，文化氛圍濃厚 片區(qū)內(nèi)名校薈萃，有貴族精英式高級(jí)中學(xué)、國(guó)際幼兒園、外語(yǔ)小學(xué)、深南中學(xué)等，便于區(qū)內(nèi)住戶的子女入學(xué)。８． 2003年地鐵竣工有望緩解交通不便 　　香蜜湖地鐵站落成后，香蜜湖片區(qū)交通建設(shè)滯后的不利形象有望改善。９． 發(fā)展商實(shí)力雄厚，富創(chuàng)新精神，追求精益求精 本項(xiàng)目的發(fā)展商——深圳長(zhǎng)江興業(yè)發(fā)展有限公司，有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾成功開(kāi)發(fā)了集寫(xiě)字樓、住宅、商場(chǎng)為一體的綜合性物業(yè)——深圳世貿(mào)廣場(chǎng)，這是深南大道上著名的標(biāo)志性建筑之一，也是九八年深圳樓市的綜合性明星樓盤(pán)，在深圳市享有較高的知名度。 ★ 物業(yè)定位 根據(jù)中原對(duì)深圳市區(qū)尤其是香蜜湖及景田片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析及預(yù)測(cè)，結(jié)合楓丹雅苑自身的狀況及賣(mài)點(diǎn)，切合目標(biāo)客戶群需求的特點(diǎn)，物業(yè)定位為： 香蜜湖畔法蘭西風(fēng)情的三錯(cuò)層高科技居庭★ 客戶定位：根據(jù)之前提交的項(xiàng)目定位分析報(bào)告中的相關(guān)結(jié)論，結(jié)合楓丹雅苑的具體情況及當(dāng)前的市場(chǎng)特征，中原將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位如下：（一）內(nèi)外銷(xiāo)比例根據(jù)項(xiàng)目定位分析報(bào)告的分析得知，楓丹雅苑的內(nèi)外銷(xiāo)比例為： 內(nèi)銷(xiāo) ：外銷(xiāo) = 9 ：1★客戶定位細(xì)分中原在之前提交的物業(yè)定位分析報(bào)告中，已將楓丹雅苑的主要目標(biāo)客戶鎖定