【正文】 毛坯房12物業(yè)管理87萬(wàn)廈居業(yè)公司7萬(wàn)廈居業(yè)6南光物管總結(jié)100667469序號(hào)評(píng)估項(xiàng)目滿分香榭里花園楓丹雅苑評(píng)分備注評(píng)分備注1位置交通106交通一般，離深南路尚未有一段距離6交通不便，設(shè)住戶專車(chē)2周邊環(huán)境87農(nóng)科6香蜜湖3商服配套86設(shè)施不全，尚未成熟6設(shè)施較缺4教育配套65近深南中學(xué)、高級(jí)中學(xué)5距周邊學(xué)校較近，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園5規(guī)模108規(guī)模較大8規(guī)模較?。?棟）6景觀98景觀豐富，望植物園8景觀較豐富7戶型結(jié)構(gòu)127不方正，多不規(guī)則房9錯(cuò)層、平層戶型，連廊式設(shè)計(jì)8內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施109設(shè)施佳，獲建筑規(guī)劃世界大獎(jiǎng)8設(shè)施較全9發(fā)展商信譽(yù)64美地置業(yè)發(fā)展有限公司5長(zhǎng)江興業(yè)發(fā)展有限公司10工程進(jìn)度88已入伙4遠(yuǎn)期樓花，2001年8月入伙11交樓標(biāo)準(zhǔn)53毛坯房3毛坯房12物業(yè)管理86美地物管6長(zhǎng)江興業(yè)物管總結(jié)1007774★ 參考均價(jià)計(jì)算項(xiàng)目名稱權(quán)重楓丹雅苑（X）萬(wàn)科金色家園(A)(40%)振業(yè)翠?；▓@(B)(10%)幸福家園(C)(15%)恒星園(D) (5%)豪峰園(E) (10%)嘉園(F)(10%)香榭里花園(G) (10%)按揭均價(jià)（元/M2）PxPA=7350PB=7000PC=6240PD=6120PE=6800PF=6076PG=8220位置交通1069676666周邊環(huán)境865666667商服配套867676666教育配套655554335規(guī)模1087966758景觀986867768戶型結(jié)構(gòu)1298910911107內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1088966779發(fā)展商信譽(yù)656454444工程進(jìn)度846648778交樓標(biāo)準(zhǔn)534333333物業(yè)管理868667766合計(jì)100QX=74QA=79QB=77QC=71QD=66QE=74QF=69QG=77修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為按揭均價(jià)PA’=( QX/QA)PA =(74/79) 7350=6885PB’=( QX/QB)PB =(74/77) 7000=6727PC’=( QX/QC)PC =(74/71) 6240=6504PD’=( QX/QD)PD =(74/66) 6120=6862PE’=( QX/QE)PE =(74/74) 6800=6800PF’=( QX/QF)PF =(74/69) 6076=6516PG’=( QX/QG)PG =(74/77) 8220=7900各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為Wi’WA= 40% WB=10% WC=15% WD=5% WE= 10% WF=10% WG=10% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+PF’WF+PG’WG+PH’WH =688540%+672710%+650415%+68625%+680010%+651610%+790010% =6867楓丹雅苑毛坯房按揭參考均價(jià)為： 6800元/M2二、各推廣階段事項(xiàng)1） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期時(shí)期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷售單位　　　　★ %，%，故建議錯(cuò)平戶型搭配，平層戶型為主，錯(cuò)層戶型為輔，藉此試探市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目錯(cuò)層戶型之反應(yīng)，便于公開(kāi)發(fā)售時(shí)策略之調(diào)整。價(jià)格策略　低開(kāi)高走，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段所推出單位之價(jià)格為定價(jià)下調(diào)5%銷售情況若達(dá)到推出單位的80％以上：即時(shí)加推單位，進(jìn)入正式發(fā)售前期若達(dá)到推出單位的50％以上：加強(qiáng)營(yíng)銷組合和自身包裝、調(diào)整加價(jià)幅度，按時(shí)進(jìn)入正式發(fā)售前期若未及推出單位的30％：分析原因，完善自身包裝，著重工程建設(shè)工作，推遲正式發(fā)售時(shí)間。原則上按原定計(jì)劃，但可能需視前期銷售情況作出調(diào)整銷售情況若達(dá)到推出單位的70％以上：調(diào)整廣告宣傳配合力度，加推后期單位，利用已有人氣，一鼓作氣，乘勝追擊，延遲正式發(fā)售中后期。3） 正式發(fā)售中期日期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容正式發(fā)售中期銷售單位推出4三棟剩下單位銷售價(jià)格視前期銷售情況作出調(diào)整銷售情況若達(dá)到推出單位的70％以上：繼續(xù)跟進(jìn)銷售及適量宣傳廣告配合若達(dá)到推出單位的50％左右：尋找原因，調(diào)整營(yíng)銷思路若未及推出單位的30％：尋找根本原因，重新制訂新的營(yíng)銷計(jì)劃，將剩余單位降價(jià)銷售或封盤(pán)，待時(shí)機(jī)成熟再售。三、付款方式建議輕松付款方式對(duì)當(dāng)前買(mǎi)家起到很大的影響作用，而且從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)時(shí)所推的樓盤(pán)為了擴(kuò)大自己的客戶層面，大多以輕松或超輕松的付款方式作宣傳，買(mǎi)家現(xiàn)也習(xí)以為常，故楓丹雅苑欲于一推出即獲得理想的市場(chǎng)反應(yīng)，輕松付款方式顯得尤為重要。 另一成首期付款方式為：1） 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金；2） 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后10天內(nèi)簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)付10%；3） 簽署買(mǎi)賣(mài)合同后14天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭70%；4） 封頂時(shí)付10%；5） 接到入伙通知書(shū)時(shí)付10%；二、 各銷售階段推售策略1． 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段1） 銷售實(shí)施條件：★ 售樓處與示范單位設(shè)計(jì)施工完成（包括內(nèi)外裝修、展板、模型、電話、傳真、飲水機(jī)等）；★ 地盤(pán)包裝到位（包括圍墻廣告、彩旗、條幅、大型廣告牌、路口指示牌、小區(qū)局部園林綠化、私家路包裝）★ 齊備的售樓資料及工具（包括樓書(shū)、宣傳單張、模型、電視資料片、價(jià)格表、付款辦法、認(rèn)購(gòu)書(shū)、物業(yè)管理公司及其費(fèi)用、入伙雜費(fèi)等）★ 確定按揭銀行及按揭年數(shù)、成數(shù)★ 開(kāi)始軟性宣傳及新聞造勢(shì)；★ 組織銷售人員進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前的系統(tǒng)培訓(xùn)；★ 安排睇樓車(chē)?！?軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過(guò)新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。★ 把楓丹雅苑的相關(guān)資料登載到中原電腦網(wǎng)頁(yè)。2． 公開(kāi)發(fā)售前期1） 銷售實(shí)施條件：★ 獲得預(yù)售許可證；★ 設(shè)計(jì)廣告版面，安排于媒體上投放；★ 工程形象進(jìn)度的部分配合；★ 銷售培訓(xùn)到位?！?通過(guò)系列報(bào)紙廣告形式充分傳達(dá)本項(xiàng)目的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)?！?針對(duì)錯(cuò)層戶型，提供免首35年的銀行按揭利息，于廣告上可宣傳為“發(fā)展商幫你供樓”以作為促銷手段。主題活動(dòng)名稱：法國(guó)美食節(jié)（聯(lián)合德式堡舉辦）地點(diǎn)：A）現(xiàn)場(chǎng)售樓處B）或山姆會(huì)員店（SAM’S）門(mén)前停車(chē)場(chǎng)時(shí)間：視具體公開(kāi)發(fā)售時(shí)間而定內(nèi)容：A）品嘗法國(guó)美食糕點(diǎn)、香檳、紅酒、咖啡B）介紹法蘭西風(fēng)情湖畔雅居——楓丹雅苑C）贈(zèng)印花宣傳單張（憑印花宣傳單張購(gòu)房可獲優(yōu)惠）專題插道、刊發(fā)活動(dòng)新聞報(bào)道：A）《特區(qū)報(bào)》、《商報(bào)》記者現(xiàn)場(chǎng)采訪、刊發(fā)新聞通訊稿B）深圳電視臺(tái)記者現(xiàn)場(chǎng)采訪、播放新聞報(bào)道★ 系列促銷主題活動(dòng)二：香蜜湖一日游內(nèi)容：組織客戶到觀光農(nóng)場(chǎng)、植物園，日式高爾夫球場(chǎng)等景點(diǎn)參觀，以增強(qiáng)客戶對(duì)香蜜湖片區(qū)作為一個(gè)高尚社區(qū)的了解?！?促銷主題活動(dòng)三：“三錯(cuò)層居住空間概念”研討會(huì)利用市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目已有一定了解的良好條件，進(jìn)一步強(qiáng)化本項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)——“三錯(cuò)層居住空間”，將其三錯(cuò)層概念炒作成為“潮流、時(shí)尚、身份、品位”的象征，激發(fā)買(mǎi)家對(duì)本項(xiàng)目的潛在需求?！?促銷主題活動(dòng)四：兒童創(chuàng)意設(shè)計(jì)大賽。并通過(guò)報(bào)紙刊發(fā)、電視播道新聞，引出幼兒教育改革的研討話題，在報(bào)紙炒作本項(xiàng)目獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)的熱門(mén)話題。聯(lián)合單位：深圳市XX幼兒園、深圳電視臺(tái)、《深圳特區(qū)報(bào)》★ 藉年底本項(xiàng)目封頂之機(jī)，誠(chéng)邀新老客戶參加封頂儀式，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛，增加人流，并結(jié)合媒體進(jìn)行新聞炒作?！忝酆?guó)際化社區(qū)，處新市中心區(qū)與華僑城旅游觀光區(qū)的紐帶中心，優(yōu)越地勢(shì)享兩區(qū)之優(yōu)勢(shì)?！ㄌm西風(fēng)格主題園林特色鮮明?！匀藶楸镜慕ㄖO(shè)計(jì)理念——“三錯(cuò)層居住空間”?！浇?gòu)物休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全，有德式堡、山姆會(huì)員店，國(guó)際網(wǎng)球中心、霸王農(nóng)莊、名人俱樂(lè)部、水上樂(lè)園等。1. 環(huán)境及國(guó)際化社區(qū)篇香蜜湖度假村、農(nóng)科中心荔枝林、花卉總匯、觀光農(nóng)場(chǎng)、安托山等自然景觀，綠化率高，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美，實(shí)為深圳一處背山面水的綠色寶地，加上許多高檔的國(guó)際化配套設(shè)施，如法式網(wǎng)球中心、貴族精英式的深圳高級(jí)中學(xué)、萬(wàn)科城市花園、美式山姆會(huì)員店等，使香蜜湖片區(qū)成為一個(gè)正逐步成形的高尚生活社區(qū)。2. 理想居停篇從精雕細(xì)琢的建筑外觀，“以人為本”的新穎三錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)，法式庭園、法式會(huì)所設(shè)施到小區(qū)的文化氛圍，無(wú)不散發(fā)著濃郁的法蘭西風(fēng)味。3. 教育篇國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)9個(gè)班的幼兒園，特設(shè)感覺(jué)綜合訓(xùn)練中心，使您“望子成龍”的心愿得以實(shí)現(xiàn)。5. 實(shí)力篇對(duì)發(fā)展商雄厚的實(shí)力，豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合評(píng)述，加上對(duì)楓丹雅苑一事一物的精心鋪排（包括小區(qū)私家路），彰顯了發(fā)展商的不同凡響之處。三、 媒體選擇1． 報(bào)紙廣告《深圳特區(qū)報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《深圳商報(bào)》、《投資導(dǎo)報(bào)》、2． 電視廣告為能通過(guò)立體宣傳媒體組合使本項(xiàng)目的法蘭西風(fēng)情、三錯(cuò)層結(jié)構(gòu)等獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)深