【正文】 角逐中崢嶸盡顯。 本項目定位為此也將贏得以后目標置業(yè)者高度的認同，為開發(fā)商 —— 東方圣地公司贏得較高的口碑。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。 本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素?？捎少I主出租或自行經(jīng)營?？偨ㄖ娣e約 8000 M2，均價 3000 元 /平方米，價格范圍 3000—— 3500/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商鋪。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成 M—— M，或為復(fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。 3. 成本價測算（假想開發(fā)法 —— 經(jīng)濟指標的確定） 根據(jù)此地的屬性，為達到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤的回報，我們通過地產(chǎn)假想開發(fā)法進行了如下測算： 總平面積： 平方米 ； 建筑基地面積： 平方米； 總建筑面積： 平方米 商業(yè)最大修建建筑面積： 平方米（最大） 住宅最大修建建筑面積： 平方米（最大） 土地成本總價： 萬元 樓面單價成本： 元 /平方米 根據(jù)此地塊的屬性，為達到最優(yōu)化的配比設(shè)置，盡量縮短銷售周期、賺取合理利潤進行了如下假想測算： 我們將建筑密度設(shè)定在 %，小高層、多層、聯(lián)排別墅、商鋪的設(shè)置分別為： ? 基底面積： 小高層（ 12 或 11+1）： 1200 平方米 多層（ 6 或 5+1）： 16000 平方米 （注明：其中含有臨街底商 4000 平方米） 別墅（ ）： 4000 平方米 獨立商業(yè) 1150 平方米 ? 總建筑面積： 122700 平方米 小高層（ 12 或 11+1）： 14400 平方米， 占 % 多層：（ 6 或 5+1）： 96000 平方米 （注明：其中含有臨街底商 8000 平方米）占 % 別墅（ ）： 10000 平方米 占 % 獨立商業(yè) 2300 平方米 占 % ? 總成本假想測算：總成本為 萬（ 億） ? 土地成本： 35 萬 /畝 = 萬元； ? 建筑小高層： 14400 平方米 1200 元 /平方米 =1728 萬； ? 建筑多層： 96000 平方米 650 元 /平方米 =6240 萬； ? 聯(lián)排別墅： 10000 平方米 550 元 /平方米 =550 萬； ? 獨立商業(yè)： 2300 平方米 500元 /平方米 =115 萬； 大多少盤走的中低檔次路線，銷售價集中在 1300—— 1600 元 /平方米左右。所以，我們的樓盤的市場定位應(yīng)該是中 高檔次樓盤。 目前我們設(shè)計的價格平均價為： ? 小高層銷售均價： 1900 元 /平方米 ； ? 多層銷售均價： 1800 元 /平方米； ? 聯(lián)排別墅 均價： 3000 元 /平方米； ? 商鋪 均價： 3000 元 /平方米； 則總體銷售額將為： 24666 萬元（ 億） ? 小高層銷售總價： 2736 萬元； ? 多層銷售總價： 15840 萬元 ； ? 聯(lián)排別墅 均價： 3000 萬元 ； ? 商鋪 均價： 3090 萬元 ； 3. 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 ? 土地費用 本項目土地費用按 35 萬元 /畝計算。 ? 場地準備費 按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污考慮，綜合按總建筑面積每平方米 元計列，即場地準備費為 萬元。 ? 設(shè)備購置費用（略） ? 其他工程（不含設(shè)備價） 給排水工程： 15 元 /㎡，共計萬元； 強電工程： 30 元 /㎡，共計萬元； 弱電工程： 15 元 /㎡，共計萬元； ? 綠化及相關(guān)設(shè)施費開發(fā)前期稅費： 散裝水泥保證金按建筑面積 1 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費按建筑面積 112 元 /㎡； 墻改基金按建筑面積 5元 /㎡； 人防工程建設(shè)費按建筑面積 10 元 /㎡； 異地綠化建設(shè)費按建筑面積 3 元 /㎡； 中小學(xué)危房改造費、文物古跡勘探費、工程定額測定費和建筑工程質(zhì)監(jiān)費合計按建筑物基底面積 8元 /㎡。 ? 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用， 可按設(shè)備購置費與建筑安裝工程費之和的 %計取，總共為萬元。 ? 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，本次評估設(shè)備購置設(shè)費和建筑安裝工程費之和的 5%計取，總共為萬元。按委托方擬采用的開發(fā)模式，本項目的財務(wù)費用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計發(fā)生額計算。 本項目為委托代理包銷（詳細見營銷代理合同部分） 五、 項目命名策劃、設(shè)計方案的建議 （一）項目案名： （二）規(guī)劃設(shè)計方案建議 小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有川西民宅特色組團組成）；休閑娛樂區(qū)（社區(qū)會所、空中休閑場所和中心園林景觀小品群等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。其次是以 210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 ? 臥室空間 臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。 ? 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積根據(jù)房型進行適當變化，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 2 M23 M2，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 M2，大戶型及聯(lián)排別墅可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。 ? 合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。 ? 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機構(gòu)和風(fēng)道。 ? 各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不 穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。避免強調(diào)工種施工的特殊性。 環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側(cè)兩個住宅組團綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。 公共空間（中心綠地） —— 半公共空間（組團綠地） —— 私有 空間（住宅） 本規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集中布置在西南側(cè)高層的裙樓內(nèi)，在功能分區(qū)上避免了對居住生活的干擾，又保證了足夠的繁榮度。超大型中心花園，輔以聯(lián)排別墅。 ? 民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表 現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。 ? 風(fēng)水理論：根據(jù) “ 人有心脈、地有氣脈、水有溪脈、文有源脈、商有業(yè)脈 ”的基本風(fēng)水理論進行開發(fā)規(guī)劃，剛?cè)峒鎮(zhèn)洹⒕挥行?、生態(tài)奇佳，居區(qū)位的大風(fēng)水。 ? 生態(tài)場所特色完美表露：強化建筑環(huán)境特色，強調(diào)生態(tài)美學(xué)成效原則。本項目也需要進行主題整合，形成鮮明的主題內(nèi)容，樹立獨特性，并達到品牌的統(tǒng)一性和特色化。沒有主題，本項目將會是一盤散沙。主題化的景觀設(shè)計，可以有效的將主題通過景觀實現(xiàn)充分表現(xiàn)，達到吸引力的創(chuàng)造。 ? 景觀情境化 景觀情境化，就是讓景觀變成為制造情境的手段，讓景觀成為業(yè)主休憩放松心情過程中的道具和工具。 ? 景觀生態(tài)化 本項目的開發(fā)以符合生態(tài)和諧性要求的景觀設(shè)計，采用生態(tài)材質(zhì)運用，本土化植物配置，低耗能技術(shù)應(yīng)用，綠色植物環(huán)境，環(huán)保材料與技術(shù)等等，以生態(tài)綠色植物作為藝術(shù)創(chuàng)作中的表現(xiàn)基礎(chǔ)和手段，形成了大量的新興時尚發(fā)展，其中，植物造景的大地藝術(shù)，植物雕塑，垂直坡面綠化及景觀化等等，非常具有景觀沖擊力， 形成了旅游景觀中藝術(shù)表現(xiàn)的生態(tài)化趨勢；符合生態(tài)原則，強調(diào)“人與自然和諧共處”的理念。本項目開發(fā)中融入了很強游樂化的趣味性。 絕大多數(shù)景觀設(shè)計，是靜態(tài)的設(shè)計?！皠痈小被侵笇τ谟^眾主觀上產(chǎn)生的效果。 3） 道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場規(guī)劃、綠化系統(tǒng)規(guī)劃、公建設(shè)施規(guī)劃、住宅設(shè)計與分期開發(fā)等需與建筑設(shè)計單位進行緊密溝通后提出專業(yè)建議，在此略。 大力宣傳，樹立品牌形象。 我們建議把本項目的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告強勢推廣期。 ? 廣告切入期 報紙軟文章 系列報紙硬廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，為廣告的投放降低風(fēng)險，保證廣告的宣傳效果。 ? 電視：配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。 ? 單張：通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。 ? DM 直投雜志：通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋