某項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書-閱讀頁(yè)
2025-07-11 22:02本頁(yè)面
【正文】 、 商業(yè)部分定位策略說(shuō) 明由于本項(xiàng)目位于章丘市規(guī)劃的未來(lái)新城區(qū)版圖之內(nèi)，而且居于絕對(duì)核心位置，項(xiàng)目的商業(yè)部分有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)鑒于新區(qū)的階段性發(fā)展特點(diǎn)，造成了臨時(shí)性的商業(yè)氛圍及消費(fèi)群體的缺失，在營(yíng)銷推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)將考慮以下原則：l 以政治環(huán)境作為基礎(chǔ)，采用政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲的雙向帶動(dòng)作用，充分挖掘政府信息資源。l 強(qiáng)化市場(chǎng)消費(fèi)群范圍及消費(fèi)能力，引導(dǎo)投資理念。l 深入挖掘本商業(yè)的差異化特點(diǎn)，打造區(qū)別于現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。（一） 推廣主題定位商業(yè)部分推廣主題定位英倫小鎮(zhèn) 財(cái)富傳奇 新章丘5萬(wàn)平米英倫風(fēng)尚步行街區(qū)寫字間部分主題定位成功的捷徑在于超前的選擇享受異域文化下愜意的辦公空間 主力店部分主題定位 齊魯商郡 購(gòu)物天堂章丘新城首席購(gòu)物主題公園（二）本項(xiàng)目消費(fèi)群體定位匯泉路與香港街之間已經(jīng)形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經(jīng)初步形成章丘服裝城，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，尚未形成業(yè)態(tài)豐富的購(gòu)物廣場(chǎng)大學(xué)園消費(fèi)群，約10萬(wàn)年輕的消費(fèi)群，他們追逐時(shí)尚、休閑，對(duì)品牌有一定的要求，在章丘沒有一個(gè)規(guī)模較大的書城，若在章丘有一個(gè)供他們購(gòu)物、娛樂、餐飲的綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，他們會(huì)選擇在章丘消費(fèi)齊魯澗橋住宅高端消費(fèi)群，約1萬(wàn)人，他們以章丘為家，消費(fèi)也偏重在章丘，對(duì)餐飲、休閑、娛樂及購(gòu)物有很大需求宏昌小區(qū)、東山花園小區(qū)住宅消費(fèi)群，已住與即將入住人口約3萬(wàn)人明珠小區(qū)住宅消費(fèi)群，該小區(qū)是章丘入住率較高的生活小區(qū)，人口約2萬(wàn)人，主要由公務(wù)員為主，是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群之一眼明泉小區(qū)住宅消費(fèi)群，人口約1萬(wàn)人本項(xiàng)目作為新城區(qū)的核心位置，商業(yè)輻射范圍占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，客戶群定位呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：252。 輻射群體特征多元化，包含周邊居住客戶群，大學(xué)城師生及相關(guān)衍生行業(yè)客戶群，新城區(qū)政務(wù)辦公客戶群，百脈泉旅游客戶群；252。 大學(xué)城的建設(shè)為新區(qū)商業(yè)源源不斷地輸送著具有一定消費(fèi)特點(diǎn)的年輕消費(fèi)群；252。（三）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位思路：252。 打造集購(gòu)物、休閑、娛樂、辦公為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)綜合體；252。主力店一層銀座超市二層數(shù)碼城三層京廣書城下沉廣場(chǎng)時(shí)尚影院商務(wù)會(huì)所網(wǎng)吧休閑攝影眼鏡店健身會(huì)搏擊中心醫(yī)療門診等主力店步行街區(qū)下沉廣場(chǎng)休閑廣場(chǎng) 步行街區(qū)一區(qū)品牌運(yùn)動(dòng)休閑服飾二區(qū)品牌時(shí)尚服飾三區(qū)古董、字畫文化類117號(hào)樓 辦公中式酒樓休閑咖啡美容SPA美發(fā)茶藝館酒吧量販?zhǔn)終TV婚紗攝影電信銀行ATM等117號(hào)樓（四）本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位對(duì)比章丘市場(chǎng)銷售租賃以及位置比理想的香港街項(xiàng)目為例：項(xiàng)目名稱市場(chǎng)定位租金價(jià)格（元/㎡）出租率銷售價(jià)格（元/㎡）銷售率香港街購(gòu)物街一、二層聯(lián)組32元/月/平方左右一層外街最低75元/月/平方最高114元/平方/月左右一層內(nèi)街最低54元/月/平方最高66元/平方一期90%一期均價(jià)5240二期均價(jià)4800一期98%確定商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)一般有2種常用方法： 其一，市場(chǎng)比較法 其二，收益還原法泰安在售、在租的商業(yè)項(xiàng)目很少，沒有與本項(xiàng)目可比的同類型商業(yè)項(xiàng)目，因此確定本項(xiàng)目商業(yè)的租金和售價(jià)時(shí)，無(wú)法使用市場(chǎng)比較法。收益還原法定價(jià)模式： 商鋪售價(jià)=商鋪月租金 12247。 17號(hào)樓價(jià)格定位17號(hào)樓一二層聯(lián)售商鋪根據(jù)市場(chǎng)租平均租金約75元/平方/月17號(hào)樓售價(jià)=7512247。8%=9000元/㎡考慮到作為本區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，暫不被市場(chǎng)所接受，內(nèi)街做旺更需要一定的市場(chǎng)培育期，根據(jù)優(yōu)劣勢(shì)分析，基本項(xiàng)目基本情況，步行街一樓商鋪的售價(jià)建議是：900060%=5400元/㎡步行街價(jià)格定位下沉廣場(chǎng)、主力店l 考慮到下沉廣場(chǎng)商業(yè)的工程進(jìn)度及配套設(shè)施，暫不考慮出售價(jià)格l 主力店作為項(xiàng)目的主要商業(yè)位置，考慮租賃為主。面對(duì)投資市場(chǎng)，要有成熟的商業(yè)操作手段。成熟投資者看重的因素依次為：位置、發(fā)展?jié)摿Γㄉ悼臻g）、消費(fèi)群體，這些因素在澗橋的置業(yè)者中的到了一定的認(rèn)可。l 對(duì)于項(xiàng)目的不認(rèn)可因素，價(jià)格和長(zhǎng)時(shí)間才能夠形成的商業(yè)氛圍成為了客戶形成購(gòu)買的矛盾點(diǎn)，致使中小額投資者遲遲不能下定決心。價(jià)格是最大的杠桿，最終決定成交。買商鋪的主體客戶是投資者，以出租獲得長(zhǎng)期穩(wěn) 定收益或中短期轉(zhuǎn)賣獲取高額差價(jià)為目的。（一）銷售模式的確定：為了保障項(xiàng)目統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、高企的售價(jià)，建議采用租售結(jié)合的銷售模式，具體銷售模式則各有不同，建議：* 步行街采用招商、銷售同步進(jìn)行的銷售方式，可以直接出售協(xié)助招商，也可帶租約銷售；* 下沉廣場(chǎng)暫不銷售，作為社區(qū)配套定位招商先行；* 117號(hào)樓因價(jià)位偏高，依然采用現(xiàn)行固定回報(bào)方式，建議將回報(bào)率提高至8%；* 主力店開始洽談大型超市。（二）商業(yè)營(yíng)銷推廣啟動(dòng)時(shí)間：根據(jù)工程進(jìn)度，配合二期住宅銷售的啟動(dòng)時(shí)間，預(yù)計(jì)時(shí)間定為2007年5月中旬啟動(dòng)。（四）、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)建議：1） 建議2007年4月開始銷售推廣、客戶集中登記2） 2007年月5開始認(rèn)籌期；3） 2007年7月解籌期4） 2007年10月，步行街開街，項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期。 通過(guò)論壇，引起章丘乃至濟(jì)南市民隊(duì)章丘新城區(qū)發(fā)展的認(rèn)識(shí)；252。 展現(xiàn)項(xiàng)目所擁有的市場(chǎng)價(jià)值、形象；252。 確定招商主力點(diǎn)信息，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行選傳252。 鑒定客戶對(duì)于商業(yè)部分未來(lái)的發(fā)展信心強(qiáng)銷期異域風(fēng)情節(jié) 街頭人體雕塑展活動(dòng)時(shí)間：2007年9月活動(dòng)地點(diǎn)：步行街，售樓處廣場(chǎng)活動(dòng)組織：招商部活動(dòng)目的：252。 提升商業(yè)街知名度，拉升商業(yè)氛圍；2
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