重慶某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)-閱讀頁(yè)
2024-09-23 10:28本頁(yè)面
【正文】 米，竣工面積 15 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 12 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額 4 億元?；▓@房新業(yè)態(tài)，業(yè)主多為著名企業(yè)高級(jí)管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，部分國(guó)家駐渝外交人員等，定位于高檔社區(qū)。鳳凰城 臨近錦繡山莊，由重慶旭日房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，香港戴德梁行擔(dān)當(dāng)物管顧問(wèn)，小區(qū)曾榮獲“重慶市第三屆十佳住宅小區(qū)”等稱(chēng)號(hào)，定位于中高檔樓盤(pán)，面積介于 137－ 247 平方米之間，總價(jià)35 萬(wàn)－ 75 萬(wàn)之間。 （二）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 中能（音）公司地塊 距離渝復(fù)麗園項(xiàng)目地 20100 米范圍內(nèi)，與新華社分社和天一桂湖花 園各隔一條路，三塊地共約 70 畝左右，擬建樓盤(pán)項(xiàng)目，現(xiàn)正在勘測(cè)階段。 六、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)宣傳推廣分析 龍珠花園（家 （ 3）生活在新城市中心，居住在市直機(jī)關(guān)之間 內(nèi)容： A 看房有禮精彩協(xié)獎(jiǎng)活動(dòng)（須憑“龍珠花園”廣告樣報(bào)到現(xiàn)場(chǎng)兌獎(jiǎng)）； B 龍珠花園開(kāi)盤(pán)讓利獻(xiàn)受好活動(dòng)（龍珠花園前5000 萬(wàn)銷(xiāo)售額中，每 2500 萬(wàn)開(kāi)一次獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為一輛價(jià)值十萬(wàn)元的別克 （ 4）“與綠色同源”小區(qū)圍合式布局，棟棟面對(duì)三千平方米綠色中庭，伏雅園林設(shè)計(jì)，彰顯人生情趣。 （ 6）“真實(shí)生活不是紙上春色，我有權(quán)知道 ––––未來(lái)生活是什么模樣” 別告訴我將來(lái)的客廳“應(yīng)該會(huì)大一點(diǎn)”；別告訴我未來(lái)的廚房“可能會(huì)大一些”；生活不是虛幻的想象；你有權(quán)知道即將來(lái)臨的生活是什么模樣 （ 7）“明天，精貴龍珠花，精彩絢麗綻放” 八月二十五日，龍珠花園將以濃情盛意綻放亮麗身姿，精彩開(kāi)盤(pán)，邀你一道共同見(jiàn)證璀燦生活。 （ 9）“ 龍珠花，一次性成功開(kāi)發(fā)的成熟小區(qū)” ––––龍珠花置業(yè)新觀點(diǎn) 方寸之間解析成熟生活；一次性成功開(kāi)發(fā)，讓精彩生活及時(shí)兌現(xiàn)；高貴生活不再高不可攀 碧云花園（呵護(hù)您一生） （ 1）廣告推廣方式：網(wǎng)上廣告，戶(hù)外廣告，報(bào)紙廣告等 （ 2）網(wǎng)上廣告：搜房網(wǎng) （ 3）戶(hù)外廣告：紅旗河溝轉(zhuǎn)盤(pán)等處 （ 4）報(bào)紙廣告：少量硬、軟性廣告 北城綠景（自然逍遙居） （ 1）北城綠景時(shí)代印象（小戶(hù)之家的精致生活） （ 1）廣告推廣方式：網(wǎng)上、戶(hù)外、報(bào)紙等 （ 2）網(wǎng)上廣告：搜房網(wǎng)等 （ 3）戶(hù)外廣告：少量 （ 4）報(bào)紙廣告：少量硬、軟性廣告 （ 5）宣傳資料：精美樓書(shū)，單頁(yè)戶(hù)型廣告等 七、本 項(xiàng)目概況及分析 “ ”小區(qū)總占地面積 6270 平方米；總建筑面積近 30000平方米；容積率 ；建筑密度 %；綠地率 %；停車(chē)位56 個(gè)。其景觀環(huán)境和 配套設(shè)施大多集中在小區(qū)的中庭花園，水景廣場(chǎng)和游泳池是本項(xiàng)目的主要亮點(diǎn)，項(xiàng)目的戶(hù)型以建筑面積 115 平方米左右的三室三廳和 85 平方米左右兩室兩廳為主力戶(hù)型；兩室兩廳 66 平方米左右和 50 平方米左右的一室一廳次之； 180 平方米以上的大面積戶(hù)型占的比例最小。 八、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位與分析 根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品的具體情況以及目前新牌坊片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀 況，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)主要面向中等收入階層。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分： 重要客戶(hù) 機(jī)關(guān)干部；個(gè)體私營(yíng)業(yè)主；公司中高級(jí)職員。 一般客戶(hù) 老年客戶(hù)群體；外地赴渝人士等等。 —— 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)力水平相對(duì)較弱，基本上采用按揭方式購(gòu)買(mǎi)。使目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)本項(xiàng)目的前景感到樂(lè)觀，以此吸引本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群。 應(yīng)充分將本項(xiàng)目較高的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)迅速向目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行訴求。 通過(guò)一系列系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)整合，使本項(xiàng)目得到更多消費(fèi)者的關(guān)注，達(dá)到銷(xiāo)售目的。 （ 2）本項(xiàng)目的樓盤(pán)質(zhì)素應(yīng)確立為替目標(biāo)客戶(hù)打造精品住宅。 在市場(chǎng)推廣策略上，大致分為三個(gè)步驟： 步驟一：根據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，選擇滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的經(jīng)營(yíng)理念，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格。 步驟三：擬定詳細(xì)的整個(gè)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，包括：報(bào)紙、媒體及戶(hù)外廣告的計(jì)劃安排；發(fā)量時(shí)間的配合；制定目標(biāo)客戶(hù)名單；市場(chǎng)推廣及預(yù)算。物業(yè)的價(jià)值可以分為“硬價(jià)值”和“軟價(jià)值”兩個(gè)部分，硬價(jià)值就是成本加利潤(rùn)，沒(méi)有彈性。 由于渝復(fù)小區(qū)的開(kāi)發(fā)未上規(guī)模，廣告宣傳費(fèi)用的投入空間 不大，所以這就迫使我們思考如何把力使在“刀刃”上用有限的投入而獲得最大的傳播效果。 工地包裝 目的：提升樓盤(pán)品位，表現(xiàn)樓盤(pán)內(nèi)涵，獲取賣(mài)家認(rèn)可從而促成銷(xiāo)售。 看樓指示牌： 路旗及小彩旗：可在臨近主干道設(shè)置，小彩旗可置于圍墻上或售樓中心 來(lái)營(yíng)造氣氛。 內(nèi)容： 銷(xiāo)控臺(tái)、展板（廣告板、效果圖、平面示意圖、說(shuō)明圖等）、整體模型、戶(hù)型模型、銷(xiāo)售進(jìn)度表、樓書(shū)、企業(yè)形象展示位以及其它辦公用具?？紤]到貴司長(zhǎng)期的發(fā)展前景、項(xiàng)目特性和目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)承受能力，我司建議渝復(fù)麗園的訂價(jià)策略應(yīng)以“購(gòu) 買(mǎi)者導(dǎo)向”訂價(jià)策略為主，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向訂價(jià)低開(kāi)高走。隨后的銷(xiāo)售階段售價(jià)可根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售狀況和工程進(jìn)度逐步向上調(diào)整。據(jù)貴司目前的建設(shè)計(jì)劃安排，我們認(rèn)為：渝復(fù)小區(qū)應(yīng)爭(zhēng)取在 2020 年 5 月中旬以前具備預(yù)售資格和條件來(lái)避開(kāi)在夏天炎熱銷(xiāo)售淡季開(kāi)盤(pán)發(fā)售的不良銷(xiāo)售時(shí)間段。 物管公司的作用 隨著重慶城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的飛速發(fā)展，消費(fèi)者顯得愈加成熟。 銷(xiāo)售節(jié)奏的把握 我司認(rèn)為：渝復(fù) .麗園可分為四個(gè)銷(xiāo)售階段，即開(kāi)盤(pán)期（ 2020年 5 月中旬 — 8 月上旬）、熱銷(xiāo)期（ 8 月中旬 — 11 月中旬）、強(qiáng)銷(xiāo)期（ 11 月下旬 — 2020 年春節(jié)前）、和收盤(pán)期（入住 3 個(gè)月內(nèi)）。最終目標(biāo)是在入住以前達(dá)到 70%以上的銷(xiāo)售率，當(dāng)然 ，具體銷(xiāo)售節(jié)奏還要根據(jù)市場(chǎng)的狀況和工程進(jìn)度作相應(yīng)的調(diào)整。企業(yè)投入的資金和付出心血都只能從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上來(lái)體現(xiàn)回報(bào)率。邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司經(jīng)過(guò)多年來(lái)的市場(chǎng)搏殺積累了豐富的樓盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)，我們衷心地希望能有機(jī)會(huì)與貴司攜手共
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