【正文】 商務(wù)寫字樓占了全市總量的70%，北京白領(lǐng)的65%，海歸派高層經(jīng)理人員的80%，跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%，外國銀行在北京的分行的90%，北京最好的十大寫字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八家等等。態(tài)勢二：商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) 由于供需失衡，導(dǎo)致商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對單一，以購物中心為主，主要集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。 由于從1999年國貿(mào)二期開業(yè)以來，CBD地區(qū)一直沒新增供應(yīng)，面對穩(wěn)步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60～120美元，空置率有所下降，目前保持在2%的低水平。目前在CBD的西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。 　　 如在目前國貿(mào)商城的基礎(chǔ)上，國貿(mào)中心會另建一個(gè)大型的國際精品商城，考慮到國貿(mào)中心國際化的商務(wù)環(huán)境和打造全球最大的國際貿(mào)易中心的立意，再加上周邊又有如建外SOHO商業(yè)街為補(bǔ)充和呼應(yīng)，成為CBD東區(qū)乃至CBD的商業(yè)中心其實(shí)力應(yīng)該是毋庸置疑的；華貿(mào)中心則會充分利用其熱電廠的獨(dú)特資源，建設(shè)一個(gè)總面積近20萬平方米的商城；而珠江帝景90萬平方米的歐洲生活城以及決意打造的商業(yè)街，一定會構(gòu)筑CBD東部的又一個(gè)商業(yè)中心。因此，不難看出，東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向所在。所謂集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，不同于簡單的提供社區(qū)配套理念。對于投資者而言，首先是降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了投資者的投資成本。對于投資型業(yè)主而言，目前CBD恰恰缺乏的就是好的居住環(huán)境、居住舒適度帶來的居住價(jià)值。集成社區(qū)就是要對社區(qū)資源進(jìn)行有機(jī)的整合，那么最基本的前提就是社區(qū)內(nèi)的每一個(gè)元素都做到極致和純粹，這種集成社區(qū)將為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境及舒適度。時(shí)下CBD儼然就是一個(gè)大工地，一系列正在緊張施工的建筑將迅速改變自國貿(mào)二期開業(yè)以來，CBD一直沒有新增商業(yè)供應(yīng)，以至于陷入如今商業(yè)面積不到10萬平方米的窘狀。除高檔住宅外，還有一座4萬平方米的五星級酒店，一條2公里長的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，一個(gè)15萬平方米的宮廷園林等；東長安街沿線，北京萬達(dá)廣場規(guī)劃總建筑面積48萬平方米，集酒店、寫字樓、公寓及商業(yè)于一體；金地國際大廈由一棟國際甲級寫字樓，一棟服務(wù)式公寓和連接兩棟塔樓的三層商業(yè)群樓組成，地上總建筑面積約為12萬平方米；緊鄰CBD規(guī)劃區(qū)域、建筑面積近100萬平方米的華貿(mào)中心，除寫字樓、酒店、公寓外，還有16萬平方米的購物中心；蘋果社區(qū)有長約兩公里的蘋果街，總占地面積6萬平方米；新城國際的商業(yè)街正在規(guī)劃中等。 　　 近幾年內(nèi)，隨著珠江帝景歐洲商業(yè)街的落成和正式運(yùn)營，CBD東部將形成一個(gè)以國貿(mào)中心、華貿(mào)中心和珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊為中心和代表的大規(guī)模、高品質(zhì)的商業(yè)格局，從而出現(xiàn)CBD東區(qū)商業(yè)中心三足鼎立的局面。 23對本案商鋪營銷的初步建議※ 目前北京商業(yè)模式大致可分為三種：百貨公司型、批發(fā)市場型、專賣店型。批發(fā)市場型顯然不適合CBD區(qū)域的高檔物業(yè)，因此專賣店型的商業(yè)模式比較適合本案商業(yè)。本案知名度與上述三個(gè)物業(yè)相比相對較低，且不說今后經(jīng)營狀況，前期招商都將面臨巨大的問題，因此目前市場空白點(diǎn)齊備的國際化、頂尖的男士用品比較適合本項(xiàng)目。市場定位3項(xiàng)目定位31位置定位CBD核心新黃金三角支撐點(diǎn) 本項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)域，與國貿(mào)中心和嘉里中心購成CBD核心新黃金三角，通過國貿(mào)和嘉里中心的位置關(guān)系來提升本項(xiàng)目的知名度和重要性。稀有現(xiàn)房優(yōu)秀物業(yè)本形象定位有如下特征：※ CBD核心區(qū)： 不可替代的商業(yè)中心和發(fā)展未來?！?企業(yè)新貴： 因?yàn)閲Q(mào)和嘉里中心對國內(nèi)外著名企業(yè)的分蝕，為了爭取更大的市場分額，我們將把國內(nèi)較為知名和擁有強(qiáng)勁潛力的企業(yè)新貴作為主要的訴求對象。因此我們將本項(xiàng)目的商業(yè)定位為男士用品專賣，一定可以在激烈的競爭中立于不敗之地。 41廣告提升知名度 通過對本項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位和銷售賣點(diǎn)的提煉，針對目標(biāo)受眾群體的媒體選擇、組合，專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)，合理的廣告費(fèi)用、刊登時(shí)間及頻率的安排 ，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到迅速提升知名度的效果。 4差異化產(chǎn)品的包裝策略： 只有具有差異化的產(chǎn)品才能在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，提煉、深化本項(xiàng)目這些獨(dú)特賣點(diǎn)，加以專業(yè)的包裝，獲得更多客戶的青睞。 42現(xiàn)房包裝 利用一間最具代表性、剩余最多的戶型，打造一間實(shí)景樣板間，開創(chuàng)CBD寫字樓銷售中“現(xiàn)房樣板間”之先河，充分展現(xiàn)現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)，為本案創(chuàng)造一個(gè)詳實(shí)的賣點(diǎn)。 43以小帶大的銷售模式完善銷售控制，以個(gè)別樓層小面積單元的租售吸引買家到場，以零租零售帶動其它樓層的整租整售。利用商業(yè)的熱銷，帶動寫字樓的銷售。 渠道一；利用我公司臺灣的資源，通過朋友間的信息傳播，吸引到大陸投資的臺商購買寫字樓。 渠道三；通過各種活動增加項(xiàng)目的口碑傳播力量。投資報(bào)酬率測算售價(jià)13000元/m24元/m2投 資 報(bào) 酬 率20年貸款(含物管)%%%%30年貸款(含物管)%%%%20年貸款(不含物管)%%%%30年貸款(不含物管)%%%%售價(jià)14000元/m24元/m2投 資 報(bào) 酬 率20年貸款(含物管)負(fù)數(shù)%%%30年貸款(含物管)%%%%20年貸款(不含物管)%11%%%30年貸款(不含物管)%%%%售價(jià)15000元/m24元/m2投 資 報(bào) 酬 率20年貸款(含物管)負(fù)數(shù)負(fù)數(shù)%%30年貸款(含物管)%%%%20年貸款(不含物管)%%%%30年貸款(不含物管)%%%%結(jié)論：本項(xiàng)目銷售價(jià)格在13000元/㎡時(shí)，投資報(bào)酬率在15%以上的為7項(xiàng)，銷售價(jià)格在14000元/㎡時(shí)，投資報(bào)酬率在15%以上的為5項(xiàng)，銷售價(jià)格在15000元/㎡時(shí)，投資報(bào)酬率在15%以上的為2項(xiàng)。同時(shí)，在相同售價(jià)范圍內(nèi)不含物業(yè)管理費(fèi)的投資報(bào)酬率明顯高于含物業(yè)管理費(fèi)的投資報(bào)酬率所以，銷售價(jià)格在13000元/㎡至14000元/㎡范圍空間內(nèi)，最為理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)