北京嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書(編輯修改稿)
2025-02-17 21:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前尚未公布其最先推出的產(chǎn)品，這多少讓關(guān)心CBD未來前景的人們有些心急，因?yàn)楹诵膮^(qū)的新辦公物業(yè)始終光打雷不下雨。而CBD周邊辦公物業(yè)項(xiàng)目正熱火朝天地“大干快上”，總面積近100萬平方米的華貿(mào)中心公然叫板國貿(mào)，金地、大連萬達(dá)寫字樓部分也是后期推出。但這些項(xiàng)目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣，因此，CBD區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。而像建外SOHO由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國貿(mào)、華貿(mào)不在同一個(gè)層面競(jìng)爭(zhēng)。相形之下，一向以國際化自居的CBD核心區(qū)寫字樓市場(chǎng)顯得有些脫位。 ※ 未來供應(yīng)集中 租價(jià)下挫從目前市場(chǎng)的推盤情況看，世紀(jì)九鼎預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)有限，要等到2005～2006年入伙面積才會(huì)急劇增加。同時(shí)，由于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象仍不明朗，跨國公司出于控制成本等原因，對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求較為謹(jǐn)慎，減緩了對(duì)外擴(kuò)張的步伐，相比而言，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對(duì)寫字樓需求不斷增加，一些大型國有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將日益成為CBD寫字樓市場(chǎng)的重要吸納力量。而租金方面，2004年之后CBD的甲級(jí)寫字樓集中供應(yīng)，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務(wù)中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)寫字樓租價(jià)下滑，空置率升高。在項(xiàng)目完工后，區(qū)域內(nèi)不少出售的寫字樓將仍有部分面積剩余，只能以出租方式長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 近期招商地產(chǎn)的地產(chǎn)策略進(jìn)行調(diào)整，其連接的三棟寫字樓均可售可租，這可能會(huì)影響到“金十字”區(qū)域甲級(jí)寫字樓的租售格局。CBD租價(jià)有可能會(huì)小幅下調(diào)?！?CBD核心面臨挑戰(zhàn) 事實(shí)上，對(duì)于CBD核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)商頗有微詞。他們認(rèn)為，CBD打造的是一個(gè)國際化的中央商務(wù)區(qū)形象，其基礎(chǔ)設(shè)施、配套、商務(wù)服務(wù)都要齊全、成熟，讓客戶有一種歸屬感。此外，CBD核心區(qū)部分原有的寫字樓物業(yè)軟、硬件已老化，與CBD設(shè)想的辦公條件不符，急需現(xiàn)代化的辦公物業(yè)給予支持，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)格局。但遲遲未動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場(chǎng)帶來應(yīng)有的補(bǔ)充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。鑒于CBD寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的CBD核心區(qū)重心將東移，正如當(dāng)年從賽特向國貿(mào)轉(zhuǎn)移一般，但無論如何眼下CBD的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的2～3年內(nèi)全面展開，最終形成的市場(chǎng)格局還將拭目※ CBD物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式探源 CBD區(qū)域內(nèi)中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務(wù)市場(chǎng)。其原因在于：l CBD 區(qū)域的客戶組成以外企居多，決定了CBD寫字樓以租務(wù)為主；l 在2000年6月以前CBD寫字樓市場(chǎng)低迷，許多項(xiàng)目不得不轉(zhuǎn)售為租。l 高檔項(xiàng)目由于開發(fā)商的實(shí)力和對(duì)未來的美好預(yù)期，為了追求最大利潤(rùn)采取以租帶售。22對(duì)本案寫字樓營(yíng)銷的初步建議※ 目前CBD很多項(xiàng)目雖已進(jìn)入啟動(dòng)期，但多數(shù)為期房銷售，且入伙時(shí)間要在2005年以后，目前處于空檔期，本案以現(xiàn)樓入市，先天優(yōu)勢(shì)明顯?！?CBD甲級(jí)寫字樓以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，本案應(yīng)采用多元化的營(yíng)銷手段，獲取最大的利潤(rùn)。※ CBD現(xiàn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，多數(shù)規(guī)模較大，各種服務(wù)配套設(shè)施齊全，如酒店、高檔公寓以及大型商業(yè)配套等，總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。本案在量體、配套方面略顯不足。有底商配套，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的定位及主題策略要求較高，對(duì)本案加值幅度大，且可互相促進(jìn)，成為營(yíng)銷策略的重中之重?！?受周邊商住物業(yè)的影響，CBD寫字樓租金除幾個(gè)知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢(shì)。隨著未來供應(yīng)量的加大，這種趨勢(shì)會(huì)愈加顯現(xiàn)?，F(xiàn)在寫字樓的平均投資回報(bào)率在9～11%之間，與國際上正常的寫字樓5%的投資回報(bào)率相比還高出1倍多，如若本案能以超高的性價(jià)比入市，以具有吸引力的投資回報(bào)率，可以吸引相當(dāng)一部分投資型買家的關(guān)注。附表1：CBD周邊相關(guān)寫字樓租金情況一覽表項(xiàng)目名稱位置總體規(guī)模萬㎡月租金＄/月/㎡物業(yè)費(fèi)＄/月/㎡使用率備注說明國貿(mào)一期國貿(mào)橋40(含物管費(fèi))570%入住率92%國貿(mào)二期國貿(mào)橋1250(含物管費(fèi))570%嘉里中心光華路36（不含）71%漢威大廈光華路1318(含物管費(fèi))70%京廣中心呼家樓約1529(含物管費(fèi))470%使用面積計(jì)費(fèi)航華科貿(mào)中心大北窯2627(含物管費(fèi))65%東方廣場(chǎng)東長(zhǎng)安街3024（不含）73%豐聯(lián)廣場(chǎng)朝外大街720(含物管費(fèi))72%昆泰大廈朝外大街31415(含物管費(fèi))70%中服大廈大北窯16(含物管費(fèi))70%賽特廣場(chǎng)日壇路536(含物管費(fèi))375%使用面積計(jì)費(fèi)恒基中心長(zhǎng)安街161825(含物管費(fèi))68%和喬大廈光華路722(含物管費(fèi))71%華彬國際大廈永安東里5(含物管費(fèi))70%旺座中心光華路1025(含物管費(fèi))72%售價(jià)＄2400艾維克大廈大北窯20（含物管費(fèi)）70%24小時(shí)免費(fèi)空調(diào)數(shù)碼01大廈光華路316（含物管費(fèi)）72%附表2：CBD周邊甲級(jí)寫字樓潛在供應(yīng)情況概覽項(xiàng)目名稱位置發(fā)展商項(xiàng)目概述萬通中心光華路南側(cè)萬通世界地產(chǎn)㎡，㎡，預(yù)計(jì)2003年12月開工，2006年試運(yùn)營(yíng)。CBD第一個(gè)銷售高檔寫字樓項(xiàng)目。國際財(cái)源中心建外大街4號(hào)天潤(rùn)集團(tuán)占地4萬㎡，總建面24萬㎡，4棟5A級(jí)寫字樓，2棟150米寫字樓。2棟90米獨(dú)立商務(wù)樓，采取整租整售策略。加拿大寶佳國際建筑師有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)。國貿(mào)三期國貿(mào)2期旁邊，總建面54萬㎡，建筑高度300米，建設(shè)超五星級(jí)豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會(huì)廳、國際精品商場(chǎng)、電影院、康樂中心、停車場(chǎng)等，2007年竣工使用。金地中心金地國際花園旁金地集團(tuán)金地宏業(yè)地產(chǎn)2棟大廈，以及相連的商業(yè)裙樓組成，㎡。依斯林大廈光華路4號(hào)東方海體置業(yè)㎡。銀泰中心建外大街4號(hào)銀泰置業(yè)總建面35萬㎡，249米高63層寫字樓，配套有柏悅酒店等綜合建筑群體。北京財(cái)富中心東三環(huán)北路23號(hào)香江實(shí)
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