【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目SWOT分析1優(yōu)勢(shì)（Strength）：238。 項(xiàng)目緊臨庫(kù)爾勒市區(qū)位和交通的中心，交通出行極為便利238。 項(xiàng)目緊臨巴州政府、人民公園、石化大道、孔雀河等，項(xiàng)目形象和城市形象高度統(tǒng)一238。 項(xiàng)目所在的市政地段，市政行政機(jī)構(gòu)云集，高貴文化與生俱來(lái)238。 項(xiàng)目毗鄰庫(kù)爾勒的商業(yè)繁華中心，居家式的一站式購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境238。 項(xiàng)目東北面人民廣場(chǎng)，東南臨孔雀河及其休閑公園，鬧中取靜，生態(tài)環(huán)境一流238。 本項(xiàng)目以31層的絕對(duì)高度傲立于南疆首府，具有強(qiáng)烈的形象感和和巨大的昭示性238。 本項(xiàng)目周邊醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等公建配套優(yōu)秀而豐富，可滿足居住者的生活必需238。 隨著城市中心可開(kāi)發(fā)土地的日漸稀少，本項(xiàng)目的稀缺性不言而喻238。 本項(xiàng)目戶型的均好性較強(qiáng)238。 本項(xiàng)目的底商、政府辦公、商務(wù)、住宅等物業(yè)經(jīng)過(guò)正確的定位之后，整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的提升和拔高238。 以本項(xiàng)目為圓點(diǎn)的1KM之內(nèi)是庫(kù)爾勒傳統(tǒng)意義上的政商精英聚集區(qū)，與潛在客戶關(guān)系緊密238。 庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)上的多層住宅價(jià)位已經(jīng)高企，與本項(xiàng)目在價(jià)格上的差距不會(huì)令人望而卻步，因此銷售價(jià)格是本項(xiàng)目擴(kuò)大銷售客戶的一個(gè)優(yōu)勢(shì)2劣勢(shì)（Weakness）:238。 庫(kù)爾勒的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)度現(xiàn)代化較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度略差，市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的認(rèn)知和認(rèn)同有一定抗性238。 本項(xiàng)目位于庫(kù)爾勒中心商圈的邊緣地帶，所以本項(xiàng)目前期的商業(yè)定位和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)均具有一定的難度238。 項(xiàng)目規(guī)模較大，跨年度開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷推廣包裝費(fèi)用的投入較大238。 高層項(xiàng)目公攤率較高，不符合熟悉了多層產(chǎn)品市場(chǎng)的客戶心理3機(jī)會(huì)（Opportunity）：238。 高層產(chǎn)品的市場(chǎng)空白預(yù)示著市場(chǎng)先機(jī)的搶先獲得238。 目前項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅九星大廈等，而其所售商品房?jī)r(jià)格已在高價(jià)位運(yùn)行，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力在逐步下降的同時(shí)野為本項(xiàng)目探索了市場(chǎng)的未知性238。 新概念、新手法的引入配合強(qiáng)有力的宣傳推廣、銷售策略、銷售力量，易于形成城北領(lǐng)導(dǎo)者的地位，將項(xiàng)目的一切劣勢(shì)威脅化解至最小限度，從而真正的將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)4威脅（Threat）:238。 多層產(chǎn)品市場(chǎng)的成熟和其開(kāi)發(fā)銷售的漸入佳境，分流和稀釋了部分高端購(gòu)房群體238。 庫(kù)爾勒市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，已消化了大部分多年沉淀的客戶，商品房整體消費(fèi)力由當(dāng)初搶購(gòu)熱潮逐步回歸平靜，并有呈現(xiàn)緊縮趨勢(shì)，客戶選擇余地越來(lái)越大，消費(fèi)也從盲目性過(guò)渡到理性。238。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)可變因素多，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉：1地段方面：230。 中央統(tǒng)領(lǐng)230。 珍稀絕版230。 尊貴崇享2建筑方面：230。 地標(biāo)建筑230。 兩梯四戶的鄰里空間230。 落地觀景窗230。 智能安防配套3理性提升方面：230。 CBD氣派230。 CSD格調(diào)230。 CLD境界230。 城市名片項(xiàng)目概念定位結(jié)合經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)格局、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目狀況、投資者心里特征、項(xiàng)目利基市場(chǎng)等的實(shí)際情況，我司對(duì)本項(xiàng)目提出以下這個(gè)核心開(kāi)發(fā)理念：庫(kù)爾勒大廈項(xiàng)目珍稀性與尊榮感兼具的3C物業(yè)1概念釋義：街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個(gè)重要構(gòu)成部分，它的價(jià)值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構(gòu)成“公共活動(dòng)空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時(shí)還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。所以街區(qū)會(huì)告訴我們很多東西，除了周邊物業(yè)可以賣(mài)多少錢(qián)外，它也告訴了我們?cè)谶@個(gè)街區(qū)有怎樣的生活空間、有怎么的生活的方式；而勿庸置疑的本項(xiàng)目所在的“城市街區(qū)”具備著以下的鮮明特點(diǎn)：一是CBD：（中央商務(wù)區(qū)）本項(xiàng)目地處庫(kù)爾勒市的中心區(qū)域，政府辦公以及商務(wù)辦公由來(lái)已久，聚集了大量的政府機(jī)關(guān)以及庫(kù)爾勒本地的知名公司，漸趨成為庫(kù)爾勒本地商家對(duì)外形象展示的一種名片，就如同上海的浦東、廣州的天河等。二是CSD：（中央購(gòu)物區(qū)）庫(kù)爾勒市金三角商業(yè)區(qū)的“含金量”從來(lái)都不是浪得虛名，以匯嘉時(shí)代為龍頭得大中型商家云集此地，從來(lái)都是庫(kù)爾勒人以及周邊地區(qū)逛街購(gòu)物得首選之地。三是CLD：（中央生活區(qū)）庫(kù)爾勒市良好的生態(tài)環(huán)境自然不必多說(shuō)，但是隱藏在城市中心，商業(yè)旺地中的富有“鬧中取靜”生活氣息的本項(xiàng)目，居住的高尚性華然天成，尊貴性無(wú)可比擬。就“3C物業(yè)”這一概念與本項(xiàng)目的聯(lián)系度，緊密度，適用性，我司認(rèn)為在比較優(yōu)勢(shì)如此明顯的情況下，本項(xiàng)目在庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)上擁有如此的稀缺性、珍貴性地產(chǎn)因子作為保障，理應(yīng)當(dāng)仁不讓成為這一概念在庫(kù)爾勒市的受益者和代言人！總結(jié)：從以上闡述我們可以得知：“3C物業(yè)”作為本項(xiàng)目的主題（核心）開(kāi)發(fā)理念，不但可以使本項(xiàng)目約5600平方米的商業(yè)如畫(huà)龍點(diǎn)睛有了一個(gè)靈魂和目標(biāo)，更可以使本項(xiàng)目約3萬(wàn)多平方米的住宅有效地從屬到整個(gè)項(xiàng)目中，并使其價(jià)值得到一個(gè)明顯的拉升和帶動(dòng)。所以“3C物業(yè)”概念可以使本項(xiàng)目的商業(yè)和住宅相得益彰！從“3C”的概念出發(fā)，將商業(yè)作成一個(gè)體驗(yàn)型文化濃厚的室內(nèi)商業(yè)步行街，以引動(dòng)更多逛街購(gòu)物人潮！（詳見(jiàn)功能定位細(xì)節(jié)部分）4項(xiàng)目市場(chǎng)定位：商業(yè)：庫(kù)爾勒市“最具動(dòng)感時(shí)尚的”室內(nèi)商業(yè)步行街住宅：庫(kù)爾勒市中心商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)生活的3C特區(qū)5項(xiàng)目形象定位：商業(yè)：超前、動(dòng)感、多元化、特別吸引人的住宅：休閑、現(xiàn)代、很會(huì)過(guò)生活的、有點(diǎn)像風(fēng)景區(qū)的本項(xiàng)目整體：創(chuàng)新型旗艦物業(yè)6項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)功能定位：1F23F429F：中、小戶型的高層住宅4F—29F：高層住宅1F巴音西路部分面積可用于餐飲 1F/2F/3F：青少年主題的百貨購(gòu)物中心備注：1F和2F為設(shè)備用房和物業(yè)用房，暫不做其它功能定位1項(xiàng)目商業(yè)功能定位說(shuō)明：匯嘉時(shí)代百貨、恒友百貨、友好購(gòu)物中心等3－4家的庫(kù)爾勒大中型綜合性的中、高檔百貨商場(chǎng)已將庫(kù)爾勒市的百貨購(gòu)物中心的市場(chǎng)瓜分完畢，甚至逼迫2006年銅鑼灣商業(yè)項(xiàng)目只經(jīng)營(yíng)了大眾型超市；因此差異細(xì)分的功能定位偏向于特定目標(biāo)的客戶群更有利于本項(xiàng)目的招商、銷售、經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目底商的銷售不作投資方式操作，而是依靠項(xiàng)目營(yíng)銷帶來(lái)的良好人氣和口碑進(jìn)行自然式鋪位銷售，由購(gòu)買(mǎi)者自主經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的物業(yè)管理公司提供基本的物業(yè)管理！本項(xiàng)目商業(yè)部分的青少年主題定位以及商鋪的自然式銷售的確定，不但能有效解決項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售問(wèn)題，更能依靠青少年主題商品的高利潤(rùn)性比較好地解決商鋪的投資回報(bào)問(wèn)題和后期的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題?！卷?xiàng)目底商商業(yè)氛圍效果圖：2本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境營(yíng)造：1）充分利用區(qū)域商業(yè)環(huán)境強(qiáng)勢(shì)中的青少年消費(fèi)者眾多和人民廣場(chǎng)屬于“靜態(tài)”的市民休閑中心不匹配的矛盾進(jìn)而打造一個(gè)屬于青少年的“動(dòng)感”體育運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)樂(lè)園！2）本項(xiàng)目臨人民西路和巴音西路退規(guī)劃紅線較多，項(xiàng)目自身的門(mén)前公共場(chǎng)地較開(kāi)闊的獨(dú)具特點(diǎn)適合打造一個(gè)補(bǔ)缺型的青少年喜歡的動(dòng)感運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)3）為配合補(bǔ)缺型青少年喜歡的動(dòng)感運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)的主題建設(shè)，本項(xiàng)目需要在門(mén)前公共區(qū)域空間內(nèi)小成本投入打造青少年主題的街頭建筑小品，運(yùn)動(dòng)設(shè)施等，如下圖所示： 旱冰廣場(chǎng)極限獨(dú)輪車(chē)緩式坡道 浮雕墻 涂鴉墻4）良好的主題廣場(chǎng)建設(shè)不僅能成為本項(xiàng)目的底商銷售起到、一個(gè)積極有力支撐，更能為底商的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)吸納有效的購(gòu)物群并打造成為庫(kù)爾勒市青少年首席休閑、運(yùn)動(dòng)購(gòu)物場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的“可看、可玩、可消費(fèi)”的良性生態(tài)環(huán)境！5）在具體商家和品牌資源上，以體育運(yùn)動(dòng)品牌和商家為核心，青少年和婦幼用品為主力，以便利零售、銀行金融、餐飲服務(wù)等為補(bǔ)充的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成！※青少年體育用品品牌推薦：※婦幼用品賣(mài)場(chǎng)效果圖：嬰兒用品 孕婦用品7項(xiàng)目客戶定位1本項(xiàng)目購(gòu)房者投資置業(yè)動(dòng)機(jī)分析238。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值及概念促動(dòng)力：接“本項(xiàng)目“3C物業(yè)”部分所敘述，像本項(xiàng)目這樣一個(gè)具有眾多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，聰明的投資置業(yè)者必將不會(huì)放過(guò)這個(gè)大好機(jī)會(huì)，只要本項(xiàng)目銷售價(jià)格不超過(guò)其心理價(jià)位太大的情況下，本項(xiàng)目的價(jià)值必將得到最大的市場(chǎng)放量！238。 房地產(chǎn)市場(chǎng)促動(dòng)力：由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱一片，房地產(chǎn)前景為大多數(shù)人追捧和看好，而庫(kù)爾勒近年來(lái)的房?jī)r(jià)也是為這一場(chǎng)面給足了面子，接連幾年的10%以上房?jī)r(jià)的年遞增，從而形成了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”市場(chǎng)局面，因此本項(xiàng)目在較好推盤(pán)策略的指引下，必將引爆市場(chǎng)，投資客戶蜂擁而至！238。 “地域情緣”促動(dòng)力：“月是故鄉(xiāng)明”，本項(xiàng)目所在區(qū)域是庫(kù)爾勒市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的重心，人口居住密度較高，消費(fèi)力較高，因此大多數(shù)的庫(kù)爾勒人一般都存在著對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的一種感情上的認(rèn)同和生活上的依賴；而當(dāng)擁擠的老屋，嘈雜的街區(qū)，凌亂的小區(qū)，蠻橫的物業(yè)不為時(shí)代和生活所接受時(shí)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)便成為他們購(gòu)房的關(guān)注焦點(diǎn)！238。 “生活或者商業(yè)文化”促動(dòng)力：本項(xiàng)目所處的區(qū)域是一個(gè)典型的“高學(xué)歷”、“高收入”、“高消費(fèi)”的區(qū)域，所以無(wú)論是其中的政府人員，還是下海商人等早先富有的階層一般都具有注重身份和地位、愛(ài)面子、攀比、敢于嘗試等心理，因此本項(xiàng)目對(duì)于他們的吸引力最大，從而也會(huì)大大地促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)本物業(yè)2需求共性分析（住宅部分）238。 居住空間的共性需求周邊單位居民目前居住空間為老式住宅，面積多在70—90M2之間的二房或三房單位自建房，是八九十年代的板式住宅，陳舊的居住空間需要更新，為滿足子女成長(zhǎng)所需的居住空間，因而選擇三房或二房是每個(gè)長(zhǎng)年居住在此區(qū)域的家庭向往。但考慮到高層產(chǎn)品的銷售價(jià)格和庫(kù)爾勒主流多層價(jià)格有一定的差距，因此較緊湊的面積和戶型將迎合區(qū)域內(nèi)普遍家庭的支付需求。238。 配套的共性需求：該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的政府辦公、商業(yè)、生活區(qū)，醫(yī)療、教育、集市、銀行等生活配套成熟區(qū)域，不求居住富足，但求居住方便是居者成家立業(yè)的首選，也是居者最基本的居住理念。因此，從地域情緣消費(fèi)原則上分析，大部分中高收入的階層，對(duì)該居住社區(qū)的選擇最為看重的是其良好的環(huán)境和成熟的生活配套，足舉百步圓了生活的無(wú)憂夢(mèng)。238。 服務(wù)的共性需求：庫(kù)爾勒原有的社區(qū)都存在著物業(yè)管理跟不上業(yè)主實(shí)際需求的弊端，而現(xiàn)代都市的科技安防管理及社區(qū)保姆式物業(yè)管理服務(wù)將能滿足本項(xiàng)目客戶的購(gòu)房置業(yè)需求，因此，本項(xiàng)目在融入現(xiàn)代科技的安防系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，勢(shì)必在消費(fèi)者心目中造成良好的物業(yè)形象，形成口碑宣傳的熱點(diǎn)，對(duì)銷售推廣將有事半功倍的效果。8本項(xiàng)目客戶定位：u 本項(xiàng)目投資置業(yè)者的共同特征：首先本項(xiàng)目的購(gòu)房置業(yè)者基本都在26歲以上，經(jīng)濟(jì)寬裕，有一定的資金積累；其次這些人大部分投資意識(shí)強(qiáng)，具有敢為天下先大膽嘗試精神；再次這些人是非常了解庫(kù)爾勒，喜歡都市氛圍，注重生活，注重家庭生活；最后是這些人一般都具有購(gòu)房的經(jīng)歷，屬于多次置業(yè)者和房地產(chǎn)投資者！238。 A、核心類客戶群：政府官員、企業(yè)高層、成功生意人通過(guò)多年的職業(yè)打拼，這類客戶群都已經(jīng)取得了令人欽佩的地位和財(cái)富，擁有著廣泛的交際和人脈，來(lái)往于國(guó)內(nèi)各地，理解和接受能力強(qiáng)，不怒自威，注重品牌消費(fèi)，對(duì)于購(gòu)房有著嚴(yán)格的品質(zhì)要求，即使價(jià)格高但也一定要有生活的超凡境界和品質(zhì)保障！預(yù)期成交比列：約70％238。 B、主力類客戶群：政府公職人員和生意人比較而言，這類客戶在年齡上教核心類客戶群年輕，愛(ài)好廣泛，追求時(shí)尚，處于地位和財(cái)富的急速上升階段，凡事不甘于任何人之后，包括日常消費(fèi)和買(mǎi)房置業(yè)，而高層住宅就是他們生活于這個(gè)城市或朋友圈子的一個(gè)信心體現(xiàn)和交往名片！預(yù)期成交比列：約15％238。 C、輔助類客戶群：周邊城市居民、特殊資金用途者等由于庫(kù)爾勒市是南疆地區(qū)的中心城市，加之城市化率的加快必將導(dǎo)致庫(kù)爾勒甚至是南疆各地的一些富有公務(wù)員、農(nóng)民、生意人等選擇購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目；而一些持有特殊資金的人為了資金的變現(xiàn)等其它原因，更會(huì)考慮總價(jià)較高的本項(xiàng)目來(lái)轉(zhuǎn)移資金！預(yù)期成交比列：約8％238。 D、偶得類客戶群：其它類某些具有超前消費(fèi)或者其它特殊癖好的購(gòu)房者往往會(huì)因?yàn)閷?duì)本物業(yè)某一點(diǎn)的偏愛(ài)而選擇本物業(yè)！預(yù)期成交比列：約7％ D類： 偶得客戶：D類C類：輔助類客戶群補(bǔ)充客戶：C類主力客戶：B類A類：核心類客戶9推廣語(yǔ)建議：1“3C社區(qū)、3C品質(zhì)”簡(jiǎn)明扼要，一語(yǔ)中的，既在語(yǔ)法隆重規(guī)整地闡明了項(xiàng)目的大盤(pán)信息，更是通過(guò)“3C品質(zhì)”向市場(chǎng)和客戶準(zhǔn)確地傳達(dá)了本項(xiàng)目“3C社區(qū)”的形象氣質(zhì)和核心賣(mài)點(diǎn)！2“財(cái)智階層、非凡空間”沒(méi)有幾個(gè)消費(fèi)者是愿意多看廣告的，所以找到產(chǎn)品的目標(biāo)受眾，站在他們的角度用他們的語(yǔ)言特征理解產(chǎn)品自身，這一主題推廣語(yǔ)正是此理?。ㄘ?cái)智階層特指有一定財(cái)富積累和知識(shí)文化的中、高收入階層）3“生活的理想就是理想的生活”中心的地段、經(jīng)典的社區(qū)、完美的配套，假如每一個(gè)買(mǎi)房者都能受用如此的物業(yè)，那么這個(gè)社區(qū)有可能就是理想的“烏托邦”！4 “王者自有高度”王者：誰(shuí)是王者？，當(dāng)是以王者姿態(tài)出現(xiàn)王者：誰(shuí)是王者？本案，當(dāng)顯地產(chǎn)界王者風(fēng)范高度：是建筑物本身的絕無(wú)僅有的高度，也是對(duì)所有物理指標(biāo)