【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 帶來的機(jī)遇五 、片區(qū)類比項(xiàng)目分析及價(jià)格展望四、片區(qū)整體規(guī)劃解讀一 、濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)分析三、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)概述對(duì)接京滬的區(qū)域綜合交通樞紐山東省的區(qū)域門戶濟(jì)南西部城市副中心新濟(jì)南城市文脈的窗口地區(qū)片區(qū)發(fā)展定位西客站片區(qū)的整體規(guī)劃根據(jù)功能的不同，分成核心商業(yè)金融區(qū)、站前廣場(chǎng)區(qū)、站前商辦混合區(qū)、商住混合區(qū)、特色商業(yè)混合區(qū)、區(qū)域中心綠化區(qū)、濱水文化休閑區(qū)七大板塊。發(fā)展目標(biāo)：齊魯新門戶、泉城新商埠、城市新中心一、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 二類居住用地 商業(yè)金融用地 體育用地 綠地草坪 雙核 ： 根據(jù)不同功能的空間需求，地段西側(cè)以高鐵樞紐為核心，發(fā)展高鐵配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)。地段東側(cè)以城市副中心為核心，發(fā)展綜合生活服務(wù)功能。三區(qū) ： 在雙核的拉動(dòng)下，沿城市水景長(zhǎng)廊建設(shè)以商務(wù)為主導(dǎo)的功能混合區(qū)、文化會(huì)展區(qū)和產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)。兩軸兩帶開放空間系統(tǒng) ： 通過網(wǎng)絡(luò)化開放空間系統(tǒng)，溝通用地周邊的城市綠化軸線，使規(guī)劃片區(qū)完全融入西客站片區(qū)整體綠化體系。 “ 雙核三區(qū)、兩軸兩帶 ”二、空間形態(tài)形態(tài)控制高鐵站點(diǎn)以其獨(dú)特的建筑造型成為城市西部地標(biāo)，周邊高層建筑群圍繞東廣場(chǎng)，呈環(huán)抱之勢(shì)，共同打造濟(jì)南高鐵站開闊疏朗的門戶形象。垂直于高鐵站規(guī)劃一條城市歷史長(zhǎng)廊，向東延伸至臘山河。沿長(zhǎng)廊兩側(cè)布置連續(xù)的點(diǎn)式高層，形成錯(cuò)落有致的城市界面。在長(zhǎng)廊東端規(guī)劃一座彩虹橋，跨越臘山河直達(dá)西側(cè)城市副中心二層步行平臺(tái)。城市副中心以中央塔樓為核心，沿臘山河向南北兩翼展開。核心區(qū)整體空間形態(tài)呈現(xiàn)振翅高飛之勢(shì)，寓意濟(jì)南西客站片區(qū)的快速發(fā)展。 高度控制 制高點(diǎn)分別出現(xiàn)在東側(cè)城市副中心和西側(cè)高鐵綜合服務(wù)區(qū)，建筑高度以該兩核為中心向南北兩側(cè)依次遞減，形成重點(diǎn)突出，舒緩大氣的城市天際線。三、景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)由城市歷史長(zhǎng)廊、臘山河生態(tài)景觀帶、城市水景長(zhǎng)廊、文化會(huì)展公園組成。城市歷史長(zhǎng)廊 ：在臘山河和西客站東廣場(chǎng)之間打造以濟(jì)南千年歷史為母題的城市公園，自東向西依次為 “ 源起 ” 、 “ 繁榮 ” 、 “ 變革 ” 、 “ 振興 ” 、 “ 騰飛 ” ，賦予西客站片區(qū)獨(dú)特的文化底蘊(yùn)。臘山河生態(tài)景觀帶 ：充分利用臘山河自然水體，通過大量原生態(tài)植物的培育，為濟(jì)南西客站地區(qū)打造生態(tài)名片。城市水景長(zhǎng)廊 ：通過人工水系，南北連接各大功能片區(qū)，以人工駁岸為主，展現(xiàn)與臘山河景觀帶截然不同的濱水空間形態(tài)。文化會(huì)展公園 ：位于興福寺文物古跡和綜合體育中心之間，新舊建筑物交相輝映，展現(xiàn)西客站片區(qū)的文化包容性和多元性。四、交通系統(tǒng) 在充分研究西客站地區(qū)獨(dú)特交通區(qū)位特征、大體量交通需求規(guī)模和集約化交通設(shè)施規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，以 “可持續(xù)發(fā)展 ”、 “公交優(yōu)先 ”和 TOD（公共交通導(dǎo)向型發(fā)展模式）為核心理念，以宏觀交通模型評(píng)價(jià)和微觀交通模擬仿真為專業(yè)支撐，建立高效、便捷、和諧、一體化的綜合交通系統(tǒng)。 五、地下空間在統(tǒng)籌考慮地下商業(yè)、軌道交通、公共交通、靜態(tài)交通、市政管網(wǎng)設(shè)施布局的基礎(chǔ)上，提出核心區(qū)地下空間一體化、集約化、可持續(xù)化的開發(fā)模式。其中，核心區(qū) 4類地下空間分區(qū)開發(fā)強(qiáng)度逐步提高、公共空間功能逐步深化、內(nèi)部步行網(wǎng)絡(luò)逐步加密、綜合換乘系統(tǒng)逐步加強(qiáng)。六、重要節(jié)點(diǎn) 東廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn) —— 騰飛之城 其中，站前交通系統(tǒng)梳理包括： 調(diào)整交通設(shè)施布局；公交樞紐緊臨高鐵站房，地下布設(shè)出租車設(shè)施，社會(huì)停車場(chǎng)分置于東、南、北三個(gè)區(qū)域，一體化整合長(zhǎng)途客運(yùn)站，在高鐵站臺(tái)下方和西廣場(chǎng)預(yù)留遠(yuǎn)景交通用地。 改進(jìn)站前環(huán)路方案：將站前原二層環(huán)路改造為地下、地面、地上三層，有效避免交通交織、交通沖突，實(shí)現(xiàn)所有流向、所有方式的快進(jìn)快出。 優(yōu)化交通組織，包括：公交流線；出租車流線；長(zhǎng)途客運(yùn)單循環(huán)流線；社會(huì)車分方向進(jìn)出各自停車場(chǎng)，降低樞紐環(huán)內(nèi)壓力。地下空間開發(fā)：構(gòu)建綜合樞紐整合開發(fā)區(qū)。地面層為人行廣場(chǎng)；地下一層為貫通聯(lián)廊，串聯(lián)高鐵進(jìn)站口、地鐵換乘大廳、公交換乘平臺(tái)、出租車上客點(diǎn)、地下商業(yè)；地下二層為部分商業(yè)及配建停車場(chǎng)。充分把握高速鐵路為濟(jì)南西部帶來的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)跨躍式發(fā)展。通過重新梳理站前交通系統(tǒng)，使得在核心地段內(nèi)建設(shè)地上、地下一體化商業(yè)設(shè)施成為可能，增加游客的便利性，打造尺度宜人、功能多元化的站前廣場(chǎng)。將酒店、商業(yè)、旅游服務(wù)、信息咨詢、金融等功能統(tǒng)一整合至廣場(chǎng)南北兩側(cè)的站前綜合服務(wù)區(qū)。通過二層廊道和地下通廊打造環(huán)狀加放射式的步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)高鐵站點(diǎn)、站前廣 場(chǎng)和綜合服務(wù)區(qū)之間的無縫鏈接。城市副中心節(jié)點(diǎn) ——— 和諧之城六、重要節(jié)點(diǎn)通過職能全面、功能混合的城市副中心建設(shè)，全面提升濟(jì)南西部地區(qū)的公共服務(wù)職能，構(gòu)建更為均衡的濟(jì)南城市結(jié)構(gòu)。城市副中心利用濱河優(yōu)越景觀，采用 T型空間結(jié)構(gòu)。文化建筑物沿臘山河依次展開，打造全時(shí)濱水活力帶。在副中心核心區(qū)，通過二層架空平臺(tái)，建立網(wǎng)狀連續(xù)步行系統(tǒng)，創(chuàng)造人性化的商業(yè)氛圍。中央超高層塔樓將為濟(jì)南西部創(chuàng)造新的地標(biāo)。 核心商業(yè)區(qū)布置軌道交通、 BRT、常規(guī)公交站點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)公共交通一體化換乘網(wǎng)絡(luò)與有效組織。 建立 TOD導(dǎo)向的核心商業(yè)開發(fā)區(qū)，地下二、三層布置軌道交通線路、站臺(tái)及相互連通的停車場(chǎng)，地下一層以軌道交通、 BRT綜合換乘大廳為核心，用緩坡銜接濱水步行帶和帶形城市公園，組織多層面、立體化、連續(xù)性的商業(yè)界面和陽光步行系統(tǒng)。西廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn) ——— 未來之城六、重要節(jié)點(diǎn) 濟(jì)南高鐵站將在未來發(fā)揮更大的輻射作用。高鐵西側(cè)用地近期將以觀光農(nóng)業(yè)為主，遠(yuǎn)景將進(jìn)行高強(qiáng)度開發(fā)，通過一組超現(xiàn)實(shí)風(fēng)格的高層塔樓，打造氣勢(shì)磅礴的未來形象，將成為山東半島乃至更大范圍內(nèi)的區(qū)域服務(wù)中心。 西客站西部布置公交首末站、社會(huì)車及出租車設(shè)施，通過地面組織交通進(jìn)出。 建設(shè)以高鐵站、軌道交通和 BRT站點(diǎn)為支撐，以 TOD為導(dǎo)向的網(wǎng)絡(luò)狀地下空間開發(fā)區(qū)。構(gòu)建地下一層完整步行空間，形成樞紐 1公里范圍內(nèi)，步行 +公共交通的城市空間功能增長(zhǎng)整合體系。片區(qū)發(fā)展展望未來濟(jì)南文化發(fā)展中心為迎接 2023年第十屆 “中國(guó)藝術(shù)節(jié) ”，規(guī)劃省、市級(jí)及區(qū)級(jí)文化娛樂用地 ，并形成一批標(biāo)志性文化娛樂設(shè)施，重點(diǎn)項(xiàng)目如下：在臘山新區(qū)規(guī)劃建設(shè) “城市文化中心 ”，占地約 20公頃，總建筑面積約 15萬平方米。濟(jì)南大劇院：建筑面積約 6萬平方米。濟(jì)南市圖書館（新館）：建筑面積約 4萬平方米。濟(jì)南市美術(shù)館：建筑面積約 右。濟(jì)南市群眾藝術(shù)館：建筑面積約 米左右。其他配套設(shè)施約 2萬平方米。未來濟(jì)南金融中心之一《 濟(jì)南市 20232023年服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 中除 “ 加快打造濟(jì)南普利金融商務(wù)中心區(qū) ” ，同時(shí)提出 “ 在奧體文博片區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)?xùn)|部金融商務(wù)區(qū)， 在京滬高鐵西客站片區(qū)規(guī)劃西部金融商務(wù)區(qū) ” 。 　　目前西客站片區(qū)的規(guī)劃、改造尚處于起步階段，發(fā)展金融業(yè)是西部的趨勢(shì)，兩三年后，西客站及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成規(guī)模，可能會(huì)出現(xiàn)金融企業(yè)聚集現(xiàn)象。 未來濟(jì)南交通樞紐中心□京滬高鐵建成后，濟(jì)南成為連接我國(guó)的兩大都市圈（即京津唐都市圈和長(zhǎng)三角都市圈）的樞紐中心。□西客站建成后，將會(huì)成為濟(jì)南未來省際交通的樞紐?！鯘?jì)南市區(qū)的東西方向交通動(dòng)脈是經(jīng)十路及其東西延長(zhǎng)線，本區(qū)域成為連接濟(jì)南市中心的一個(gè)樞紐中心。未來西部片區(qū)商務(wù)中心□京滬高鐵建成后，發(fā)達(dá)的交通以及高頻次的人流活動(dòng)，將會(huì)促進(jìn)區(qū)域商務(wù)、辦公及商業(yè)的發(fā)展?！跷鞑拷鹑谏虅?wù)區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，也促進(jìn)了區(qū)域商務(wù)辦公及商業(yè)的發(fā)展?！鮾纱蠖际腥ι虅?wù)客群，特別是江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)商務(wù)客群為片區(qū)商務(wù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。市 場(chǎng) 篇二 、京滬高鐵帶來的機(jī)遇五 、片區(qū)類比項(xiàng)目分析及價(jià)格展望四、片區(qū)整體規(guī)劃解讀一 、濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)分析三、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)概述項(xiàng) 目名稱 占地面 積（萬平米）建筑面 積 （存量）（萬平米）建筑形態(tài) 開 盤時(shí)間 備 注綠 地 綜 合體 項(xiàng) 目 45 超高層 未定 為西客站重點(diǎn)大型綜合體項(xiàng)目潤(rùn)華 南廣 場(chǎng)項(xiàng) 目 高層 未定 商住一體綜合社區(qū)龍騰 國(guó) 際 花園 15 40 高層、小高層 未定 住宅、商業(yè)、公寓一體連 城水岸 7 20 高層 2023年 5月 29大型住宅項(xiàng)目，剛開始銷售，后期還有大量房源推出。榮基 臘山 組團(tuán) 27 小高層 2023年以后 濟(jì)發(fā) 經(jīng)典小區(qū) 25 小高層 未定 藍(lán)石大溪地 20 45 高層 2023年下半年 項(xiàng)目為大型低密度社區(qū)，剛面世區(qū)域市場(chǎng) 潛在供應(yīng)分析未來幾年內(nèi)，市場(chǎng)將有數(shù)多個(gè)商品項(xiàng)目面市（后期供應(yīng)），總體供應(yīng)量較大。我們將 綠地項(xiàng)目 和 潤(rùn)華南廣場(chǎng)項(xiàng)目 簡(jiǎn)單介紹，其他主要為住宅項(xiàng)目我們這里不作重點(diǎn)分析。區(qū)域簡(jiǎn)況： 京滬高鐵濟(jì)南站前廣場(chǎng)項(xiàng)目位于濟(jì)南市西部，規(guī)劃面積 55平方公里，距主城區(qū)中心約 10公里，規(guī)劃建設(shè)西客站核心樞紐區(qū)金融商務(wù)中心、企業(yè)總部基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、研發(fā)中心、購(gòu)物中心、餐飲娛樂休閑、星級(jí)商務(wù)酒店、大型居住社區(qū)等，將打造成為濟(jì)南市對(duì)外形象展示的標(biāo)志性地區(qū)。綠地西客站首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目為 “ 西客站站前綜合體 ” ，占地面積 ，總建筑面積約 45萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集商業(yè)、辦公、酒店于一體的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。 綠地西客站綜合體大規(guī)模高容積率項(xiàng)目 /地勢(shì)平坦地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地面積： 22023平方米 容積率：不大于 綠化率： 40% 建筑密度：大于 35% 使用年限： 50年 總建： ㎡左右地塊比較方正，但面積較小，不宜擺放建筑開放性比較好，利于提高形象價(jià)值西、南面容易形成建筑障礙中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目 /地勢(shì)平坦?jié)櫲A南廣場(chǎng)項(xiàng)目濟(jì)南西部住宅市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)時(shí)間整體成交價(jià)格西部成交價(jià)格0901 6238 57680902 6216 55940903 6251 57000904 6351 57870905 6404 58820906 6450 58700907 6584 60400908 6691 62140909 7021 61910910 7196 65710911 7538 69330912 8481 78801001 8539 78801002 8612 80801003 8727 78451004 8972 8108 從成交價(jià)格上看，西部區(qū)域價(jià)格略低于濟(jì)南市總體水平，具有較大的上漲空間。 價(jià)格走勢(shì)與整體市場(chǎng)走勢(shì)相一致：自 09年下半年開始，價(jià)格開始持續(xù)上升，截止 10年 4月份西部住宅市場(chǎng)均價(jià)已達(dá)到8108元 /㎡ 。 在西客站開發(fā)、文博會(huì)召開等契機(jī)的刺激下，西部市場(chǎng)發(fā)展前景被普遍看好。 縱觀全國(guó)車站附近物業(yè)價(jià)格，前 5年價(jià)格增長(zhǎng)速度約為 8%—10%/ 年，西客站的發(fā)展為本案帶來了巨大的投資空間，由此可見，本案是一個(gè)高回報(bào)的投資項(xiàng)目，是西部地產(chǎn)投資的原始股。價(jià)格走勢(shì)小 結(jié)：□濟(jì)南西部將成為城市副中心，該板塊內(nèi)的金融、文化、交通、商務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施配套都將得到很大的改善，市民對(duì)西部的認(rèn)可度逐漸增強(qiáng)；□西客站的建設(shè)，縮短了濟(jì)南與江浙地區(qū)的距離，使山東真正融入華東片區(qū)，為濟(jì)南西部商業(yè)商務(wù)的發(fā)展帶來人流與機(jī)遇；□西客站的大交通優(yōu)勢(shì)，使得區(qū)域內(nèi)的物流業(yè)將極為便捷，西客站片區(qū)將成為濟(jì)南新的物流集散中心；□隨著濟(jì)南西部的發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到快速發(fā)展，濟(jì)南西部將吸引眾多投資客的眼光。產(chǎn) 品 篇 二 、項(xiàng)目基地概況三、項(xiàng)目 SWOT分析一 、開發(fā)公司簡(jiǎn)介山東交運(yùn)集團(tuán)簡(jiǎn)介□山東省交通運(yùn)輸集團(tuán)是山東省國(guó)資委重點(diǎn)管理的 44戶重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)之一，是全省136戶重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)之一 ,是交通部重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)，是國(guó)家發(fā)改委、省經(jīng)貿(mào)委發(fā)展物流的重點(diǎn)扶持企業(yè)，是中國(guó)交通百?gòu)?qiáng)企業(yè)和物流百?gòu)?qiáng)企業(yè)?！跫瘓F(tuán)總資產(chǎn) 11億元，各類營(yíng)運(yùn)車輛 1800余輛，內(nèi)河及遠(yuǎn)洋運(yùn)輸船舶 8艘，內(nèi)河浮橋3座，自營(yíng)港口 1個(gè)，在冊(cè)員工 5000余人，擁有緊密層企業(yè) 8個(gè)、半緊密層企業(yè) 1個(gè)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及公路客貨運(yùn)輸、客貨運(yùn)場(chǎng)站經(jīng)營(yíng)、大型貨物起重運(yùn)輸、物流倉儲(chǔ)、城市客貨出租運(yùn)輸、內(nèi)河航運(yùn)、浮橋經(jīng)營(yíng)、遠(yuǎn)洋運(yùn)輸、船舶代理、貨物代理、港口經(jīng)營(yíng)、船員外派、車輛維修、旅游、房地產(chǎn)等。 □集團(tuán)大力實(shí)施品牌戰(zhàn)略， “ 山東交運(yùn) ” 榮獲山東省首屆服務(wù)名牌， “ 中華第一站” 、 “ 濟(jì)宇高速 ” 、 “ 山東交運(yùn)物流 ” 、 “ 交運(yùn)大件 ” 、 “ 兔兔快運(yùn) ” 等已成為行業(yè)的知名品牌?！跎綎|省交通運(yùn)輸集團(tuán)秉承 “ 團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新、發(fā)展 ” 的企業(yè)精神，以做大做強(qiáng)“ 山東交運(yùn) ” 為目標(biāo)，利用資本調(diào)控、資源整合等手段，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，深化經(jīng)營(yíng)體制改革，大力實(shí)施人才戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略和科技興企戰(zhàn)略，積極和國(guó)內(nèi)外企業(yè)在更深領(lǐng)域內(nèi)開展戰(zhàn)略合作，爭(zhēng)做中國(guó)最好的交運(yùn)企業(yè)。山東交運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介□山東交運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是