【正文】 于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管的有關通知（國十九條）《 關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 （新國十條） 再次上調(diào)金融機構存款準備金率 個百分點1月2月3月4月5月新政接連出臺堅決遏制房價過快上漲新政接連出臺堅決遏制房價過快上漲《 山東省人民政府關于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 (魯版新政）6月時間 出處政策名稱 內(nèi)容 作用42 財政部財政部通知 財政部下發(fā)通知稱 ,對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房 ,其中一人或多人已有購房記錄的 ,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策抑制投資的政策47 發(fā)改委國家發(fā)改委 2023經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 ,增加普通商品住房的有效供給 ,支持普通自住和改善性住房消費 ,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序供給政策調(diào)整411 銀監(jiān)會劉明康發(fā)言 銀監(jiān)會要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告 ,并稱房地產(chǎn)風險敞口大要嚴控炒房行為 .銀監(jiān)會表示 ,銀行不應對投機投資購房貸款 ,如無法判斷 ,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平銀監(jiān)會對房地產(chǎn)收緊414 國務院國務院常務會議（“國四條 ”）(二 )要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。415 國土資源部國土資源部發(fā)言 公布 2023年住房供地計劃 ,今年擬計劃供應住房用地總量為 180,000公頃，高于去年的 76461公頃同比增長逾 130%,超過去年全國實際住房用地總量 .保障性住房、棚戶區(qū)改造及中 小套型商品房用地計劃供應量將占住房用地計劃供應總量的 70%以上增加供應近期政策回顧時間 出處政策名稱 內(nèi)容 作用417 國務院《 關于 堅 決遏制部分城市房價 過快上 漲 的通知 》（ “型建筑面 積在 90平方米以上的家庭（下同）， 貸寬試 付 寬 比例不得低于 30%； ,房。據(jù) 風 買 住房 貸寬 .強 調(diào) 第三房的 貸寬發(fā) 放419 住建部《 關于 進 一布加強 房地 產(chǎn) 市 場監(jiān)管完善商品住房預 。外 銷 。52 央行央行年內(nèi)第三次上調(diào)存狂準備金率5月 6日，深圳出臺 “新國十條 ”執(zhí)行細則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 ；三是切實加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管 山東房地產(chǎn)市場從 09年 10月份 —10 年 3月底，房價一直保持較快速度上漲。預設 350公里 /小時，最小發(fā)車頻率一次 /5分鐘，最大通車量 12對 /小時，車體為 6節(jié)，每列定員 600人，年單方向預計輸送旅客 8000余萬人次。這些住宅區(qū)住宅面積與環(huán)境通常比市區(qū)更優(yōu)越，價格更便宜，設施齊全，因此吸引了大量居民遷入。中國東部一體化□發(fā)達的交通以及高頻次的人流活動，促進區(qū)域商務、辦公及商業(yè)的發(fā)展。全運會和第七屆園博會的籌備舉辦，極大的提升了濟南城市建設速度和區(qū)域發(fā)展。住宅成交： 2023年 4月份開始市場報復性反彈， 09年 5月份達到全年最高成交量為 ㎡，直到 11月份，市場成交再次再次出現(xiàn)一個小高峰， 09年下半年市場需求依然非常旺盛，但由于供應量較小，所以成交量沒有明顯放大。達㎡。由于公寓項目供應數(shù)量較少，項目銷售均價受部分項目的價格影響較大?？傮w來看，寫字樓市場雖然供應量較少，去化速度較慢，但價格走勢比較平穩(wěn)。 2023年由于新的純商業(yè)項目的供應，總體供應量有所上漲，一直保持在 4萬㎡左右的供應量。09年 12月底開始 銷 售。回顧 2023兩軸兩帶開放空間系統(tǒng) ： 通過網(wǎng)絡化開放空間系統(tǒng)，溝通用地周邊的城市綠化軸線，使規(guī)劃片區(qū)完全融入西客站片區(qū)整體綠化體系。 三、景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)由城市歷史長廊、臘山河生態(tài)景觀帶、城市水景長廊、文化會展公園組成。五、地下空間在統(tǒng)籌考慮地下商業(yè)、軌道交通、公共交通、靜態(tài)交通、市政管網(wǎng)設施布局的基礎上，提出核心區(qū)地下空間一體化、集約化、可持續(xù)化的開發(fā)模式。 調(diào)整交通設施布局；公交樞紐緊臨高鐵站房，地下布設出租車設施，社會停車場分置于東、南、北三個區(qū)域，一體化整合長途客運站，在高鐵站臺下方和西廣場預留遠景交通用地。通過二層廊道和地下通廊打造環(huán)狀加放射式的步行系統(tǒng)，實現(xiàn)高鐵站點、站前廣 片區(qū)發(fā)展展望未來濟南文化發(fā)展中心為迎接 2023年第十屆 “中國藝術節(jié) ”，規(guī)劃省、市級及區(qū)級文化娛樂用地 ，并形成一批標志性文化娛樂設施，重點項目如下：在臘山新區(qū)規(guī)劃建設 “城市文化中心 ”，占地約 20公頃，總建筑面積約 15萬平方米。 　　目前西客站片區(qū)的規(guī)劃、改造尚處于起步階段，發(fā)展金融業(yè)是西部的趨勢，兩三年后，西客站及周邊經(jīng)濟發(fā)展形成規(guī)模，可能會出現(xiàn)金融企業(yè)聚集現(xiàn)象。市 場 篇二 、京滬高鐵帶來的機遇五 、片區(qū)類比項目分析及價格展望四、片區(qū)整體規(guī)劃解讀一 、濟南宏觀經(jīng)濟分析三、濟南房地產(chǎn)市場概述項 目名稱 占地面 積（萬平米）建筑面 積 （存量）（萬平米）建筑形態(tài) 開 盤時間 備 注綠 地 綜 合體 項 目 45 超高層 未定 為西客站重點大型綜合體項目潤華 南廣 場項 目 高層 未定 商住一體綜合社區(qū)龍騰 國 際 花園 15 40 高層、小高層 未定 住宅、商業(yè)、公寓一體連 城水岸 7 20 高層 2023年 5月 29大型住宅項目，剛開始銷售，后期還有大量房源推出。 綠地西客站綜合體大規(guī)模高容積率項目 /地勢平坦地塊基本經(jīng)濟指標： 占地面積： 22023平方米 容積率：不大于 綠化率： 40% 建筑密度：大于 35% 使用年限： 50年 總建： ㎡左右地塊比較方正，但面積較小，不宜擺放建筑開放性比較好，利于提高形象價值西、南面容易形成建筑障礙中等規(guī)模高容積率項目 /地勢平坦?jié)櫲A南廣場項目濟南西部住宅市場成交價格走勢時間整體成交價格西部成交價格0901 6238 57680902 6216 55940903 6251 57000904 6351 57870905 6404 58820906 6450 58700907 6584 60400908 6691 62140909 7021 61910910 7196 65710911 7538 69330912 8481 78801001 8539 78801002 8612 80801003 8727 78451004 8972 8108 從成交價格上看，西部區(qū)域價格略低于濟南市總體水平，具有較大的上漲空間。 □集團大力實施品牌戰(zhàn)略， “ 山東交運 ” 榮獲山東省首屆服務名牌， “ 中華第一站” 、 “ 濟宇高速 ” 、 “ 山東交運物流 ” 、 “ 交運大件 ” 、 “ 兔兔快運 ” 等已成為行業(yè)的知名品牌。經(jīng)濟技術指標：占地面積： 12172平方米總建筑面積： 84060平方米地上建筑面積： 71700平方米地下建筑面積： 12176平方米標準層面積： 2179平方米層數(shù)： 30層功能設置：主體地上 30層，地下 2層。小交通 —— 與濟南市區(qū)可達性較差小交通 —— 區(qū)域范圍內(nèi)車輛必經(jīng)之路車輛流線本案是西客站內(nèi)所有車輛的必經(jīng)之路，商業(yè)價值進一步凸現(xiàn)。在業(yè)態(tài)選擇上，建議：地下一層為 美食廣場 ， 主要為快餐和特色小吃，用于火車站、汽車站和本案商業(yè)部分的配套餐飲?？蛻舳ㄎ煌顿Y型買家主要包括： □ 專業(yè)地產(chǎn)投資者 ?！?宜居宜辦公，在這種對立功能要求下產(chǎn)生的商務公寓從問世之日起便注定是個矛盾體，其產(chǎn)品設計上也必然體現(xiàn)出其他兩種產(chǎn)品的特質(zhì)同時又根據(jù)其客群的特殊需求有所區(qū)別。短期居住、休息場所、兼顧投資□ 辦公客戶 ： 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、規(guī)模較小企業(yè)、駐濟辦事處，可于家庭辦公的企業(yè)和個人等；□ 商住兩用 ： SOHO辦公、長期出差的商務人士等；□ 過渡自住 ： 年輕一族，暫時用于過渡性居住，帶有投資的成分；□ 投資客戶 ： 充分考慮到本案能帶來的長遠收益，有獨到投資眼光的投資人群。 本案每層 31個房間，每個房間 * = ㎡ （套內(nèi)），建筑面積約 50平米左右。 4．精裝套餐多樣化，可采用精裝廚衛(wèi)、簡裝客廳、臥室等方法，降低實際操作難度。公寓大堂裝修建議大堂裝修效果示意 電梯間裝修效果示意產(chǎn)品建議篇三 、其它二、公寓一、商業(yè)商業(yè)部分 4層可以設計成空中花園，整體功能以 “ 休閑 ” 為主，如增加休閑椅、木亭、綠化、水系等，打造 “ 巴比倫空中花園 ” 。建議項目 2023年 10月開盤 入市時機建議理由□ 根據(jù)開盤時間預算，認籌時間約在 2023年六七月份，屆時項目施工已接近準現(xiàn)房，已達到預售條件，利于積累客戶；□ 避開目前房產(chǎn)市場形勢不明朗的時期，降低項目風險；□ 借西客站通車之大勢，能夠花最少的錢，完成最大限度的告知推廣；□ 利用三到四個月的時間積累客戶， 2023年 10月份開盤，選擇在傳統(tǒng)銷售旺季，有利于項目開盤后強銷。（我司曾經(jīng)成功地操作了商業(yè)項目紅星美凱龍，就是賣產(chǎn)權的典型代表） 以上缺點：開發(fā)商需負責對外出租，手續(xù)繁瑣，承擔租金風險。 商業(yè)、公寓、辦公，項目本身包含了城市建筑的復合形態(tài)，是西城片區(qū)的城市綜合體。這是本項目各類產(chǎn)品所給予客戶的最大資源和優(yōu)勢，也是本項目最大的市場價值點；⊙ 公寓、商業(yè)、辦公，項目的 “ 城市綜合體 ” 性質(zhì)應該簡潔的傳達出來，此外項目的體量作為項目的性質(zhì)定位傳播，有助于消費者對于本項目的直觀認識。其二：整體產(chǎn)品的概念要做，項目分產(chǎn)品的特色也要包裝，并分清主次路線和前后順序，順理成章的推廣。 隨著市場的成熟，理性的購房者將更多的目光轉(zhuǎn)向開發(fā)商。本項目在營銷推廣中應完成企業(yè)品牌與項目品牌的最佳整合，從而發(fā)揮更大的品牌帶動作用。第一階段 ： 第二階段 ： 第三階段 ：項目整體概念攻擊階段結點：展示中心運用核心點：商圈及其未來商業(yè)產(chǎn)品攻擊階段結點：產(chǎn)品工程初端核心點：整合特色賣點公寓樓攻擊階段結點：外立面出現(xiàn)核心攻擊點：項目性價比市場攻擊戰(zhàn)略營銷推廣篇 三 、推廣思路二、推售方式一、入市時機四 、推廣策略五 、媒體整合□ 品牌戰(zhàn)略，借勢營銷 —— 精英團隊的強強聯(lián)合，強勢打造區(qū)域龍頭項目；高綜合品質(zhì)、獨特的綜合項目優(yōu)勢拉動產(chǎn)品品質(zhì)提升。西城中心 財富旗艦釋義：⊙ 作為商業(yè)乃至商圈首先點明所處位置，位置是商業(yè)經(jīng)營的重要要素。 所以項目市場形象定位期推出綜合體總案名，分期商業(yè)、公寓采用分案名。優(yōu) 點：市場運營成熟后，商業(yè)價值凸現(xiàn)，將獲得更高的利潤；缺 點：不利于快速回籠資金，需要開發(fā)商有足夠的資金支持。由此，當前任務是快速融資，因此，建議前期針對準客戶群（交運公司、溫州商戶）以低價內(nèi)部銷售一部分，用于快速回籠資金。外立面臨街玻璃窗采用雙層中空隔音隔熱鍍膜玻璃，既保證了個人私密空間又節(jié)約了能源，不必忍受噪音與熱氣，更顯 “ 以人為本 ” 的設計理念，更符合目前所提倡的節(jié)能房屋設計要求；同時可維護高檔樓盤形象和支撐較高的售價。寫字樓非常注重大堂的設計?！?小戶型還可以利用一些邊角等平時不大會利用到的地方，比如窗戶的窗臺也可以利用起來，做一個開放式的書柜。優(yōu)點： 以柱距為單位，便于分割組合； 在辦理產(chǎn)權證時，便于確定四至。 □ SOHO公寓： 戶型面積較小，即使單價較高而總價仍然較低，客戶群門檻不受影響；可居住可辦公的小戶型的出現(xiàn)，使自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)或居家辦公的企業(yè)和個人等客群能夠提供更適合的辦公地點，更能在本案充分享受到綜合體的全方位服務和便利，定將擁有工作與生活的雙重樂趣。 他們具有一定的閑散資金，有經(jīng)營、投資經(jīng)驗，有很強的投資欲望； □ 具有較高收入的 企業(yè)高級管理人員及政府高級公務員 。地上四層為 娛樂中心 ， 主要為休閑型的配套服務產(chǎn)業(yè)，用于短時間的休息、娛樂、放松等。這一地位的確立將會提升區(qū)域的形象，同時也將促進區(qū)域物流的發(fā)展， 區(qū)域物流的便捷度 將提高。□ S3：商業(yè)流線的設計，最大限度的利用了 火車站和汽車站，有效的實現(xiàn)了人流向商流的轉(zhuǎn)化，為本案創(chuàng)造出無限的商機和可觀的經(jīng)濟效益。地下 1層和 2層高度均為 ，地下二層為停車場。山東交運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介□山東交運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家正在蓬勃發(fā)展的，以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，兼營房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司隸屬于山東省交通運輸集團有限公司，注冊資本 1000萬元，目前已成為山東省的骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。 在西客站開發(fā)、文博會召開等契機的刺激下，西部市場發(fā)展前景被普遍看好。臘山 組團 27 小高層 2023年以后 濟發(fā) 未來濟南交通樞紐中心□京滬高鐵建成后，濟南成為連接我國的兩大都市圈（即京津唐都市圈和長三角都市圈）的樞紐中心。濟南市圖書館（新館）：建筑面積約 4萬平方米。西廣場節(jié)點 ——— 未來之城六、