【正文】 真正融入華東片區(qū)，為濟南西部商業(yè)商務(wù)的發(fā)展帶來人流與機遇；□西客站的大交通優(yōu)勢，使得區(qū)域內(nèi)的物流業(yè)將極為便捷，西客站片區(qū)將成為濟南新的物流集散中心；□隨著濟南西部的發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場將得到快速發(fā)展，濟南西部將吸引眾多投資客的眼光。 在西客站開發(fā)、文博會召開等契機的刺激下，西部市場發(fā)展前景被普遍看好。 綠地西客站綜合體大規(guī)模高容積率項目 /地勢平坦地塊基本經(jīng)濟指標(biāo)： 占地面積： 22023平方米 容積率：不大于 綠化率： 40% 建筑密度：大于 35% 使用年限： 50年 總建： ㎡左右地塊比較方正，但面積較小，不宜擺放建筑開放性比較好，利于提高形象價值西、南面容易形成建筑障礙中等規(guī)模高容積率項目 /地勢平坦?jié)櫲A南廣場項目濟南西部住宅市場成交價格走勢時間整體成交價格西部成交價格0901 6238 57680902 6216 55940903 6251 57000904 6351 57870905 6404 58820906 6450 58700907 6584 60400908 6691 62140909 7021 61910910 7196 65710911 7538 69330912 8481 78801001 8539 78801002 8612 80801003 8727 78451004 8972 8108 從成交價格上看，西部區(qū)域價格略低于濟南市總體水平，具有較大的上漲空間。京滬高鐵濟南站前廣場項目位于濟南市西部，規(guī)劃面積 55平方公里，距主城區(qū)中心約 10公里，規(guī)劃建設(shè)西客站核心樞紐區(qū)金融商務(wù)中心、企業(yè)總部基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、研發(fā)中心、購物中心、餐飲娛樂休閑、星級商務(wù)酒店、大型居住社區(qū)等，將打造成為濟南市對外形象展示的標(biāo)志性地區(qū)。我們將 綠地項目 和 潤華南廣場項目 簡單介紹，其他主要為住宅項目我們這里不作重點分析。臘山 組團 27 小高層 2023年以后 濟發(fā) 市 場 篇二 、京滬高鐵帶來的機遇五 、片區(qū)類比項目分析及價格展望四、片區(qū)整體規(guī)劃解讀一 、濟南宏觀經(jīng)濟分析三、濟南房地產(chǎn)市場概述項 目名稱 占地面 積（萬平米）建筑面 積 （存量）（萬平米）建筑形態(tài) 開 盤時間 備 注綠 地 綜 合體 項 目 45 超高層 未定 為西客站重點大型綜合體項目潤華 南廣 場項 目 高層 未定 商住一體綜合社區(qū)龍騰 國 際 花園 15 40 高層、小高層 未定 住宅、商業(yè)、公寓一體連 城水岸 7 20 高層 2023年 5月 29大型住宅項目，剛開始銷售，后期還有大量房源推出?！跷鞑拷鹑谏虅?wù)區(qū)規(guī)劃的出臺，也促進了區(qū)域商務(wù)辦公及商業(yè)的發(fā)展?！鯘鲜袇^(qū)的東西方向交通動脈是經(jīng)十路及其東西延長線，本區(qū)域成為連接濟南市中心的一個樞紐中心。 未來濟南交通樞紐中心□京滬高鐵建成后，濟南成為連接我國的兩大都市圈（即京津唐都市圈和長三角都市圈）的樞紐中心。 　　目前西客站片區(qū)的規(guī)劃、改造尚處于起步階段，發(fā)展金融業(yè)是西部的趨勢，兩三年后，西客站及周邊經(jīng)濟發(fā)展形成規(guī)模，可能會出現(xiàn)金融企業(yè)聚集現(xiàn)象。未來濟南金融中心之一《 濟南市 20232023年服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 中除 “ 加快打造濟南普利金融商務(wù)中心區(qū) ” ，同時提出 “ 在奧體文博片區(qū)規(guī)劃啟動?xùn)|部金融商務(wù)區(qū)， 在京滬高鐵西客站片區(qū)規(guī)劃西部金融商務(wù)區(qū) ” 。濟南市群眾藝術(shù)館：建筑面積約 米左右。濟南市圖書館（新館）：建筑面積約 4萬平方米。片區(qū)發(fā)展展望未來濟南文化發(fā)展中心為迎接 2023年第十屆 “中國藝術(shù)節(jié) ”，規(guī)劃省、市級及區(qū)級文化娛樂用地 ，并形成一批標(biāo)志性文化娛樂設(shè)施，重點項目如下：在臘山新區(qū)規(guī)劃建設(shè) “城市文化中心 ”，占地約 20公頃，總建筑面積約 15萬平方米。 建設(shè)以高鐵站、軌道交通和 BRT站點為支撐，以 TOD為導(dǎo)向的網(wǎng)絡(luò)狀地下空間開發(fā)區(qū)。 西客站西部布置公交首末站、社會車及出租車設(shè)施，通過地面組織交通進出。西廣場節(jié)點 ——— 未來之城六、重要節(jié)點 濟南高鐵站將在未來發(fā)揮更大的輻射作用。 核心商業(yè)區(qū)布置軌道交通、 BRT、常規(guī)公交站點，實現(xiàn)公共交通一體化換乘網(wǎng)絡(luò)與有效組織。中央超高層塔樓將為濟南西部創(chuàng)造新的地標(biāo)。文化建筑物沿臘山河依次展開，打造全時濱水活力帶。通過職能全面、功能混合的城市副中心建設(shè)，全面提升濟南西部地區(qū)的公共服務(wù)職能，構(gòu)建更為均衡的濟南城市結(jié)構(gòu)。城市副中心節(jié)點 ——— 和諧之城六、重要節(jié)點通過二層廊道和地下通廊打造環(huán)狀加放射式的步行系統(tǒng)，實現(xiàn)高鐵站點、站前廣 通過重新梳理站前交通系統(tǒng)，使得在核心地段內(nèi)建設(shè)地上、地下一體化商業(yè)設(shè)施成為可能，增加游客的便利性，打造尺度宜人、功能多元化的站前廣場。充分把握高速鐵路為濟南西部帶來的機遇，實現(xiàn)跨躍式發(fā)展。地面層為人行廣場；地下一層為貫通聯(lián)廊，串聯(lián)高鐵進站口、地鐵換乘大廳、公交換乘平臺、出租車上客點、地下商業(yè)；地下二層為部分商業(yè)及配建停車場。 優(yōu)化交通組織，包括：公交流線；出租車流線；長途客運單循環(huán)流線；社會車分方向進出各自停車場，降低樞紐環(huán)內(nèi)壓力。 改進站前環(huán)路方案：將站前原二層環(huán)路改造為地下、地面、地上三層，有效避免交通交織、交通沖突，實現(xiàn)所有流向、所有方式的快進快出。 調(diào)整交通設(shè)施布局；公交樞紐緊臨高鐵站房，地下布設(shè)出租車設(shè)施，社會停車場分置于東、南、北三個區(qū)域，一體化整合長途客運站，在高鐵站臺下方和西廣場預(yù)留遠(yuǎn)景交通用地。六、重要節(jié)點 東廣場節(jié)點 —— 騰飛之城 五、地下空間在統(tǒng)籌考慮地下商業(yè)、軌道交通、公共交通、靜態(tài)交通、市政管網(wǎng)設(shè)施布局的基礎(chǔ)上，提出核心區(qū)地下空間一體化、集約化、可持續(xù)化的開發(fā)模式。在充分研究西客站地區(qū)獨特交通區(qū)位特征、大體量交通需求規(guī)模和集約化交通設(shè)施規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，以 “可持續(xù)發(fā)展 ”、 “公交優(yōu)先 ”和 TOD（公共交通導(dǎo)向型發(fā)展模式）為核心理念，以宏觀交通模型評價和微觀交通模擬仿真為專業(yè)支撐，建立高效、便捷、和諧、一體化的綜合交通系統(tǒng)。文化會展公園 ：位于興福寺文物古跡和綜合體育中心之間，新舊建筑物交相輝映，展現(xiàn)西客站片區(qū)的文化包容性和多元性。臘山河生態(tài)景觀帶 ：充分利用臘山河自然水體，通過大量原生態(tài)植物的培育，為濟南西客站地區(qū)打造生態(tài)名片。三、景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)由城市歷史長廊、臘山河生態(tài)景觀帶、城市水景長廊、文化會展公園組成。 在長廊東端規(guī)劃一座彩虹橋，跨越臘山河直達(dá)西側(cè)城市副中心二層步行平臺。垂直于高鐵站規(guī)劃一條城市歷史長廊，向東延伸至臘山河。 “ 雙核三區(qū)、兩軸兩帶 ”二、空間形態(tài)兩軸兩帶開放空間系統(tǒng) ： 通過網(wǎng)絡(luò)化開放空間系統(tǒng)，溝通用地周邊的城市綠化軸線，使規(guī)劃片區(qū)完全融入西客站片區(qū)整體綠化體系。三區(qū) ： 雙核 ： 根據(jù)不同功能的空間需求，地段西側(cè)以高鐵樞紐為核心，發(fā)展高鐵配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)。發(fā)展目標(biāo)：齊魯新門戶、泉城新商埠、城市新中心一、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 縱觀 2023年前四個月，濟南房地產(chǎn)是也是跌宕起伏，依然可以用亢奮來形容，一直截止到 10年 4月中旬，國家新政的出臺，有效的控制了房價瘋狂上漲，也給茫然的購房者吃了一顆定心丸?；仡?2023 月的年底放量?？简炇菨系姆康禺a(chǎn)市場經(jīng)過了前三個月的孕育和 5月的升級，出現(xiàn)強勢反彈；再從 92023年 1月開盤 ，全部 對 外銷 售小結(jié)： 2023年濟南商品房市場分析202309年 12月底開始 銷 售。二 — 三 層 均價 38000元 /㎡項 目前期 對 外 銷 售的 F區(qū)已基本售罄， 暫時還 未推出其他區(qū)域。 2023年 —2023 年濟南商業(yè)市場分析（純商業(yè)）項 目 商 業(yè) 建筑面 積 （萬平米）主力 戶 型（平米）價格 目前狀況 備 注晶都國 際 100200 一 層 ： 1500036000元 /平方米 二 層 ： 1202325000元 /平方米 三 層 ： 8000元 /平方米 目前 項 目 對 外出租和出售活 動同 時進 行，剩余面 積 中已出租面 積為 9000多平米后期 帶 租 約銷 售繽紛 五洲 7 30100 出售 35年使用 權(quán) 售價 約為 7800元 /平方米目前 該項 目已 進 入尾 盤 期，當(dāng)先主要活 動 集中在在招商上租售比例 為 1： 1使用 權(quán) 起始年限 2023年1月 1日魯 商廣 場 10 200500 一 層 ： 45000元 /平方米二 層 ： 30000元 /平方米三 層 ： 25000元 /平方米前期推出名店街商 業(yè) 9000平方米，本月推出部分 負(fù) 一 層 商業(yè) 。目前濟南主要在售純商業(yè)項目有魯商廣場、晶都國際、泉樂坊。 2023年由于新的純商業(yè)項目的供應(yīng)，總體供應(yīng)量有所上漲，一直保持在 4萬㎡左右的供應(yīng)量。底商成交 ： 2023年底商成交量也比較穩(wěn)定，一直在 ㎡左右， 2023 年 13月底商總成交量為 ， 4月底商成交量明顯放大，達(dá)到 ，主要由于群盛華城底商 1萬㎡，另外中建文化城底商成交情況也較好。底商供應(yīng)： 2023年底商供應(yīng)量一直保持一個較為穩(wěn)定的狀態(tài)，一直保持在 5萬㎡左右的供應(yīng)量。 2月由于市場較為穩(wěn)定且無心推售房源均價與 1月持平， 3月地上價格略有上調(diào)，但幅度不大?？傮w來看，寫字樓市場雖然供應(yīng)量較少，去化速度較慢，但價格走勢比較平穩(wěn)。主要由于房地產(chǎn)市場升溫，且產(chǎn)品配套及造價越來越高。 2023年 14月寫字樓的總成交量共計 ，成交量依然保持在一個不溫不火的狀態(tài)。2023年 14月寫字樓市場供應(yīng)量一直在7萬㎡左右浮動，其中新增供應(yīng)量為 4萬平米。由于公寓項目供應(yīng)數(shù)量較少，項目銷售均價受部分項目的價格影響較大。 2023年濟南公寓市場分析公寓成交均價： 2023年濟南公寓項目成交均價穩(wěn)步提升，從 09年 1月份的 4933元 /㎡ 一路上漲到十二月份公寓項目均價達(dá)到 7320元 /㎡ ，全年上漲幅度達(dá)到 48%，上漲幅度較大。2023年前四個月，公寓成交量波動較大，一月份大幅放量，二月份成交大幅縮水， 4月份公寓總成交量 ㎡。公寓成交： 2023年前四個月成交量較小，隨著住宅市場的成交反彈，公寓市場成交受其帶動， 6月份成交量明顯放大，最高成交量出現(xiàn)在 11月份，達(dá)到 ㎡。 2023年濟南住宅市場分析公寓供應(yīng) ： 2023年濟南公寓項目和住宅項目的供應(yīng)節(jié)奏差不多，供應(yīng)的兩個高峰期分別出現(xiàn)在 09年 6月份和 10月份，月新增供應(yīng)量分別達(dá)到 ㎡和㎡。達(dá)㎡。住宅成交： 2023年 4月份開始市場報復(fù)性反彈， 09年 5月份達(dá)到全年最高成交量為 ㎡，直到 11月份，市場成交再次再次出現(xiàn)一個小高峰， 09年下半年市場需求依然非常旺盛，但由于供應(yīng)量較小，所以成交量沒有明顯放大。 2023年濟南住宅市場分析住宅供應(yīng)： 縱觀 09年濟南住宅商品房新增供應(yīng)共有 ㎡，從 4月份開始，供應(yīng)量明顯增大，全年房地產(chǎn)市場單月供應(yīng)量最高達(dá)到 ㎡。住宅價格： 09年濟南住宅市場成交價格是節(jié)節(jié)攀高，從 09年 1月份的 5500元 /㎡ ，一路穩(wěn)步提升，直到 09年 12月份濟南市住宅均價達(dá)到 6900元 /㎡ ，全年住宅成交價格上升25%。分土地類型出讓情況土地成交情況：在 106宗出讓的土地中，共監(jiān)測到成交土地 70宗，總面積約 平米，折合建筑面積約 。全運會和第七屆園博會的籌備舉辦，極大的提升了濟南城市建設(shè)速度和區(qū)域發(fā)展。濟南 2023年經(jīng)濟： 2023年，濟南市固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %p 提高濟南經(jīng)濟輻射力與集散力；p 濟南的區(qū)域經(jīng)濟中心地位將得到強化，更好地發(fā)揮它對周邊六市的環(huán)狀輻射、沿黃河流域的帶狀輻射功能，區(qū)域吸納力得到進一步增強；p 大量潛在商務(wù)人士的需求將會被滿足。區(qū)域?qū)Υ祟惾巳旱奈{力大大加強為西客站項目帶來大量客群，特別是江浙地區(qū)高質(zhì)量優(yōu)質(zhì)客群。中國東部一體化□發(fā)達(dá)的交通以及高頻次的人流活動，促進區(qū)域商務(wù)、辦公及商業(yè)的發(fā)展。中國東部區(qū)域一體化即將實現(xiàn)， 濟南逐步融入中國經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)域華東片區(qū)。無論在國際上還是國內(nèi)，東京大都市圈的地位與作用都是舉足輕重的。東京大都市化逐漸形成時間階段 ： 60年代交通方式 ：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變城市發(fā)展階段 ：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉、橫濱等 4大城市及一些中等城市。這些住宅區(qū)住宅面積與環(huán)境通常比市區(qū)更優(yōu)越，價格更便宜，設(shè)施齊全，因此吸引了大量居民遷入。濟南西部一個新的樞紐中心將形成單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成主城副城副城副城副城時間階段 ： 20年代初交通方式 ：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接城市發(fā)展階段 ：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。京滬高鐵對濟南的影響□京滬高鐵建成后， 濟南 成為連接我國的兩大都市圈（即京津唐都市圈和長三角都市圈）的 樞紐中心 。