【文章內(nèi)容簡介】 期） 別墅 303100 純水岸九期 別墅 50000 招華曦城（七期） 別墅 28100 上海 新浦江城二期 住宅 1300000 西康路 989 住宅 160000 林湖路一號地塊 64500 蘇州河北岸東塊 4 41街坊地塊 156500 泰州 泰州華僑城純水岸 別墅 2023000 北京 華僑城歡樂園 1期 住宅 830000 天津 天津華僑城東麗湖項目 別墅 +住宅 2209400 西安 華僑城 〃 壹零捌坊 別墅 61300 武漢 東湖風(fēng)景區(qū)中北路項目 別墅 +住宅 2111500 成都 華僑城純水岸 別墅 +住宅 占地 1500畝 昆明 云南華僑城 “華僑城模式”開發(fā)周期縮短，規(guī)?；碌囊?。 ? 世聯(lián)建議： “波托菲諾豪宅系” 客戶群體細(xì)分策略 項目 面積段（平米） 單價 區(qū)間 總價區(qū)間 目標(biāo)客戶 財富層級 目標(biāo)客戶關(guān)注點 香山里 160170 34萬 400700萬 富裕階層 （千萬級） 改善型換房 價格、身份標(biāo)簽 純水岸九期 220290 78萬 15002400萬 富豪階層 （ 5千萬級） 終級臵業(yè) 生活質(zhì)量、精神需求 純水岸別墅 300500 10萬以上 頂級富富 （億萬級） 終級臵業(yè) +收藏型 資源占有、保值性 統(tǒng)一豪宅體系鞏固與建立下，針對不同產(chǎn)品客戶群體進(jìn)行細(xì)分 ? ?勞斯萊斯公司對轎車購買者的身份及背景要求極嚴(yán)，購買者必須通過廠方對其身份、地位、文化教養(yǎng)及經(jīng)濟(jì)狀況的綜合調(diào)查。 勞斯萊斯 品牌發(fā)展和擴(kuò)大后，客戶的分系列策略。 1/黑藍(lán)色的銀靈系列 —— 國家元首、政府高級官員、皇室貴族 2/中性顏色銀羽系列 —— 高社會地位的紳士名流 3/白、灰淺色銀影系列 —— 有社會影響力的企業(yè)家、大富豪 “只有貴族身份的人才能成為其車主” ?生產(chǎn)了三種系列的轎車，分別針對不同身份的銷售對象。 頂級汽車、品牌地位不變的情況下，對于客戶群的細(xì)分，滿足市場的需要。 ? 高國際視野的財富新貴階層崛起 核心驅(qū)動力舊模式的升級 營銷方式局限性突破 優(yōu)質(zhì)生活追求者：尊貴型 +享受型客戶 ? ?他們年齡集中 在 3550以上 ，承載了城市的記憶與情感，沉醉于 十幾年奮斗的財富成就 ，生活方式更 低調(diào) 不張揚。 ?他們 對生活本質(zhì)有著深刻的理解 ，他們懂得如何最大限度使自己的生命舒展和愉悅， 懂得內(nèi)心的修為 ，在經(jīng)歷中獲得人生的通達(dá)和理解。 ?他們身處外部環(huán)境復(fù)雜的當(dāng)下，卻有種向外的張力， 試著放下目前難以擺脫的一切。 ?他們希望自己的社區(qū)不僅僅發(fā)揮居住功能，更重要的是提供 他們的家人相互交流、互融的生活平臺， 享受親情帶來的溫馨。 OLD MONEY—— 深圳的“創(chuàng)富者” 傳統(tǒng) [尊貴型 ]客戶 新貴 [享受型 ]客戶 ?他們是今天這個 時代的引領(lǐng)者，融會中西 的職業(yè)能力，已成為時代的標(biāo)桿，是當(dāng)今產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的時代映像。 ?房屋對他們而言更是注重 享受生活的場所 ，是和 家人共度時光 的地方，同時也是體現(xiàn) 自身品味、身份 的場所。 ?他們擁有 國際化的視野， 游歷過世界各國，懂得如何真正 享受生活 。 ?他們 工作忙碌 離不開城市，但內(nèi)心追求遠(yuǎn)離塵囂 文化內(nèi)涵 的浸染，對于人生講求 物質(zhì)文明與精神文明的雙豐收 。 NEW MONEY—— 深圳的“新貴者” “舊富 +新貴” 的結(jié)合 “經(jīng)典 +時尚” 的交融 純水岸九期： 為波托菲諾注入新的活力， 在自然和居住之上， 一 個城市最頂級的生活聚集 [場 ] ? 愛馬仕 (Hermes) 法國式奢華消費品的典型代表。 經(jīng)典、時尚、原創(chuàng)，不符合潮流、不刻意表達(dá)自己是愛馬仕的追求。 方巾的故事：穿長靴的貓，王子與公主的婚禮，愛上人類的小美人魚，還有幫助大灰狼的小紅帽。在一條愛馬仕絲巾上，充滿無限可能的想象世界被完美收納于方寸之間 “雙妹”復(fù)活上海制造，演繹頂級時尚經(jīng)典，進(jìn)軍奢侈品行業(yè)。 因為它是一個有故事、有文化歷史底蘊的品牌，具有高端時尚和奢侈品牌的共同特點。 ? 保留石庫門寶貴的建筑元素， 以全新的內(nèi)部空間重組和功能重新定位，成就上海獨有的新天地。 大量石庫門老建筑，成為 打造特色、高端商業(yè)的載體，使新天地獨有的一道景觀 上海新天地：經(jīng)典之上的時尚演繹，成為城市新名片 —— 從 CLASS到 FASHION 時尚 ≠ 小資 ≠ CHEAP [經(jīng)典 +時尚 ]=更具時代感的頂級生活代言 ? 品牌升級形象傳遞： 于最高處 ， 再看世界 。 十年波托菲諾 ， 從未停止的存在與超越 。 波托菲諾 ， 時代的永恒定義 。 象 形 “ 凌駕于經(jīng)典之上的傳承與超越！ ” 名 命 純水岸 號作品 品牌價值的延續(xù)利用。 增強(qiáng)作品感、氣質(zhì)調(diào)性注入藝術(shù)感、時尚感。 9 9號公館 9號大宅 220290㎡ ，臻品大宅，邀您共賞 ！ 形象傳遞：視覺效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 厚載世界，一席攬?zhí)煜? 純水岸別墅 劃湖為疆，兼收并蓄 形象傳遞：視覺效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 純水岸 9號作品 9號作品與 205位大人物 線上：波托菲諾品牌升級《 2023三個作品系》 波托菲諾 10年 于最高處，再看世界！ 天鵝堡 |純水岸 |香山里 9號作品 品鑒中 03 叁 ○ 營銷執(zhí)行 純水岸九期的營銷目標(biāo) 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 線下 :別墅銷售期 開盤 2期開盤 樣板房開放 新售樓處開放 純水岸 9期 香山里 一期持續(xù) —— 2023年，波托菲諾回款 60億，純水岸九期回款 30億。 —— 政策高壓力高敏感下，實現(xiàn)高價高速高品牌。 —— 豪宅系別墅、純九、香山里之間的互利作用，整體提升。 深圳國土局，可能三萬以上高價樓盤禁止預(yù)售。 ? ①實效達(dá)成銷售目標(biāo) ②拉動波托菲諾整體品牌升級，注入新元素 ③圈層建立：真正的 “ 波托菲諾階層 ” 項目營銷策略： 隱性的高調(diào)：圈層營銷主導(dǎo) 純水岸 /9號作品 —— 凌駕于經(jīng)典之上的傳承與超越！ 純水岸 “空間升級” ：商業(yè)活力注入，引入頂級奢侈品牌或人文藝術(shù)類商業(yè)。 引進(jìn) GUCCI、百達(dá)翡麗、愛馬仕等頂級品牌進(jìn)駐臨街商業(yè)和純九底商，以頂級品牌商業(yè)包裝更新區(qū)域形象。 引進(jìn)誠品書店等文化商業(yè)進(jìn)駐，迎合深圳高知層次客戶的文化需求的同時賦予項目更文化的知性內(nèi)涵 在這里， 藝術(shù)與奢華 不是形式，是 優(yōu)雅 生活的態(tài)度 9號作品 “物管升級” ：專屬酒店式物業(yè)管理。 尊貴服務(wù)體驗 ?管家 —— 全程負(fù)責(zé)統(tǒng)籌業(yè)主與會所、酒店等的預(yù)訂、使用事宜，以及外聯(lián)其他事情，比如機(jī)票預(yù)訂等 ?提供全方位的貼心服務(wù)： 定期開展健康咨詢服務(wù)、保姆培訓(xùn)服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、協(xié)助制定旅游計劃服務(wù)等； ?門童 —— 提供開門、泊車、行李等超五星服務(wù)。 項目營銷策略： 一張卡： 華僑城資源整合計劃 一場活動： 品牌升級起勢 隱性的高調(diào)：圈層營銷主導(dǎo) 一條動線： 極致展示體驗 價值傳遞： 嫁接“時尚 +藝術(shù)”，以圈層活動為渠道，傳遞項目價值。 ①最優(yōu)質(zhì)的生活 ②最尊崇的服務(wù) ③最頂級的尊貴 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 活動主題： ?華僑城 25年品牌積淀及歷史成就； ?波托菲諾 10年發(fā)展歷史； ?結(jié)合眾多知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個作品系的誕生 活動地點 ： 燕棲湖畔 活動時間： 五月一日 媒體推廣： 全面立體的媒體炒作 大事件：線上發(fā)布項目信息 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 結(jié)合知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個作品系的誕生 ? 一部影視片和一首歌 國家形象篇導(dǎo)演高曉龍導(dǎo)演專題片《十年波托菲諾》 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 一部攝影作品 一部影片《華僑城 25周年之路》首映禮 一本書《十年波托菲諾》余秋雨簽售會 一部攝影集《印象波托菲諾》展出 《印象波托菲諾》 王小慧眼中的波托菲諾 名流圈層關(guān)于波托菲諾的集體記憶展 ? 專屬平臺發(fā)布：波托菲諾的移動產(chǎn)品線 開發(fā) Ipone，IPAD平臺的雜志多媒體應(yīng)用 iPhone 應(yīng)用程序 iPad 應(yīng)用程序 制作“華僑城 〃 波托菲諾 ”iPad 應(yīng)用，展示華僑城的品牌實力和波托菲諾項目發(fā)展歷程，建立與高端誠意客戶和業(yè)主溝通的平臺 iPad demo STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1）文字、 2）圖片、 3）視頻、 4）手機(jī)短信接口、 5）投票、 6）調(diào)查、 7）抽獎 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 ? 圈層建立“蓄客期”：一張貴賓尊享卡 [波托菲諾尊享卡 ]： 分級會籍模式，與不同物業(yè)捆綁進(jìn)行銷售，也可同時作為蓄客的方式，認(rèn)卡費用可作為購房誠意金在房款中扣除。 產(chǎn)品 會籍等級 權(quán)益價值 酒店權(quán)益 藝術(shù)館權(quán)益 華僑城 系列會所 高爾夫權(quán)益 主題公園權(quán)益 純水岸別墅 鉆石會員 50萬 純水岸九期 鉑金會員 5萬 香山里 金卡會員 2萬 華僑城資源整合 酒店 會 所 藝術(shù)館 高爾夫 主 題 公 園 ?不同級別的會籍與購買不同類型的物業(yè)相對應(yīng)； ?會籍級別越高，享有權(quán)益越多多，并且對應(yīng)不同級別的服務(wù)； 會員權(quán)益分級 享有華僑城集團(tuán)旗下深圳范圍內(nèi)資源 會所 主題公園 華僑城高爾夫 因特拉根酒店 威尼斯酒店 權(quán)益分級 開盤華僑城權(quán)益禮包說明 金卡權(quán)益 華僑城系列會所年卡 1張 ，波托菲諾國際酒店標(biāo)準(zhǔn)套間 1晚 ， 1年物業(yè)管理費 ，華僑城各大藝術(shù)館年卡 1張 ，歡樂谷、東部華僑城、世界之窗，各年卡 1張， 華僑城高爾夫練習(xí)場年卡 1張 鉑金卡權(quán)益 華僑城系列會所年卡 2張 ，威尼斯酒店或洲際酒店 消費券20230元 ，波托菲諾國際酒店標(biāo)準(zhǔn)套間 2晚 ， 1年物業(yè)管理費 ，華僑城各大藝術(shù)館年卡 2張 ，歡樂谷、東部華僑城、世界之窗，各年卡 2張， 華僑城高爾夫練習(xí)場年卡 2張 鉆石卡權(quán)益 華僑城系列會所年卡 5張 ，威尼斯酒店、洲際酒店以及東部華僑城因特辣根酒店 消費券 100000元 ，波托菲諾國際酒店標(biāo)準(zhǔn)套間 5晚 ， 3年物業(yè)管理費 ，華僑城各大藝術(shù)館年卡 5張 ，歡樂谷、東部華僑城、世界之窗，各年卡 5張， 華僑城高爾夫練習(xí)場年卡 5張 華僑城藝術(shù)館 一條動線：極致展示體驗 ?STEP1:售樓處全面升級 ?STEP3:高標(biāo)準(zhǔn)展示 ?STEP4:奢侈化服務(wù)流程 在市場上發(fā)出新的“震撼”聲音，以高標(biāo)準(zhǔn)的全新的波托菲諾展示建立重塑形象，引起轟動 1 2 售樓處 本項目 新售樓處選址建議： ① 首選方案：波托菲諾國際酒店公寓（共兩層） ② 備選方案：丹桂軒會所二樓 湖岸售樓處，燕棲湖“零距離” 丹桂軒會所二樓 波托菲諾國際酒店公寓 ? 售樓處一層：客戶接待功能，設(shè)