【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，加上區(qū)域賦予的文化底蘊(yùn)為主線，同時(shí)加上完善的教育配套及運(yùn)動(dòng)休閑配套為副軸，一個(gè)76萬平方米的大型生態(tài)花園社區(qū)就這樣展現(xiàn)在我們的面前，這也是消費(fèi)者愿意多掏600元/平方米購買名都花園最直接的原因③ 學(xué)雅芳鄰項(xiàng)目基本情況占地面積56695平方米建筑面積160000平方米總戶數(shù)835建筑形態(tài)由三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成平面布局板式大戶型+點(diǎn)式小戶型容積率主力戶型小區(qū)規(guī)劃主力房型為3房兩廳2衛(wèi)，層高3 米，全部南北朝向，價(jià)格3200銷售情況僅剩少量尾房產(chǎn)品評(píng)價(jià)■ 學(xué)雅芳鄰的優(yōu)勢(shì)主要就是體現(xiàn)在其真正的性價(jià)比上，價(jià)格上和綠汀雅鏡相差無幾，但區(qū)內(nèi)環(huán)境，樓間距等都比綠汀雅鏡要好。而且大于1：1的樓間距也使得小區(qū)要豁然開朗許多，出門80米即到雄楚大道大道，交通優(yōu)勢(shì)也十分明顯?！?其劣勢(shì)主要表現(xiàn)在周邊環(huán)境差，與其樓盤相比較有很強(qiáng)的排斥感。再者即戶型差強(qiáng)人意，由于是由原來的板式大戶型而改成點(diǎn)式小戶形，可見其空間布局存在太多不合理性。購買特征■ 由學(xué)雅芳鄰的案名我們就不難得知，其市場(chǎng)定位還是打文化牌。所以高校老師成為其客戶的主要來源，但項(xiàng)目正處在十字中心的路口，所以其輻射半徑就更大，周邊企業(yè)，黨政機(jī)關(guān)等也形成了一定的市場(chǎng)份額?！?中建三局，湖北出版社，省腫瘤醫(yī)院，武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，省婦幼保健醫(yī)院等也構(gòu)成了一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。營銷手法■ 學(xué)雅芳鄰由于剛推出時(shí)的市場(chǎng)性價(jià)比較高，而且借文化之名炒作，起到了很好的宣傳效果，項(xiàng)目也得以在較長一段時(shí)間內(nèi)熱銷，但隨著風(fēng)頭的過后，其戶型的偏大，周邊環(huán)境等因素又被再一次放大，使的開發(fā)商不得把板式樓改為點(diǎn)式樓，同時(shí)價(jià)格上也做了相應(yīng)調(diào)整，由原來的3300元/平方米降為3200元/平方米，可見溫州商人操盤的精明之處。④ 綠汀雅鏡項(xiàng)目基本情況占地面積50000平方米建筑面積160000平方米總戶數(shù)1500建筑形態(tài)16棟高層平面布局一梯兩戶板式樓容 積 率車位比1：主力戶型90130平方米價(jià)格3200銷售情況50%產(chǎn)品評(píng)價(jià)■ 3300元/平方米的這樣一個(gè)高性價(jià)比讓人眼前不由一亮，戶型面積從55到130都有，其中主力戶型在90—130之間，60到90之間為斷檔。從數(shù)據(jù)上講可謂是極品樓盤。但要記住，天下沒有不要錢的午餐，較近的樓間距滿足了偷窺者的需要，仿歐洲現(xiàn)代主義的風(fēng)格看上去也那么不倫不類，從現(xiàn)場(chǎng)的施工管理水平和進(jìn)度來看，延期交房應(yīng)該是必然的事情了。購買特征■ 購買綠汀雅鏡的客戶群體相對(duì)周邊其他樓盤而言要廣泛的多。一來因?yàn)閮r(jià)格原因，其二也是在戶型配比上滿足了一部分置業(yè)者的需求。■ 除去以上說的小戶型客戶外，其大部分客戶仍是以高校老師及其子女為主體?！?周邊大型企事業(yè)單位也形成了一個(gè)強(qiáng)大的購買團(tuán)體。營銷手法■ 綠汀雅鏡是由中邦地產(chǎn)全程代理進(jìn)行營銷。樓盤尚處于中盤階段，可能是由于價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致銷售人員都不帶客戶現(xiàn)在看房，讓客戶自己去定奪好壞，采取的很像是一種超市式的營銷模式，這一點(diǎn)從追蹤客戶的記錄上很明顯就能夠察覺。⑤ 山泉居項(xiàng)目基本情況占地面積 8666平方米建筑面積25000平方米總戶數(shù)179建筑形態(tài)多層（6+1）3棟，小高層（11+1）1棟平面布局一梯兩戶容積率主力戶型90－200 平方米價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格均價(jià)3400元/平方米銷售情況95%產(chǎn)品評(píng)價(jià)■ 山泉居是在2003年底由湖北新凱房地產(chǎn)開發(fā)公司隆重推出的一個(gè)項(xiàng)目，樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，公攤面積小，多層為8%，%。無論是從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是園林景觀設(shè)計(jì)上都是知名企業(yè)。現(xiàn)在除少量大戶型和復(fù)式樓外基本全部售擎。價(jià)格也由03年底的2300元/平方米飆升至現(xiàn)在的3400元/平方米?！?由于03年正處武漢市房地產(chǎn)上升期，且樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，而且價(jià)格也在2300元/平方米這樣一個(gè)低位水平，所以一經(jīng)推出就基本上是搶售一空?！?其劣勢(shì)主要表現(xiàn)在小區(qū)規(guī)模較小，周邊環(huán)境差。購買特征■ 山泉居是距華師最近的一個(gè)項(xiàng)目，所以華師成了山泉居的一個(gè)購買主體?！?武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，武漢體育學(xué)院，省婦幼等也都占了一定比例。■ 從現(xiàn)在了解的實(shí)際情況看，夠房客戶中有近一成為投資型客戶。營銷手法■ 因山泉居盤量較小，且正好趕上03年武漢市的銷售高峰段，再加上剛推盤時(shí)的2400元/平方米這樣一個(gè)低價(jià)位，小區(qū)很快就銷售一空，余下的只有少量面積較大的復(fù)式樓。現(xiàn)在的均價(jià)也已經(jīng)攀升到3400元/平方米。⑥ 開來?xiàng)骶凹覉@項(xiàng)目基本情況占地面積 8666平方米建筑面積25000平方米總戶數(shù)179建筑形態(tài)多層（6+1）3棟，小高層（11+1）1棟容積率主力戶型90－200 平方米價(jià)格均價(jià)2600元/平方米銷售情況全部售磬產(chǎn)品評(píng)價(jià)■ 開來?xiàng)骶凹褕@與本項(xiàng)目隔街相望，為高創(chuàng)科技小區(qū)的二期工程，可以說是屬于定向開發(fā)的類型，所以價(jià)格上優(yōu)勢(shì)明顯?！?也許是因?yàn)殚_來?xiàng)骶凹褕@帶有定向開發(fā)的前提，以至于其戶型和園林景觀等都屬于拙劣之筆。如此看來，其2600元的價(jià)格也屬合情合理了。購買特征■ 高創(chuàng)科技員工為主要購買群體?！?因其緊鄰教師小區(qū)，此為第二波購買群體?！?附近急需改善住房條件客戶。營銷手法■ 因其屬于定向開發(fā)項(xiàng)目，所以銷售上基本采取自然銷售的模式操作。第三篇 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目地塊概況二、項(xiàng)目地塊SWOT分析三、項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群描述 價(jià)格定位一、項(xiàng)目地塊概況地理位置項(xiàng)目位于絡(luò)喻路與雄楚大道大道之間的卓豹路，現(xiàn)型為湖北榮星家具有限責(zé)任公司所在地。北抵卓刀泉南路，南抵雄楚大道大道。項(xiàng)目周邊為高校密集區(qū)，人氣旺盛，所以現(xiàn)行配套十分成熟，超市，餐飲，娛樂門點(diǎn)眾多，各大銀行網(wǎng)點(diǎn)，郵政，醫(yī)院等公共設(shè)施也相距不遠(yuǎn)。項(xiàng)目周邊有：湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，武漢民政職業(yè)學(xué)院，榮軍醫(yī)院，魅力酒吧，新一佳大型超市等。距離新修建的光谷廣場(chǎng)距離也不遠(yuǎn)。位于此地，可以說是即可感受深厚的文化底蘊(yùn)，也可享受現(xiàn)代化的都市生活。項(xiàng)目周邊配套教育：卓刀泉小學(xué)、卓刀泉中學(xué)、 外國語學(xué)校（小學(xué)）、華師附一/附二、湖北交通 職業(yè)技術(shù)學(xué)院、武漢民政職業(yè)學(xué)院、武漢科技學(xué)院、湖北省旅游學(xué)、湖北工業(yè)大學(xué)商學(xué)院等；醫(yī)療：春天大藥房、榮軍醫(yī)院，武漢陸軍總醫(yī)院；購物：中百超市、廣圓超市、新一佳超市，群光廣場(chǎng)，新世界百貨；娛樂：網(wǎng)吧，魅力酒吧；金融：中國信合、中國銀行、中國工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、建設(shè)銀行；餐飲：大自然酒店、重慶又一莊火鍋廣場(chǎng)、重慶朝天門火鍋、湖南瀟湘人家；休閑：網(wǎng)吧、魅力酒吧；交通：12條以上的公交線路遍及三鎮(zhèn)各地。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。通過對(duì)本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色?！?地塊位于高校密集區(qū)內(nèi)，人文優(yōu)勢(shì)明顯，可從其他樓盤客戶購買群體得知?！?地塊毗鄰絡(luò)喻路與雄楚大道大道，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢(shì)較為突出?！?項(xiàng)目地塊位于山體南面，依山體而建的建筑，是本項(xiàng)目最大的稀缺資源，北望東湖，南看南湖，加之本身的落差地勢(shì)，對(duì)客戶有相當(dāng)?shù)奈?。?卓刀泉地名由相傳已舊的三國歷史而來，相傳關(guān)羽行軍于此，以刀柄戳地得泉，遍飲三軍，故稱卓刀泉?？梢娖淙宋牡滋N(yùn)與地域也頗有淵源；■ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全。S：項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（Strength）考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：■ 項(xiàng)目位于絡(luò)喻路與雄楚大道大道之間的卓豹路，其地理位置距絡(luò)喻路與雄楚大道大道兩主干道成等距大約為600米處，離卓豹路也還有大約十五米左右這樣一個(gè)距離，曲徑通幽，進(jìn)則繁華，即則寧靜?！?項(xiàng)目地塊為山體，呈臺(tái)地加坡地地勢(shì)，而且地塊還緊臨伏虎山等自然資源，30年以上成年樹種多余株，這天然的地塊優(yōu)勢(shì)成為本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)。■ 該項(xiàng)目位于高校密集區(qū)域內(nèi)，區(qū)域獨(dú)特的人文背景，市場(chǎng)前景看好?！?本項(xiàng)目沿線內(nèi)少有商平住宅樓，項(xiàng)目正對(duì)面的開來?xiàng)骶凹覉@一經(jīng)推出，就在短時(shí)間內(nèi)宣告售磬，足見該區(qū)域的市場(chǎng)空白率?！?本項(xiàng)目周邊一公里范圍之內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，學(xué)校、商場(chǎng)、超市、銀行、餐飲、政府機(jī)構(gòu)、集貿(mào)市場(chǎng)一應(yīng)俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理?！?項(xiàng)目距周邊主干道僅600米距離，公交線路數(shù)十條以上，通達(dá)三鎮(zhèn)。W：項(xiàng)目弱勢(shì)分析（Weakness）■ 項(xiàng)目周邊為高校密集區(qū)，流動(dòng)人口的增多或多或少會(huì)給客戶帶來一定程度的不安全感?！?周邊在銷項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在一定程度競(jìng)爭(zhēng)力?！?所處位置相對(duì)靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯。■ 離公交車站有600米左右這樣一個(gè)距離會(huì)首先讓客戶產(chǎn)生距離感?！?上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，引導(dǎo)恰當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。O：項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（Opportunity）■ 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項(xiàng)目銷售都已進(jìn)入中盤或尾盤階段，并持續(xù)熱銷。■ 片區(qū)改造力度加大，小配套進(jìn)一步這完善，良好的區(qū)域發(fā)展與規(guī)劃增強(qiáng)客戶的認(rèn)同感以及購買信心。T：項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（Threat）■ 項(xiàng)目周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的名都花園和以性價(jià)比高而著稱的綠汀雅境都將對(duì)本項(xiàng)目造成一定程度上的威脅?！?距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，位于雄楚大道大道上的翡翠城也即將面市，雖然樓盤數(shù)據(jù)現(xiàn)在無從得知，但從側(cè)面了解到戶型的配比較全面，對(duì)市場(chǎng)有一定沖擊力；■ 以高新區(qū)和新舊南湖片區(qū)為主角的樓盤將繼續(xù)高揍凱歌，市場(chǎng)投入和盤量也將進(jìn)一步放大，其威脅將不可小視。因此，以上的變化因素將直接的對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生影響。三、項(xiàng)目定位系統(tǒng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過對(duì)項(xiàng)目地塊的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于其位于山體上，而且是山體的南面，原生態(tài)的樹林，林蔭滿道，出則繁華，進(jìn)則幽靜，上可觀東湖南湖，下可享山體園林，這樣的項(xiàng)目地塊在武漢