【文章內(nèi)容簡介】 、音樂茶室 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理 代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務(wù) （以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表） 分析： 30至 40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比 的一成首期市場呼聲很高。 三、寫字樓投資心理 投資，吸引炒家進場，將對寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進作用，在申奧成功及年初加入 WTO 的影響下，投資漸漸回暖，投資者對物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認(rèn)同會造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。 有前途、回報率高、風(fēng)險低的項目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo) 。而確定目標(biāo)的最主要標(biāo)準(zhǔn)基本有兩條： ◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好。也就是說 ，既要有國際水平的設(shè)計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。 ◆ 分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂觀。即目標(biāo)物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊藏著巨大的升值潛力。 而最為關(guān)鍵的就是優(yōu)越的地段，這種物業(yè)才能在未來的租售市場中立于不敗之地。 ◆ 在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。原因為：高檔物業(yè)收取的投資回報相對較高，尤其對于采用按揭貸款方式的購房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。無論是長期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報都相當(dāng)可觀。其二，中國經(jīng) 濟的發(fā)展動向，包括即將加入 WTO 的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會越來越大。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達到 15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。 四、 高級公寓（ CBD 白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD 白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點是：工作、生活、投資三不誤。 CBD 內(nèi)擁有龐大的購房群體，同時，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費水準(zhǔn)，以及工作環(huán)境、工作地點具有一定的特殊性。高效、快節(jié)奏地工作，同時又懂得該怎樣盡情地享受生活是 CBD 白領(lǐng)一個顯著的特征。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點。 首先是 住房消費觀念時尚、超前 。由于 CBD 內(nèi)企業(yè)和機構(gòu)身份的特點， CBD 就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在 信息發(fā)達的當(dāng)今社會，包括住房消費在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強的。因此，他們更愿意接受時尚的消費方式。 其次是購房時最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。CBD 內(nèi)工作群體最顯著的特點是快節(jié)奏、高效率。這一群體在購房時，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。在支付能力能夠保證的前提下， 他們會選擇更接近 CBD或交 通便捷的區(qū)域安家。 再有就是 CBD 這些相對收入高的群體在購房時，有相當(dāng)一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。由于國內(nèi)經(jīng)濟正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大 CBD 開發(fā)力度等因素，使許多人意識到在深圳，特別是在 CBD 范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個良好的機遇。所以 自購房，連帶投資考慮是 CBD 購房群體又一顯著特征。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 選擇在 CBD 核心區(qū)居住，房價會高一些，但生活、工作便利些，是以相對較高的房價換取交通和時間成本的減低。 目前，深圳 CBD 核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增， 具有 CBD題材的物業(yè)其投資價值被普遍認(rèn)可。 CBD 是城市的經(jīng)濟核心區(qū)域。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟社會在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。在這一背景下， CBD就業(yè)人群中會有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。 對于有這樣需求的置 業(yè)者，建議要 明確“效率家居”為主導(dǎo)思想 ，依此安排自己的購房計劃。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標(biāo)，以相對可接受的房價換取居住交通和時間成本的減低。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。購買此類物業(yè)，價格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來租金回報的水平。 五、 消費者定位 高級公寓消費者定位 身份識別 ◆在深圳過渡的國內(nèi)或國際 大公司工作的高級經(jīng)理人 ◆ SOHO 一族（自由職業(yè)者及設(shè)計策劃工作室） ◆ 充分認(rèn)同該區(qū)域投資價值的投資人士 區(qū)域識別 ◆福田 80%，其它區(qū)域 20% 購買力識別 ◆ 手頭有十五至二十萬元資金 寫字樓消費者定位 身份識別 ◆ 來深五至十年，有一定經(jīng)濟實力的中小型私營企業(yè) ◆ 部分外地大機構(gòu)駐深圳辦事處 區(qū)域識別 ◆ 深圳本地中小型企業(yè) 70% ◆ 外地及外地企業(yè)進駐深圳辦事處 30% 購買力識別 ◆ 手頭有五十萬元資金可調(diào)用 第二章 項目定位 一、 整體形象定位 二、 使用功能定位 三、 目標(biāo)客戶定位 四、 戶型定位 五、 價格定位 六、 租售比例定位 一、南華大廈整體形象定位 支持點 二、寫字樓形象定位 區(qū)域形象 NCBD 為 CBD 周邊區(qū)域，隨著深圳市中心區(qū)的逐漸完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心 —— 中心區(qū)一級輻射區(qū)域的寫字樓物業(yè)亦跟隨水漲船高。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園： N— CBD 組團。 NCBD （ Near Central Business District） —— 泛商務(wù)中心區(qū) NCBD生態(tài)信息綜合寫字樓 NCBD AERA（區(qū)域支持） SHARE MODEL（規(guī)劃支持） “ I” SERVICE（服務(wù)支持） CBD 的影響將輻射 NCBD 區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點不容置疑。 NCBD 距離 CBD 不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。在 強大的市政配套下， CBD 內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價格高，跨國公司、國內(nèi)大型集團公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會將目光轉(zhuǎn)向 N— CBD區(qū)域。 規(guī)劃形象 —— 更注重生態(tài)、更注重健康的 SHARE 模式，與其它寫字樓相比，share 型寫字樓更重視項目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。 南華大廈為典型 share 型寫字樓： ◆ 豐富的景觀資源 綠色 景觀：高爾夫花園，東海花園 藍色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣 ◆ 大面積公共空間 SHARE MODEL —— 共享型規(guī)劃 c) 首層架空綠化 d) 大面積門前廣場 e) 裙樓二至四層 600 平米中空大堂 f) 五至十二層每層兩個空中花園 g) 十三至二十五層每層四個空中花園 ◆ 規(guī)劃共享空間 會議中心：設(shè)計大、中、小三種會議室，租用戶租用。 h) 大會議室一個（ 500 平米左右） 作為客戶新聞發(fā)布、公司會議、產(chǎn)品發(fā)布場所。 i) 中會議室 1 個（ 100150 平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 j) SHEAE 會議廳 隔層設(shè)計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進入，進入 SHARE 會議廳可打服務(wù)電話點咖啡或酒水，SHARE 廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。 k) SPORT（運動）豪華運動會所 接駁申奧成功重大利好消息，運動概念成為地產(chǎn)最新概念。大層二十六層為規(guī)則豪華會所，面積近二千平米，會所內(nèi)全部為運動設(shè)施，向 CBD 中心區(qū)域全面開放。 內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。 經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓 SHARE 廳里設(shè)自動售卡機，會所全 采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。 推廣主題 二、公寓形象定位 總體定位 —— CBD 高 級白領(lǐng)公寓，貼近 CBD，為 CBD 高級白領(lǐng)度身訂做的小面積高級商務(wù)公寓單位。 形象定位 效率 CBD 高級白領(lǐng)公寓提供全商務(wù)裝修。包括：復(fù)合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機頂盒、高級浴室系列、寫字臺、衣柜、席夢思。 時尚 全商務(wù)裝修務(wù)必請專業(yè)裝修設(shè)計公司設(shè)計，確保時尚裝修感覺。及CBD 高級白領(lǐng)商務(wù)公寓 走近 CBD， 分享 CBD NEAR CBD， SHARE CBD 商務(wù)、家居兩種感覺。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務(wù)家居感覺。 （裝修標(biāo)準(zhǔn)： 500 元 /平方米） 科技 ◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地 —— 天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三