某大廈營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-22 03:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)查分析 濟南寫字樓主要在售項目分析寫字樓市場的競爭半徑很大，我司把濟南典型項目均進(jìn)行了調(diào)查：如下表所示，其中典型項目分析如下：□ 金龍大廈自2001年開盤以來，銷售一直不是很理想，其原因是：項目銷售周期過長（約9年）造成不好的市場影響和口碑；項目前期開盤價格過高，均價在7800元/平方米，市場難以接受；項目得房率低，僅60％左右，后期開發(fā)商通過贈送面積得手法促進(jìn)銷售（約提高到70％）但起色不大；項目的物業(yè)管理費用太高，中小型企業(yè)難以接受。 從這些問題來看，本案與之有許多類似之處，如何適當(dāng)規(guī)避，是策劃思考重點之一。.... 中國最大的資料庫下載□ 七星吉祥大廈與本項目可類比性比較高，以團購為主，現(xiàn)在的市場價格不構(gòu)成重要參考意義?！?歷東商務(wù)大廈銷售狀況良好，得房率、內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)等與本項目有類似之處，但進(jìn)深較小，能構(gòu)成重要得參考價值。個案名稱類 別金龍大廈歷東商務(wù)大廈創(chuàng)展中心城市33七星吉祥大廈發(fā)展大廈東環(huán)國際廣場基地位置濼源大街229號解放路112號山大路201號文化東路51號文化東路29號二環(huán)東路3218號二環(huán)東路3966號樓層層高————樓層層數(shù)31F/2F23 F9F/2F ———— 13F/2F 主19F/副6 F30F—33F占地面積———4600㎡ 7992㎡ 4882㎡ ————建筑總面積 10萬㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 總15萬㎡，寫字樓12萬㎡ 車位數(shù)量320個地下100余個， 200余個65個 總120個———600余個車位售價—————— ——— ——— ——— 12—14萬/個 銷售均價8600元/㎡ 6200元/㎡ 6100元/㎡ 5800元/㎡ 6800元/㎡ 5650元/㎡ 5400元/㎡ 銷售進(jìn)度 現(xiàn) 房 建設(shè)中 現(xiàn) 房 即將封頂 內(nèi)部裝修 現(xiàn) 房 室外裝修 交房日期 ——— 2006年6月 2004年8月 2005年8月 2004年12月 —— 2005年2月 開盤 ——— ——— ———04年6月27日03年10月10日2003年11月 ————得房率65% % 75% 75% % 72% 82%物業(yè)費用7元/月/㎡（不含中央空調(diào)）4元/月/㎡（不含中央空調(diào)）㎡㎡（無中央空調(diào)）————㎡（不含中央空調(diào)）2—3元/月/㎡（分戶式中央空調(diào)）銷售率70%以上70% 70% 40% 銷售完畢 僅剩2套70% 泉城廣場周邊寫字樓市場分析泉城廣場及周邊為濟南核心商務(wù)區(qū)，是商務(wù)氛圍最的板塊，如下表所示：性質(zhì)項目供應(yīng)面積均價租售率租售面積 純 寫 字 樓出售 項目金龍大廈88000860060%52800中房大廈50000650000 出 租 項 目郵政大廈7200100%7200華魯大廈600099%5940勝利大廈2000095%19000玉泉森信2000095%19000齊魯國際大廈30000390%27000華能大廈20000580%16000中銀大廈50000590%45000銀座20000595%19000中信廣場20000696%19200濟南日報30000100%30000商住樓（售）三箭銀苑83000810060%49800 結(jié)論：泉城廣場及周邊項目出租率及出租價格均較高，且大部分項目不對外公開發(fā)售。這為我們項目提供了重要的機會點。 項目競爭樓盤調(diào)查分析 出售型競爭樓盤調(diào)查分析 如前所示，歷東商務(wù)大廈，創(chuàng)展中心，七星吉祥大廈等現(xiàn)在正在發(fā)售的項目與本項目構(gòu)成直接的競爭關(guān)系。這幾個項目的銷售基本已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，構(gòu)不成主要的威脅。但現(xiàn)在潛在的供應(yīng)項目將會對本項目構(gòu)成直接的威脅：如泉城路百大一期將軍廣場（15層，地下1層，總建筑面積36052平方米）、銀座渤海項目（4個樓座，總建筑面積達(dá)12萬平方米）、山大路濟南數(shù)碼港二期特區(qū)數(shù)碼港（）將會對本項目構(gòu)成不小的壓力。 出租型競爭樓盤調(diào)查分析租金價格是衡量物業(yè)價值最重要的指標(biāo)，——，從本項目的實際情況來看，2元——?？深惐软椖康某鲎馇闆r如下：個案名稱租 金（元/天/㎡）物業(yè)費（元/月/㎡）水電費空調(diào)費停車費車位（個）取費標(biāo)準(zhǔn)出租率齊魯國際大廈 租金內(nèi)包 ——————400—600元/月100余個建筑面積70%三箭銀苑 水電費另計——地下600元/月地上免費，25萬個 300建筑面積——金龍大廈 水費租金內(nèi)包，電費另計 包在物業(yè)費內(nèi) 100元/月 400建筑面積70%凱旋商務(wù)中心 租金內(nèi)包水電費另計 租金內(nèi)包 地上免費50建筑面積80%三慶匯文軒 水電費另計 無中央空調(diào) 300元/月 100使用面積80%三慶凱文大廈 水電費另計無中央空調(diào) 地上免費 12使用面積90%銀都商務(wù)中心 租金內(nèi)包 水電費另計 租金內(nèi)包地下100元/月地上免費 ——使用面積50%華天大廈 租金內(nèi)包水費租金內(nèi)包，電費另計租金內(nèi)包地上免費 40建筑面積95%山大科技園創(chuàng)業(yè)中心 租金內(nèi)包水費租金內(nèi)包，電費另計租金內(nèi)包停車免費 200使用面積65%第二部分 項目定位及形象包裝建議 項目分析 項目概況項目位于文化西路13號，總占地面積7000平方米，總建筑面積40000平方米（地上11層30000平方米，地下兩層10000平方米），框架翦力墻結(jié)構(gòu)，外墻保溫。地下停車位99，地上停車位51，總停車數(shù)150個。 項目案場（右圖）由于項目沉積時間較長，造成一定的市場不利影響。 戶型分析 根據(jù)我司相關(guān)人員與貴司高層進(jìn)一步溝通的情況，我們把9軸西側(cè)的團購部分沒有考慮在整體的營銷方案中。按照地上部分可售的面積為20000平方米來測算，計算出來的得房率大概在67％左右，根據(jù)設(shè)計圖紙計算得到戶型面積如下表所示：戶 型建筑面積（㎡）套內(nèi)建筑面積（㎡）朝 向樓層（層）數(shù)量（套）說明戶型1 北 向1—11層11單 間戶型2 北 向1層1單 間戶型3 東 北1層1單 間戶型4
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