某大廈營(yíng)銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-22 03:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)查分析 濟(jì)南寫字樓主要在售項(xiàng)目分析寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)半徑很大，我司把濟(jì)南典型項(xiàng)目均進(jìn)行了調(diào)查：如下表所示，其中典型項(xiàng)目分析如下：□ 金龍大廈自2001年開盤以來(lái)，銷售一直不是很理想，其原因是：項(xiàng)目銷售周期過(guò)長(zhǎng)（約9年）造成不好的市場(chǎng)影響和口碑；項(xiàng)目前期開盤價(jià)格過(guò)高，均價(jià)在7800元/平方米，市場(chǎng)難以接受；項(xiàng)目得房率低，僅60％左右，后期開發(fā)商通過(guò)贈(zèng)送面積得手法促進(jìn)銷售（約提高到70％）但起色不大；項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用太高，中小型企業(yè)難以接受。 從這些問(wèn)題來(lái)看，本案與之有許多類似之處，如何適當(dāng)規(guī)避，是策劃思考重點(diǎn)之一。.... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載□ 七星吉祥大廈與本項(xiàng)目可類比性比較高，以團(tuán)購(gòu)為主，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格不構(gòu)成重要參考意義?！?歷東商務(wù)大廈銷售狀況良好，得房率、內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)等與本項(xiàng)目有類似之處，但進(jìn)深較小，能構(gòu)成重要得參考價(jià)值。個(gè)案名稱類 別金龍大廈歷東商務(wù)大廈創(chuàng)展中心城市33七星吉祥大廈發(fā)展大廈東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)基地位置濼源大街229號(hào)解放路112號(hào)山大路201號(hào)文化東路51號(hào)文化東路29號(hào)二環(huán)東路3218號(hào)二環(huán)東路3966號(hào)樓層層高————樓層層數(shù)31F/2F23 F9F/2F ———— 13F/2F 主19F/副6 F30F—33F占地面積———4600㎡ 7992㎡ 4882㎡ ————建筑總面積 10萬(wàn)㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 總15萬(wàn)㎡，寫字樓12萬(wàn)㎡ 車位數(shù)量320個(gè)地下100余個(gè)， 200余個(gè)65個(gè) 總120個(gè)———600余個(gè)車位售價(jià)—————— ——— ——— ——— 12—14萬(wàn)/個(gè) 銷售均價(jià)8600元/㎡ 6200元/㎡ 6100元/㎡ 5800元/㎡ 6800元/㎡ 5650元/㎡ 5400元/㎡ 銷售進(jìn)度 現(xiàn) 房 建設(shè)中 現(xiàn) 房 即將封頂 內(nèi)部裝修 現(xiàn) 房 室外裝修 交房日期 ——— 2006年6月 2004年8月 2005年8月 2004年12月 —— 2005年2月 開盤 ——— ——— ———04年6月27日03年10月10日2003年11月 ————得房率65% % 75% 75% % 72% 82%物業(yè)費(fèi)用7元/月/㎡（不含中央空調(diào)）4元/月/㎡（不含中央空調(diào)）㎡㎡（無(wú)中央空調(diào)）————㎡（不含中央空調(diào)）2—3元/月/㎡（分戶式中央空調(diào)）銷售率70%以上70% 70% 40% 銷售完畢 僅剩2套70% 泉城廣場(chǎng)周邊寫字樓市場(chǎng)分析泉城廣場(chǎng)及周邊為濟(jì)南核心商務(wù)區(qū)，是商務(wù)氛圍最的板塊，如下表所示：性質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)面積均價(jià)租售率租售面積 純 寫 字 樓出售 項(xiàng)目金龍大廈88000860060%52800中房大廈50000650000 出 租 項(xiàng) 目郵政大廈7200100%7200華魯大廈600099%5940勝利大廈2000095%19000玉泉森信2000095%19000齊魯國(guó)際大廈30000390%27000華能大廈20000580%16000中銀大廈50000590%45000銀座20000595%19000中信廣場(chǎng)20000696%19200濟(jì)南日?qǐng)?bào)30000100%30000商住樓（售）三箭銀苑83000810060%49800 結(jié)論：泉城廣場(chǎng)及周邊項(xiàng)目出租率及出租價(jià)格均較高，且大部分項(xiàng)目不對(duì)外公開發(fā)售。這為我們項(xiàng)目提供了重要的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析 出售型競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析 如前所示，歷東商務(wù)大廈，創(chuàng)展中心，七星吉祥大廈等現(xiàn)在正在發(fā)售的項(xiàng)目與本項(xiàng)目構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。這幾個(gè)項(xiàng)目的銷售基本已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，構(gòu)不成主要的威脅。但現(xiàn)在潛在的供應(yīng)項(xiàng)目將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接的威脅：如泉城路百大一期將軍廣場(chǎng)（15層，地下1層，總建筑面積36052平方米）、銀座渤海項(xiàng)目（4個(gè)樓座，總建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米）、山大路濟(jì)南數(shù)碼港二期特區(qū)數(shù)碼港（）將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成不小的壓力。 出租型競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析租金價(jià)格是衡量物業(yè)價(jià)值最重要的指標(biāo)，——，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看，2元——?？深惐软?xiàng)目的出租情況如下：個(gè)案名稱租 金（元/天/㎡）物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）水電費(fèi)空調(diào)費(fèi)停車費(fèi)車位（個(gè)）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出租率齊魯國(guó)際大廈 租金內(nèi)包 ——————400—600元/月100余個(gè)建筑面積70%三箭銀苑 水電費(fèi)另計(jì)——地下600元/月地上免費(fèi)，25萬(wàn)個(gè) 300建筑面積——金龍大廈 水費(fèi)租金內(nèi)包，電費(fèi)另計(jì) 包在物業(yè)費(fèi)內(nèi) 100元/月 400建筑面積70%凱旋商務(wù)中心 租金內(nèi)包水電費(fèi)另計(jì) 租金內(nèi)包 地上免費(fèi)50建筑面積80%三慶匯文軒 水電費(fèi)另計(jì) 無(wú)中央空調(diào) 300元/月 100使用面積80%三慶凱文大廈 水電費(fèi)另計(jì)無(wú)中央空調(diào) 地上免費(fèi) 12使用面積90%銀都商務(wù)中心 租金內(nèi)包 水電費(fèi)另計(jì) 租金內(nèi)包地下100元/月地上免費(fèi) ——使用面積50%華天大廈 租金內(nèi)包水費(fèi)租金內(nèi)包，電費(fèi)另計(jì)租金內(nèi)包地上免費(fèi) 40建筑面積95%山大科技園創(chuàng)業(yè)中心 租金內(nèi)包水費(fèi)租金內(nèi)包，電費(fèi)另計(jì)租金內(nèi)包停車免費(fèi) 200使用面積65%第二部分 項(xiàng)目定位及形象包裝建議 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于文化西路13號(hào)，總占地面積7000平方米，總建筑面積40000平方米（地上11層30000平方米，地下兩層10000平方米），框架翦力墻結(jié)構(gòu)，外墻保溫。地下停車位99，地上停車位51，總停車數(shù)150個(gè)。 項(xiàng)目案場(chǎng)（右圖）由于項(xiàng)目沉積時(shí)間較長(zhǎng)，造成一定的市場(chǎng)不利影響。 戶型分析 根據(jù)我司相關(guān)人員與貴司高層進(jìn)一步溝通的情況，我們把9軸西側(cè)的團(tuán)購(gòu)部分沒(méi)有考慮在整體的營(yíng)銷方案中。按照地上部分可售的面積為20000平方米來(lái)測(cè)算，計(jì)算出來(lái)的得房率大概在67％左右，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算得到戶型面積如下表所示：戶 型建筑面積（㎡）套內(nèi)建筑面積（㎡）朝 向樓層（層）數(shù)量（套）說(shuō)明戶型1 北 向1—11層11單 間戶型2 北 向1層1單 間戶型3 東 北1層1單 間戶型4
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