【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型缺點(diǎn)布局不合理衛(wèi)生間太小，廚房無采光房型優(yōu)點(diǎn)設(shè)有保姆房能望江，并推出老人房表五　金泰利商業(yè)廣場(chǎng)芙蓉家園開發(fā)商常德德達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司芙蓉建材開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)金泰利置業(yè)有限公司湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院環(huán)境設(shè)計(jì)　　樓盤地址李海湖策略機(jī)構(gòu)蔡騰勇設(shè)計(jì)工作室全程營(yíng)銷人民東路家潤(rùn)多旁洞庭大道與龍港路交匯處售樓熱線7218288　7263005　7276588總規(guī)劃面積15畝16畝總建筑面積6萬(wàn)平米58400平方米開盤時(shí)間　開工時(shí)間　完工時(shí)間　規(guī)劃設(shè)計(jì)一棟立方體二棟高層樓層規(guī)劃15層商業(yè)　45層超市　6層休閑花園　711層小戶型酒店式公寓13樓商場(chǎng)　428層住房可售戶數(shù)　250戶房型設(shè)計(jì)　三房二廳，四房?jī)蓮d房型　平層房型特點(diǎn)電梯使用二梯五戶主力面積140180平米樓盤起始價(jià)位15802280元/平米垂直差價(jià)30元付款方式一次性付款，銀行按揭貸款額度七成二十年房型缺點(diǎn)戶型單一房型優(yōu)點(diǎn)通風(fēng)采風(fēng)不太好二、項(xiàng)目地塊環(huán)境報(bào)告㈠項(xiàng)目地塊整體環(huán)境本案地處武陵大道中段，鄰洞庭大道，總建筑面積29697平方米，地形方正。1．地段的比較優(yōu)勢(shì)。本案位于常德最為繁華的武陵大道和洞庭大道交匯處，毗鄰三星級(jí)酒店宏大賓館、美景大廈、工行、建行大廈等標(biāo)志性建筑，周邊建有茉莉村及西園小區(qū)，交通狀況全市首屈一指，生活配套設(shè)施比較完善。2．地段的比較劣勢(shì)。與核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)其他樓盤相比，本案不屬于傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活購(gòu)物相對(duì)不便。由于不處于傳統(tǒng)商業(yè)中心，規(guī)劃中近萬(wàn)平方的商業(yè)面積也是本案的一大難點(diǎn)。3．地塊的拆遷。本案與其他項(xiàng)目相比最大的優(yōu)勢(shì)在于，地塊位于城市中心卻基本沒有拆遷包袱，這不僅有利于加速開發(fā)進(jìn)度，降低開發(fā)成本，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目前期推廣銷售沒有任何制約因素，屬于絕版優(yōu)質(zhì)地塊。㈡周邊配套設(shè)施狀況1．生活。就地塊目前的現(xiàn)狀來說，生活配套設(shè)施基本完善，中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等都不是很遠(yuǎn)，醫(yī)院也很近，但與其他等核心區(qū)域樓盤相比，本案社區(qū)成熟度依然不占優(yōu)勢(shì)。2．購(gòu)物。以大城市的眼光來看，這里的購(gòu)物環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越和便捷，兩大生活超市以及一個(gè)小商品中心（金橋大市場(chǎng)）均在距本案不足兩公里的范圍內(nèi)，但常德是中小城市，大城市的有利條件在這里變成了不利因素，以常德人的眼光來看，在這里還不是居住、購(gòu)物的最佳地點(diǎn)。3．娛樂。本案一公里范圍有諸多娛樂、休閑場(chǎng)所，這里幾乎是常德的休閑、洗浴中心，因此休閑娛樂設(shè)施充裕是本案的一大優(yōu)勢(shì)。4．餐飲。本案選址地雖不是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但其周邊配套的餐飲設(shè)施較為發(fā)達(dá)，周邊形態(tài)多樣，高低結(jié)合餐飲業(yè)態(tài)社區(qū)未來的住戶們提供了便捷、高尚的就餐環(huán)境。㈢交通狀況洞庭大道及本案所在地武陵大道為常德最為繁忙的交通主干道，擁有多達(dá)30條以上的工交線路，幾乎可以通達(dá)城市的各個(gè)角落，為未來社區(qū)居民的出行提供了異常便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。此外，本案還設(shè)有地下停車場(chǎng)，為愛車族提供了安全、舒適的泊車位，便捷的交通組織及寬闊的車位成為了本案有利的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。㈣周邊人口狀況基于常德的發(fā)展呈南強(qiáng)北弱的區(qū)位因素，洞庭大道以北的地段以往在商品房開發(fā)建設(shè)上沒有南部顯得火熱，價(jià)格也不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但這并不意味著這一地段的人口較少，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)所必要的人氣，因?yàn)橐粋€(gè)地區(qū)的人口分布沒有南強(qiáng)北弱之說（南邊只是習(xí)慣上的商業(yè)中心，顯得更為繁華些）。就好比常德的步行街，每天都是熙熙攘攘的人群，但并不是說，步行街就比別的地段所住的人更多，相反，一般在商業(yè)中心的常住人口往往要低于周邊的地段。此外，本地一公里范圍內(nèi)的紫橋小區(qū)、茉莉村、西園小區(qū)等都是比較早建成的社區(qū)，人口眾多且正值換房高峰的形成，而人們往往有故土難離的心態(tài)，一個(gè)熟悉的居住環(huán)境不能輕易舍棄，這也為本案帶來了諸多利好因素。隨著常德城市建設(shè)的方向逐步向北傾斜，本案所處的位置恰好是北部開發(fā)戰(zhàn)略的首要工程和橋頭堡。因此，一個(gè)連接城市最繁華的老城區(qū)和北部新興地帶的大型商住小區(qū)、城市地標(biāo)性建筑將成為本案的最終市場(chǎng)定位。第二部分 項(xiàng)目整體營(yíng)銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)經(jīng)過對(duì)常德房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析、研究，結(jié)合本案區(qū)位特點(diǎn)，我們對(duì)本案將要采取的營(yíng)銷模式進(jìn)行了初步設(shè)計(jì)，包括采取哪種營(yíng)銷模式、營(yíng)銷的目標(biāo)、營(yíng)銷手段運(yùn)用以及實(shí)際銷售方式四個(gè)部分。一、營(yíng)銷模式傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷主要是以4ｐ戰(zhàn)略為主，即主要考慮從房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略、房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略、房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略等營(yíng)銷組合共同構(gòu)筑項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略。目前全國(guó)各大城市房產(chǎn)開發(fā)之間的競(jìng)爭(zhēng)一般是采用此種營(yíng)銷戰(zhàn)略模式。而市場(chǎng)營(yíng)銷的新戰(zhàn)略是以4Ｃ戰(zhàn)略為指導(dǎo)。即是以研究消費(fèi)者的需求為建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之根本；以了解消費(fèi)者愿意為此住宅而支付的成本作為項(xiàng)目定價(jià)之原則；以更輕松靈活的付款方式策略和銷售網(wǎng)點(diǎn)的增設(shè)、信息資料的全面建設(shè)為銷售之渠道；以溝通的手法和口吻，強(qiáng)調(diào)雙向互動(dòng)式溝通技巧為促銷之理念。目前我們對(duì)常德濱湖公園水榭花城的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)即是采取了4P與4C相結(jié)合的方式。就本案而言，考慮到項(xiàng)目體量及銷售人員狀況，我們建議以4P為主體進(jìn)行營(yíng)銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，做好該做的，不尋求一步登天。二、營(yíng)銷目標(biāo)㈠提高項(xiàng)目的知名度，建立良好的社會(huì)美譽(yù)度，提高目標(biāo)顧客的關(guān)注率；㈡開盤日起6—8個(gè)月全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總銷面積的80%或銷售突破3000萬(wàn)元的銷售目標(biāo)。三、營(yíng)銷手段㈠進(jìn)行深度市場(chǎng)調(diào)研本案有近19000平方的住宅（約144套）面積及8500多平方商業(yè)面積，對(duì)于常德來說不是很大的體量，簡(jiǎn)單運(yùn)作也能達(dá)到較好的銷售。但要做到不僅是熱銷，還要銷出一個(gè)好價(jià)錢，就不那么簡(jiǎn)單，必須首先從兩個(gè)方面入手。其一是認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研工作，要選取盡可能多的目標(biāo)顧客樣本進(jìn)行研究，研究目標(biāo)顧客群體真正的需求與欲求；其二是根據(jù)調(diào)研結(jié)果對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型進(jìn)行調(diào)整，以此確保項(xiàng)目的最終成功。房產(chǎn)投資對(duì)顧客來講，是項(xiàng)目相當(dāng)大的投資，購(gòu)買行為高度復(fù)雜，顧客的生活經(jīng)歷，受教育程序、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)、個(gè)人審美情趣各有不同，每個(gè)人對(duì)物業(yè)品質(zhì)需求的側(cè)重點(diǎn)也就大不相同，因此，應(yīng)從目標(biāo)顧客的分析研究中找出其相對(duì)占據(jù)范圍的“共同特性”，以此作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之指導(dǎo)。同時(shí)，目標(biāo)顧客的這些“共同特性”，將始終貫穿于本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的全過程。㈡市場(chǎng)定價(jià)傳統(tǒng)計(jì)算房地產(chǎn)單位成本方法簡(jiǎn)單易行：土地成本＋建安成本＋配套費(fèi)用＋預(yù)期利潤(rùn)=總銷金額。該方式一度在房產(chǎn)營(yíng)銷中占主導(dǎo)地位。其實(shí)這只是開發(fā)商一廂情愿或銷售最小化的定價(jià)方式。在進(jìn)行金鉆廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，我們打破了這一傳統(tǒng)。經(jīng)過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，這種將顧客排除于價(jià)格體系這外的做法不僅使開發(fā)商不能獲取最大利潤(rùn)，顧客對(duì)此也不認(rèn)同。理由很簡(jiǎn)單，一個(gè)簡(jiǎn)易包裝的產(chǎn)品和一個(gè)精包裝的產(chǎn)品其市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)值是不一樣的，后者的價(jià)格可以是前者的若干倍，盡管兩者生產(chǎn)價(jià)格相當(dāng)。因此，只有當(dāng)目標(biāo)顧客認(rèn)為付出該價(jià)格能做到相應(yīng)甚至超額的回報(bào)時(shí)，才能使購(gòu)買行為轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，而這一過程實(shí)際上就是營(yíng)銷行為。要做到讓顧客認(rèn)可，需要靠三個(gè)手段來完成，其一是市場(chǎng)調(diào)研，其二是炒作包裝，其三是銷售控制。首先，我們應(yīng)該通過大范圍、精準(zhǔn)的市場(chǎng)調(diào)研了解清楚目標(biāo)客戶為滿足其需要所愿意支付的成本。這一成本不單是指目標(biāo)顧客所投入的金錢，還包括目標(biāo)顧客因投資而產(chǎn)生的心理壓力以及化解或降低風(fēng)險(xiǎn)而耗費(fèi)的時(shí)間、精力、金錢等諸多方面，也即為機(jī)會(huì)成本。對(duì)此，我們應(yīng)通過深入研究，及時(shí)準(zhǔn)確探明目標(biāo)顧客的需求，并采取針對(duì)性廣告等一切可行措施，切實(shí)消除或減低目標(biāo)顧客的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。其次，是炒作包裝。包裝對(duì)于產(chǎn)品而言是不言而喻的，關(guān)鍵是如何包裝，是定價(jià)前包裝還是定價(jià)后包裝？與其他產(chǎn)品不一樣，房產(chǎn)有其特定性，必須在定價(jià)前對(duì)其進(jìn)行整體包裝，并尋機(jī)探測(cè)市場(chǎng)風(fēng)向，找準(zhǔn)其市場(chǎng)價(jià)格。前文我們說過，一個(gè)地區(qū)的樓市價(jià)格與其平均收入水平?jīng)]有直接關(guān)聯(lián)，北京02年樓市猛升是因?yàn)橥鈦砣丝诘脑龆嘁约巴赓Y、內(nèi)資的大量涌入，而常德04年則是因?yàn)椴疬w費(fèi)用的步步攀升導(dǎo)致了房?jī)r(jià)無法控制。房產(chǎn)價(jià)格不以購(gòu)買人收入水平為轉(zhuǎn)移的特性，也決定了其市場(chǎng)價(jià)格是可以引導(dǎo)的，精明的開發(fā)商就可以利用成功的項(xiàng)目炒作和包裝達(dá)到自己銷售最大化的目的，這也正是房地產(chǎn)開發(fā)的魅力所在。第三，是銷售控制。在項(xiàng)目進(jìn)行第一次定價(jià)開盤后，現(xiàn)場(chǎng)售樓部就可以利用價(jià)格調(diào)整等銷售控制手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行再次引導(dǎo)，使項(xiàng)目再次增值，以達(dá)到銷售最大化的最終目的，這是狹義的銷售控制。廣義的銷售控制是分時(shí)段進(jìn)行的，包括準(zhǔn)備期，主要是客戶資料的積累；公開期，主要是制造旺銷搶購(gòu)的氛圍；持續(xù)期，利用價(jià)格杠桿和資源手段對(duì)銷售進(jìn)行調(diào)整和引導(dǎo)。㈢場(chǎng)地設(shè)置和交割程序在項(xiàng)目推廣過程中設(shè)置一個(gè)好的交易場(chǎng)所，不僅能有效的宣傳、推廣項(xiàng)目，也能切實(shí)為顧客提供盡可能的購(gòu)買便利，往往會(huì)形成項(xiàng)目營(yíng)銷中利潤(rùn)產(chǎn)生的“催化劑”。常德目前絕大多數(shù)項(xiàng)目售樓部選址及設(shè)計(jì)、裝修都異常精美，不僅是銷售中心，還起到了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和推廣的作用。對(duì)于本案，我們認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)。1．售樓部。其選址地一定要位于主街或繁華地帶，門前要寬闊（便于廣告宣傳），最好位于本案入口處。售樓部宜請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，面積不低于80平方，其設(shè)計(jì)要突出、有很強(qiáng)的時(shí)代感，如有可能盡可能貼近項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格與顏