【文章內容簡介】 業(yè)態(tài)的一種,是城市社區(qū)商業(yè)的重要組成部分,與城市居民的日常生活息息相關。 對農副產品市場概念的理解可以從狹義和廣義方面進行解釋： 狹義的農副產品市場：指農副產品從供應商向終端消費者單一供需交易形為，只出現在社區(qū)或者一定城區(qū)范圍內，其市場和規(guī)范一般較小，主要是以零售為主。主要用于城市配套。廣義的農副產品市場：指從生產者到需求者之間，商品流通的全過程，既包括整個交易過程，也包括實體的物理性流動。以批發(fā)和配送為主，實現“商品流”、“交易流”、“信息流”等的整體融合。全部涵蓋市場規(guī)模、規(guī)劃格局、產業(yè)整合、市場宏觀調整、資源整合、物流運作、信息組織、和城市功能配套建設等過程。 從“渦陽農副產品批發(fā)農副產品市場”項目現有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來看，該項目的“農副產品市場”概念是“廣義的市場”概念。 一般認為，現代農副產品市場主要具有兩大功能，即儲存組織管理功能和交易流通市場功能。農副產品市場的儲存組織與管理功能： 包括：儲存保質、現場展示、市場管理、市場信息、業(yè)務受理等，而且多數情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進行有機結合和集成而體現的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的交易服務系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)的貨市場行管中心所不同的是組成市場的各個要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、綜合性的農副產品市場更是要求甚高。 農副產品市場的交易流通的市場功能： 農副產品市場存在的很重要原因不是由于其在單一交易和運作本身的作用，而在于其市場功能。即體現在市場基礎設施及經營所產生的市場開發(fā)上及既有設施及資源的整合功能。 自改革開放以來，發(fā)展現代農業(yè)的積極性和熱情在全國被喚醒，城市和區(qū)域性市場基礎設施建設也呈現出良好勢頭，農副產品市場或相關行業(yè)正是在此種背景下出現并開始大力發(fā)展的。 農副產品市場的產生 農副產品市場作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產生的新興農副產品管理方式，在沿海開放城市已經得到了快速發(fā)展。在內地，隨著傳統(tǒng)行業(yè)向市場化方向的發(fā)展轉變，內地各省開始制定了促進農副產品市場發(fā)展的宏觀政策，一些地區(qū)和縣市也紛紛開始籌建農副產品市場。 國內農副產品市場的發(fā)展概況 由于農副產品市場在經濟規(guī)模、地理分布、建設運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的開發(fā)效應和宣傳效應，我國政府及企業(yè)在過去十年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北、從東到西的農副產品市場建設發(fā)展局面，是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經濟發(fā)達地區(qū)和城市的大型農副產品市場建設步伐更快逐步內移。 根據國內外與農副產品市場功能相同或相當的物流基礎設施開發(fā)建設的經驗，農副產品市場在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、商業(yè)地產開發(fā)模式和綜合運作模式。 農副產品市場的經濟開發(fā)區(qū)模式，是將農副產品市場作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設。 主體企業(yè)引導的農副產品市場開發(fā)模式，要求在城市經濟管理體制、管理機制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經濟發(fā)展的高度，培育農副產品市場發(fā)展所需要的實力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。 農副產品市場開發(fā)的商業(yè)地產商模式，是指將農副產品市場作為商業(yè)地產項目，通過給予開發(fā)者適度商業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策，由商業(yè)地產商主持進行農副產品市場的道路、倉庫和其它物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行農副產品市場相關設施的經營和管理。 綜合運作模式是指對上述的經濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式和商業(yè)地產商開發(fā)模式進行混合運用的農副產品市場開發(fā)模式。 “渦陽農副產品市場”正屬于這種綜合運作模式。 通過分析，在具體涉及到某個農副產品市場時，存在具有不同特點的開發(fā)和建設模式。主要有以下幾種模式： 政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設模式； 企業(yè)合資、合作的開發(fā)和建設模式。 從目前國內已經出臺的關于農業(yè)發(fā)展的政策看，關于農副產品市場的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內容包括以下幾個方面。 用地優(yōu)惠政策。 財稅優(yōu)惠政策。 其他與市場發(fā)展有關的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。 目前，渦陽及皖北地區(qū)經濟快速發(fā)展，加之渦陽四縣交界突出的地理優(yōu)勢，和農業(yè)發(fā)展快、產業(yè)類型多樣、自然資源豐富等優(yōu)勢，打造大型的綜合性農副產品農副產品市場是非常必要的。 建設社會主義新農村要求統(tǒng)盤考慮農村發(fā)展和城鎮(zhèn)建設，對社會主義新農村建設作出科學規(guī)劃，有計劃、有步驟、有重點地推進。根據渦陽現階段情況，建設農產品批發(fā)農副產品市場必將加快渦陽縣乃至皖北地區(qū)的新農村建設的步伐。 農業(yè)產業(yè)化能夠使農業(yè)生產同市場有機對接，由市場引導科學配置農業(yè)生產要素，從根本上調整產業(yè)結構；能夠解決土地拋荒，農業(yè)勞動力過剩的問題；能夠讓農民獲取規(guī)模效益，增加農民收入，從而奠定農村繁榮穩(wěn)定的基礎，從而加速農業(yè)現代化，確保農民收入的可持續(xù)發(fā)展，促進農業(yè)農村經濟健康快速發(fā)展。農業(yè)產業(yè)化是解決農村一系列深層次矛盾，加速發(fā)展農業(yè)生產力，逐步實現農業(yè)現代化的必然途徑。本項目建成后，將成為集人流、物流、信息流為一體的農副產品貿易場所，是一條農副產品市場信息高速公路，將把以農副產品為主的各種商品信息傳遞給相關企業(yè)、農村，促使他們積極地組織生產再通過有形市場銷售出去，做到產得出、銷得快。建設渦陽農產品農副產品市場是推進農業(yè)產業(yè)化和結構調整的需要。 、保障消費安全的需要農產品批發(fā)農副產品市場在集貨分銷過程中，實行分級包裝上市，有利于推進農副產品品牌化；通過加強質量安全檢測，嚴格市場準入，帶動農民按照標準化的要求組織生產，確保農產品質量安全。 上個世紀90年代以來，連鎖經營、現代物流和電子商務等現代流通業(yè)態(tài)在我國快速興起，優(yōu)勢明顯。加快農產品農副產品市場的建設，從根本上改變渦陽現有市場規(guī)模較小、基礎設施簡陋、功能不配套、管理粗放的現狀，有利于實現市場與現代流通業(yè)態(tài)的對接。 、擴大就業(yè)、加快城鎮(zhèn)化建設的需要農產品農副產品市場的發(fā)展必將帶動農產品深加工、包裝、儲運和餐飲、旅店等二、三產業(yè)的興旺。同時，匯聚商流、物流、人流、信息流，成為區(qū)域性的經濟、文化和社會活動中心，有利于加快城鎮(zhèn)化進程。 隨著全國新農村建設步伐的加快，國家不斷加大對農村投入力度，各項支農惠農政策不斷出臺和落實，農業(yè)經濟將全面快速發(fā)展。農副產品交易是一個地區(qū)發(fā)展地方區(qū)域經濟不可短少和重要組成部分，它控制農副產品市場，決定著農業(yè)和農副產品生產，影響著地方經濟。渦陽縣屬農業(yè)大縣，總人口147萬人，其中農業(yè)人口124萬人，%，全年糧食產量100余萬噸，棉花產量1萬余噸，油料產量3萬余噸。隨著渦陽縣經濟水平的不斷提高，城市規(guī)模不斷擴大，城市的影響力和輻射力持續(xù)增強。做為皖北地區(qū)重要的經濟中心和交通樞紐，完善農產品“供產銷”產業(yè)鏈，充分發(fā)揮市場潛力，推動農業(yè)產業(yè)化進程，建設專業(yè)化、產業(yè)化的綜合農產品批發(fā)農副產品市場尤為重要。經渦陽縣發(fā)改委批準立項，渦陽縣人民政府決定在縣城關鎮(zhèn)建設安徽渦陽農副產品批發(fā)市場。 城關鎮(zhèn)是渦陽縣委、縣政府所在地，全縣政治、經濟、文化中心。管轄范圍：東至徐阜鐵路，北至渦河，西至城西鎮(zhèn)，南至雙廟鎮(zhèn)。境內有駐渦單位400余個，總戶數45550余戶，（含流動人口）。轄區(qū)內設20個（社區(qū)）居委會。 區(qū)位渦陽縣城關鎮(zhèn)位于渦陽縣中部。東至濉阜鐵路，北至渦河，西至城西鎮(zhèn)，南至雙廟鎮(zhèn)。 基礎設施　　區(qū)內基礎設施完善、發(fā)達。熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設備在數量和質量上，居于渦陽縣前列。 交通　　渦陽城關鎮(zhèn)所在地渦陽縣交通最發(fā)達地區(qū)之一,四通八達的交通網絡。公路：交通便捷，S20S307省道在城關鎮(zhèn)交匯，西環(huán)路與主干道勝利路相交。　　 鐵路：永青、濉阜鐵路縱貫南北，與津浦、隴海、臺漯干線銜接，大京九鐵路擦境而過。 水運：境內渦河橫穿東西，從50公里長的渦河岸線建有客貨碼頭，可直入淮河，四季通航。 空運：距阜陽機場僅有70公里。　　 貨運：渦陽西站坐落在渦陽城關鎮(zhèn)內，渦陽環(huán)城路、淮中大路橫穿全區(qū)，渦陽市東西南快速干道1/3在渦陽城關鎮(zhèn)內。 人力資源　　渦陽城關鎮(zhèn)的勞動力資源極為豐富，擁有一大批技術人才；境內有駐渦單位400余個，總戶數45550余戶，（含流動人口）。 其它　　金融、保險、信息咨詢、商貿服務、旅游、房地產開發(fā)等第三產業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿足多方面的需求。 小區(qū)規(guī)劃概況城西工業(yè)小區(qū)隸屬于渦陽縣工業(yè)園區(qū)，今年在完善現有園區(qū)功能的同時，新拓展園區(qū)2平方公里。 小區(qū)配套設施今年先后修建了站前西路、紫光西路和西陽路等多條道路，完善了路燈工程和供排水工程，規(guī)劃、實施了“五路四橋”工程建設，園區(qū)功能不斷完善。 小區(qū)入駐企業(yè)狀況目前小區(qū)內，在建項目有投資6500萬元的渦陽遠東機械、投資6400萬元的安徽英杰精工機械、投資4500萬元的盛豐鞋業(yè)、。 項目基本情況概述 該項目位于渦陽縣境內省道S307線北側，S202線西側，勝利西路西段（待建）南側，西陽路（待建）東側?？傉嫉孛娣e：，項目總建筑面積：226113平方米，分三期開發(fā)。 項目地塊由S307省道，S202省道，西陽路，勝利西路圍合，在城西新城區(qū)板塊，屬于正在開發(fā)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)各工業(yè)廠房。 自然景觀：該地區(qū)周邊現有自然景觀較少，城西工業(yè)小區(qū)項目和本項目交相輝映,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈。 人文景觀:該地區(qū)現無較突出的人文景觀。 空氣：該地區(qū)并無大型工廠及鍋爐房設施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質量一般。水：該地區(qū)無大型河流水系環(huán)境，沒有較嚴重的水污染源。 居民素質：本地區(qū)為新居住區(qū)，人口素質參差不齊，居民構成以當地長期居住居民為主。隨著渦陽招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū)的居民結構更加多元化。同時隨著同濟萬象城大型居民住宅區(qū)的完工,本地區(qū)的居民數量和層次將更有相當程度的提高. 居民消費習慣：由于本地區(qū)商業(yè)機能不健全，在該地區(qū)居住的居民購物受到一定程度的局限,特別是近期本地區(qū)的消費需求大幅成提升。 社會治安：地區(qū)的治安良好。 該項目位于渦陽縣境內省道S307線和S202線是渦陽的交通樞紐,路網縱橫交錯,四通八達。 商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療單位配套、金融配套良好，小型中行，農行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應用。 Strengths(優(yōu)勢分析)S本項目擁有渦陽縣政府和城關鎮(zhèn)政府支持，老市場的整體搬遷和招商政策，國家政策扶植，外圍投資和經營環(huán)境良好。S投資商經濟實力雄厚，具有多年的資本投資、資本運作經驗，戰(zhàn)略意識超前擁有良好的社會資源。S項目所在地交通便利，易達性好周邊有s20s30勝利路、西陽路均與市場內相通，其中往市場內有四個主要入口。交通十分便利，具有可挖掘潛力。S擴改后起點高，布局合理，先規(guī)劃、后經營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設計有利于商業(yè)經營。S區(qū)位優(yōu)勢明顯，輻射范圍廣，項目地處傳統(tǒng)商業(yè)新老交接地、人氣旺盛、車水馬龍，有穩(wěn)定的客源，能給予經營戶信心及穩(wěn)定的投資回報。S項目集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結算、網上交易、餐飲、休閑商務等功能于一體的“一站式”服務的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，有利于拓展新的目標客戶。Weakness(劣勢分析)W位于新城區(qū)，地塊周圍環(huán)境較差，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W項目規(guī)模大，商業(yè)面積比重大，操作難度系數較高。W因為商鋪銷售產生的壓力，可能導致的業(yè)態(tài)的混亂，從而增加經營的難點。W經營商品上不了檔次，在經營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關策略，并決心創(chuàng)建當地商業(yè)新典范。W德源實業(yè)在渦陽的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W渦陽縣現有消費人口數量有限，消費能力有待提高。Opportunity(機會分析)O渦陽縣城市發(fā)展速度、城市建設和招商引資力度不斷加快，居民消費水平提高迅速。O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經營，未來將會形成城市的新商圈。O為優(yōu)化渦陽大市場開發(fā)建設的投資環(huán)境，支持渦陽大市場的發(fā)展，工商、稅務等政府部門給予優(yōu)惠政策，實行三年零稅費起步。通過加強與政府部門的聯系，以政府名義發(fā)文來穩(wěn)定市場、發(fā)展市場。O當地商業(yè)設施一般競爭力薄弱，老市場服務不能充分滿足市場消費需求。O商業(yè)設施市場細分不明確，商業(yè)經營水平低下，缺乏一個定位明確的大型農副產品批發(fā)中心。O公交交換站、停車場、貨運站的新建，s202路及s307公路的交匯將會帶來更多的商機。Threat(威脅分析)T老市場的搬遷使投資者和經營者的信心產生動搖，從以零售為主到以批發(fā)為主的過度，給項目推廣帶來了一定難度。T本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。 T政策的不確定因素對本項目的開發(fā)帶來很多不確定性，該項目運作存在一定風險。T投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高，需要高回報率和良好的