【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)態(tài)的一種,是城市社區(qū)商業(yè)的重要組成部分,與城市居民的日常生活息息相關(guān)。 對農(nóng)副產(chǎn)品市場概念的理解可以從狹義和廣義方面進(jìn)行解釋： 狹義的農(nóng)副產(chǎn)品市場：指農(nóng)副產(chǎn)品從供應(yīng)商向終端消費者單一供需交易形為，只出現(xiàn)在社區(qū)或者一定城區(qū)范圍內(nèi)，其市場和規(guī)范一般較小，主要是以零售為主。主要用于城市配套。廣義的農(nóng)副產(chǎn)品市場：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流通的全過程，既包括整個交易過程，也包括實體的物理性流動。以批發(fā)和配送為主，實現(xiàn)“商品流”、“交易流”、“信息流”等的整體融合。全部涵蓋市場規(guī)模、規(guī)劃格局、產(chǎn)業(yè)整合、市場宏觀調(diào)整、資源整合、物流運作、信息組織、和城市功能配套建設(shè)等過程。 從“渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場”項目現(xiàn)有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來看，該項目的“農(nóng)副產(chǎn)品市場”概念是“廣義的市場”概念。 一般認(rèn)為，現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品市場主要具有兩大功能，即儲存組織管理功能和交易流通市場功能。農(nóng)副產(chǎn)品市場的儲存組織與管理功能： 包括：儲存保質(zhì)、現(xiàn)場展示、市場管理、市場信息、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的交易服務(wù)系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)的貨市場行管中心所不同的是組成市場的各個要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、綜合性的農(nóng)副產(chǎn)品市場更是要求甚高。 農(nóng)副產(chǎn)品市場的交易流通的市場功能： 農(nóng)副產(chǎn)品市場存在的很重要原因不是由于其在單一交易和運作本身的作用，而在于其市場功能。即體現(xiàn)在市場基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營所產(chǎn)生的市場開發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功能。 自改革開放以來，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的積極性和熱情在全國被喚醒，城市和區(qū)域性市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，農(nóng)副產(chǎn)品市場或相關(guān)行業(yè)正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。 農(nóng)副產(chǎn)品市場的產(chǎn)生 農(nóng)副產(chǎn)品市場作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興農(nóng)副產(chǎn)品管理方式，在沿海開放城市已經(jīng)得到了快速發(fā)展。在內(nèi)地，隨著傳統(tǒng)行業(yè)向市場化方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，內(nèi)地各省開始制定了促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展的宏觀政策，一些地區(qū)和縣市也紛紛開始籌建農(nóng)副產(chǎn)品市場。 國內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品市場的發(fā)展概況 由于農(nóng)副產(chǎn)品市場在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在過去十年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北、從東到西的農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)發(fā)展局面，是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的大型農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)步伐更快逐步內(nèi)移。 根據(jù)國內(nèi)外與農(nóng)副產(chǎn)品市場功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，農(nóng)副產(chǎn)品市場在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和綜合運作模式。 農(nóng)副產(chǎn)品市場的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，是將農(nóng)副產(chǎn)品市場作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項目進(jìn)行有組織的開發(fā)和建設(shè)。 主體企業(yè)引導(dǎo)的農(nóng)副產(chǎn)品市場開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育農(nóng)副產(chǎn)品市場發(fā)展所需要的實力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。 農(nóng)副產(chǎn)品市場開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將農(nóng)副產(chǎn)品市場作為商業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適度商業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由商業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品市場的道路、倉庫和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品市場相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。 綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和商業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式進(jìn)行混合運用的農(nóng)副產(chǎn)品市場開發(fā)模式。 “渦陽農(nóng)副產(chǎn)品市場”正屬于這種綜合運作模式。 通過分析，在具體涉及到某個農(nóng)副產(chǎn)品市場時，存在具有不同特點的開發(fā)和建設(shè)模式。主要有以下幾種模式： 政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設(shè)模式； 企業(yè)合資、合作的開發(fā)和建設(shè)模式。 從目前國內(nèi)已經(jīng)出臺的關(guān)于農(nóng)業(yè)發(fā)展的政策看，關(guān)于農(nóng)副產(chǎn)品市場的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個方面。 用地優(yōu)惠政策。 財稅優(yōu)惠政策。 其他與市場發(fā)展有關(guān)的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。 目前，渦陽及皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加之渦陽四縣交界突出的地理優(yōu)勢，和農(nóng)業(yè)發(fā)展快、產(chǎn)業(yè)類型多樣、自然資源豐富等優(yōu)勢，打造大型的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場是非常必要的。 建設(shè)社會主義新農(nóng)村要求統(tǒng)盤考慮農(nóng)村發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)，對社會主義新農(nóng)村建設(shè)作出科學(xué)規(guī)劃，有計劃、有步驟、有重點地推進(jìn)。根據(jù)渦陽現(xiàn)階段情況，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場必將加快渦陽縣乃至皖北地區(qū)的新農(nóng)村建設(shè)的步伐。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化能夠使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)同市場有機(jī)對接，由市場引導(dǎo)科學(xué)配置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，從根本上調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；能夠解決土地拋荒，農(nóng)業(yè)勞動力過剩的問題；能夠讓農(nóng)民獲取規(guī)模效益，增加農(nóng)民收入，從而奠定農(nóng)村繁榮穩(wěn)定的基礎(chǔ)，從而加速農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，確保農(nóng)民收入的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是解決農(nóng)村一系列深層次矛盾，加速發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，逐步實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必然途徑。本項目建成后，將成為集人流、物流、信息流為一體的農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易場所，是一條農(nóng)副產(chǎn)品市場信息高速公路，將把以農(nóng)副產(chǎn)品為主的各種商品信息傳遞給相關(guān)企業(yè)、農(nóng)村，促使他們積極地組織生產(chǎn)再通過有形市場銷售出去，做到產(chǎn)得出、銷得快。建設(shè)渦陽農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場是推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。 、保障消費安全的需要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場在集貨分銷過程中，實行分級包裝上市，有利于推進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品品牌化；通過加強(qiáng)質(zhì)量安全檢測，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，帶動農(nóng)民按照標(biāo)準(zhǔn)化的要求組織生產(chǎn)，確保農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全。 上個世紀(jì)90年代以來，連鎖經(jīng)營、現(xiàn)代物流和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)在我國快速興起，優(yōu)勢明顯。加快農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場的建設(shè)，從根本上改變渦陽現(xiàn)有市場規(guī)模較小、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、功能不配套、管理粗放的現(xiàn)狀，有利于實現(xiàn)市場與現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)的對接。 、擴(kuò)大就業(yè)、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場的發(fā)展必將帶動農(nóng)產(chǎn)品深加工、包裝、儲運和餐飲、旅店等二、三產(chǎn)業(yè)的興旺。同時，匯聚商流、物流、人流、信息流，成為區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)、文化和社會活動中心，有利于加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 隨著全國新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，國家不斷加大對農(nóng)村投入力度，各項支農(nóng)惠農(nóng)政策不斷出臺和落實，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全面快速發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品交易是一個地區(qū)發(fā)展地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)不可短少和重要組成部分，它控制農(nóng)副產(chǎn)品市場，決定著農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)，影響著地方經(jīng)濟(jì)。渦陽縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，%，全年糧食產(chǎn)量100余萬噸，棉花產(chǎn)量1萬余噸，油料產(chǎn)量3萬余噸。隨著渦陽縣經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市的影響力和輻射力持續(xù)增強(qiáng)。做為皖北地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮市場潛力，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場尤為重要。經(jīng)渦陽縣發(fā)改委批準(zhǔn)立項，渦陽縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)安徽渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。 城關(guān)鎮(zhèn)是渦陽縣委、縣政府所在地，全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。管轄范圍：東至徐阜鐵路，北至渦河，西至城西鎮(zhèn)，南至雙廟鎮(zhèn)。境內(nèi)有駐渦單位400余個，總戶數(shù)45550余戶，（含流動人口）。轄區(qū)內(nèi)設(shè)20個（社區(qū)）居委會。 區(qū)位渦陽縣城關(guān)鎮(zhèn)位于渦陽縣中部。東至濉阜鐵路，北至渦河，西至城西鎮(zhèn)，南至雙廟鎮(zhèn)。 基礎(chǔ)設(shè)施　　區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于渦陽縣前列。 交通　　渦陽城關(guān)鎮(zhèn)所在地渦陽縣交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一,四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公路：交通便捷，S20S307省道在城關(guān)鎮(zhèn)交匯，西環(huán)路與主干道勝利路相交。　　 鐵路：永青、濉阜鐵路縱貫?zāi)媳保c津浦、隴海、臺漯干線銜接，大京九鐵路擦境而過。 水運：境內(nèi)渦河橫穿東西，從50公里長的渦河岸線建有客貨碼頭，可直入淮河，四季通航。 空運：距阜陽機(jī)場僅有70公里?！　? 貨運：渦陽西站坐落在渦陽城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)，渦陽環(huán)城路、淮中大路橫穿全區(qū)，渦陽市東西南快速干道1/3在渦陽城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)。 人力資源　　渦陽城關(guān)鎮(zhèn)的勞動力資源極為豐富，擁有一大批技術(shù)人才；境內(nèi)有駐渦單位400余個，總戶數(shù)45550余戶，（含流動人口）。 其它　　金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿足多方面的需求。 小區(qū)規(guī)劃概況城西工業(yè)小區(qū)隸屬于渦陽縣工業(yè)園區(qū)，今年在完善現(xiàn)有園區(qū)功能的同時，新拓展園區(qū)2平方公里。 小區(qū)配套設(shè)施今年先后修建了站前西路、紫光西路和西陽路等多條道路，完善了路燈工程和供排水工程，規(guī)劃、實施了“五路四橋”工程建設(shè)，園區(qū)功能不斷完善。 小區(qū)入駐企業(yè)狀況目前小區(qū)內(nèi)，在建項目有投資6500萬元的渦陽遠(yuǎn)東機(jī)械、投資6400萬元的安徽英杰精工機(jī)械、投資4500萬元的盛豐鞋業(yè)、。 項目基本情況概述 該項目位于渦陽縣境內(nèi)省道S307線北側(cè)，S202線西側(cè)，勝利西路西段（待建）南側(cè)，西陽路（待建）東側(cè)?？傉嫉孛娣e：，項目總建筑面積：226113平方米，分三期開發(fā)。 項目地塊由S307省道，S202省道，西陽路，勝利西路圍合，在城西新城區(qū)板塊，屬于正在開發(fā)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)各工業(yè)廠房。 自然景觀：該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少，城西工業(yè)小區(qū)項目和本項目交相輝映,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈。 人文景觀:該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。 空氣：該地區(qū)并無大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。水：該地區(qū)無大型河流水系環(huán)境，沒有較嚴(yán)重的水污染源。 居民素質(zhì)：本地區(qū)為新居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L期居住居民為主。隨著渦陽招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。同時隨著同濟(jì)萬象城大型居民住宅區(qū)的完工,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高. 居民消費習(xí)慣：由于本地區(qū)商業(yè)機(jī)能不健全，在該地區(qū)居住的居民購物受到一定程度的局限,特別是近期本地區(qū)的消費需求大幅成提升。 社會治安：地區(qū)的治安良好。 該項目位于渦陽縣境內(nèi)省道S307線和S202線是渦陽的交通樞紐,路網(wǎng)縱橫交錯,四通八達(dá)。 商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療單位配套、金融配套良好，小型中行，農(nóng)行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應(yīng)用。 Strengths(優(yōu)勢分析)S本項目擁有渦陽縣政府和城關(guān)鎮(zhèn)政府支持，老市場的整體搬遷和招商政策，國家政策扶植，外圍投資和經(jīng)營環(huán)境良好。S投資商經(jīng)濟(jì)實力雄厚，具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前擁有良好的社會資源。S項目所在地交通便利，易達(dá)性好周邊有s20s30勝利路、西陽路均與市場內(nèi)相通，其中往市場內(nèi)有四個主要入口。交通十分便利，具有可挖掘潛力。S擴(kuò)改后起點高，布局合理，先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。S區(qū)位優(yōu)勢明顯，輻射范圍廣，項目地處傳統(tǒng)商業(yè)新老交接地、人氣旺盛、車水馬龍，有穩(wěn)定的客源，能給予經(jīng)營戶信心及穩(wěn)定的投資回報。S項目集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，有利于拓展新的目標(biāo)客戶。Weakness(劣勢分析)W位于新城區(qū)，地塊周圍環(huán)境較差，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W項目規(guī)模大，商業(yè)面積比重大，操作難度系數(shù)較高。W因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的業(yè)態(tài)的混亂，從而增加經(jīng)營的難點。W經(jīng)營商品上不了檔次，在經(jīng)營中只能通過市場細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。W德源實業(yè)在渦陽的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W渦陽縣現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。Opportunity(機(jī)會分析)O渦陽縣城市發(fā)展速度、城市建設(shè)和招商引資力度不斷加快，居民消費水平提高迅速。O城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不斷擴(kuò)大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。O為優(yōu)化渦陽大市場開發(fā)建設(shè)的投資環(huán)境，支持渦陽大市場的發(fā)展，工商、稅務(wù)等政府部門給予優(yōu)惠政策，實行三年零稅費起步。通過加強(qiáng)與政府部門的聯(lián)系，以政府名義發(fā)文來穩(wěn)定市場、發(fā)展市場。O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，老市場服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。O商業(yè)設(shè)施市場細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心。O公交交換站、停車場、貨運站的新建，s202路及s307公路的交匯將會帶來更多的商機(jī)。Threat(威脅分析)T老市場的搬遷使投資者和經(jīng)營者的信心產(chǎn)生動搖，從以零售為主到以批發(fā)為主的過度，給項目推廣帶來了一定難度。T本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。 T政策的不確定因素對本項目的開發(fā)帶來很多不確定性，該項目運作存在一定風(fēng)險。T投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高，需要高回報率和良好的