【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園 。 公園位于寬城區(qū)北三環(huán)至北四環(huán)區(qū)域 ，北至丙一路 ， 南起北三環(huán)路 ， 西起菜市街 ，東至丙六街 。 總占地面積 。 森林公園一期將于明年 7月建成 。 寬城區(qū)作為老工業(yè)區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，隨著近年來(lái)的城市建設(shè)和發(fā)展，目前寬城區(qū)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找婕由睢６际猩止珗@的建設(shè)將改善寬城區(qū)人民的人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，同時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)樓市的發(fā)展也起到一定帶動(dòng)作用。對(duì)寬城區(qū)未來(lái)的城市發(fā)展也具有深遠(yuǎn)影響。 圖表：森林公園示意圖 城市綠化 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 ?2023年上半年長(zhǎng)春市共舉行了 13次 經(jīng)營(yíng)性用地出讓； ?土地 供應(yīng) 36宗 ，供應(yīng)面積 ㎡ ，同比增長(zhǎng) 293%； ?土地 成交 34宗 ，成交面積 ㎡ ，同比增長(zhǎng) 265%； ?全部為掛牌成交， 成交率 94%； ?土地成交面積區(qū)間， 10萬(wàn)平以下成交 23宗 ， 10— 20萬(wàn)平成交 10宗 ， 20萬(wàn)平以上成交 2宗 ； ?成交價(jià)格 樓面價(jià)格 943元 /㎡ ，平均溢價(jià) 26%； ?上半年土地市場(chǎng) 完成全年計(jì)劃的 51%。 相關(guān)信息： 2023年計(jì)劃出讓土地 1955萬(wàn)平方米 (不包括企業(yè)改制用地 )，其中商服用地 160萬(wàn)平方米，住宅用地 450萬(wàn)平方米，工業(yè)用地 1314萬(wàn)平方米，其它用地 31萬(wàn)平方米。 土地市場(chǎng)描述 2023年土地市場(chǎng)基調(diào)： 適度地?cái)U(kuò)大土地出讓面積，增加供給，保障需求，抑制房?jī)r(jià) ——崔杰 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 供應(yīng)關(guān)鍵詞： 供應(yīng)時(shí)間滯后 2023年上半年 新增供應(yīng)量 一直 保持 著 攀升的態(tài)勢(shì) ，但略顯低迷。本年度上半年由于受天氣影響，開(kāi)工時(shí)間較往年同周期滯后，在 4月份各項(xiàng)目才陸續(xù)開(kāi)工， 6月份 產(chǎn)品陸續(xù)流入市場(chǎng) 。另一方面，部分開(kāi)發(fā)商選擇放緩開(kāi)盤(pán)速度，策略性地躲避目前尷尬的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 需求關(guān)鍵詞： 需求量受供應(yīng)量制約 由于受上半年新品供應(yīng)不足的影響，需求量受到很大程度的制約，新品上市時(shí)間較短是上半年成交量無(wú)明顯體現(xiàn)的主要因素。同時(shí)受新政影響 ，長(zhǎng)春改善性需求及投資性需求 受到打壓 ， 這也 對(duì)剛需 群體的 購(gòu)房 信心 產(chǎn)生負(fù)面影響，樓市 較濃的持幣觀望情緒促使上半年需求得到明顯抑制。 價(jià)格關(guān)鍵詞： 漲幅明顯趨緩 受目前供小于求的市場(chǎng)形態(tài)影響加之 09年下半年態(tài)勢(shì)所趨， 2023年上半年新增產(chǎn)品上市價(jià)格仍體現(xiàn)出小幅攀升的趨勢(shì)，但同時(shí)政府對(duì)樓市持續(xù)的政策 打壓， 致使開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式對(duì)市場(chǎng)探底 ，而多數(shù)購(gòu)房者也繼續(xù)著觀望等待態(tài)度 ，不可預(yù)知的市場(chǎng)致使開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格無(wú)大幅度調(diào)整，價(jià)格波動(dòng)不大 。 住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 Part 3 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 、一汽區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)特征 綠園區(qū)與汽車區(qū)，分別位于長(zhǎng)春市西部與西南部，各種地理資料顯示，綠園區(qū)、汽車區(qū)占有上風(fēng)上水的絕佳地理位臵，坐擁良好的自然生態(tài)環(huán)境，還有相對(duì)成熟的配套。 區(qū)內(nèi)有中國(guó)一汽、一汽大眾、鐵道部長(zhǎng)春客車廠、衛(wèi)生部長(zhǎng)春生物制品研究所、長(zhǎng)春汽車研究所、原中國(guó)人民解放軍軍需大學(xué)等國(guó)內(nèi)著名的大企業(yè)和科研單位，依托優(yōu)勢(shì)明顯，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的科技支撐。便捷的交通，產(chǎn)業(yè)的多元與成熟，使得地產(chǎn)需求存在多樣性特點(diǎn)，意味著這兩個(gè)區(qū)域蘊(yùn)含著潛力 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，質(zhì)優(yōu)價(jià)優(yōu) 從潛在競(jìng)爭(zhēng)力比較看，綠園區(qū)、汽車區(qū)相互毗鄰，完善的汽配產(chǎn)業(yè)鏈，造就了長(zhǎng)春最大的較高收入人群聚集此地。居住人口容量大，存在潛在巨大的購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境良好、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完備。 從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，綠園區(qū)新樓盤(pán)層出不窮，整體樓價(jià)穩(wěn)步攀升。出現(xiàn)了大批優(yōu)質(zhì)高檔樓盤(pán)，這些日趨成熟的樓盤(pán)，不僅使西部的人居概念真正落位到現(xiàn)實(shí)，而且西部地產(chǎn)出現(xiàn)板塊效應(yīng)?，F(xiàn)階段綠園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于增長(zhǎng)期，樓市仍然有不少的發(fā)展空間。綠園區(qū)的 4500元 /平米以上的樓盤(pán)不在少數(shù)，并且銷售狀況良好，進(jìn)一步說(shuō)明了區(qū)域潛在的較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 目前均價(jià) 新奧藍(lán)城 20234（二期） 48 4650 藍(lán)調(diào)傾城 20236（二期） 40 3800 陽(yáng)光嘉年華 20235 3500 金色歐城 20235 * 3200 綠地英湖印象 20236 14 4600 華翰四季花園 20237 35 * 吉糧康郡 20238 21 4200 君地天城 2023 8 60 3700 力旺 格林春天 2023 9 34 3750 中鐵 國(guó)際花園 2023 6 55 4000 天茂 城中央 2023 8 3800 德意名典 2023 8 3700 興順花園 2023 8 20 3400 中海凱旋門(mén) 2023 9 7600 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 區(qū)域品質(zhì)升級(jí) 隨著城市中心區(qū)的日漸擁擠，城區(qū)的不斷擴(kuò)張，也決定了綠園、汽車兩區(qū)憑借生態(tài)優(yōu)勢(shì)成為未來(lái)高尚居住中心的可能，雖然目前兩區(qū)還處于進(jìn)一步改造的老城區(qū)狀態(tài)，其發(fā)展?jié)撡|(zhì)尚未完全釋放，整體還處于基本成型向逐步成熟轉(zhuǎn)型階段，但據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)研后分析，綠園、汽車兩區(qū)憑借強(qiáng)大的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力，住宅產(chǎn)品由低層次向高品質(zhì)快速攀升是兩區(qū)必然的發(fā)展的軌跡。 客群認(rèn)可度高 綠園和汽車區(qū)域客群以一汽及其眾多相關(guān)汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)人員為主，輻射市中心朝陽(yáng)和難關(guān)以及寬城地區(qū)，具有一定經(jīng)濟(jì)能力的中產(chǎn)階級(jí)，包括政府工作人員、公務(wù)員等等。由于兩區(qū)在交通和環(huán)境上占有一定優(yōu)勢(shì)，并且未來(lái)發(fā)展?jié)摿臀鞒呛诵囊?guī)劃，使得地段吸引力逐步加強(qiáng)，因此越來(lái)越多的長(zhǎng)春市民開(kāi)始關(guān)注兩個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 主力面積 建筑風(fēng)格 新奧藍(lán)城 多層、小高層 93132（ 3居） 德式 藍(lán)調(diào)傾城 多層、高層 90130（ 3居） 現(xiàn)代歐式 陽(yáng)光嘉年華 多層、高層 6796（ 3居） 現(xiàn)代 金色歐城 多層 90120 現(xiàn)代歐式 綠地英湖印象 多層、小高層、 88135 現(xiàn)代歐式 華翰四季花園 多層、高層 100160（ 4居） 現(xiàn)代 吉糧康郡 多層、小高層 114359（ 25居） 現(xiàn)代歐式 君地天城 多層、高層 2 80140 現(xiàn)代歐式 力旺 格林春天 高層 8293 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 中鐵 國(guó)際花園 洋房 公寓 90150 歐式現(xiàn)代 天茂 城中央 高層 100150 簡(jiǎn)約 德意名典 多層、小高層 90120 簡(jiǎn)約 興順花園 多層、 110130 現(xiàn)代 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 提升居住氛圍 綠園、汽車兩區(qū)樓市近兩年的快速發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，無(wú)論從區(qū)位、土地供應(yīng)、人文環(huán)境、消費(fèi)群體，還是房?jī)r(jià)上升空間和片區(qū)規(guī)劃來(lái)看，該區(qū)域都具備了打造都市中產(chǎn)理想家園的一切充分條件。 兩區(qū)特別是一汽存在大量收入較高且穩(wěn)定購(gòu)房者，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，并且由于文化層次較高，更要求樓盤(pán)具有生活品位和檔次，對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的注重達(dá)到了前所未有的高度。 而且隨著外區(qū)域如朝陽(yáng)、南關(guān)中高端購(gòu)房者的涌入，中檔及以上產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流，高品質(zhì)樓盤(pán)的銷售最為后市看好。 綠園、汽車區(qū)域小結(jié)： 居住升級(jí)的動(dòng)力 從 08年兩區(qū)上市項(xiàng)目看，產(chǎn)品品牌提升都被提到了重要位臵，在售項(xiàng)目產(chǎn)品力求升級(jí)同時(shí)品牌被格外看中，品質(zhì)名盤(pán)聚集的綠園和汽車兩區(qū)成為代言中產(chǎn)的關(guān)鍵詞，已然成為中產(chǎn)臵業(yè)的首選之地。 以品質(zhì)品牌開(kāi)拓市場(chǎng) 近幾年綠園汽車兩區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積都保持在百萬(wàn)平方米以上，伴隨著西部地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，西部樓盤(pán)的整體價(jià)位和樓盤(pán)品質(zhì)也在快速地向上攀升，但購(gòu)房者的腳步仍然在加快，并且相鄰其他區(qū)域的居民來(lái)此購(gòu)房的客群比比皆是，僅從這一點(diǎn)上就足以說(shuō)明，長(zhǎng)春市民對(duì)這個(gè)版塊未來(lái)發(fā)展的信心和認(rèn)可。 但從客群對(duì)區(qū)域樓盤(pán)的追捧來(lái)看，好的品質(zhì)、好的品牌，是客群最為看重的兩個(gè)方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)征戰(zhàn)這兩個(gè)區(qū)域，品質(zhì)與品牌成為征戰(zhàn)市場(chǎng)不敗地位的雙刃劍。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 高檔樓盤(pán)供需兩旺 來(lái)越多的品牌地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)春西部，崛起不僅僅是創(chuàng)造出一種卓越的產(chǎn)品，更深層的將是帶來(lái)一種成熟先進(jìn)的居住人文理念，而且擁有成熟的氣勢(shì)和品牌效應(yīng)，對(duì)于長(zhǎng)春的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)綠園和汽車區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境，逐漸形成了強(qiáng)大的吸引力。前瞻性講兩區(qū)域已經(jīng)具備高檔樓盤(pán)的足夠消化能力和開(kāi)發(fā)條件，區(qū)供應(yīng)量的減少以及未來(lái)規(guī)劃使得板塊價(jià)值持續(xù)升溫，片區(qū)對(duì)高檔物業(yè)的需求將也逐步升級(jí)，并更新?lián)Q代。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 兩區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 需求特點(diǎn)：需求將擴(kuò)大到外圍，來(lái)自中心區(qū)以及寬城區(qū)也將成為本區(qū)域主要客群。 未來(lái)供給：今年下半年開(kāi)始放量，兩區(qū)共有十個(gè)新盤(pán)投放市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出對(duì)區(qū)域的絕對(duì)信心。 產(chǎn)品主流：中高端端產(chǎn)品仍將是兩區(qū)市場(chǎng)發(fā)展主流，逐漸有單一產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡到配套、服務(wù)以及附加值的吸引上。 格局變化：未來(lái)區(qū)域逐漸成熟，區(qū)域環(huán)境吸引中高端客群來(lái)此臵業(yè)，綠園和汽車區(qū)將會(huì)成為長(zhǎng)春新的高尚居住中心。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)特征 朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位： 朝陽(yáng)區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長(zhǎng)春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長(zhǎng)春市行政辦公中心；長(zhǎng)春市科研文教中心；長(zhǎng)春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長(zhǎng)春市環(huán)境優(yōu)良的城市居住區(qū)；長(zhǎng)春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長(zhǎng)春市旅游基地。 規(guī)劃特色： 分區(qū)規(guī)劃突出了三個(gè)商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場(chǎng)、同志街、紅旗街均為區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；規(guī)劃也進(jìn)行了重點(diǎn)設(shè)計(jì)；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對(duì)沿街地塊分別給出了導(dǎo)則指引。 南關(guān)區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位： 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為特色的城市商貿(mào)金融、行政辦公、文化娛樂(lè)中心和商業(yè)中心；城市現(xiàn)代風(fēng)貌集中體現(xiàn)區(qū)；現(xiàn)代化城市住區(qū)。 規(guī)劃特色： 南關(guān)區(qū)北段的建設(shè)重點(diǎn)將以保護(hù)城市總體格局為基礎(chǔ)，同時(shí)啟動(dòng)高品質(zhì)的城市更新。逐步遷出部分行政辦公、金融保險(xiǎn)、居住等城市職能，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)；規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位保護(hù)，適當(dāng)控制建筑密度、建筑高度，延續(xù)現(xiàn)有城市小路網(wǎng)格局及景觀肌理。深入挖掘可建設(shè)空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設(shè)空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細(xì)、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使朝陽(yáng)老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。 中段西部城區(qū)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、支路的建設(shè)，深入改善城區(qū)環(huán)境，構(gòu)建層次合理的公益性設(shè)施體系；并提出對(duì)可能臵換用地性質(zhì)的用地作為特殊用途區(qū)。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開(kāi)發(fā)，建設(shè)分區(qū)中心。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響： 后續(xù)開(kāi)發(fā)用地不多，今后將以以改造開(kāi)發(fā)為主，本區(qū)域具有極強(qiáng)的歷史、人文氣息，因此具有城市歷史文化及人文氣息的居住理念將逐步成為主流。 未來(lái)趨勢(shì)： 區(qū)域產(chǎn)品像兩個(gè)方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品 區(qū)域市場(chǎng) （ 1）供應(yīng)穩(wěn)定，蓄客開(kāi)盤(pán) 進(jìn)入 2023年，整個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次仍舊引領(lǐng)著長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品趨勢(shì)，預(yù)計(jì)銷售起價(jià)將在4500元 /平方米左右。毋庸臵疑，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)硝煙依舊彌漫，兩城區(qū)將會(huì)有北京棕櫚泉、大唐、保利等大莊紛紛看地，這塊自長(zhǎng)春有史以來(lái)首個(gè)定位為“都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)”的區(qū)域，將帶動(dòng)老南關(guān)，引領(lǐng)長(zhǎng)春其他開(kāi)發(fā)區(qū)域的發(fā)展步伐。 (1)區(qū)域在售重點(diǎn)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 總套數(shù) 南湖灣 2． 19 42 金坐標(biāo) 3 近 300 湖畔誠(chéng)品 9 近 900 億隆富貴名苑 近 1000 秋實(shí) e景二期 19 近 2023 中海金域中央 18 近 1200 中海南湖一號(hào) 291 龍?zhí)└辉? 近 1000 天倫中央?yún)^(qū) 10 近 1100 萬(wàn)晟現(xiàn)代城 19 1600 湖畔誠(chéng)品 2 17 1000 中金名筑 600 壹克拉公寓 / 高格藍(lán)灣 2023 長(zhǎng)影世紀(jì)村 4 200 大多數(shù)項(xiàng)目采取蓄客的銷售策略與當(dāng)下許多長(zhǎng)春知名大盤(pán)的平開(kāi)快銷策略形成了鮮明的對(duì)比，充分表明中心城區(qū)的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場(chǎng)需求量。尤其是 08年、 09年新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，由于其 70/90的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，更是看好區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展形式。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 （ 2）銷售情況 區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 整體銷售率 銷售速度（套 /月） 南湖灣 20230