【文章內(nèi)容簡介】 要較長時(shí)間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場制高點(diǎn)。l 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。l 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。l 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點(diǎn)。中山路改造l 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無限的增值空間和想象力。以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。 競爭者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場的消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來一定的威脅。選擇運(yùn)營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目，如何在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。 并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式CONDO轉(zhuǎn)移。本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。從國內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個(gè)達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將對物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國際知名品牌可使住戶真正享受到星級酒店的硬件設(shè)施，是開發(fā)商對業(yè)主負(fù)責(zé)的良苦用心；其次，軟件即服務(wù)管理方面聘請境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)體貼入微的酒店式管理，提供包括24小時(shí)保安、24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體；商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考）東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī)該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。通過上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。因此，市場機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相對也較低。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。 自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營公司或部門對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。這種操作方式回報(bào)期比較長，同時(shí)也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。如果前期招商經(jīng)營不善，會(huì)對整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。交付后由