【正文】 率酒店名稱星級(jí)掛牌價(jià)格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；680130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；220五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。同時(shí)，由于青島土地市場在2003年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項(xiàng)目無法正常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。20多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)），%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，累計(jì)增長13%，%，%。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對外開放力度的加大等都將會(huì)對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。日二手市場掛牌情況很多項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）物業(yè)名稱百盛大廈開發(fā)商青島第一百盛有限公司物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置中山路和曲阜路交匯處總建筑面積13萬平方米竣工時(shí)間1998年目前銷售價(jià)格1326層均價(jià)6000元/平方米；2837層均價(jià)7300元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格1326層包括中央空調(diào)， 第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場分析 項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位置上偏于西部。 行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。中山路改造l 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無限的增值空間和想象力。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營。對于第2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議7．1開發(fā)主題定位 宜家宜商（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開、不交叉。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對大氣無污染的溴化鋰等。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國建筑，形成了中西合璧的特色。維多利亞廣場定位于CONDO高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1 獨(dú)特銷售主張（USP） 360度無敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象我們認(rèn)為這些概念可作為本案參考借鑒。n 陽臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。l 輔助用功能間的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們一般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營，容易形成統(tǒng)一的品牌力。因此，市場機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。同時(shí)通過項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%100%。金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng)濟(jì)與文化地位。 作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競爭力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。月；租金水平從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。從國內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。CONDO國際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則都市的一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準(zhǔn)的年輕的CONDO是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類核心的一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到好處的距離，工作和生活兩不誤小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸陽光的、景觀的最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上的對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本便利的依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然共享的有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功