【正文】 宅、商業(yè)型項目，如何在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務內(nèi)涵、全新錯、躍層小戶型設計內(nèi)涵、青島首個全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級市場的接受程度，決定其投資導向。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進一步細分市場，細分目標客戶，對未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。（3）注重舒適性：l 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強采光通風效果。n 除在陽臺上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。 公共餐廳第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座360度全景觀建筑。作為商人我們又必須保證在社會利益得到實現(xiàn)的同時，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實際，用前瞻的、唯美的眼光去認真耕耘。 影印及傳真服務空間及其組合本案在風格的設定上，應處理好各部件空間位置及其組合關系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應產(chǎn)生最佳的視覺效果。2. 商業(yè)l 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營定位，設置相應的配套設施設計。當然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴格、十全十美也是不可能的，關鍵是總體格局要合理。 作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀八十年代的美國。第六部分 項目目標客戶群分析 1. “金領階級” 比如外國金融保險貿(mào)易機構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對于來自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購物、休閑方便，則他們在任何國家都會首選頂級物業(yè)，這里有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對市場的逐步了解和接軌。 自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設完成后，成立專門的經(jīng)營公司或部門對物業(yè)進行經(jīng)營。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運營，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。噪音劣勢，靠近火車站，噪音污染比較嚴重，不適合開發(fā)高檔住宅；規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場空白點l 縱觀青島房地產(chǎn)市場，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬元人民幣，因此低于50萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。因此我們要避開大戶型純住宅的市場風險，必須采取小戶型、精設計。日（含物業(yè)管理費）二手市場掛牌情況\備注不對外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場北側(cè)主力戶型120—140平方米竣工日期2002年銷售率90%目前銷售價格二手市場25層以下均價5500元/平方米；29層復式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務內(nèi)容及價格2元/平方米青島市商品房銷售額從99年～2003年逐年增長，增幅超過100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長，%、%%；2001年～2002年增幅有所回落，%，%。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準備。 作為2008年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經(jīng)濟帶來巨大的活力和競爭力，促進關聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。日；—測算地塊周邊年平均酒店消費價格在126元/天/間，酒店消費總量超過6000萬元。 第五部分 項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢）分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標志性景點—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項目位置的預期商業(yè)價值將大大提升。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負責規(guī)劃、建設，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進行經(jīng)營。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風險都比較小，能夠形成共贏的局面。 投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬元之間。3．和諧性：由于地處火車站和青島標志性景點棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨立成景。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。n 屋頂：設坡屋頂、挑板或鋼柱等。另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐?？臻g] condo公寓 現(xiàn)實中的夢想家園！8．2 廣告策劃 8．2．1 廣告表現(xiàn)形式 8．2．2 廣告媒體選擇 8．2．3 廣告主題 8．2．4 廣告計劃8．3 展會第九部分 銷售方案9．1 定價策略9．2 銷售控制9．3 銷售管理 9．3．1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9．3．2 培訓 9．3．3管理制度 9．3．4考核辦法及激勵措施第十部分 售樓處及售后服務中心10．1 售樓處設計及裝修10．2 售樓處銷售物料準備10．3 售后服務中心設置10．4 售樓處管理制度第十一部分 開盤11．1 日期11．2 主題11．3 邀請人員11．4 日程安排11．5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝第十二部分 結(jié)語被譽為“東方瑞士”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經(jīng)濟中心城市。紅瓦、綠樹、碧海、藍天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風景線；歷史、宗教、民俗、風土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。以上服務內(nèi)容及經(jīng)營可以有機的融合于本項目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。n 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。l 看景戶型作為本案設計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯開的“風車”型。CONDO國際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標準層、復式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關鍵要素。 具體經(jīng)營者 購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投