【正文】 岸，板塊所在地的升值空間較大。日項(xiàng)目賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場掛牌情況少備注共49層，其中18層購物中心；911層集團(tuán)辦公；1326國際商務(wù)中心；2837天下君臨（以辦公為主）；3848美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時(shí)間1996年底銷售率目前銷售價(jià)格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格包括中央空調(diào)，青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長勢(shì)頭，從99年的236萬平方米增長到2003年的453萬平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，%，增幅下降較明顯。到2008年，屆時(shí)將在全國重點(diǎn)旅游城市中位次居前。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場提供良好機(jī)遇。 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 青島市商品房竣工面積從98年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。日；從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見一斑。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。中山路改造l 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無限的增值空間和想象力。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營。對(duì)于第2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議7．1開發(fā)主題定位 宜家宜商（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開、不交叉。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念，除包括健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，這樣的會(huì)所不會(huì)變成擺設(shè)，而成為吸引消費(fèi)者的賣點(diǎn)。 公共餐廳第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對(duì)面，是一座360度全景觀建筑。作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。 影印及傳真服務(wù)管道：將水管隱起來，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课?，或涂以特殊顏色，比如將管道緊貼墻面，并涂上與墻面相同的顏色，使人感覺不到凸出的管道。n 陽臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。l 輔助用功能間戶的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營，容易形成統(tǒng)一的品牌力。因此，市場機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。酒店經(jīng)營旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱數(shù)碼港開發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬平方米竣工時(shí)間2003年底銷售率95%以上銷售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；；；租金水平—上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)），%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，累計(jì)增長13%，%，%。青島港即將建成北方國際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。青島市歷年商品房銷售額（億元） 2002年及2003年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。月（含電梯費(fèi)）租金水平l 結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場中難于立腳。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。這種操作方式回報(bào)期比較長，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。2. “中產(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級(jí)換代產(chǎn)品。（2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：l 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/立面作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐?？臻g] condo公寓 現(xiàn)實(shí)中的夢(mèng)想家園！8．2 廣告策劃 8．2．1 廣告表現(xiàn)形式 8．2．2 廣告媒體選擇 8．2．3 廣告主題 8．2．4 廣告計(jì)劃8．3 展會(huì)第九部分 銷售方案9．1 定價(jià)策略9．2 銷售控制9．3 銷售管理 9．3．1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9．3．2 培訓(xùn) 9．3．3管理制度 9．3．4考核辦法及激勵(lì)措施第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心10．1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修10．2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備10．3 售后服務(wù)中心設(shè)置10．4