【正文】 營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。2. “中產(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員。同時(shí)不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。但是由于第一種方式，需要開(kāi)發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。這種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間上分割開(kāi)，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營(yíng)，必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái)，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。 整體出租：開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開(kāi)發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過(guò)專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。該方式操作屬于短平快的操作方式，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來(lái)看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。通過(guò)旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)內(nèi)各地。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考）東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī)該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺(jué)，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國(guó)際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在內(nèi)，還沒(méi)有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。從國(guó)內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來(lái)看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅：如果開(kāi)發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開(kāi)發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。l 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來(lái)火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)?；疖囂崴賚 火車提速帶來(lái)的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來(lái)選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。l 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。l 投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng)由于青島市2003年開(kāi)工總量和正在施工總量共2200多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計(jì)430多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年的竣工總量預(yù)計(jì)要比2003年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。本項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢(shì)）分析 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%100%。 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開(kāi)發(fā)商高端品牌。l 結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。 l 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在元左右，商住樓價(jià)格在6000—7500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬(wàn)以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。 第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過(guò)6000萬(wàn)元。新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力