【正文】 于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點。 火車提速 ? 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出 行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項目位置的預(yù)期商業(yè)價值將大大提升。如果我 項目能夠從戶型設(shè)計采用復(fù)式、躍式、三錯層、入戶花園等設(shè)計上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機(jī)會點。 ? 戶型設(shè)計上的空白點：青島的房地產(chǎn)項目由于缺乏前瞻性的規(guī) 劃設(shè)計，造成了許多項目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。 ? 投資空白點：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。 ? 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā) 28 達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時，也使其項目在市 場中難于立腳。 未來市場放量的競爭 由于青島市 2020 年開工總量和正在施工總量共 2200 多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計 430 多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預(yù)計要比 2020 年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計做到盡善 盡美，從周邊項目中脫穎而出。 人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高； 交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 26 第五部分 項目 SWOT 分析及總體開發(fā)思路擬定 項目 SWOT（優(yōu)劣勢）分析 優(yōu)勢分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有 360 度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標(biāo)志性景點 —棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價格按保守估計 7000 元 /平方 米就可以創(chuàng)造接近 40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。該項目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個項目，給進(jìn)駐青島市場打下堅實的基礎(chǔ)。從如意大廈（主力戶型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項目。 因此我們要避開大戶型純住宅的市場風(fēng)險，必須采取小戶型、精設(shè)計。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設(shè)計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機(jī)會和空白。 從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多 種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在 126 元 /天 /間，酒店消費總量超過 6000 萬元。新天地 魯邦地產(chǎn) 9 樓 5200 元 /平方米 15樓 5680 元 /平方米 主力戶型 ~140 平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價格及折扣率 酒店名稱 星級 掛牌價格 當(dāng)前折扣率 總間數(shù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 金 海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 鐵道大廈 二星 460； 260；680 折 130 貝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 碧海賓館 280； 300；220 折 23 五星賓館 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780不看海 棧橋賓館 298； 398；498； 598；698； 1400 5 折 100 華能賓館 436 6 折 國風(fēng)大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒 店對旅行社價格平均在低價 80元 /天 /間，高價 160 元 /天 /間。日 雙星金色海岸未售） 二手市場掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱會物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員 20 不知道開發(fā)商是哪一家公司 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi) 含電梯費 元 /平方米月（含電梯費） 租金水平 元 /平方米日 項 目賣點 基本上沒有明顯優(yōu)勢 二手市場掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售 物業(yè)名稱 山東國際貿(mào)易大廈 開發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國貿(mào)物業(yè) 18 地理位置 火車站廣場南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價格 \ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米日 項目賣點 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋 二手市 場掛牌情況 少 16 備注 共 49 層，其中 18 層購物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326國際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848美食城；其余為設(shè)備層 物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈 開發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時間 1996 年底 銷售率 目前銷售價格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格 包括中央空調(diào)，電梯費等 元 /平方米月；2837 層不包括空調(diào)費 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米日；寫字樓 —元 /平方米同時，由于青島土地市場在 2020 年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項目無法正5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2000 2001 2002 2020銷售額增長幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 12 常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機(jī)會點。 另外由于青島作為北京奧運會的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會吸引大量本地和外來投資者的眼球。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出 5500 元 “天價 ”；其二，市南區(qū) CBD 中心區(qū)的海門路 8 號地塊每平方米樓面地價拍出 5120 元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的 “世紀(jì)天價 ”。 青島市商品房銷售額從 99年 ～ 2020年逐年增長，從 99年的 億元增長至 2002 年的 92 億元，增幅超過 100%；各年增幅從 99 年 ～2002 年穩(wěn)定增長，分別是 %、 %和 %； 2001 年 ～ 2002 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資 94 億元，施工和新開工面積達(dá)到 1417萬平方米和 800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 81％和 87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個商品住宅的 15％。 9 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 供應(yīng)量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98 年、 2000 年、 2002年構(gòu)成的上升線，一條是 99 年、 2001 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán) 境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。近年來，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對外開放，已有 95 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財團(tuán)、大公司在青島投資的項目已投產(chǎn)或已開工運營，并獲得成功。 20 多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。青島港即將建成北方國際航運中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。 區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，青島市對外貿(mào)易情況 （億元）123. 92 82. 678571. 26144. 6338. 2733. 8528. 7124. 513. 355652. 40. 814732. 9331. 2218. 3417. 4813. 130 50 100 150 200 2501990199519961997199819992000200120022020出口總額 進(jìn)口總額 7 通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。到 2020 年，海外游客將達(dá)到 萬人，外匯收入將達(dá)到 億美元，屆時將在全國重點旅游城市中位次居前。每年將投資 40～ 60 億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資 億元興建20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系 統(tǒng)，實施綠色奧運“七大工程”。 承辦奧運項目給青島帶來的影響 青島市主要年份國內(nèi)生產(chǎn)總值情況1 7 8 0 . 348175642 710798 88899011511361151805001000150020001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020單位：億元青島市主要年份固定資產(chǎn)投資完成情況73 9. 45 28165 161 16119127932138447801002003004005006007008001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020單位：億元 6 作為 2020 年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競爭力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。 1 xx 公公公 司司司 項項項 目目目 全全全 程程程 營營營 銷銷銷 策策策 劃劃劃 方方方 案案案 xx xx xx 投投投 資資資 顧顧顧 問問問 有有有 限限限 公公公 司司司 目 錄 目 錄 1 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 5 青島市國民經(jīng)濟(jì)整體運 行狀況 ................................................................................................................... 5 承辦奧運項目給青島帶來的影響 ............................................................................................................... 5