【正文】 項目所處地塊是一個非常傳統(tǒng)的生活居住區(qū)，第三產業(yè)相對發(fā)達，整個地區(qū)還具有相當保守的民風色彩。圍合式布局是充分實現小區(qū)私密性和人性化綠化空間的最有效方式之一。樓宇建筑主調采用中西合璧的新現代派寫意建筑風格，細膩、明朗；建筑風格應與小區(qū)整體風格統(tǒng)一，采用多種風格的古典類型，每一棟都具備精彩的個性，使其成為經典建筑藝術的博覽會。六、本案價值分析根據以上論述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產條件，及SWOT分析，價值應在2700元/m2。購房心理特點：大部分居民購房心態(tài)不成熟；對85㎡—95㎡改善型住宅需求量大；環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務完善即可滿足。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿足現代生活的需要。家庭構成：已成家，家中已有子女。其中中山路北面的河北區(qū)居民占80%以上；中山路南面河北區(qū)居民占10%；其它人群占10%。（二） 項目定位擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調層次高雅，必有集中綠地和中心廣場，還需保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，彌補15米超小樓間距的劣勢。特別強調的是，本案必須有準確的市場定位，符合市場的入市價格，同時再補充內在提升價值，建議本案一定要請優(yōu)秀專業(yè)的環(huán)藝設計單位合作，生產優(yōu)秀產品。（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點威脅來自緊鄰的中低檔項目：如陽光河畔、月桂園、巨騰擬建項目，他們的綜合質素不俗，必會對該區(qū)域市場形成強勁沖擊；裕田家園、金鐘公寓已擁有一定的市場份額，加之優(yōu)于本案的地理位置（中山路以南，區(qū)位繁華）、低于本案的售價（現房價格均低于本案期房價格約3百元）和大于本案的規(guī)模等優(yōu)勢，使本案還未開展廣告戰(zhàn)就宣告失敗?！髲娪辛Φ?、優(yōu)越的策劃、推廣和現場銷售管理以及銷售力量，會將劣勢、威脅化解至最小限度?！笾苓吺姓涮R全，屬生活、購物的天堂。（三） 本案區(qū)位的機會點◇本案最有力的支撐點是地段：河北區(qū)政府附近繁華地段?？偨Y本案的劣勢大大多于自身的優(yōu)勢，其規(guī)劃方面的不足，粗略算來竟有13處。◇廣告宣傳資料的設計缺乏專業(yè)水準，宣傳不到位?！笫袌龆ㄎ慌c價格定位偏離目標市場，整體包裝不鮮明?！髤^(qū)內沒有業(yè)主會所，與物業(yè)價位不符?！笕胧芯鶅r過高，高出同質樓盤足足三、四百元。）◇小區(qū)綠化率低，低層聯(lián)體樓窗外景觀不佳，南面是簡陋二層五、六十年代的舊住宅，北面被兩座高層阻擋視線，可見綠地少?！笄捌跍蕚涔ぷ鞑怀浞郑瑥V告宣傳缺少計劃性、目標性、系統(tǒng)性、整體性；宣傳不到位。▲內部劣勢▼◇天沽公寓整體規(guī)劃不合理?！笞友篮?、新開河仍待改造，環(huán)境臟亂、設施極差?！蟠蟊U院雖然香火不斷，但對業(yè)主的寧靜生活形成一種精神污染，將住宅建在此地，違背了現代人對現代居住環(huán)境的生態(tài)、康健的要求。（二） 本案區(qū)位的劣勢▲外部劣勢▼◇距重點小學太遠，唯一較近的小學——天緯路小學，校舍仍為平房建筑，設施簡陋，孩子就學環(huán)境極差?！?0多平方米小躍層，格局新穎、時尚?！笊畋憷恒y行、郵局、證券公司林立；農貿市場、大型蔬菜批發(fā)市場、超市；東北角書店、十月影院等金融、消費、休閑、就餐場所一應俱全。◇景觀公園、三河圍繞：北寧公園、中山公園、金鋼公園、子牙河、新開河、海河。藥店——中醫(yī)醫(yī)院晝夜藥店、宙宇藥店、中新藥店、天康藥店；本案斜對面還有一家寵物醫(yī)院?！蠓鸾淌サ兀捍蟊U院◇購物天堂：食品消費——大天津食品商廈、麥當勞、肯德基、中山路食品街、米蘭超市、四馬路宏發(fā)超市等；衣物消費——新安購物廣場、大胡同商貿街、千禧綜合市場；休閑品消費——文化街、大悲禪院門前的佛文化街；日用品消費——四馬路農貿市場、蔬菜批發(fā)市場。市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。（三） 項目所在地住宅客戶的構成及購買心態(tài)分析區(qū)域客戶職業(yè)預估目標客戶范圍公務員設計院教師企業(yè)白領其它合計人民檢查院司法警察大隊其它航天八三五七所造紙研究所檢測技術研究所其它學院普校其它百分比%2025152020100%區(qū)域范圍預估區(qū)域河北區(qū)其它區(qū)外地人合計天沽公寓附近居民中山路以北居民中山路以南居民百分比50%30%10%5%5%100%客戶年齡預估年齡2225263031353640415050以上合計百分比10%20%25%25%10%10%100%總價反應預估價別（萬元）13萬元以下14181924253435萬元以上合計百分比10%45%30%10%5%100%面積反應預估面積（平方米）75以下768990100100以上合計百分比5%50%30%15%100%三、本項目的可行性研究為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性的項目以及目標客戶組織和人士。天沽公寓現處于內部認購期階段，如此高的入市價格，超大戶型設計就預示著本案已經失敗了50%。◤區(qū)域房產建設展望◢預計明年河北區(qū)將陸續(xù)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的競爭會大大加強；價格仍然是大部分樓盤占領市場的突破口；大部分新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營造，大多數以綠地面積大、綠化率高為賣點，比如，巨騰新籌建的項目具有花園洋房的特征，價格定位不高，預計每平方米在2600元左右；其次，消費者因購房訪問樓盤次數的增多，加之報紙不斷對購房的相關政策和購房技巧的報道，他們的地產知識和購房經驗已經成熟，對價格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。談起佛教圣地，因其對面的另一側是大悲禪院，我市政府規(guī)劃大悲禪院為佛教圣地，并對此地已經開始了整修、建設；本案不遠處還有富有傳奇色彩的望海樓，至今仍流傳著清朝百姓火燒望海樓的故事；與大悲禪院和望海樓隔著海河而遙遙相望的是歷史悠久的文廟和天后宮，據說天后宮內的娘娘是因漕運而從千里的福建省遷徙來的水神娘娘——媽祖。說其是書香門第是因為天沽公寓對面就是我市最高的藝術學府——天津美術學院和天津工藝美術學院。這不是人為的產物，而是市場規(guī)律的產物。但由于區(qū)政府的規(guī)劃進程，以中山路為界，商品住宅形成了高低兩檔的格局。河北區(qū)因地處海河以北而符名，如今的獅子林橋附近的三岔河口是津門最早的居民聚落點之一。 規(guī)劃特征：主體4層、5層、6層、11層建筑，位臨三馬路一側建有二層底商，高層T型建筑兩座帶電梯，6層為聯(lián)體建筑，戶型設計有平層、躍層兩種，主力戶型為：100多平方米。第二部分：項目的投資分析一、 天沽公寓項目的概況 項目名稱：天沽公寓 開發(fā)企業(yè)：天津天門開發(fā)有限公司承建 項目地點：天沽公寓位于河北區(qū)界內，由天緯路、三馬路和李公祠東箭道圍合而成，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距繁華的中山路僅1里路程。（五）周邊人文環(huán)境調查眾所周知，河北區(qū)在我市的市區(qū)印象中位居末位，僅比紅橋區(qū)優(yōu)越一步。但是，盡管天沽公寓周邊設施非常完善，由于大悲禪院往來拜佛的信徒們大多屬于文化素質不高的老百姓，平時大悲禪院還承接亡靈超度的殯葬儀式，使得本案受到很大程度的負面影響；本案小環(huán)境的市政設施較差，附近沒有一家超市。求醫(yī)就近可去天康皮膚科門診部、京津醫(yī)院、津鴻醫(yī)院和第二醫(yī)院；不遠處還設有天津甲級醫(yī)院，天津中醫(yī)醫(yī)院、第二五四醫(yī)院、二中心醫(yī)院等。小區(qū)業(yè)主若想購物可去大天津食品商廈、大胡同商貿街、新安購物廣場、古文化街、千禧綜合市場；生活日常消費去蔬菜批發(fā)市場、四馬路農貿市場、米蘭超市、三馬路宏發(fā)超市。小區(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道；天緯路上的攤販對本案的交通有相當大的影響。細看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數不多的老樓也年久失修；對面的子牙河臟亂無人治理；大悲禪院門前的攤販吆喝聲以及四馬路農貿市場的生活噪音不斷；本案門前最為寬敞的天緯路還在修整之中。現地上物已平，原屬廠房地，基本符合七通一平標準。開發(fā)進度：2002年年初開盤綜合分析：此項目與天沽公寓相比，無論是規(guī)模、配套、區(qū)位、交通、市政設施、項目規(guī)劃及開盤時間可歸屬同質樓盤之列，但巨騰公司的市場定位較之本案準確，其入市均價僅為2600元/平方米，其項目一旦開盤即刻成為天沽公寓對大的競爭對手?！揪掾v擬建項目】項目地點：河北區(qū)宿緯路與三馬路交口北側開發(fā)企業(yè)：天津市巨騰房地產開發(fā)有限公司建筑面積：建筑結構：七層磚混帶電梯設計戶數：8幢樓約560戶特色配套：帶電梯的花園洋房。盡管都是老居民區(qū)，這里的建筑均是清一色的小磚樓，樓房的年限也不很長。加之，國營開發(fā)的響亮招牌和與眾不同的建筑風格，勢必占據風頭。小區(qū)地處鬧中取靜之地，風格獨特，六、七層贈露臺吸引了大批周邊居民?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≡鹿饒@小區(qū)，總建筑面積約為7萬平方米，小區(qū)內設5000平方米的中心花園、綠地，樓間距21米。主要賣點：國營開發(fā)。小區(qū)與天沽公寓在同一區(qū)位，盡管位置較天沽公寓偏僻一些，但其規(guī)模與售價（陽光河畔起價為：1798元/平方米，優(yōu)惠率最高可達6%8%）將是一大勁敵。小區(qū)共有10萬㎡，㎡。新開河現未規(guī)劃，環(huán)境臟亂，對周邊空氣指數及環(huán)境均有很大程度的影響，隨著子牙河未來的規(guī)劃，兩邊退線20米的綠化帶，將對此項目有極大的促進作用。距離中山路大胡同較近，周邊多為老式平房，整體環(huán)境極差。主要賣點：河畔住宅，新生活。小區(qū)與天沽公寓隔路相對，論規(guī)模比本項目大，又位于中山路南側，天沽公寓起步價格雖為期房卻已是2680元/平方米（高層起價），當然，在同等價格的基礎上，區(qū)域內居民必將傾向選擇現房，使得本案已處劣勢。小區(qū)靠近內環(huán)線及京津公路入口，交通十分便利。大悲禪院、望海樓教堂等名勝古跡也提升了周邊的人文環(huán)境。步行500米即有中國銀行、商業(yè)銀行、農行等金融網點，附近有二五四醫(yī)院、第二醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、鐵路中心醫(yī)院等市內綜合醫(yī)院，就醫(yī)方便。銷售進度：75%綜合分析：裕田家園小區(qū)由十三座七層磚樓排列而成，小區(qū)布局呈平臥的鯉魚形狀，魚尾部由一座三層業(yè)主會館點綴，小區(qū)內沒有集中的健身、娛樂場地，樓宇間由綠地及樹木裝飾，區(qū)內沒有集中的車庫。【裕田家園】項目地點：中山路與東河沿大街交口開發(fā)企業(yè)：天津新裕田實業(yè)有限公司建筑面積：12萬平方米建筑結構：七層磚混設計戶數：13幢樓1200戶特色配套：主入口東側的住宅樓帶底商。金鐘公寓與天沽公寓僅一路之隔，卻占盡了“天時”、“地利”，金鐘公寓起步價格每平方米是2080元，區(qū)域內的居民因家庭收入的限制，金鐘公寓又搶奪了開發(fā)項目最需的“人氣”。金鐘公寓周邊市政建設非常完善，門前有東方中醫(yī)醫(yī)院、天津蔬菜批發(fā)市場、第二醫(yī)院、金鋼花園和假日飯店；與其距離不遠的還有學校（天津美術學院、天津工藝美院、天美美高、國際商貿學校、天緯路小學等）、醫(yī)院（天津中醫(yī)醫(yī)院、第二五四醫(yī)院等）、十月影院、中山公園、福樂門大酒店、大天津食品商廈、肯德基、麥當勞、米蘭超市、望海樓等。小區(qū)注重特色技術的引進以豐富金鐘公寓的內涵，外墻采用綠色環(huán)保的膠粉聚苯顆粒保溫技術處理，戶墻增加